Eigentümerwechsel bei vermieteten Grundstücken: Kann der neue Eigentümer trotz Kündigungsverzicht kündigen?
Ein Eigentümerwechsel bei einem Kündigungsverzicht bringt für Mieter oft mehr Unsicherheit, als zunächst erkennbar ist. Was bisher mit dem Vermieter vereinbart wurde, scheint zwar weiterhin zu gelten. Doch außerhalb des Mietrechtsgesetzes kann sich die rechtliche Position des Mieters durch den Verkauf einer Liegenschaft deutlich verändern.
Das betrifft insbesondere einen vereinbarten Kündigungsverzicht, eine besonders lange Vertragsdauer oder besondere Kündigungsfristen. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt, dass solche Vereinbarungen den neuen Eigentümer nicht automatisch in gleicher Weise binden müssen wie den früheren Vermieter.
Der typische Konflikt: Der Mietvertrag bleibt, der Vermieter wechselt
Eine Grundstücksfläche wird für geschäftliche Zwecke vermietet. Im Mietvertrag oder in einer späteren Vereinbarung erklärt der frühere Vermieter, auf eine Kündigung zu verzichten. Der Mieter richtet seine geschäftliche Tätigkeit darauf ein und geht davon aus, langfristig bleiben zu können.
Dann wird die Liegenschaft verkauft. Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nach einiger Zeit erklärt er, dass er den bisherigen Kündigungsverzicht nicht gegen sich gelten lassen möchte, und kündigt das Mietverhältnis.
Für den Mieter stellt sich eine zentrale Frage: Muss der neue Eigentümer die Zusage des früheren Vermieters respektieren? Oder kann er das Mietverhältnis trotz Kündigungsverzicht beenden und die Räumung verlangen?
Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt, wie der Vertrag gestaltet ist und wann der Eigentumsübergang rechtlich wirksam wurde.
Was der OGH zum Kündigungsverzicht und zur Kündigung durch den neuen Eigentümer gesagt hat
Mit dieser Konstellation befasste sich der OGH vom 25.10.2017, 3 Ob 160/17a. Gegenstand war eine geschäftlich genutzte Grundstücksfläche, deren Mietverhältnis nicht dem Mietrechtsgesetz unterlag. Zur Entscheidung.
Die frühere Vermieterin hatte mit der Mieterin offenbar einen Kündigungsverzicht vereinbart. Nach dem Verkauf der Liegenschaft wurde die Käuferin als Eigentümerin eingetragen. Sie hatte bereits zuvor angekündigt, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Später erklärte sie ausdrücklich, dass sie sich an den Kündigungsverzicht der früheren Eigentümerin nicht gebunden sehe.
Die neue Eigentümerin kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2016. Die Mieterin räumte die Fläche nicht. Daraufhin brachte die Eigentümerin eine Räumungsklage ein. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt. Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung zugunsten der neuen Eigentümerin bestehen.
Die wesentlichen Aussagen der Entscheidung
- Bei einem Mietverhältnis außerhalb des Mietrechtsgesetzes ist nicht zwingend eine gerichtliche Aufkündigung erforderlich. Eine außergerichtliche Kündigung kann ausreichen.
- Der neue Eigentümer kann sich grundsätzlich auf § 1120 ABGB berufen.
- Ein Kündigungsverzicht oder andere Kündigungsbeschränkungen des früheren Vermieters binden den Erwerber nicht automatisch in gleicher Weise.
- Die Kündigung darf nicht unangemessen spät erfolgen.
- Ein stillschweigender Verzicht des neuen Eigentümers auf sein Kündigungsrecht wird nicht leicht angenommen.
Der OGH musste in diesem Fall nicht abschließend entscheiden, ob eine Kündigung des Erwerbers stets innerhalb einer bestimmten „angemessenen Frist“ erklärt werden muss. Er stellte jedoch fest, dass die Kündigung unter den konkreten Umständen jedenfalls nicht zu spät erfolgt war.
Warum der Zeitpunkt der Eigentumseintragung entscheidend sein kann
Bei einer Liegenschaft reicht es für die rechtliche Beurteilung nicht aus, allein auf den Kaufvertrag oder die tatsächliche Übergabe abzustellen. Maßgeblich ist grundsätzlich, wann der Käufer rechtlich Eigentümer wird. Der OGH stellte dabei auf den grundbücherlichen Vorgang ab, insbesondere auf das Einlangen des Antrags auf Einverleibung.
Das kann in der Praxis zu unterschiedlichen Zeitpunkten führen:
- Der Kaufvertrag wird unterschrieben.
- Der Käufer übernimmt möglicherweise bereits die Liegenschaft.
- Der Antrag auf Einverleibung wird beim Grundbuchsgericht eingebracht.
- Die Eintragung als Eigentümer erfolgt später.
Diese Schritte sind rechtlich nicht ohne Weiteres gleichzusetzen. Für die Frage, ab wann sich der Erwerber auf seine Rechtsstellung als neuer Eigentümer berufen kann, kommt es daher auf die genaue Chronologie an.
Im vom OGH beurteilten Fall war die Käuferin bereits vor der grundbücherlichen Eintragung als Käuferin aufgetreten und hatte ihre Kündigungsabsicht angekündigt. Nach der Eintragung stellte sie ausdrücklich klar, dass sie den Kündigungsverzicht nicht gegen sich gelten lassen wolle. Ende 2015 drohte sie mit einer Räumungsklage, im Jänner 2016 kündigte sie zum 30. Juni 2016. Diese Vorgänge wertete der OGH als ausreichend zeitnah.
Ein Kündigungsverzicht schützt nicht in jedem Fall vor einer Kündigung
Ein Kündigungsverzicht kann zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Mieter wirksam vereinbart worden sein. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass auch ein späterer Käufer an diese Vereinbarung gebunden ist.
Gerade bei Mietverhältnissen außerhalb des Mietrechtsgesetzes ist daher sorgfältig zu prüfen, welche Wirkung die Vereinbarung gegenüber dem Erwerber entfaltet. Eine bloße Nebenabrede, ein nicht eindeutig formulierter Vertragszusatz oder eine mündliche Zusage kann sich gegenüber dem neuen Eigentümer als problematisch erweisen.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn Rechte des Mieters besonders abgesichert wurden oder der Käufer ausdrücklich sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernimmt. Auch die konkrete Vertragsgestaltung und die Umstände des Erwerbs spielen eine Rolle.
Wichtig ist außerdem: Ein stillschweigender Verzicht auf ein Kündigungsrecht wird nicht bereits dadurch angenommen, dass der neue Eigentümer nicht sofort kündigt. Erforderlich wäre ein Verhalten, aus dem eindeutig hervorgeht, dass der Eigentümer sein Recht nicht mehr ausüben will. Gespräche, vorläufiges Zuwarten oder die vorübergehende Fortsetzung des Mietverhältnisses reichen dafür nicht ohne Weiteres aus.
Was bedeutet das für Mieter und Käufer?
Für Mieter: Verträge und Zusagen genau überprüfen
Wer eine Liegenschaft oder Grundstücksfläche geschäftlich nutzt, sollte einen Eigentümerwechsel nicht als bloße Formalität behandeln. Besonders wichtig sind folgende Fragen:
- Unterliegt das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz oder nicht?
- Enthält der Mietvertrag einen ausdrücklichen Kündigungsverzicht?
- Wurde eine bestimmte Vertragsdauer oder ein besonderer Kündigungstermin vereinbart?
- Ist das Mietrecht grundbücherlich abgesichert?
- Hat der Käufer ausdrücklich erklärt, in den Mietvertrag einzutreten?
- Welche Schreiben und Nachrichten hat der neue Eigentümer bereits übermittelt?
Eine Kündigung sollte nicht einfach ignoriert werden. Auch dann nicht, wenn der Mieter davon ausgeht, aufgrund des ursprünglichen Vertrags langfristig geschützt zu sein. Fristen, Formulierungen und die rechtliche Stellung des neuen Eigentümers müssen rasch geprüft werden.
Für Käufer: Nicht zu lange abwarten
Wer eine vermietete Liegenschaft kauft, sollte den bestehenden Mietvertrag noch vor dem Erwerb vollständig prüfen. Dazu gehören nicht nur der Hauptvertrag, sondern auch Nachträge, E-Mails, Zusatzvereinbarungen und allfällige mündliche Absprachen.
Wenn der Käufer das Mietverhältnis nicht dauerhaft fortsetzen möchte, sollte er seine Rechtsposition klar und nachvollziehbar kommunizieren. Eine allfällige Kündigung muss eindeutig erklärt werden. Kündigungsfrist und Kündigungstermin sind genau einzuhalten.
Der neue Eigentümer sollte außerdem dokumentieren, wann der Eigentumsübergang rechtlich eingetreten ist und wann der Mieter über die eigene Rechtsposition informiert wurde. Das kann später entscheidend sein, wenn darüber gestritten wird, ob die Kündigung rechtzeitig und wirksam erfolgt ist.
Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
- Unterlagen vollständig sammeln: Mietvertrag, Nachträge, Kündigungsverzicht, Schriftverkehr und Zahlungsnachweise sollten zusammengetragen werden.
- Rechtsgrundlage feststellen: Zunächst ist zu klären, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt.
- Eigentümerwechsel zeitlich einordnen: Kaufvertrag, Übergabe, Grundbuchsantrag und Eintragung dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
- Kündigung prüfen lassen: Inhalt, Form, Frist und Termin der Kündigung können über ihre Wirksamkeit entscheiden.
- Nicht vorschnell räumen oder unterschreiben: Eine Räumungszusage oder ein neuer Vertrag sollte erst nach rechtlicher Prüfung abgegeben werden.
- Beweise sichern: Aussagen des früheren Vermieters und Erklärungen des neuen Eigentümers sollten schriftlich dokumentiert werden.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die gemietete Fläche für einen Betrieb, ein Lager, eine Werkstätte oder einen Kundenbereich benötigt wird. Eine erzwungene kurzfristige Übersiedlung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gleichzeitig kann eine ungerechtfertigte Verweigerung der Räumung zusätzliche Kosten und ein Gerichtsverfahren auslösen.
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel und Kündigungsverzicht
Kann der neue Eigentümer meinen alten Kündigungsverzicht einfach ignorieren?
Nicht automatisch, aber ein Kündigungsverzicht des früheren Vermieters bindet den Käufer außerhalb des Mietrechtsgesetzes nicht zwingend in gleicher Weise. Entscheidend sind unter anderem der genaue Vertragsinhalt, eine mögliche Absicherung des Mietrechts und das Verhalten des neuen Eigentümers.
Reicht eine mündliche Zusage des früheren Vermieters aus?
Eine mündliche Vereinbarung kann rechtlich relevant sein, ist aber häufig schwer zu beweisen. Gegenüber dem neuen Eigentümer stellt sich zusätzlich die Frage, ob und in welchem Umfang er an diese Zusage gebunden ist. Deshalb sollten Kündigungsverzichte möglichst eindeutig schriftlich vereinbart und rechtlich abgesichert werden.
Kann der neue Eigentümer nach Jahren noch kündigen?
Eine Kündigung darf nicht unangemessen spät erfolgen. Eine fixe allgemeine Frist lässt sich aus der Entscheidung jedoch nicht ableiten. Maßgeblich sind die konkreten Umstände, insbesondere frühere Erklärungen, die Dauer des Zuwartens und die Frage, ob der Eigentümer durch sein Verhalten tatsächlich auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat.
Muss ich nach einer außergerichtlichen Kündigung sofort ausziehen?
Das hängt davon ab, ob die Kündigung wirksam war und wann das Mietverhältnis tatsächlich endet. Eine außergerichtliche Kündigung kann bei einem Mietverhältnis außerhalb des Mietrechtsgesetzes grundsätzlich ausreichen. Vor einer Räumung oder einer weiteren Nutzung sollte die Kündigung daher rechtlich geprüft werden.
Rechtliche Prüfung kann einen kostspieligen Fehler verhindern
Der Eigentümerwechsel einer vermieteten Liegenschaft verändert nicht automatisch alle Rechte und Pflichten. Er kann aber die Durchsetzbarkeit eines Kündigungsverzichts erheblich beeinflussen. Der OGH vom 25.10.2017, 3 Ob 160/17a zeigt, dass der neue Eigentümer außerhalb des Mietrechtsgesetzes unter bestimmten Voraussetzungen kündigen kann und dabei nicht zwingend an jede Kündigungsbeschränkung des früheren Vermieters gebunden ist.
Ob eine Kündigung im konkreten Fall wirksam ist, lässt sich nur anhand des Mietvertrags, der Eigentumsverhältnisse und des bisherigen Schriftverkehrs beurteilen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt prüft die Kanzlei Pichler die rechtliche Situation von Mietern und Eigentümern und unterstützt bei der Vorbereitung der nächsten Schritte.
Wenn Sie von einem Eigentümerwechsel, einer Kündigung oder einer drohenden Räumung betroffen sind, lassen Sie Ihre Ansprüche und Verpflichtungen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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