Geschäftsraum kaum genutzt: Wann droht die Kündigung wegen Nichtverwendung?
Eine Kündigung wegen Nichtverwendung droht, wenn ein gemietetes Büro über längere Zeit fast leer steht. Gelegentlich finden dort Kundengespräche statt, ein Mitarbeiter erledigt einige Stunden lang Korrespondenz oder die Geschäftsleitung nutzt den Raum für interne Besprechungen. Reicht das aus, um den Mietvertrag zu erhalten?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG kann die mangelnde regelmäßige Verwendung eines Geschäftsraums einen Kündigungsgrund darstellen. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass selbst eine gewisse Nutzung zu wenig sein kann, wenn sie nur sporadisch und von geringer Intensität ist.
Ein Büro ist nicht schon deshalb ausreichend genutzt, weil dort gelegentlich etwas passiert
In dem vom OGH beurteilten Fall hatte eine Gesellschaft ein Mietobjekt zu Bürozwecken angemietet. Zum Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung wurde das Büro überhaupt nicht geschäftlich genutzt.
Nach Renovierungsarbeiten nahm die Mieterin die Verwendung zwar teilweise wieder auf. Im Büro wurden unter anderem Kundengespräche und Mitarbeitergespräche geführt, Korrespondenz erledigt und sonstige Bürotätigkeiten ausgeübt. Die tatsächliche Nutzung blieb jedoch äußerst eingeschränkt: Während des laufenden Verfahrens wurde das Büro durchschnittlich nicht einmal an einem Tag pro Woche und jeweils nur für einige Stunden verwendet.
Die Mieterin argumentierte, die geschäftliche Nutzung sei wieder aufgenommen worden und entspreche dem vereinbarten Zweck. Der Vermieter hielt dem entgegen, dass keine regelmäßige und ausreichende Verwendung des Geschäftsraums vorliege.
Was verlangt das Mietrechtsgesetz bei einer Kündigung wegen Nichtverwendung?
Nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn ein Geschäftsraum nicht regelmäßig für den vereinbarten geschäftlichen Zweck oder zumindest für einen gleichwertigen geschäftlichen Zweck verwendet wird.
Entscheidend sind daher insbesondere drei Punkte:
- Welcher Verwendungszweck wurde vereinbart? Ein als Büro vermietetes Objekt soll grundsätzlich für eine entsprechende geschäftliche Tätigkeit verwendet werden.
- Wie regelmäßig erfolgt die Nutzung? Eine einzelne Besprechung oder gelegentliches Arbeiten kann zu wenig sein, wenn der Raum ansonsten weitgehend ungenutzt bleibt.
- Wie intensiv ist die geschäftliche Tätigkeit? Nicht jede noch so geringfügige Nutzung verhindert den Kündigungsgrund.
Enthält der Mietvertrag keinen besonders engen Verwendungszweck, kann grundsätzlich auch eine andere geschäftliche Nutzung zulässig sein. Eine gewisse Regelmäßigkeit und tatsächliche betriebliche Bedeutung muss aber dennoch bestehen. Ein Raum muss nicht zwingend jeden Tag vollständig ausgelastet sein. Eine rein formale oder nur gelegentliche Nutzung reicht jedoch nicht ohne Weiteres, um eine Kündigung wegen Nichtverwendung auszuschließen.
OGH aus dem Jahr 2018: Sporadische Büronutzung war nicht genug
Der Oberste Gerichtshof wies in der Entscheidung OGH vom 03.10.2018, 5 Ob 98/18z, die außerordentliche Revision der Mieterin zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen, wonach die nur gelegentliche und eingeschränkte Nutzung des Büros den Anforderungen an eine regelmäßige geschäftliche Verwendung nicht genügte. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte klar, dass ein Geschäftsraum grundsätzlich regelmäßig für den vereinbarten geschäftlichen Zweck verwendet werden muss. Eine Nutzung von durchschnittlich weniger als einem Tag pro Woche und jeweils nur für einige Stunden kann dafür zu gering sein.
Ob die Nutzung ausreichend regelmäßig und intensiv ist, hängt allerdings immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich sind unter anderem der konkrete Mietvertrag, die Art des Betriebs, die Größe und Funktion der Räume sowie die tatsächliche betriebliche Tätigkeit.
Die Entscheidung stammt aus dem Jahr 2018 und ist daher nicht als aktuelle Entscheidung zu bezeichnen. Ihre praktische Bedeutung bleibt dennoch erhalten, weil sie die grundlegende Frage veranschaulicht, wann eine bloße Gelegenheitsnutzung eines Geschäftsraums rechtlich problematisch werden kann.
Eine spätere Nutzung kann helfen – aber nicht jede Wiederaufnahme genügt
Für Mieter ist besonders wichtig: Es kommt nicht ausschließlich auf den Zustand am Tag der Kündigung an. Auch Entwicklungen während des Gerichtsverfahrens können berücksichtigt werden. Eine Kündigung wegen Nichtverwendung kann unter Umständen verhindert werden, wenn konkret und realistisch zu erwarten ist, dass die vertragsgemäße Nutzung in naher Zukunft sicher wieder aufgenommen wird.
Dafür reicht eine bloße Absichtserklärung jedoch nicht aus. Wer lediglich ankündigt, das Büro künftig wieder stärker zu nutzen, muss diese Absicht möglichst nachvollziehbar und konkret machen. Denkbar sind etwa bereits fixierte betriebliche Maßnahmen, ein realistischer Zeitplan oder konkrete organisatorische Schritte.
Ebenso wenig genügt zwingend eine minimale Nutzung, die erst nach Erhalt der Kündigung aufgenommen wurde. Gelegentliche Besprechungen, das Beantworten einzelner E-Mails oder kurze Besuche können den Eindruck einer bloßen Alibi-Nutzung vermitteln, wenn kein ernsthafter und regelmäßiger Geschäftsbetrieb erkennbar ist.
Was bedeutet das im Alltag?
Homeoffice und kaum besetzte Büroräume
Wenn ein Unternehmen seine Tätigkeit überwiegend ins Homeoffice verlagert und das angemietete Büro nur noch für einzelne Termine verwendet, kann die Nutzung problematisch werden. Entscheidend ist, ob im Mietobjekt weiterhin eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit stattfindet oder ob der Raum faktisch nur noch als gelegentlicher Besprechungsort dient.
Umbau und betriebliche Umstrukturierung
Renovierungsarbeiten, eine interne Umorganisation oder eine vorübergehende Betriebspause können die geringe Nutzung erklären. Diese Gründe sollten aber dokumentiert werden. Wichtig sind insbesondere der Anlass, die voraussichtliche Dauer und die konkreten Schritte zur Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit.
Geschäftliche Tätigkeit nur an einzelnen Tagen
Ein Büro muss nicht zwingend täglich verwendet werden. Eine Nutzung an einzelnen Tagen kann je nach Geschäftsmodell ausreichend sein. Wird der Raum jedoch durchschnittlich nicht einmal an einem Tag pro Woche und nur für wenige Stunden verwendet, besteht nach der genannten OGH-Entscheidung ein erhebliches Risiko.
Leerstand nach Einstellung des Betriebs
Wird der Geschäftsbetrieb vollständig eingestellt und bleibt das Mietobjekt leer, liegt der Kündigungsgrund deutlich näher. Eine spätere geringfügige Nutzung beseitigt das Problem nicht automatisch. Entscheidend bleibt, ob tatsächlich wieder ein regelmäßiger und vertragsgemäßer Geschäftsbetrieb aufgenommen wurde.
Was Mieter jetzt dokumentieren sollten
Wer ein Büro nur eingeschränkt nutzt oder bereits eine Kündigung wegen Nichtverwendung erhalten hat, sollte nicht abwarten. Folgende Schritte können für die rechtliche Beurteilung wichtig sein:
- Mietvertrag prüfen: Welche Nutzung wurde konkret vereinbart? Gibt es besondere Einschränkungen oder eine genaue Beschreibung des Betriebs?
- Nutzung festhalten: Führen Sie Aufzeichnungen über Arbeitstage, Besprechungen, Kundenkontakte und sonstige Tätigkeiten im Mietobjekt.
- Gründe für die Nichtnutzung dokumentieren: Halten Sie Renovierungen, Krankheit, Umstrukturierungen oder vorübergehende Betriebspausen nachvollziehbar fest.
- Wiederaufnahme konkret planen: Ein realistischer Zeitplan ist überzeugender als eine allgemeine Ankündigung, das Büro irgendwann wieder stärker zu verwenden.
- Frühzeitig reagieren: Nach Erhalt einer Aufkündigung sollten Fristen und Einwendungen rasch geprüft werden.
- Keine neuen Argumente zurückhalten: Im weiteren Rechtsmittelverfahren können neue Tatsachen und Argumente grundsätzlich nicht beliebig nachgeschoben werden.
Auch Vermieter sollten die tatsächliche Nutzung möglichst konkret dokumentieren. Relevant können Feststellungen über einen längeren Leerstand, Beobachtungen zur Nutzung, Aussagen von Personen vor Ort oder Unterlagen zur betrieblichen Tätigkeit sein. Allgemeine Vermutungen sind regelmäßig weniger aussagekräftig als nachvollziehbare Angaben zu Zeitraum, Häufigkeit und Umfang der Nutzung.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen Nichtverwendung
Reicht es, wenn ich einmal pro Woche im Büro arbeite?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Maßgeblich sind der Mietvertrag, die Art des Betriebs und die konkrete Intensität der Nutzung. Eine Nutzung von durchschnittlich weniger als einem Tag pro Woche und nur für einige Stunden wurde im vom OGH beurteilten Fall jedoch als nicht ausreichend angesehen.
Kann ich die Kündigung durch eine spätere Nutzung noch verhindern?
Das kann unter Umständen möglich sein. Die Wiederaufnahme der vertragsgemäßen Nutzung muss aber konkret, ernsthaft und in naher Zukunft sicher zu erwarten sein. Eine bloße Absichtserklärung oder eine minimale Nutzung nach der Kündigung genügt nicht automatisch.
Was gilt, wenn mein Mietvertrag keinen genauen Zweck nennt?
Dann kann grundsätzlich auch eine andere geschäftliche Nutzung in Betracht kommen. Trotzdem muss der Geschäftsraum regelmäßig und tatsächlich für eine geschäftliche Tätigkeit verwendet werden. Ein dauerhaftes oder weitgehendes Leerstehen bleibt daher riskant.
Was soll ich tun, wenn der Vermieter bereits gekündigt hat?
Lassen Sie den Mietvertrag, die Kündigung und die tatsächliche Nutzung rasch rechtlich prüfen. Entscheidend können kurze Fristen, die Form der Kündigung, der vereinbarte Zweck und die vorhandenen Beweise sein.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt auf gelegentliche Nutzung zu vertrauen
Die Frage, ob ein Geschäftsraum ausreichend verwendet wird, hängt stark von den konkreten Umständen ab. Wer eine Kündigung wegen Nichtverwendung erhält, sollte daher nicht darauf vertrauen, dass einzelne Besprechungen oder kurze Büroaufenthalte automatisch genügen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zu Fragen der Nutzung von Geschäftsräumen, zur Prüfung von Kündigungsgründen und zur rechtlichen Einordnung der konkreten Beweislage. Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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