Lärmbelästigung durch Familienangehörige: Kann der Mieter dafür gekündigt werden?
Lärmbelästigung durch Familienangehörige kann für Mieter rechtliche Folgen haben. Viele Mieter wissen nicht, dass sie für erhebliche Störungen durch andere Personen verantwortlich sein können. Das gilt insbesondere dann, wenn Familienangehörige, Freunde oder sonstige Mitbewohner mit Zustimmung des Mieters in der Wohnung leben. Verursacht eine solche Person über längere Zeit massiven Lärm, kann das für den Mieter weitreichende Folgen haben – bis hin zur gerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie streng die Anforderungen in solchen Fällen sind. Der OGH befasste sich bereits in seiner Entscheidung vom 30.05.2016, 6 Ob 86/16i mit der Frage, ob ein Mieter für die Lärmbelästigungen seiner Schwester und deren Familie einstehen muss. Die Entscheidung ist zwar nicht neu, ihre Grundsätze sind für die Praxis weiterhin von Bedeutung. Zur Entscheidung.
Wenn nicht der Mieter selbst den Lärm verursacht
Im zugrunde liegenden Fall hielt sich der Mieter längere Zeit in Pakistan auf. Währenddessen bewohnten seine Schwester und deren Familie die Wiener Wohnung. Aus der Wohnung drang über einen längeren Zeitraum erheblicher Lärm. Die Nachbarn beschwerten sich wiederholt.
Der Mieter wusste bereits von den Beschwerden. Im Jänner 2013 kehrte er nach Wien zurück. Dennoch dauerte die Lärmbelästigung nach den Feststellungen der Gerichte noch bis Oktober 2013 an. Auch nach Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung kam es noch mehrere Wochen zu Störungen.
Die Schwester und ihre Familie verließen die Wohnung später zwar. Sie hatten jedoch noch keine eigene Unterkunft gefunden. Deshalb konnte nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter sie wieder bei sich aufnehmen würde.
Der Mieter argumentierte unter anderem, dass der Lärm nicht von ihm selbst verursacht worden sei. Dieser Einwand reichte jedoch nicht aus. Die Vorinstanzen hielten die Aufkündigung für berechtigt. Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück.
Warum Mieter auch für andere Personen einstehen müssen
Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens einen wichtigen Grund für die Aufkündigung eines Mietverhältnisses darstellen. Die Regelung erfasst nicht nur Störungen, die der Mieter persönlich verursacht.
Ein Mieter kann grundsätzlich auch für das Verhalten von Personen verantwortlich sein, die die Wohnung mit seinem Willen benützen. Dazu können etwa gehören:
- Familienangehörige und Verwandte,
- Lebensgefährten und Mitbewohner,
- Freunde oder länger aufgenommene Gäste,
- sonstige Personen, denen der Mieter die Benützung der Wohnung ermöglicht.
Entscheidend ist nicht allein, wer den Lärm tatsächlich verursacht. Ebenso wichtig ist, ob der Mieter die betreffende Person in die Wohnung aufgenommen hat und ob ihm eine Einflussnahme oder Abhilfe möglich war.
Der Mieter kann sich zwar darauf berufen, dass er die Störung nicht verhindern konnte. Eine solche Behauptung muss jedoch konkret vorgebracht und im Verfahren nachvollziehbar belegt werden. Pauschale Aussagen wie „Ich war nicht schuld“ oder „Ich konnte nichts tun“ genügen in der Regel nicht.
Was die Gerichte vom Mieter erwarten
Wer von Nachbarn oder vom Vermieter über Lärm beschwert wird, sollte rasch reagieren. Das gilt auch dann, wenn die Störung von einer anderen Person ausgeht. Der Mieter sollte klären, wodurch der Lärm verursacht wird, mit den betreffenden Personen sprechen und konkrete Schritte zur Verbesserung setzen.
Von Bedeutung sind unter anderem folgende Fragen:
- Wann und wie oft kam es zu den Störungen?
- Wer hat den Lärm verursacht?
- Hat der Mieter davon gewusst?
- Welche Maßnahmen hat er ergriffen?
- War es ihm tatsächlich unmöglich, die Störung zu beenden?
- Besteht die Gefahr, dass sich die Beeinträchtigungen wiederholen?
Im Fall des OGH sprach insbesondere gegen den Mieter, dass er nach seiner Rückkehr noch längere Zeit in Wien war und die Lärmbelästigungen trotzdem andauerten. Er konnte daher nicht überzeugend darlegen, dass ihm keine Abhilfe möglich gewesen wäre.
Eine vorübergehende Besserung schützt nicht automatisch
Viele Betroffene gehen davon aus, dass eine Kündigung vom Tisch ist, sobald die störende Person die Wohnung verlässt oder es einige Zeit ruhig bleibt. Das ist rechtlich nicht zwingend.
Grundsätzlich kommt es darauf an, ob der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Aufkündigung vorlag. Eine spätere Änderung des Verhaltens kann zwar berücksichtigt werden. Sie beseitigt den Kündigungsgrund aber nicht automatisch.
Entscheidend ist, ob mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann, dass sich die Störung wiederholt. Besteht weiterhin die konkrete Möglichkeit, dass die störenden Personen zurückkehren oder erneut in die Wohnung aufgenommen werden, kann das gegen den Mieter sprechen.
Im vom OGH entschiedenen Fall hatten die Schwester und ihre Familie noch keine eigene Wohnung gefunden. Deshalb war nicht sicher, dass sie dauerhaft ausziehen würden. Die bloße zwischenzeitliche Beendigung des Lärms genügte daher nicht, um die Aufkündigung zu verhindern.
Was bedeutet das im Alltag?
Die laute Familienfeier
Eine einmalige Feier mit üblicher Geräuschentwicklung wird nicht automatisch zur erheblichen Störung des Hausfriedens. Wiederholte nächtliche Feiern, laute Musik oder andauerndes Schreien können jedoch problematisch werden – vor allem, wenn Beschwerden ignoriert werden.
Der dauerhaft aufgenommene Verwandte
Lebt ein Familienangehöriger über längere Zeit in der Wohnung und verursacht er regelmäßig Lärm, kann sich der Mieter nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass er selbst ruhig lebt. Wer die Nutzung der Wohnung ermöglicht, muss grundsätzlich auch versuchen, störendes Verhalten abzustellen.
Die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts
Auch wenn der Mieter selbst nicht anwesend ist, kann er für Störungen verantwortlich bleiben. Die Abwesenheit beseitigt die Verantwortung nicht automatisch. Gerade wenn der Mieter weiß, dass es Beschwerden gibt, sollte er von seinem Aufenthaltsort aus geeignete Maßnahmen organisieren.
Die Kündigung ist bereits zugestellt
Dann sollte nicht nur darauf gehofft werden, dass sich die Lage von selbst beruhigt. Entscheidend ist, was im Verfahren vorgebracht und bewiesen wird. Eine spätere freiwillige Beendigung der Störung kann zwar relevant sein, reicht aber nicht immer aus, wenn eine Wiederholung weiterhin möglich erscheint.
Was Mieter jetzt unternehmen sollten
- Beschwerden ernst nehmen: Auch wenn die Vorwürfe übertrieben erscheinen, sollten sie nicht unbeantwortet bleiben.
- Störungen dokumentieren: Führen Sie Aufzeichnungen über Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Vorfälle.
- Mit den verursachenden Personen sprechen: Halten Sie klare Regeln zur Rücksichtnahme fest und setzen Sie diese nachweisbar durch.
- Abhilfe konkret organisieren: Je nach Situation kann es notwendig sein, die Nutzung der Wohnung einzuschränken oder die betreffende Person nicht weiter aufzunehmen.
- Schriftlich reagieren: Antworten an Vermieter oder Hausverwaltung sollten sachlich und sorgfältig formuliert sein.
- Gerichtliche Fristen beachten: Eine Aufkündigung darf nicht einfach ignoriert werden. Relevante Einwendungen und Beweismittel müssen rechtzeitig vorgebracht werden.
- Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Wer erst nach einer negativen Entscheidung tätig wird, kann bestimmte Einwände möglicherweise nicht mehr nachholen.
Besonders wichtig ist die konkrete Darstellung, warum eine Störung nicht verhindert werden konnte. Wer sich darauf berufen möchte, muss die tatsächlichen Umstände ausdrücklich schildern und nach Möglichkeit beweisen. Dazu können etwa Nachrichten, Zeugenaussagen, Schriftverkehr oder andere Unterlagen gehören.
Verfahrensfehler müssen rechtzeitig angesprochen werden
Der entschiedene Fall zeigt außerdem, dass nicht jeder behauptete Fehler im Verfahren später noch erfolgreich geltend gemacht werden kann. Hat das Berufungsgericht einen Verfahrensmangel bereits verneint, kann dieser beim Obersten Gerichtshof grundsätzlich nicht einfach erneut aufgerollt werden.
Auch die fehlende anwaltliche Vertretung schützt nicht automatisch vor den Folgen unvollständiger oder verspäteter Einwendungen. Ein Mieter, der ohne Rechtsanwalt am Verfahren teilnimmt, trägt daher ein erhebliches Risiko, wenn er entscheidende Tatsachen oder Beweismittel nicht rechtzeitig vorbringt.
Das bedeutet nicht, dass unvertretene Personen keine Rechte haben. Es zeigt aber, wie wichtig es ist, gerichtliche Schriftstücke ernst zu nehmen und möglichst früh prüfen zu lassen. Im Mietrecht können Fristen und der genaue Inhalt einer Erklärung entscheidend sein.
Häufige Fragen zur Lärmbelästigung durch Mitbewohner
Kann mir wirklich gekündigt werden, wenn mein Bruder den Lärm macht?
Das ist grundsätzlich möglich. Wenn der Bruder mit Ihrer Zustimmung in der Wohnung lebt oder sie benützt und dadurch der Hausfrieden erheblich gestört wird, können Sie dafür mitverantwortlich sein. Maßgeblich ist auch, ob Sie von den Störungen wussten und ob Sie etwas dagegen unternehmen konnten.
Was ist, wenn ich selbst gar nicht in der Wohnung war?
Eine längere Abwesenheit beseitigt die Verantwortung nicht automatisch. Sie kann im Einzelfall eine Rolle spielen, insbesondere wenn eine Einflussnahme tatsächlich unmöglich war. Das muss jedoch konkret erklärt und bewiesen werden.
Reicht es, wenn die lauten Mitbewohner inzwischen ausgezogen sind?
Nicht zwingend. Eine spätere Besserung kann berücksichtigt werden. Es muss aber ausreichend sicher sein, dass sich die Störung nicht wiederholt. Besteht weiterhin die konkrete Möglichkeit einer Rückkehr oder neuerlichen Aufnahme, kann die Aufkündigung trotzdem Bestand haben.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine gerichtliche Aufkündigung erhalten habe?
Ignorieren Sie das Schreiben keinesfalls. Lassen Sie die Aufkündigung, die darin genannten Gründe und die einzuhaltenden Fristen so rasch wie möglich rechtlich prüfen. Im Verfahren müssen alle wesentlichen Tatsachen und Einwendungen rechtzeitig vorgebracht werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Kündigung und Nachbarschaftsstreit
Eine Lärmbelästigung durch Familienangehörige oder andere Mitbewohner kann schnell zu einem ernsthaften mietrechtlichen Konflikt werden. Für Mieter kommt es darauf an, frühzeitig zu reagieren, die eigene Position nachvollziehbar zu dokumentieren und die Möglichkeit einer Wiederholung überzeugend zu entkräften. Vermieter müssen die Störungen hingegen ausreichend darlegen und beweisen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Aufkündigung, zu Störungen des Hausfriedens und zur richtigen Vorgehensweise im gerichtlichen Verfahren. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die konkrete Situation rechtlich einzuordnen und die nächsten Schritte sorgfältig vorzubereiten.
Wenn Sie von einer Aufkündigung oder wiederholten Beschwerden betroffen sind, können Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren.
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