Wann ist eine Kündigung Geschäftslokal zulässig? OGH stärkt Prüfung der konkreten Umstände
Kündigung Geschäftslokal: Eine verspätete Mietzinszahlung, laufende Gerichtsverfahren oder ein scharfer Streit mit dem Vermieter können die Geschäftsbeziehung erheblich belasten. Doch reicht das bereits für eine Kündigung und die Räumung eines Geschäftslokals?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend sind die konkreten Umstände, das Ausmaß eines allfälligen Verschuldens und das Gesamtverhalten beider Vertragsparteien. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015 besonders deutlich: Im OGH vom 23.04.2015, 1 Ob 19/15y hatte der Oberste Gerichtshof über die Wirksamkeit zweier Kündigungen eines großen Geschäftslokals zu entscheiden. Zur Entscheidung
Der Ausgangspunkt: Streit um Sanierung, Lift und Mietzins
Im Mittelpunkt stand ein Geschäftslokal mit rund 2.000 Quadratmetern, das sich über mehrere Stockwerke erstreckte. Das Gebäude wies erhebliche bauliche Probleme auf. Unter anderem waren eine Zwischendecke und ein Lift betroffen. Wegen Umbauarbeiten wurde ein Stockwerk behördlich gesperrt.
Zwischen Vermieterin und Mieterin bestand Streit darüber, wer für bestimmte Sanierungsmaßnahmen und deren Folgen verantwortlich war. Die Situation war daher nicht nur wirtschaftlich belastend, sondern auch rechtlich unübersichtlich.
Zusätzlich ging es um den Mietzins für den 31. August 2011. Die Mieterin zahlte den anteiligen Betrag zunächst nicht, weil sie aufgrund einer – wenn auch missverstandenen – Rechtsauskunft davon ausging, an diesem Tag von der Mietzahlung befreit zu sein. Der Geschäftsbetrieb wurde an diesem Tag bereits wieder aufgenommen, während einzelne Arbeiten im Lokal noch weiterliefen.
Die Vermieterin sprach daraufhin zwei Kündigungen aus und verlangte die Räumung. Sie berief sich unter anderem auf einen erheblichen Zahlungsverzug sowie auf ein unzumutbares beziehungsweise „unleidliches“ Verhalten der Mieterin. Als problematisch sah sie auch die zahlreichen gerichtlichen und behördlichen Verfahren sowie die von der Mieterin vertretenen Rechtspositionen an.
Das Erstgericht und das Berufungsgericht erklärten die Kündigungen für unwirksam. Die Vermieterin wandte sich anschließend mit einer außerordentlichen Revision an den OGH.
Was der OGH zur Kündigung Geschäftslokal entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen bestehen: Die Kündigungen waren unwirksam, und die Mieterin musste das Geschäftslokal aufgrund dieser Kündigungen nicht räumen.
Besonders wichtig waren dabei mehrere Erwägungen:
- Die verspätete Zahlung beruhte nach den Feststellungen nicht auf einem groben Verschulden der Mieterin.
- Das Verhalten der Mieterin erreichte insgesamt nicht die erforderliche Schwelle eines kündigungsrelevanten „unleidlichen Verhaltens“.
- Die Vermieterin hatte sich bei der Abwicklung der Sanierungsmaßnahmen selbst nicht durchgehend kooperativ verhalten.
- Der OGH durfte die Beweiswürdigung der Vorinstanzen nicht einfach neu vornehmen.
Die Entscheidung ist bereits mehrere Jahre alt und daher nicht als aktuelle Entscheidung zu bezeichnen. Ihre rechtlichen Aussagen sind für vergleichbare Auseinandersetzungen über Mietzinsrückstände, Sanierungsarbeiten und Kündigungen von Geschäftsräumlichkeiten dennoch weiterhin bedeutsam.
Eine verspätete Mietzahlung ist nicht automatisch ein Kündigungsgrund
Nach § 33 Abs 2 MRG kann eine verspätete Zahlung des Mietzinses insbesondere dann zur Kündigung führen, wenn den Mieter ein grobes Verschulden trifft. Das bedeutet: Nicht jeder Irrtum, nicht jede kurzfristige Verzögerung und nicht jede fehlerhafte rechtliche Einschätzung reicht aus.
Ein grobes Verschulden setzt ein besonders sorgloses Verhalten voraus. Die Analyse nennt als mögliche Beispiele Willkür, Leichtsinn, Rechthaberei oder einen bewussten Streitwillen zulasten des Vermieters. Ob ein solches Verhalten vorliegt, muss immer anhand der konkreten Situation beurteilt werden.
Im Fall des OGH hatte die Mieterin zwar eine unrichtige Schlussfolgerung aus einer Rechtsauskunft gezogen. Die Gerichte werteten diesen Irrtum aber nicht als grob sorglos. Dabei spielte auch eine Rolle, dass die bauliche Situation, die laufenden Arbeiten und die Verantwortlichkeit der Parteien umstritten und schwer überschaubar waren.
Das bedeutet nicht, dass Mieter Mietzinszahlungen ohne Weiteres zurückhalten dürfen. Im Gegenteil: Ein Zahlungsrückstand bleibt riskant. Die Entscheidung zeigt aber, dass eine Kündigung nicht allein deshalb wirksam ist, weil eine Zahlung verspätet oder zunächst gar nicht erfolgt ist.
„Unleidliches Verhalten“ wird nicht isoliert beurteilt
Eine weitere Kündigungsbegründung war das sogenannte „unleidliche Verhalten“ nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG. Darunter fällt nicht jede Meinungsverschiedenheit und auch nicht jede energische Rechtsverteidigung.
Erforderlich ist vielmehr eine erhebliche Störung des friedlichen Zusammenlebens über längere Zeit oder in wiederholter Weise. Maßgeblich ist, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter den konkreten Umständen noch zumutbar ist.
Bei dieser Beurteilung kommt es auf das Gesamtverhalten beider Parteien an. Nicht nur einzelne Schreiben, Verfahren oder Äußerungen dürfen betrachtet werden. Ebenso relevant ist, wie es zur Eskalation gekommen ist und welchen Beitrag die jeweils andere Seite geleistet hat.
Die Mieterin hatte ihre Interessen im entschiedenen Fall offensiv vertreten und wiederholt gerichtliche sowie behördliche Verfahren geführt. Das allein genügte dem OGH jedoch nicht. Die Verfahren standen im Zusammenhang mit langjährigen geschäftlichen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Ein ausreichender Nachweis dafür, dass die Mieterin bewusst schikanös vorging, lag nach den Feststellungen nicht vor.
Die Kernaussage ist deshalb klar: Wer seine Rechte konsequent verfolgt, handelt nicht automatisch kündigungsrelevant. Problematisch kann es allerdings werden, wenn Verfahren oder Anträge bewusst ohne sachlichen Grund, ausschließlich zur Schädigung der anderen Partei oder mit erkennbarer Schikane eingesetzt werden.
Warum die eigene Haltung des Vermieters wichtig sein kann
In einem Kündigungsstreit wird häufig ausschließlich das Verhalten des Mieters untersucht. Die Entscheidung macht jedoch deutlich, dass auch das Verhalten des Vermieters eine Rolle spielen kann.
Wenn Sanierungsarbeiten notwendig sind, Zuständigkeiten unklar bleiben oder Maßnahmen nicht ausreichend abgestimmt werden, kann dies den Konflikt verschärfen. Ein Vermieter, der selbst nicht durchgehend kooperativ handelt, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass jede Reaktion des Mieters eine unzumutbare Störung darstellt.
Das heißt nicht, dass ein schwieriges Verhalten des Vermieters das Verhalten des Mieters automatisch rechtfertigt. Es beeinflusst aber die Gesamtbeurteilung. Gerade bei länger andauernden Auseinandersetzungen ist daher zu prüfen, wie sich der Konflikt entwickelt hat und ob beide Seiten zur Eskalation beigetragen haben.
Was bedeutet das für die Praxis?
Wenn der Mieter wegen Mängeln nicht zahlen möchte
Bauliche Mängel, Sperren oder Umbauarbeiten können die Nutzung eines Geschäftslokals erheblich beeinträchtigen. Trotzdem sollte der Mietzins nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung zurückbehalten werden. Die Folgen hängen unter anderem davon ab, wie schwer die Beeinträchtigung ist und welche Vereinbarungen zwischen den Parteien bestehen.
Wenn eine Zahlung bereits verspätet ist
Offene Mietzinse sollten möglichst rasch beglichen werden. Eine verspätete Zahlung kann die Situation verschärfen, auch wenn sie nicht automatisch eine wirksame Kündigung rechtfertigt. Eine rechtliche Einschätzung sollte klären, ob ein grobes Verschulden vorliegt und welche weiteren Schritte sinnvoll sind.
Wenn der Vermieter mit Kündigung droht
Eine Kündigungsandrohung sollte nicht ignoriert werden. Entscheidend sind der genaue Kündigungsgrund, die zugrunde liegenden Tatsachen und die vorhandenen Beweise. E-Mails, Briefe, Zahlungsbelege, Protokolle über Bauarbeiten und behördliche Schreiben können später wesentlich sein.
Wenn beide Seiten bereits mehrere Verfahren führen
Mehrere Verfahren machen eine Kündigung nicht automatisch berechtigt. Sie können aber im Gesamtbild relevant werden, wenn sie ausschließlich schikanösen Zwecken dienen oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar machen. Eine sachliche Kommunikation bleibt daher auch während eines Rechtsstreits wichtig.
Zahlung unter Vorbehalt als mögliche Vorsichtsmaßnahme
Der OGH verwies außerdem auf den Grundsatz, dass eine Zahlung die Schuld tilgt, auch wenn sie ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer späteren Rückforderung erfolgt.
Für Mieter kann das praktisch bedeutsam sein: Wird eine Mietzinsforderung für unberechtigt gehalten, kann unter Umständen eine Zahlung erfolgen, während gleichzeitig klar festgehalten wird, dass die Zahlung nur unter Vorbehalt geleistet wird. Ob tatsächlich ein Rückforderungsanspruch besteht, ist eine eigene rechtliche Frage und hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab.
Eine Zahlung unter Vorbehalt ist daher kein allgemeiner Ersatz für eine rechtliche Prüfung. Sie kann aber eine Möglichkeit sein, das Risiko eines Zahlungsrückstands zu reduzieren, wenn über die Berechtigung des Mietzinses gestritten wird.
Was Betroffene jetzt dokumentieren und prüfen sollten
- Alle Mietzinszahlungen und allfälligen Rückstände mit Datum und Betrag festhalten.
- Schriftliche Vereinbarungen über Sanierungen, Sperren oder Einschränkungen der Nutzung sichern.
- Behördliche Bescheide und Mitteilungen zur Sperre einzelner Räume aufbewahren.
- Die Kommunikation mit dem Vermieter sachlich und möglichst schriftlich führen.
- Bei einer Kündigung den genauen Kündigungsgrund und die Fristen umgehend prüfen lassen.
- Bei strittigen Zahlungen nicht ausschließlich auf eine mündliche oder unklare Rechtsauskunft vertrauen.
Häufige Fragen zu Kündigung und Mietzinsrückstand
Kann ich gekündigt werden, wenn ich einmal zu spät zahle?
Nicht jede verspätete Zahlung führt automatisch zu einer wirksamen Kündigung. Nach § 33 Abs 2 MRG kann insbesondere das Verschulden des Mieters entscheidend sein. Ob grobes Verschulden vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab. Dennoch sollte ein Zahlungsrückstand so rasch wie möglich geklärt und ausgeglichen werden.
Ist es schon „unleidlich“, wenn ich mich oft gegen den Vermieter wehre?
Nein, die Wahrnehmung berechtigter Interessen und die Führung von Verfahren machen ein Verhalten nicht automatisch kündigungsrelevant. Entscheidend sind das Gesamtbild, die Dauer und Intensität der Auseinandersetzungen sowie die Frage, ob bewusst schikanös oder ausschließlich zur Schädigung des Vermieters gehandelt wurde.
Was soll ich tun, wenn wegen Umbauarbeiten ein Teil meines Geschäftslokals gesperrt ist?
Dokumentieren Sie die Sperre, die Dauer der Einschränkung und die Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb. Lassen Sie außerdem prüfen, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Mietvertrag und den konkreten Umständen ergeben. Den Mietzins eigenmächtig zu kürzen oder zurückzuhalten, kann zusätzliche Risiken schaffen.
Kann ich die Miete zahlen und trotzdem später mein Geld zurückfordern?
Eine Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt kann grundsätzlich eine Möglichkeit sein, einen Zahlungsrückstand zu vermeiden und die eigene Rechtsposition offenzuhalten. Ob eine spätere Rückforderung tatsächlich besteht, muss im Einzelfall geprüft werden. Der Vorbehalt sollte klar dokumentiert werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig beraten lassen, bevor der Streit das Mietverhältnis beendet
Ob eine Kündigung wirksam ist, lässt sich selten anhand eines einzelnen Vorfalls beurteilen. Zahlungsrückstände, Bauarbeiten, behördliche Sperren und wiederholte Auseinandersetzungen müssen im Zusammenhang betrachtet werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Konflikten über Geschäftslokale, Mietzinszahlungen und Kündigungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, die vorhandenen Unterlagen zu ordnen, Risiken realistisch einzuschätzen und die nächsten Schritte sachlich zu planen.
Sie sind von einer Kündigung, einem Mietzinsstreit oder laufenden Sanierungsarbeiten betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Abklärung mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Telefon: 01/5130700. E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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