Kündigung wegen Hundehaltung [Rechtsanwalt Wien]

Kündigung wegen Hundehaltung: Wann "unleidliches Verhalten" im Mietshaus vorliegt

Kündigung wegen Hundehaltung: Kann ein Hund tatsächlich zum Verlust der Wohnung führen? Die kurze Antwort lautet: Nicht automatisch. Tierhaltung allein ist noch kein Kündigungsgrund. Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten eines Mieters das friedliche Zusammenleben im Haus über längere Zeit erheblich beeinträchtigt oder andere Bewohner gefährdet.

Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017 besonders deutlich: Im OGH vom 29.11.2017, 7 Ob 191/17i, ging es um einen Mieter mit Hunden, gegen den wegen wiederholter Störungen eine Kündigung ausgesprochen worden war. Der Fall macht deutlich, dass Gerichte nicht nur den letzten Vorfall betrachten. Maßgeblich kann das Gesamtbild sein. Zur Entscheidung des OGH.

Der konkrete Fall: Mehr als nur ein Streit über einen Hund

In einer Wohnanlage lebte ein Mieter mit Hunden. Gegen ihn wurde eine Kündigung ausgesprochen, weil sein Verhalten nach Ansicht der Vorinstanzen das friedliche Zusammenleben erheblich störte.

Eine wesentliche Rolle spielten mehrere frühere Vorfälle mit mittlerweile verstorbenen Rottweilern des Mieters. Zwei Kinder waren gebissen und verletzt worden. Außerdem hatte ein Hund einen kleinen Hund angegriffen, ein weiterer Hund war getötet worden.

Auch mit dem aktuellen Hund kam es zwar zu keinen vergleichbaren Angriffen. Allerdings soll der Hund gelegentlich ohne Leine und Beißkorb freigelassen worden sein. Hinzu kamen mehrere Umstände, die den Konflikt im Haus weiter verschärften:

• Vor der Wohnung befand sich eine lebensgroße Hundeskulptur.
• Ein Hundefoto trug den Text "Is there life after death? Please enter and find out!".
• Auf einem Schild mit "Achtung Hund" wurden angeblich attackierte Berufsgruppen aufgelistet; ergänzt wurde dies durch den Zusatz "Nachbar II, work in progress".
• Ausgelegtes Tierfutter führte zu Verschmutzungen und Geruchsbelästigungen und lockte Füchse sowie Katzen an.

Der Mieter argumentierte unter anderem, dass die früheren Hunde bereits verstorben seien und es mit dem aktuellen Hund bislang zu keinem Angriff gekommen sei. Außerdem habe ihn ein anderer Bewohner durch ein Warnschild provoziert.

Was der OGH entschieden hat

Der OGH wies die außerordentliche Revision des Mieters zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen bestehen. Das Verhalten wurde als sogenanntes "unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG" beurteilt. Dieses Verhalten kann im Mietrecht einen Kündigungsgrund bilden.

Der OGH sah keinen so schwerwiegenden rechtlichen Fehler, der ein Eingreifen in dritter Instanz gerechtfertigt hätte. Die Kündigung beziehungsweise die darauf beruhenden Entscheidungen wurden daher nicht aufgehoben.

Die Entscheidung stammt aus dem Jahr 2017 und ist daher nicht als aktuelle Entscheidung zu bezeichnen. Ihre praktische Bedeutung liegt jedoch in der weiterhin wichtigen Aussage: Bei der Beurteilung eines möglichen Kündigungsgrundes kann das Verhalten des Mieters insgesamt betrachtet werden.

Kündigung wegen Hundehaltung: Nicht nur ein einzelner Vorfall zählt

"Unleidliches Verhalten" bedeutet im Mietrecht nicht jede Unhöflichkeit und auch nicht jeden Nachbarschaftsstreit. Gemeint ist ein Verhalten, durch das das Zusammenleben im Haus über längere Zeit oder wiederholt erheblich gestört wird und das andere Bewohner nicht mehr hinnehmen müssen.

Ein einzelner Vorfall reicht grundsätzlich nur dann aus, wenn er besonders schwer wiegt. Mehrere kleinere Vorfälle können sich jedoch zu einem ausreichenden Kündigungsgrund verbinden. Das Gericht betrachtet die Umstände in ihrer Gesamtheit:

• Wie häufig ist es zu Störungen gekommen?
• Wie lange haben sie gedauert?
• Wie intensiv waren die Auswirkungen auf andere Bewohner?
• Gab es eine konkrete Gefahr oder erhebliche Belästigung?
• Hat der Mieter auf Beschwerden oder Aufforderungen reagiert?
• Hat sich die Situation trotz Gesprächen oder Verwarnungen fortgesetzt?

Gerade bei Konflikten rund um Hunde kann deshalb nicht isoliert gefragt werden, ob der aktuelle Hund bereits jemanden gebissen hat. Auch frühere Vorfälle, Verstöße gegen Leinen- oder Maulkorbpflichten, wiederholte Verunreinigungen und das Verhalten gegenüber Nachbarn können in die Gesamtbeurteilung einfließen. Eine Kündigung wegen Hundehaltung hängt daher regelmäßig von mehreren Umständen und nicht allein von der Existenz eines Hundes ab.

Warum auch länger zurückliegende Vorfälle wichtig sein können

Im entschiedenen Fall änderte es nichts, dass die problematischen Hunde bereits verstorben waren. Die früheren Vorfälle konnten weiterhin zeigen, wie die Situation im Haus insgesamt einzuschätzen war. Sie waren nach der Beurteilung der Gerichte nicht bedeutungslos, nur weil sie nicht unmittelbar vor der Kündigung passiert waren.

Das bedeutet nicht, dass jeder alte Vorfall unbegrenzt gegen einen Mieter verwendet werden darf. Entscheidend bleibt der Zusammenhang mit der aktuellen Situation. Frühere Ereignisse können jedoch erklären, warum andere Bewohner weiterhin Angst haben oder warum ein neuer Vorfall besonders ernst genommen wird.

Für Mieter ist daher wichtig: Der Hinweis, "Mit diesem Hund ist doch noch nichts passiert", muss nicht ausreichen. Wenn sich aus früheren Ereignissen, aktuellen Verstößen und dem sonstigen Auftreten ein belastendes Gesamtbild ergibt, kann das Gericht auch dieses Gesamtbild berücksichtigen.

Provokationen durch Nachbarn beseitigen den Kündigungsgrund nicht automatisch

In vielen Wohnkonflikten werfen sich die Beteiligten gegenseitig Provokationen vor. Auch im behandelten Fall berief sich der Mieter darauf, von anderen Bewohnern provoziert worden zu sein.

Eine solche Behauptung führt jedoch nicht automatisch dazu, dass ein eigenes Fehlverhalten rechtlich unbeachtlich wird. Entscheidend ist zunächst, ob tatsächlich eine rechtlich relevante Provokation vorliegt. Selbst wenn es Spannungen oder unfreundliche Äußerungen gegeben hat, muss das nicht jede weitere Störung rechtfertigen.

Wer sich provoziert fühlt, sollte daher nicht mit Drohungen, provokanten Schildern oder einschüchternden Botschaften reagieren. Solche Reaktionen können den Konflikt verschärfen und später selbst als Teil des Gesamtverhaltens bewertet werden.

Was bedeutet das für Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen?

Für Mieter mit Hund

Ein Hund in der Wohnung ist nicht automatisch problematisch. Riskant wird die Situation aber, wenn mehrere belastende Faktoren zusammentreffen. Dazu gehören etwa:

• aggressive oder gefährliche Vorfälle;
• das wiederholte Freilaufenlassen ohne vorgeschriebene Sicherung;
• die Missachtung von Leinen- oder Maulkorbpflichten;
• konkrete Angst oder Gefährdung anderer Bewohner;
• Verschmutzungen, Geruchsbelästigungen oder andere wiederkehrende Beeinträchtigungen;
• das Anlocken von Tieren durch ausgelegtes Futter;
• provokante, bedrohlich wirkende oder einschüchternde Beschilderungen;
• das Ignorieren berechtigter Aufforderungen der Hausverwaltung.

Beschwerden sollten ernst genommen und nicht reflexartig als Schikane abgetan werden. Sinnvoll ist es, die eigene Sicht schriftlich und sachlich darzustellen, behördliche Vorgaben einzuhalten und Gespräche mit Nachbarn nicht eskalieren zu lassen.

Für Vermieter und Hausverwaltungen

Eine Kündigung sollte auf konkrete und nachvollziehbare Vorfälle gestützt werden. Allgemeine Aussagen wie "Der Mieter ist schwierig" oder "Alle haben Angst" reichen für eine fundierte Beurteilung regelmäßig nicht aus.

Hilfreich können insbesondere sein:

• schriftliche Beschwerden mit Datum und genauer Beschreibung;
• Aufzeichnungen über Ort, Dauer und Auswirkungen einzelner Vorfälle;
• Fotos, Nachrichten oder sonstige Beweismittel;
• behördliche Wahrnehmungen oder Anzeigen;
• dokumentierte Aufforderungen zur Unterlassung;
• eine nachvollziehbare Darstellung der Entwicklung über einen längeren Zeitraum.

Nicht jeder Streit im Wohnhaus rechtfertigt eine Kündigung. Mehrere belegte Störungen können sich jedoch zu einem Kündigungsgrund verdichten. Dabei ist die Qualität der Dokumentation oft entscheidend.

Was Betroffene jetzt tun sollten

1. Unterlagen sichern: Kündigungsschreiben, Beschwerden, Nachrichten, Fotos und behördliche Schreiben sollten vollständig aufbewahrt werden.
2. Chronologie erstellen: Notieren Sie, wann welche Vorfälle passiert sind und wer daran beteiligt war.
3. Nicht weiter eskalieren: Provokante Antworten, Drohungen oder öffentliche Beschuldigungen können die eigene Position verschlechtern.
4. Vorgaben einhalten: Leinen- und Maulkorbpflichten sowie berechtigte Hausordnungsregeln sollten strikt beachtet werden.
5. Keine Fristen versäumen: Eine Kündigung sollte unverzüglich rechtlich geprüft werden. Im Mietrecht können kurze Fristen und besondere Verfahrensregeln eine Rolle spielen.
6. Beweise prüfen lassen: Entscheidend ist nicht nur, was behauptet wird, sondern was im Verfahren konkret bewiesen werden kann.

Besonders wichtig ist eine rasche Beratung, wenn bereits eine gerichtliche Kündigung, eine Räumungsklage oder ein anderes formelles Schreiben zugestellt wurde. Wer zu lange wartet, riskiert, wichtige Einwendungen nicht mehr rechtzeitig vorzubringen.

Häufige Fragen zur Kündigung wegen Hundehaltung

Kann mein Vermieter wegen meines Hundes sofort kündigen?

Die Hundehaltung allein führt nicht automatisch zu einer Kündigung. Entscheidend ist, ob durch das Verhalten des Mieters oder des Hundes eine erhebliche und wiederholte Störung des Hausfriedens entsteht oder eine konkrete Gefährdung vorliegt. Eine rechtliche Beurteilung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.

Zählen alte Vorfälle mit einem früheren Hund überhaupt noch?

Ja, ältere Vorfälle können berücksichtigt werden, wenn sie für die Beurteilung der Gesamtsituation weiterhin Bedeutung haben. Im Fall des OGH waren auch frühere gefährliche Ereignisse relevant, obwohl die betreffenden Hunde bereits verstorben waren.

Was ist, wenn mich die Nachbarn zuerst provoziert haben?

Eine tatsächliche Provokation kann für die Bewertung eines Konflikts relevant sein. Sie beseitigt einen möglichen Kündigungsgrund aber nicht automatisch. Wer mit Drohungen, einschüchternden Schildern oder weiteren Störungen reagiert, kann dadurch die eigene Situation verschärfen.

Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Kündigung erhalten habe?

Bewahren Sie das Schreiben samt Kuvert auf und lassen Sie unverzüglich prüfen, welche Fristen gelten und ob die behaupteten Vorfälle tatsächlich einen Kündigungsgrund tragen. Antworten Sie nicht impulsiv und verzichten Sie darauf, Beweismittel zu löschen oder den Konflikt öffentlich auszutragen.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietkündigung und Nachbarschaftskonflikten

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens ist für Mieter existenzbedrohend. Gleichzeitig müssen Vermieter und Hausverwaltungen ihre Vorwürfe ausreichend konkretisieren und belegbar machen. In beiden Situationen kommt es auf Details an: Häufigkeit, Dauer, Intensität, Vorgeschichte und Beweislage.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen bei mietrechtlichen Konflikten, Kündigungen und der rechtlichen Einordnung wiederholter Störungen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen, bevor Fristen verstreichen oder sich der Konflikt weiter verschärft.

Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.