Kündigung wegen Nichtbenützung der Wohnung: Wann Mieter trotz Auszug geschützt sind
Kündigung wegen Nichtbenützung: Wie lange darf man eine Wohnung kaum oder gar nicht nutzen, ohne eine Kündigung zu riskieren? Und was, wenn der Grund ganz einfach ist: Es ist zu kalt, zu gefährlich, zu laut – kurz gesagt: unzumutbar?
Rechtsanwalt Wien
Kündigung wegen Nichtbenützung
Mit dieser Konstellation hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer aktuellen Entscheidung vom 17.04.2024, 7 Ob 42/24p, zu befassen. Zur Entscheidung Das Ergebnis ist für Mieterinnen und Mieter ebenso bedeutsam wie für Vermieter: Eine Kündigung wegen „Nichtbenützung“ ist kein Selbstläufer – insbesondere dann nicht, wenn die Wohnung faktisch unbewohnbar ist.
Was war passiert? Eine Miniwohnung ohne Heizung und ohne Sicherheit
Im entschiedenen Fall ging es um eine sehr kleine Wohnung in Wien, rund 20,76 m², vermietet an eine Mieterin, die Klägerin war die Vermieterin.
Die Rahmenbedingungen waren alles andere als wohnlich:
- Das Gas war abgedreht, ein funktionierendes Heizungssystem gab es nicht.
- Das Haustor war seit mehr als zwei Jahren defekt und nicht versperrbar.
- Dadurch drangen fremde Personen ins Haus ein, es kam zu Lärm, Alkohol- und Drogenkonsum im Stiegenhaus.
- Es gab Einbruchsversuche, unter anderem auch beim Gang-WC, das die Mieterin hätte benutzen müssen.
- Die Mieterin fühlte sich unsicher und nutzte die Wohnung nicht regelmäßig, insbesondere nicht nachts.
Die Vermieterin nahm diese unregelmäßige Nutzung zum Anlass, das Mietverhältnis wegen Nichtbenützung nach § 30 Abs 2 Z 6 Mietrechtsgesetz (MRG) zu kündigen. Sie war der Ansicht, die Mieterin habe ihr Wohnbedürfnis an der Wohnung aufgegeben.
Die Vorinstanzen erklärten die Kündigung für unwirksam. Die Vermieterin erhob dagegen außerordentliche Revision an den OGH – und scheiterte.
Warum der OGH die Kündigung zurückgewiesen hat
Der OGH vom 17.04.2024, 7 Ob 42/24p, bestätigte die Sichtweise der Vorinstanzen: Eine Kündigung wegen Nichtbenützung lag hier nicht vor. Entscheidend waren mehrere rechtliche Überlegungen, die für die Praxis große Bedeutung haben.
1. Was bedeutet „Nichtbenützung“ rechtlich überhaupt?
Die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG („Nichtbenützung“) soll Vermieter davor schützen, dass eine Wohnung dauerhaft leer steht, obwohl der Mieter sie seinem Lebenszuschnitt nach gar nicht mehr braucht. Typische Konstellationen sind etwa:
- Der Mieter lebt faktisch dauerhaft an einem anderen Wohnsitz und hat keine ernsthafte Absicht zur Rückkehr.
- Die Wohnung wird nur noch als reine Abstellfläche oder Zweitlager genutzt, ohne echtes Wohnbedürfnis.
Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Zustand im Moment der Zustellung der Kündigung. Nur dann darf der Vermieter auflösen, wenn der Mieter aus seiner eigenen Lebensentscheidung heraus auf das Wohnen in dieser Wohnung verzichtet hat.
2. Unbenutzbarkeit der Wohnung ist kein Kündigungsgrund
Anders ist es, wenn die Wohnung aus objektiven Gründen faktisch nicht bewohnbar oder unzumutbar ist, etwa aufgrund:
- gravierender baulicher Mängel (z. B. keine Heizung im Winter),
- massiver Sicherheitsprobleme im Haus (z. B. nicht versperrbares Haustor, ständige Fremdnutzung durch Unbekannte),
- dauernder Störungen, die ein normales Wohnen unmöglich machen.
In einem solchen Fall verlässt der Mieter die Wohnung nicht, weil er sie „nicht mehr braucht“, sondern weil ein normales Wohnen schlicht nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Genau das stellte der OGH hier fest:
- Die Mieterin wich nur deshalb auf andere Unterkünfte aus, weil die Wohnung wegen fehlender Heizung und massiver Sicherheitsmängel praktisch unbrauchbar war.
- Sie hatte jedoch keine endgültige Abkehr von dieser Wohnung geplant; die Nutzung wurde nur vorübergehend verlagert.
Damit lag kein vom Mieter zu vertretender Verzicht auf das Wohnbedürfnis vor. Eine Kündigung wegen Nichtbenützung war daher unzulässig.
3. Erhaltungspflichten des Vermieters: Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit
Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und dem Mietrechtsgesetz trifft den Vermieter nicht nur die Pflicht, die Wohnung zu übergeben, sondern auch dafür zu sorgen, dass sie gebrauchstauglich bleibt. Dazu gehört insbesondere:
- eine grundlegende Beheizbarkeit der Wohnung,
- ein Mindestmaß an Sicherheit im Haus (z. B. versperrbares Haustor),
- der Schutz vor unzumutbaren Eingriffen durch Dritte (Hausfremde, Störer etc.).
Verletzt der Vermieter diese Pflichten oder unterlässt er es, gravierende Missstände zu beheben, kann er daraus keine Vorteile ziehen. Insbesondere darf er nicht mit genau diesen Umständen eine Kündigung wegen Nichtbenützung begründen.
Der OGH betont: Auch wenn die Unbenutzbarkeit nicht unmittelbar auf einer „aktiven“ Vertragsverletzung des Vermieters beruht, trägt dieser dennoch die Verantwortung, den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen und Störungen durch Dritte hintanzuhalten.
Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter in der Praxis?
Die Entscheidung zeigt klar: Wer eine Wohnung teilweise oder vorübergehend verlässt, weil sie unzumutbar ist, muss nicht automatisch eine Kündigung wegen Nichtbenützung befürchten.
1. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist
Eine faktische Unbewohnbarkeit kann vorliegen, wenn etwa:
- im Winter über längere Zeit keine Heizung oder keine Energieversorgung besteht,
- Sicherheitsrisiken im Haus bestehen (nicht versperrbares Haustor, häufige Einbruchsversuche, Drogenkonsum im Stiegenhaus),
- gesundheitsgefährdende Zustände vorliegen (Schimmel in großem Ausmaß, Einsturzgefahr, massive Verwahrlosung des Hauses).
In solchen Konstellationen kann es gerechtfertigt sein, vorübergehend woanders zu wohnen oder die Nutzung stark einzuschränken – ohne dass dadurch das Mietverhältnis automatisch „verwirkt“ wird.
2. Rückkehrabsicht ist ein wichtiges Signal
Wesentlich ist, dass der Mieter das Wohnbedürfnis nicht endgültig aufgibt. In der Praxis kann das zum Beispiel so aussehen:
- Die Wohnung bleibt grundsätzlich eingerichtet.
- Es besteht die klare Absicht, nach Behebung der Mängel wieder dauerhaft zurückzukehren.
- Kontakt mit dem Vermieter wird gehalten, um auf die Mängelbehebung zu drängen.
Eine solche nachvollziehbare Rückkehrabsicht stärkt im Streitfall die Position des Mieters ganz erheblich.
3. Dokumentation ist Gold wert
Mieterinnen und Mieter sollten alle Umstände, die zur Nichtbenutzung führen, möglichst genau dokumentieren:
- Schriftliche Mängelmeldungen an den Vermieter (E-Mail, eingeschriebene Briefe).
- Fotos und gegebenenfalls Videos der Missstände (z. B. offenes Haustor, Schimmel, defekte Heizkörper).
- Zeugenaussagen von Nachbarn, Besuchern, Hausverwaltung.
- Polizeiprotokolle bei Einbruchsversuchen oder Störungen.
- Nachweise einer vorübergehenden Ausweichunterkunft (z. B. bei Verwandten, in einem Zimmer anderswo).
So kann im Streitfall nachvollziehbar gezeigt werden, dass die Nichtbenützung auf unzumutbaren Umständen und nicht auf einem „Desinteresse“ an der Wohnung beruhte.
Was Vermieter beachten sollten
Auch für Vermieter ist die Entscheidung ein deutliches Signal. Wer wegen Nichtbenützung kündigen will, muss sehr genau hinsehen – und seine eigenen Pflichten ernst nehmen.
1. Keine Kündigung auf Kosten eigener Versäumnisse
Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG kann nicht darauf gestützt werden, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzt, weil sie durch unterlassene Erhaltungsmaßnahmen oder Sicherheitsmängel unbrauchbar geworden ist. Das gilt selbst dann, wenn die Missstände nicht unmittelbar vom Vermieter „verursacht“ wurden, er sie aber nicht ausreichend beseitigt hat.
2. Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig setzen und dokumentieren
Vermieter sollten:
- Mängelanzeigen der Mieter ernst nehmen und zeitnah reagieren,
- Angebote und Aufträge an Professionisten dokumentieren,
- Rechnungen und Gutachten sorgfältig aufbewahren,
- gegebenenfalls mit der Hausverwaltung und anderen Eigentümern koordiniert vorgehen.
Diese Dokumentation kann später entscheidend sein, um zeigen zu können, dass zumutbare Schritte gesetzt wurden, um die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wiederherzustellen.
3. Alternativen zur Kündigung prüfen
Will ein Vermieter die Wohnung zurückerhalten, muss geprüft werden, ob wirklich eine tragfähige Kündigungsgrundlage besteht – und ob diese auch beweisbar ist. Andere Kündigungsgründe oder einvernehmliche Auflösungen können in manchen Konstellationen rechtssicherer sein als eine riskante Kündigung wegen Nichtbenützung.
Konkrete Handlungsempfehlungen: Was sollten Betroffene jetzt tun?
Checkliste für Mieterinnen und Mieter
- Mängel umgehend schriftlich melden: Beschreiben Sie Probleme (Heizung, Sicherheit, Lärm, Gesundheit) genau und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung.
- Beweise sichern: Fotos, Videos, Zeugen, Polizeiprotokolle und Arztbefunde sammeln.
- Rückkehrabsicht klar halten: Machen Sie – etwa in der Korrespondenz – deutlich, dass Sie nach Beseitigung der Mängel wieder voll einziehen wollen.
- Keine Experimente bei der Miete: Eigenmächtige Mietkürzungen oder komplette Zahlungsverweigerung sind rechtlich heikel. Lassen Sie vor solchen Schritten Ihre Position rechtlich prüfen.
- Rechtsberatung einholen: Spätestens bei einer Kündigung oder eskalierenden Konflikten sollten Sie anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen.
Checkliste für Vermieterinnen und Vermieter
- Erhaltungszustand realistisch prüfen: Gibt es objektive Gründe, warum die Wohnung schwer oder gar nicht bewohnbar ist?
- Pflichten ernst nehmen: Sorgen Sie für ein funktionierendes Heizungssystem und ein sicheres Haus (verschließbares Haustor etc.).
- Reparaturschritte dokumentieren: Halten Sie sämtliche Maßnahmen schriftlich fest, inklusive Kommunikationsverlauf mit Handwerkern und Hausverwaltung.
- Kündigungsgrund sauber prüfen: Vor einer Kündigung wegen Nichtbenützung sollten Sie genau klären lassen, ob dieser Grund in Ihrer konkreten Situation tatsächlich vorliegt.
Häufige Fragen aus der Praxis
Ich schlafe wegen Lärm und Unsicherheit kaum noch in meiner Mietwohnung – kann der Vermieter mir kündigen?
Wenn Sie die Wohnung aus objektiven Gründen (z. B. massiver Lärm, Sicherheitsprobleme im Haus, fehlende Heizung) nicht oder nur eingeschränkt nutzen, ist eine Kündigung wegen Nichtbenützung in vielen Fällen nicht gerechtfertigt. Entscheidend ist, dass Sie die Probleme dokumentieren, den Vermieter informieren und nicht endgültig auf die Wohnung „verzichten“, sondern eine Rückkehrabsicht haben.
Wie lange darf ich meine Mietwohnung faktisch ungenutzt lassen?
Es gibt keine starre Frist. Maßgeblich ist, ob Sie die Wohnung Ihrem Lebenszuschnitt nach noch brauchen und grundsätzlich wieder bewohnen wollen. Eine vorübergehende Ausweichlösung wegen Mängeln oder Gefahrensituationen ist etwas anderes als ein dauerhafter Auszug ohne Rückkehrabsicht. Je besser Sie die Gründe und Ihre Rückkehrabsicht belegen können, desto sicherer ist Ihre Position.
Darf ich die Miete einfach reduzieren, wenn die Wohnung unzumutbar ist?
In vielen Konstellationen ist eine Mietzinsminderung rechtlich denkbar, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Die konkrete Höhe und Zulässigkeit hängen aber stark vom Einzelfall ab. Eigenmächtig „nach Gefühl“ zu kürzen, ist riskant, weil dadurch Mietrückstände entstehen können, die eine Kündigung wegen Zahlungsverzug rechtfertigen. Vor einer Mietkürzung sollten Sie unbedingt rechtliche Beratung einholen.
Wir haben ein offenes Haustor und ständig fremde Personen im Stiegenhaus – muss der Vermieter etwas tun?
Ja. Der Vermieter hat grundsätzlich dafür zu sorgen, dass der Gebrauch der Wohnung nicht durch Dritte wesentlich beeinträchtigt wird und ein Mindestmaß an Sicherheit im Haus gegeben ist. Ein dauerhaft offenes Haustor mit Unbefugten im Haus kann diesen Pflichten widersprechen. Mängel sollten Sie dem Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich anzeigen und auf Abhilfe drängen.
Rechtliche Unterstützung: Sie müssen das nicht alleine durchstehen
Konflikte rund um die Nichtbenützung einer Wohnung, gravierende Mängel und drohende Kündigungen sind rechtlich komplex und emotional belastend. Entscheidend ist oft der genaue Sachverhalt, der Zeitpunkt der Zustellung einer Kündigung und die Frage, wer welche Pflichten verletzt oder erfüllt hat.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Wohnrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke auf beiden Seiten – sowohl aus Sicht von Mieterinnen und Mietern als auch von Vermieterinnen und Vermietern. Frühzeitige Beratung hilft, Fehler zu vermeiden, Beweise richtig zu sichern und realistische Lösungswege zu entwickeln.
Sind Sie von Mängeln, Unsicherheit im Haus oder einer Kündigung wegen Nichtbenützung betroffen? Lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre Rechte fundiert einzuschätzen und gezielt durchzusetzen.
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