Kündigung wegen Leerstands [Rechtsanwalt Wien]

Wohnung angeblich nicht regelmäßig bewohnt: Wann eine Kündigung wegen Leerstands unwirksam sein kann

Kündigung wegen Leerstands: Eine Mietwohnung muss nicht jeden Tag und jede Nacht bewohnt werden, damit sie rechtlich als regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet gilt. Gerade bei beruflich bedingten Aufenthalten, einem Wohnsitz im Ausland oder einer zulässigen Untervermietung kommt es auf die konkreten Lebensumstände an.

Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017 besonders deutlich: OGH vom 04.07.2017, 3 Ob 12/17m. Der OGH hob eine gerichtliche Aufkündigung auf, obwohl der Untermieter die Wohnung nur an bestimmten Tagen nutzte und seinen Hauptwohnsitz weiterhin in der Schweiz hatte. Zur Entscheidung.

Der typische Konflikt: Ist die Wohnung wirklich unbewohnt?

Vermieter beobachten mitunter, dass eine Wohnung nicht durchgehend bewohnt wird. Vielleicht ist der Hauptmieter beruflich häufig unterwegs. Vielleicht lebt er teilweise im Ausland. Oder er hat die Wohnung einem Untermieter überlassen, der nur während seiner Arbeitstage in Wien dort wohnt.

Das kann zu einem erheblichen Streit führen. Der Vermieter meint, die Wohnung werde leer stehen oder nur gelegentlich als Unterkunft verwendet. Der Mieter hält dagegen, dass die Wohnung weiterhin tatsächlich als Wohnmöglichkeit dient.

Für die rechtliche Beurteilung reicht es nicht aus, bloß auf einzelne Abwesenheiten zu verweisen. Entscheidend sind vielmehr die tatsächliche Nutzung, der Zweck der Aufenthalte und der konkrete Zeitpunkt, zu dem die Kündigung zugestellt wurde.

Was im Fall des OGH eine Rolle spielte

Der Beklagte war seit vielen Jahren Hauptmieter einer Wohnung in der Wiener Innenstadt. Sein Mietvertrag erlaubte die Untervermietung unter bestimmten Voraussetzungen.

Ein Untermieter hatte die Wohnung zunächst bis Ende Mai 2014 gemietet und war anschließend in die Schweiz übersiedelt. Ende September 2014 schlossen der Hauptmieter und derselbe Untermieter jedoch erneut einen Untermietvertrag. Dieser sollte ab 1. Oktober 2014 für ein Jahr gelten.

Der Untermieter holte am 30. September 2014 den Wohnungsschlüssel ab. Er übernachtete vom 30. September bis 10. Oktober in der Wohnung und arbeitete während dieser Zeit in Wien. Nach den Feststellungen wollte er ungefähr die Hälfte jedes Monats in Wien verbringen. Außerdem plante er, im Oktober auch seine übrigen Möbel in die Wohnung zu bringen.

Die Vermieterin hatte die gerichtliche Aufkündigung bereits im September 2014 veranlasst. Sie argumentierte, die Wohnung werde nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet. Der neue Untermietvertrag sei nur vorgeschoben und die Wohnung stehe tatsächlich leer.

Zusätzlich trat ein Wasser- beziehungsweise Nässeschaden auf. Ab dem 22. oder 23. Oktober 2014 wurde die Gasversorgung gesperrt. Dadurch standen Heizung und Warmwasser bis Jänner 2015 nicht zur Verfügung. Der Untermieter nutzte die Wohnung deshalb ab dem 23. Oktober 2014 nicht mehr.

Die Entscheidung: Der OGH stellte auf den Zeitpunkt der Zustellung ab

Der OGH gab dem Beklagten Recht. Die gerichtliche Aufkündigung wurde aufgehoben, das Räumungsbegehren der Vermieterin abgewiesen. Außerdem musste die Vermieterin die Prozesskosten ersetzen.

Der entscheidende Zeitpunkt war der 2. Oktober 2014, an dem die Aufkündigung zugestellt wurde. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Wohnung bereits regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet.

Für den OGH waren mehrere Umstände maßgeblich:

• Es bestand ein auf ein Jahr abgeschlossener Untermietvertrag.
• Die Wohnung war dem Untermieter tatsächlich übergeben worden.
• Der Untermieter hatte bereits in der Wohnung übernachtet.
• Er war in Wien beruflich tätig.
• Sein Wohnsitz in Luzern war für eine tägliche Rückkehr nach der Arbeit zu weit entfernt.
• Er beabsichtigte, die Wohnung im Oktober vollständig zu beziehen.

Dass noch nicht sämtliche Möbel übersiedelt waren, änderte an dieser Beurteilung nichts. Ebenso wenig konnte die spätere Sperre der Gasversorgung die ursprüngliche Kündigung nachträglich rechtfertigen.

§ 30 Abs 2 Z 6 MRG verständlich erklärt

Die Entscheidung betrifft den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 Mietrechtsgesetz. Vereinfacht gesagt kann eine Kündigung in Betracht kommen, wenn eine Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird und dadurch ein dringender Bedarf des Mieters nicht mehr besteht.

Eine Wohnung muss dafür aber nicht zwingend der einzige familiäre Lebensmittelpunkt sein. Auch eine regelmäßig genutzte Unterkunft für berufliche Aufenthalte kann den Anforderungen genügen. Das gilt insbesondere dann, wenn eine tägliche Rückkehr vom Arbeitsort zum Hauptwohnsitz praktisch nicht möglich oder unzumutbar ist.

Die Beurteilung erfolgt nicht nach einem starren Stundenplan. Es gibt keine allgemeine Regel, wonach eine Wohnung nur dann ausreichend genutzt wird, wenn der Mieter dort jede Nacht verbringt. Maßgeblich sind die Lebensumstände des konkreten Mieters oder Untermieters.

Anders kann es aussehen, wenn die Wohnung lediglich sporadisch für einzelne Übernachtungen verwendet wird, ohne dass ein nachvollziehbarer Wohnzweck besteht. Eine reine Gelegenheitsunterkunft oder ein bloßes „Absteigequartier“ muss nicht ausreichen.

Auch ein Untermieter kann den Kündigungsgrund ausschließen

Besonders wichtig ist die Aussage des OGH zur Untervermietung. Eine regelmäßige Wohnnutzung muss nicht zwingend durch den Hauptmieter persönlich erfolgen. Wenn die Untervermietung mietvertraglich erlaubt ist und tatsächlich durchgeführt wird, kann auch der Untermieter die Wohnung so nutzen, dass der Kündigungsgrund entfällt.

Dafür müssen mehrere Punkte zusammenpassen:

• Die Untervermietung muss zulässig sein.
• Der Untermietvertrag darf nicht bloß zum Schein abgeschlossen worden sein.
• Der Untermieter muss die Wohnung tatsächlich übernommen haben.
• Die Nutzung muss Wohnzwecken dienen.
• Die Aufenthalte müssen nach den konkreten Umständen regelmäßig sein.

Ein weiterhin bestehender Hauptwohnsitz an einem anderen Ort schließt eine regelmäßige Wohnnutzung nicht automatisch aus. Gerade bei beruflich bedingten Aufenthalten kann eine Wohnung an einem zweiten Ort eine echte und notwendige Unterkunft sein.

Warum spätere Ereignisse oft nicht entscheidend sind

Bei einer Kündigung wegen fehlender regelmäßiger Wohnnutzung kommt es grundsätzlich auf die Situation zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an. Im besprochenen Fall war das der 2. Oktober 2014.

Die spätere Entwicklung durfte daher nicht einfach rückwirkend herangezogen werden. Dass der Untermieter ab Ende Oktober wegen der gesperrten Gasversorgung nicht mehr in der Wohnung blieb, sagte nichts darüber aus, ob die Wohnung am 2. Oktober regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wurde.

Das ist für beide Seiten von Bedeutung. Ein Mieter kann eine spätere unverschuldete Nichtbenutzung erklären, etwa durch einen Schaden an der Wohnung. Ein Vermieter muss hingegen besonders sorgfältig prüfen, ob der behauptete Kündigungsgrund bereits im maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich vorlag.

Was Mieter jetzt dokumentieren sollten

Wer mit dem Vorwurf konfrontiert wird, die Wohnung werde nicht ausreichend genutzt, sollte nicht erst im Räumungsverfahren nach Beweisen suchen. Je früher die tatsächliche Nutzung dokumentiert wird, desto leichter lässt sich der eigene Standpunkt nachvollziehbar darstellen.

Hilfreich können insbesondere sein:

• der schriftliche Haupt- oder Untermietvertrag,
• ein Übergabeprotokoll,
• Nachweise über die Schlüsselübergabe,
• Unterlagen zum Arbeitsplatz oder zu beruflichen Einsätzen in Wien,
• Korrespondenz über geplante Aufenthalte und den Einzug,
• Nachweise über bereits erfolgte oder geplante Möbeltransporte,
• Dokumente zu Schäden, Reparaturen oder einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit.

Entscheidend ist nicht, möglichst viele Unterlagen zu sammeln. Entscheidend ist, die tatsächliche Nutzung am relevanten Zeitpunkt verständlich und widerspruchsfrei darzustellen.

Was Vermieter vor einer Kündigung prüfen sollten

Für Vermieter genügt es nicht automatisch, dass eine Wohnung zeitweise leer steht oder der Mieter nicht täglich anwesend ist. Vor einer Kündigung sollte daher sorgfältig untersucht werden, ob tatsächlich eine regelmäßige Wohnnutzung vorliegt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient eine bestehende Untervermietung. Ein neuer Untermietvertrag kann den Kündigungsgrund ausschließen, wenn der Untermieter die Wohnung tatsächlich übernommen hat und sie nicht bloß gelegentlich nutzt.

Der Umstand, dass noch nicht alle Möbel in der Wohnung stehen oder der Untermieter seinen Hauptwohnsitz weiterhin im Ausland hat, beweist für sich allein keine fehlende Wohnnutzung. Ebenso wenig reicht jede kurze Abwesenheit aus, um von einem Leerstand auszugehen.

Die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass die Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird. Ob dieser Beweis gelingt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Vier praktische Beispiele aus dem Alltag

• Berufspendler: Eine Person lebt überwiegend in Graz, arbeitet aber an mehreren Tagen pro Woche in Wien und übernachtet dann regelmäßig in der Wiener Wohnung. Das kann eine ausreichende Wohnnutzung darstellen.
• Untermieter mit Auslandswohnsitz: Ein Untermieter lebt weiterhin in der Schweiz, nutzt die Wohnung aber planmäßig während seiner beruflichen Aufenthalte in Wien. Der Auslandswohnsitz schließt eine regelmäßige Nutzung nicht automatisch aus.
• Gelegentliche Übernachtungen: Wird eine Wohnung nur vereinzelt für private Besuche oder einzelne Nächte verwendet, ohne erkennbaren dauerhaften Wohnzweck, kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
• Wohnungsschaden: Wird eine Wohnung nach einem Wasser- oder Versorgungsschaden vorübergehend nicht genutzt, muss geprüft werden, ob dieser Umstand erst nach dem maßgeblichen Zeitpunkt eingetreten ist.

Häufige Fragen zur Kündigung wegen fehlender Wohnnutzung

Muss ich jeden Tag in meiner Mietwohnung schlafen?

Nein. Eine tägliche Nutzung ist nicht zwingend erforderlich. Auch regelmäßige Aufenthalte an mehreren Tagen pro Woche oder beruflich bedingte Übernachtungen können ausreichen. Entscheidend sind die konkreten Lebensumstände und der tatsächliche Wohnzweck.

Kann mein Untermieter die Wohnung für mich ausreichend nutzen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich, wenn die Untervermietung erlaubt ist und der Untermieter die Wohnung tatsächlich und regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet. Ein bloß vorgeschobener Vertrag oder eine rein gelegentliche Nutzung genügt dagegen nicht automatisch.

Was ist, wenn die Wohnung nach der Kündigung wegen eines Schadens leer steht?

Dann kommt es grundsätzlich darauf an, ob die Wohnung bereits im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung nicht regelmäßig genutzt wurde. Ein später eingetretener Wasser-, Gas- oder sonstiger Schaden kann die ursprüngliche Kündigung nicht ohne Weiteres nachträglich rechtfertigen.

Wer muss beweisen, dass die Wohnung nicht bewohnt wird?

Grundsätzlich muss der Vermieter die fehlende regelmäßige Wohnnutzung darlegen und beweisen. In einem konkreten Verfahren kommt es allerdings auf die vorhandenen Unterlagen, Zeugenaussagen und die gesamte Vorgeschichte an.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen, bevor Fristen verstreichen

Eine gerichtliche Aufkündigung sollte keinesfalls ignoriert werden. Gerade bei Streitigkeiten über die Nutzung einer Wohnung kommt es auf den genauen Inhalt des Mietvertrags, die Zulässigkeit der Untervermietung, den Zeitpunkt der Zustellung und die vorhandenen Beweise an.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zur rechtlichen Bedeutung der Wohnnutzung, zu Untervermietungen und zur Abwehr oder Vorbereitung einer gerichtlichen Aufkündigung.

Sind Sie von einer Kündigung wegen angeblich fehlender Wohnnutzung betroffen? Lassen Sie die Situation rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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