Kündigungsschutz für Lagerräume: Wann das MRG auch für Geschäftslager gilt
Kündigungsschutz für Lagerräume ist besonders wichtig, wenn ein Mietvertrag über einen Lagerraum auf den ersten Blick oft weniger geschützt wirkt als ein klassisches Geschäftslokal. Es gibt vielleicht keinen Kundenverkehr, keine Verkaufsfläche und keinen laufenden Betrieb vor Ort. Trotzdem kann ein solcher Raum unter den Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes fallen.
Das ist besonders bei älteren Mietverträgen von großer Bedeutung. Eine außergerichtliche Kündigung des Vermieters beendet das Mietverhältnis dann nicht automatisch. Ob eine Räumung verlangt werden kann, hängt vielmehr vom konkreten Verwendungszweck, dem Alter des Mietvertrags und den anwendbaren Übergangsbestimmungen ab.
Der Fall: Lagerflächen für einen Installationsbetrieb
Eine Mieterin hatte bereits seit dem Jahr 1976 Lagerräume gemietet. Sie verwendete diese zur Aufbewahrung von Material für ihren Installationsbetrieb. Zusätzlich diente eine überdachte Hauseinfahrt als Abstellfläche.
Im Jahr 2016 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit einem einfachen außergerichtlichen Kündigungsschreiben. Die Mieterin räumte die Räume jedoch nicht. Daraufhin brachte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Seine Argumentation: Das Mietrechtsgesetz sei nicht anwendbar, weil sich das Mietobjekt in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten befinde. Das Mietverhältnis könne daher ohne die besonderen Kündigungsbeschränkungen des MRG beendet werden.
Das Erstgericht gab dem Vermieter zunächst recht. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage jedoch ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte dieses Ergebnis, indem er die außerordentliche Revision des Vermieters zurückwies.
Was der OGH entschieden hat
In seiner Entscheidung OGH vom 29.05.2018, 4 Ob 245/17h stellte der Oberste Gerichtshof klar, dass die Lagerräume als Geschäftsräumlichkeiten im Sinn des MRG anzusehen waren.
Entscheidend war nicht, ob in den Räumen unmittelbar Kunden empfangen oder laufend handwerkliche Arbeiten ausgeführt wurden. Die Räume dienten einem geschäftlichen Zweck: Sie wurden zur Lagerung von Material für den Installationsbetrieb verwendet.
Der OGH berücksichtigte außerdem, dass der Mietvertrag bereits im Jahr 1976 abgeschlossen worden war. Für solche alten Mietverhältnisse gelten besondere Übergangsbestimmungen. Die heute bestehende Ausnahme für bestimmte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten konnte nicht ohne Weiteres auf diesen Vertrag angewendet werden.
Das Ergebnis war für die Mieterin wesentlich:
- Die Lagerräume waren als Geschäftsräumlichkeiten geschützt.
- Für den alten Mietvertrag galten weiterhin maßgebliche Kündigungsschutzbestimmungen.
- Das außergerichtliche Kündigungsschreiben des Vermieters war nicht ausreichend.
- Die Mieterin benützte die Räume nicht ohne rechtliche Grundlage.
- Eine Räumung konnte auf Basis dieser Kündigung nicht verlangt werden.
Zur Entscheidung des OGH vom 29.05.2018, 4 Ob 245/17h.
Warum auch ein Lagerraum als Geschäftsräumlichkeit gelten kann
Der Begriff „Geschäftsräumlichkeit“ ist nicht auf typische Geschäftslokale mit Schaufenster, Verkaufsraum oder Kundenbereich beschränkt. Auch Räume, die im Hintergrund eines Betriebs verwendet werden, können darunterfallen.
Das kann etwa bei folgenden Nutzungen der Fall sein:
- Lagerung von Werkzeugen und Betriebsmaterial,
- Aufbewahrung von Ersatzteilen für einen Gewerbebetrieb,
- Abstellung von Waren, die später an Kunden geliefert werden,
- Nutzung als betriebliche Neben- oder Abstellfläche.
Maßgeblich ist der tatsächliche Zusammenhang mit dem Betrieb. Ein Raum muss nicht selbst der Ort sein, an dem die geschäftliche Leistung erbracht wird. Es kann genügen, dass er für die Organisation und Aufrechterhaltung des Unternehmens benötigt wird.
Gerade bei kleineren Gewerbebetrieben sind Lager-, Abstell- und Nebenflächen oft unverzichtbar. Werden dort Materialien, Maschinen oder Waren aufbewahrt, spricht dies für eine geschäftliche Nutzung. Die Bezeichnung im Mietvertrag allein entscheidet nicht immer über die rechtliche Einordnung.
Kündigungsschutz für Lagerräume bei alten Mietverträgen
Bei der Beurteilung des Kündigungsschutzes darf nicht nur auf die heutige Rechtslage geschaut werden. Besonders wichtig ist die Frage, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Der hier behandelte Vertrag stammte aus dem Jahr 1976. Damit fiel er in eine Zeit vor der Mietrechtsnovelle 2001. Für solche Verträge können Übergangsregelungen gelten, die den ursprünglichen Schutz erhalten.
Das bedeutet in der Praxis: Eine Ausnahme, die für einen heute neu abgeschlossenen Mietvertrag relevant sein könnte, muss nicht automatisch auch für einen jahrzehntealten Vertrag gelten. Die rechtliche Beurteilung kann daher bei einem alten Mietverhältnis deutlich anders ausfallen als bei einem neueren Vertrag im selben Gebäude.
Auch die Größe des Hauses oder die Anzahl der darin befindlichen Wohnungen und Geschäftsräume führt nicht automatisch dazu, dass das MRG insgesamt keine Rolle spielt. Es kommt auf die konkrete rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses und die zeitlich anwendbaren Bestimmungen an.
Eine Kündigungserklärung allein reicht nicht immer
Der Kündigungsschutz bedeutet nicht, dass ein Mietverhältnis für immer unkündbar ist. Ein Vermieter kann ein geschütztes Mietverhältnis grundsätzlich beenden, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt und die vorgeschriebenen rechtlichen Schritte eingehalten werden.
Eine bloße Erklärung, das Mietverhältnis sei beendet, genügt jedoch nicht in jedem Fall. Bei geschützten Mietverhältnissen muss geprüft werden:
- Ob das MRG ganz oder teilweise anwendbar ist,
- welche Schutzbestimmungen für den konkreten Vertrag gelten,
- ob ein anerkannter Kündigungsgrund vorliegt,
- ob die Kündigung in der richtigen Form erklärt wurde,
- und ob die Fristen und das erforderliche Verfahren eingehalten wurden.
Im Fall des OGH fehlte es gerade an einer wirksamen Beendigung durch das außergerichtliche Kündigungsschreiben. Deshalb konnte der Vermieter daraus auch keinen Anspruch auf Räumung ableiten.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Wenn Sie einen Lagerraum gemietet haben
Eine Kündigung sollte nicht vorschnell akzeptiert werden. Prüfen Sie zunächst, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde und welchem Zweck die Räume tatsächlich dienen. Auch ein Raum ohne Kundenverkehr kann als Geschäftsräumlichkeit geschützt sein.
Wichtig sind außerdem alle Unterlagen: der Mietvertrag, Nachträge, Schriftverkehr mit dem Vermieter und die Kündigung selbst. Auch Fotos oder betriebliche Aufzeichnungen können dabei helfen, die Nutzung der Räume zu dokumentieren.
Wer trotz einer Kündigung nicht auszieht, sollte allerdings die damit verbundenen Risiken ernst nehmen. Ob die Kündigung unwirksam ist, muss rasch und individuell geprüft werden. Eine eigenmächtige Einschätzung kann zu einem Räumungsprozess oder weiteren Kosten führen.
Wenn Sie vermieten
Vor einer Kündigung muss die rechtliche Einordnung sorgfältig vorgenommen werden. Das gilt vor allem bei Mietverträgen, die vor dem 1. Jänner 2002 abgeschlossen wurden. Die geringe Größe des Gebäudes allein beseitigt den Kündigungsschutz nicht automatisch.
Auch die Bezeichnung „Lager“, „Abstellraum“ oder „Nebenfläche“ ist nicht entscheidend. Wird der Raum für einen Gewerbebetrieb genutzt, kann er als Geschäftsräumlichkeit im Sinn des MRG anzusehen sein.
Eine unrichtige Einschätzung kann dazu führen, dass eine außergerichtliche Kündigung unwirksam ist und eine darauf gestützte Räumungsklage keinen Erfolg hat.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Mietvertrag heraussuchen: Entscheidend ist insbesondere das ursprüngliche Abschlussdatum.
- Nutzung dokumentieren: Halten Sie fest, welche Materialien, Waren oder Betriebsmittel in den Räumen gelagert werden.
- Kündigung genau sichern: Bewahren Sie das Schreiben samt Kuvert und Zustellnachweis auf.
- Nachträge berücksichtigen: Spätere Änderungen können für die rechtliche Beurteilung relevant sein.
- Keine vorschnelle Erklärung abgeben: Anerkenntnisse oder eine voreilige Räumungszusage können die eigene Position schwächen.
- Rasch rechtlich prüfen lassen: Bei Kündigungen und Räumungsaufforderungen können Fristen und Prozessrisiken eine wichtige Rolle spielen.
Häufige Fragen zum Kündigungsschutz bei Lagerräumen
Gilt der Kündigungsschutz auch, wenn dort keine Kunden empfangen werden?
Ja, das kann der Fall sein. Nach der Entscheidung des OGH kann auch die Lagerung von Material für einen Gewerbebetrieb eine geschäftliche Nutzung darstellen. Kundenverkehr ist nicht zwingend erforderlich.
Ist ein alter Mietvertrag automatisch besser geschützt?
Nicht automatisch. Das Alter des Vertrags ist aber ein besonders wichtiger Prüfpunkt. Bei älteren Mietverträgen können Übergangsbestimmungen dazu führen, dass frühere Kündigungsschutzregeln weiterhin anzuwenden sind.
Kann der Vermieter einen Lagerraum einfach schriftlich kündigen?
Das hängt davon ab, ob und in welchem Umfang das Mietverhältnis dem MRG unterliegt. Bei einem geschützten Mietverhältnis reicht ein einfaches außergerichtliches Kündigungsschreiben unter Umständen nicht aus.
Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumungsklage eingebracht wurde?
Reagieren Sie sofort und lassen Sie die Klage samt Mietvertrag rechtlich prüfen. Auch wenn Sie der Ansicht sind, dass die Kündigung unwirksam war, sollten Sie gerichtliche Schriftstücke keinesfalls unbeachtet lassen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2018 zeigt, dass bei Geschäfts-, Lager- und Abstellflächen nicht nur die äußere Bezeichnung des Mietobjekts zählt. Entscheidend sind der tatsächliche Verwendungszweck, das Alter des Mietvertrags und die anwendbaren Übergangsbestimmungen. Das gilt auch für den Kündigungsschutz für Lagerräume.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Kündigungen, Räumungsforderungen und der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes. Durch jahrelange anwaltliche Praxis werden dabei insbesondere ältere Mietverträge und die konkrete Nutzung des Mietobjekts sorgfältig berücksichtigt.
Sind Sie von einer Kündigung oder Räumungsaufforderung betroffen? Lassen Sie Ihre Rechtsposition frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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