Kündigung eines Pachtvertrags: Warum eine außerordentliche Revision die Räumung nicht automatisch verhindert
Kündigung eines Pachtvertrags steht im Raum, der Gastronomiebetrieb soll geräumt werden – und der Pächter möchte sich dagegen bis zum Obersten Gerichtshof wehren. Doch ein Rechtsmittel führt nicht automatisch dazu, dass die Räumung vorläufig gestoppt wird. Ebenso wenig prüft der OGH einen Fall in jedem Verfahren vollständig neu.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 26.03.2025. Im Mittelpunkt stand die Frage, welche Argumente in einer außerordentlichen Revision angegriffen werden müssen, wenn ein Gericht die Räumungsverpflichtung auf mehrere selbstständige Gründe gestützt hat.
Der Ausgangsfall: Ordentliche Kündigung und zusätzliche sofortige Vertragsauflösung
Die Klägerin verlangte die Räumung eines Bestandobjekts, in dem der Beklagte einen Gastronomiebetrieb führte. Zunächst hatte sie den Pachtvertrag ordentlich unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist zum 31. Jänner 2024 gekündigt.
Später erklärte sie zusätzlich mit Schreiben vom 7. Juli 2023 die sofortige Auflösung des Vertrags aus wichtigen Gründen. Der Beklagte hielt beide Erklärungen für unwirksam und verweigerte die Räumung des Bestandobjekts.
Die Vorinstanzen gaben der Klägerin recht. Sie verpflichteten den Beklagten zur Räumung und stützten diese Entscheidung sowohl auf die ordentliche Kündigung als auch auf die zusätzliche Vertragsauflösung aus wichtigen Gründen.
Der Beklagte wandte sich anschließend mit einer außerordentlichen Revision an den OGH. Dabei bestritt er unter anderem den Zugang eines ersten Kündigungsschreibens. Allerdings war ein weiteres Kündigungsschreiben, das am 25. Jänner 2023 eingeschrieben abgesendet worden war, am 26. Jänner 2023 von einer Angestellten des Beklagten übernommen worden.
Was der OGH tatsächlich geprüft hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Das ist keine vollständige inhaltliche Neubewertung des gesamten Rechtsstreits. Der OGH prüfte vielmehr, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorlag, die eine Entscheidung durch den Obersten Gerichtshof rechtfertigen konnte.
In der Entscheidung OGH 26.03.2025, 6 Ob 140/24t sah der OGH keine solche erhebliche Rechtsfrage. Maßgeblich war vor allem, dass die Räumungsverpflichtung bereits auf der ordentlichen Kündigung beruhte.
Der Beklagte bekämpfte in seiner außerordentlichen Revision jedoch nicht ausreichend alle selbstständig tragenden Erwägungen der Vorinstanzen. Insbesondere blieb die Beurteilung der ordentlichen Kündigung als eigenständige Grundlage der Räumungsverpflichtung bestehen.
Damit war für das Ergebnis nicht mehr entscheidend, ob die zusätzlich erklärte sofortige Vertragsauflösung aus wichtigen Gründen ebenfalls wirksam gewesen wäre. Selbst wenn die Argumente des Beklagten zu diesem Punkt Erfolg gehabt hätten, hätte die ordentliche Kündigung die Räumungsverpflichtung weiterhin tragen können.
Warum mehrere Entscheidungsgründe im Rechtsmittel gefährlich werden können
Stützt ein Gericht seine Entscheidung auf mehrere voneinander unabhängige Gründe, müssen grundsätzlich alle diese tragenden Gründe im Rechtsmittel angegriffen werden. Es reicht nicht, nur einen Teil der Begründung zu bekämpfen.
Das lässt sich vereinfacht so erklären:
- Das Gericht nennt Grund A und Grund B.
- Jeder dieser Gründe würde für sich allein zur Räumung führen.
- Der Betroffene greift nur Grund B an.
- Grund A bleibt bestehen und rechtfertigt die Entscheidung weiterhin.
In einem solchen Fall kann das Rechtsmittel erfolglos bleiben, ohne dass der OGH sämtliche Einzelfragen nochmals abschließend beurteilen muss. Der OGH hielt daher die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar und wies das Rechtsmittel zurück.
Der Zugang einer Kündigung kann entscheidend sein
Bei Kündigungen und anderen wichtigen Vertragserklärungen spielt der Zugang eine zentrale Rolle. Eine Erklärung muss den Empfänger grundsätzlich erreichen, damit sie rechtliche Wirkung entfalten kann. In der Praxis geht es deshalb häufig nicht nur um den Inhalt des Schreibens, sondern auch darum, wann und an wen es zugestellt wurde.
Im vorliegenden Fall bestritt der Beklagte den Zugang eines ersten Kündigungsschreibens. Für die rechtliche Beurteilung war jedoch zusätzlich von Bedeutung, dass ein weiteres eingeschriebenes Kündigungsschreiben von einer Angestellten übernommen worden war.
Für Verpächter und Bestandgeber zeigt das, wie wichtig eine nachvollziehbare Dokumentation ist. Ein späteres Schreiben kann rechtlich maßgeblich sein, wenn dessen Zustellung nachweisbar ist. Für Pächter und Bestandnehmer bedeutet es umgekehrt: Zustellnachweise, Übernahmebestätigungen und die interne Behandlung eingehender Post sollten nicht unterschätzt werden.
Was bedeutet die Entscheidung für Pächter und Bestandnehmer?
1. Alle tragenden Gründe prüfen lassen
Wer sich gegen eine Räumungsverpflichtung wehren möchte, sollte die Entscheidung vollständig analysieren lassen. Es genügt nicht, nur die behaupteten wichtigen Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung zu bestreiten, wenn das Gericht die Räumung zusätzlich auf eine ordentliche Kündigung gestützt hat.
2. Eine außerordentliche Revision ist kein „dritter Prozess“
Die außerordentliche Revision ist kein Rechtsmittel, mit dem automatisch der gesamte Sachverhalt neu aufgerollt wird. Der OGH befasst sich in diesem Rahmen insbesondere mit der Frage, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt.
Das Rechtsmittel muss daher präzise darlegen, warum die Entscheidung über den Einzelfall hinaus eine rechtlich bedeutsame Frage aufwirft. Allgemeine Kritik an der Entscheidung oder die bloße Wiederholung bereits vorgebrachter Argumente reicht dafür regelmäßig nicht aus.
3. Eine Revision verschafft nicht automatisch Zeit
Der Antrag des Beklagten, der außerordentlichen Revision aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wurde ebenfalls zurückgewiesen. Eine außerordentliche Revision verhindert nach der im Verfahren herangezogenen zivilprozessualen Regelung nicht automatisch die Umsetzung der angefochtenen Entscheidung.
Wer eine Räumung verhindern oder vorläufig aufschieben möchte, muss daher frühzeitig prüfen, welche prozessualen Möglichkeiten tatsächlich bestehen. Eine bloße Berufung auf das anhängige Rechtsmittel genügt nicht.
Praktische Beispiele aus dem Alltag
- Pacht eines Gastronomiebetriebs: Der Verpächter kündigt ordentlich und erklärt zusätzlich eine sofortige Vertragsauflösung aus wichtigen Gründen. Der Pächter bekämpft nur die behaupteten Pflichtverletzungen. Bleibt die ordentliche Kündigung unangreifbar, kann die Räumungsverpflichtung trotzdem bestehen bleiben.
- Bestandobjekt mit mehreren Kündigungsschreiben: Der Empfänger bestreitet den Zugang des ersten Schreibens. Ein späteres Schreiben wurde jedoch nachweisbar übernommen. Dann muss auch die rechtliche Bedeutung des späteren Schreibens geprüft werden.
- Außerordentliche Revision nach einer Räumungsentscheidung: Der Betroffene bringt das Verfahren zum OGH und geht davon aus, dass die Räumung bis zur Entscheidung automatisch gestoppt ist. Das ist nicht zwingend der Fall.
- Mehrere Begründungen im Urteil: Eine Partei konzentriert ihr Rechtsmittel auf einen einzigen Punkt, obwohl das Gericht die Entscheidung auf zwei unabhängige Erwägungen gestützt hat. Die nicht angegriffene Begründung kann das Rechtsmittel zu Fall bringen.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Die gesamte gerichtliche Entscheidung und nicht nur einzelne Absätze prüfen.
- Festhalten, auf welche selbstständigen Gründe das Gericht die Räumungsverpflichtung gestützt hat.
- Alle Kündigungsschreiben, Beilagen, Zustellnachweise und Übernahmebestätigungen sichern.
- Prüfen, ob und wann einzelne Erklärungen tatsächlich zugegangen sind.
- Bei einer außerordentlichen Revision genau herausarbeiten, welche erhebliche Rechtsfrage vorliegen soll.
- Nicht davon ausgehen, dass ein Rechtsmittel automatisch aufschiebende Wirkung hat.
- Frühzeitig rechtliche Beratung einholen, wenn eine Räumung droht oder bereits ein Räumungstitel vorliegt.
Häufige Fragen zur Kündigung eines Pachtvertrags
Kann ich eine Räumung verhindern, wenn ich außerordentliche Revision erhebe?
Nein, nicht automatisch. Nach der in der Entscheidung behandelten Rechtslage führt eine außerordentliche Revision nicht ohne Weiteres zu einer aufschiebenden Wirkung. Die konkreten verfahrensrechtlichen Möglichkeiten müssen im Einzelfall rasch geprüft werden.
Was ist, wenn ich nur gegen einen Kündigungsgrund vorgehe?
Wenn das Gericht seine Entscheidung auf mehrere selbstständig ausreichende Gründe gestützt hat, müssen grundsätzlich alle tragenden Gründe angegriffen werden. Bleibt ein ausreichender Grund unangefochten bestehen, kann die Entscheidung weiterhin aufrecht bleiben.
Reicht es, wenn ich sage, dass ich das Kündigungsschreiben nie bekommen habe?
Das hängt von den konkreten Umständen ab. Entscheidend können weitere Zustellversuche, eingeschriebene Sendungen, die Übernahme durch Mitarbeiter oder andere Nachweise sein. Deshalb sollten sämtliche Zustellvorgänge genau dokumentiert und rechtlich bewertet werden.
Hat der OGH in diesem Fall geklärt, wann wichtige Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung vorliegen?
Nein. Der OGH traf dazu keine abschließende Sachentscheidung. Weil die ordentliche Kündigung bereits als selbstständige Grundlage der Räumungsverpflichtung ausreichte, musste die Frage der wichtigen Gründe nicht endgültig beurteilt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei Kündigung und Räumung
Eine Kündigung des Pacht- oder Bestandvertrags kann weitreichende Folgen haben – insbesondere dann, wenn ein laufender Betrieb betroffen ist. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kündigungsschreiben, Zustellfragen, Räumungsverpflichtungen und Rechtsmitteln.
Sind Sie von einer Kündigung oder einer drohenden Räumung betroffen? Lassen Sie die Entscheidung und sämtliche Kündigungsgründe rechtzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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