Homeoffice Mietwohnung: Darf der Vermieter dafür einen höheren Mietzins verlangen?
Homeoffice Mietwohnung: Ein Zimmer als Büro nutzen, Kundentermine vorbereiten oder von zu Hause aus arbeiten: Für viele Menschen gehört das längst zum beruflichen Alltag. Doch kann eine solche Nutzung dazu führen, dass plötzlich ein höherer Mietzins für einen Teil der Wohnung verlangt wird?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend ist vielmehr, welchem Zweck die Wohnung insgesamt dient, wie der Mietvertrag formuliert ist und ob die geschäftliche Nutzung tatsächlich überwiegt. Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 näher beurteilt: OGH vom 22.05.2020, 5 Ob 64/20b. Zur Entscheidung.
Der typische Streit: Wohnung oder Geschäftsraum?
Eine Mieterin hatte eine rund 66 m² große Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad und WC gemietet. Der Mietvertrag sah vor, dass die Wohnung überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Gleichzeitig durfte die Mieterin ungefähr 23 m² auch beruflich verwenden.
Sie arbeitete als Musikagentin und nutzte unter anderem das Wohnzimmer teilweise als Büro. Die Vermieter vertraten später die Auffassung, der Mietzins müsse aufgeteilt werden: Für den beruflich genutzten Bereich sollte ein höherer, angemessener Mietzins gelten. Für die restliche Fläche sollte weiterhin der Richtwertmietzins für Wohnungen maßgeblich sein.
Die Mieterin wandte sich dagegen. Ihrer Ansicht nach musste die gesamte Wohnung weiterhin nach den für Wohnungen geltenden Mietzinsbeschränkungen beurteilt werden. Sie beantragte daher unter anderem die Feststellung, dass die Mietzinsvereinbarung teilweise unwirksam war und der verlangte Mietzins die gesetzlich zulässige Höhe überschritt.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs der Vermieter zurück. Die Entscheidung des Rekursgerichts blieb damit bestehen.
Nach der Beurteilung des Gerichts war die Wohnung trotz der beruflichen Nutzung insgesamt weiterhin überwiegend eine Wohnung. Die bloße Tatsache, dass ein Teil des Wohnzimmers auch als Büro verwendet wurde, machte aus diesem Bereich keinen eigenständigen Geschäftsraum.
Der Mietzins durfte daher nicht einfach nach Quadratmetern in einen Wohnungsanteil und einen Geschäftsanteil aufgeteilt werden. Maßgeblich waren grundsätzlich die Regeln für Wohnungen. Die geschäftliche Nutzung hätte deutlich überwiegen müssen, damit die Beurteilung als Geschäftsraum in den Vordergrund tritt.
Der OGH setzte in diesem Verfahren allerdings keinen konkreten neuen Mietzinsbetrag fest. Er bestätigte vielmehr, dass die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen nicht grob fehlerhaft war. Ob bestimmte Zuschläge oder Abschläge zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab.
Warum die überwiegende Nutzung entscheidend ist
Das Mietrechtsgesetz behandelt Wohnungen und Geschäftsräume nicht in jeder Hinsicht gleich. Für Geschäftsräume können andere Regeln bei der Mietzinsbildung gelten. Insbesondere kann dort ein angemessener Mietzins verlangt werden, der nicht denselben Beschränkungen unterliegt wie der Richtwertmietzins für Wohnungen.
Wird ein Objekt jedoch gemischt genutzt, kommt es auf den Schwerpunkt an. Die geschäftliche Nutzung muss deutlich überwiegen, damit die strengeren mietzinsrechtlichen Regeln für Wohnungen nicht mehr vollständig greifen.
Für die Beurteilung sind mehrere Gesichtspunkte wichtig:
- Wie ist das Mietobjekt im Vertrag gewidmet?
- Wie ist die Wohnung tatsächlich ausgestattet?
- Welcher Zweck steht im täglichen Gebrauch im Vordergrund?
- Ist die berufliche Nutzung nur ergänzend oder prägt sie das gesamte Objekt?
- Gibt es einen eigenen, ausschließlich geschäftlich gewidmeten Bereich?
Im vom OGH beurteilten Fall sprachen mehrere Punkte für eine Wohnung: Das Objekt war als normale Wohnung ausgestattet, die überwiegende Wohnnutzung war vertraglich vorgesehen und die berufliche Tätigkeit blieb ergänzend. Auch das Wohnzimmer war nicht ausschließlich als Geschäftsraum gewidmet.
Homeoffice Mietwohnung: Ein Büro im Wohnzimmer führt nicht automatisch zu einem höheren Mietzins
Die Entscheidung ist vor allem für Menschen relevant, die ihre Wohnung teilweise beruflich nutzen. Ein Schreibtisch im Wohnzimmer, ein Homeoffice-Arbeitsplatz oder die gelegentliche berufliche Nutzung eines Zimmers führen nicht automatisch dazu, dass der Vermieter diesen Bereich wie einen Geschäftsraum behandeln darf.
Das gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung weiterhin hauptsächlich dem privaten Wohnen dient. Auch eine berufliche Tätigkeit, die regelmäßig von zu Hause aus ausgeübt wird, verändert die rechtliche Einordnung nicht zwingend.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn die geschäftliche Nutzung nach ihrer Art und ihrem Umfang deutlich in den Vordergrund tritt. Das kann etwa bei einem ständig geöffneten Kundenbereich, einer Ordination, einem Studio oder einem Büro mit regelmäßigem Parteienverkehr eine Rolle spielen. Ob tatsächlich ein Geschäftsraum vorliegt, muss aber stets anhand der konkreten Umstände geprüft werden.
Der Mietzins darf nicht schematisch zusammengerechnet werden
Bei der Ermittlung eines zulässigen Mietzinses können verschiedene Merkmale eine Rolle spielen. Dazu zählen beispielsweise die Ausstattung, die Lage, der Erhaltungszustand oder andere Besonderheiten des Mietobjekts.
Diese Faktoren dürfen jedoch nicht zwingend mechanisch einzeln bewertet und anschließend ohne Gesamtbetrachtung addiert werden. Es kommt auf das gesamte Erscheinungsbild und die allgemeine Verkehrsauffassung an. Ein einzelnes Merkmal entscheidet daher nicht immer allein über die Höhe des zulässigen Mietzinses.
Gerade bei Zuschlägen und Abschlägen ist die konkrete Beurteilung häufig anspruchsvoll. Der OGH greift in solche Bewertungen grundsätzlich nur ein, wenn ein gravierender rechtlicher Fehler vorliegt. Das bedeutet: Nicht jede andere denkbare Einschätzung führt automatisch dazu, dass eine gerichtliche Entscheidung aufgehoben wird.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter
Wer seine Wohnung teilweise beruflich nutzt, verliert dadurch nicht automatisch den Schutz der mietrechtlichen Mietzinsbegrenzungen. Eine berufliche Tätigkeit im Homeoffice kann mit einer überwiegenden Wohnnutzung vereinbar sein.
Besonders wichtig sind dabei:
- die konkrete Formulierung des Mietvertrags,
- die tatsächliche Nutzung der Räume,
- das Verhältnis zwischen Wohn- und Geschäftsbereich,
- die Frage, ob ein eigener Geschäftsraum besteht, und
- die Einhaltung möglicher Fristen für die Überprüfung oder Rückforderung des Mietzinses.
Wer den Eindruck hat, zu viel zu bezahlen, sollte die Mietzinsvereinbarung nicht vorschnell selbst als unwirksam bezeichnen oder eigenmächtig Zahlungen einstellen. Eine unbedachte Vorgehensweise kann zusätzliche Konflikte auslösen.
Für Vermieter
Auch Vermieter können den Mietzins nicht allein deshalb erhöhen oder aufteilen, weil ein Teil der Wohnung beruflich genutzt wird. Eine bloße Erlaubnis, in einem Zimmer oder im Wohnzimmer auch zu arbeiten, reicht nicht automatisch aus, um für diese Fläche einen unbeschränkten Geschäftsraummietzins zu verlangen.
Soll eine Fläche tatsächlich als Geschäftsraum vermietet werden, sollte die Widmung im Vertrag klar, nachvollziehbar und mit den tatsächlichen Verhältnissen vereinbar geregelt sein. Entscheidend bleibt aber nicht nur der Vertragstext. Auch die tatsächliche Nutzung des Objekts kann von Bedeutung sein.
Vier Situationen aus dem Alltag
1. Arbeiten am Schreibtisch im Wohnzimmer
Eine Mieterin erledigt ihre beruflichen Aufgaben an einem Schreibtisch im Wohnzimmer. Sie empfängt dort keine Kunden und nutzt die Wohnung weiterhin überwiegend privat. Das spricht grundsätzlich für eine weiterhin überwiegende Wohnnutzung.
2. Ein eigenes Arbeitszimmer
Ein Mieter verwendet ein Zimmer ausschließlich als Büro, während die übrigen Räume privat genutzt werden. Auch dann kommt es nicht allein auf die Existenz dieses Zimmers an. Entscheidend ist, ob die geschäftliche Nutzung der gesamten Wohnung deutlich überwiegt.
3. Regelmäßiger Kundenverkehr
In einer Wohnung finden regelmäßig Kundentermine statt. Dadurch können sich zusätzliche Fragen zur Nutzungsart und zur vertraglichen Widmung stellen. Eine solche Situation sollte nicht mit einem gewöhnlichen Homeoffice gleichgesetzt werden.
4. Eine vollständig als Büro genutzte Wohnung
Wird die Wohnung tatsächlich kaum noch privat bewohnt und dient sie überwiegend als Büro oder Geschäftsfläche, kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen. Hier ist eine genaue Prüfung des Vertrags und der tatsächlichen Nutzung besonders wichtig.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Mietvertrag lesen: Achten Sie darauf, ob das Objekt ausdrücklich als Wohnung, Geschäftsraum oder gemischt genutztes Objekt bezeichnet wird.
- Tatsächliche Nutzung dokumentieren: Halten Sie fest, welche Räume wie verwendet werden und ob Kunden- oder Parteienverkehr stattfindet.
- Mietzinsaufstellung anfordern: Prüfen Sie, wie sich der verlangte Mietzins zusammensetzt und ob Wohn- und Geschäftsflächen künstlich getrennt wurden.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Eine schriftliche Anerkennung oder eine eigenmächtige Kürzung kann die spätere rechtliche Beurteilung erschweren.
- Fristen beachten: Ansprüche auf Überprüfung oder Rückforderung können von rechtlichen Fristen abhängen. Wer zu lange wartet, riskiert Nachteile.
- Rechtzeitig beraten lassen: Vertragsinhalt, Nutzungsumfang und Mietzinsberechnung sollten gemeinsam betrachtet werden.
Häufige Fragen zur beruflichen Nutzung einer Mietwohnung
Darf ich in meiner Mietwohnung im Homeoffice arbeiten?
Das lässt sich nicht pauschal für jeden Mietvertrag beantworten. Eine übliche berufliche Nutzung ohne wesentlichen Kundenverkehr kann grundsätzlich mit einer überwiegenden Wohnnutzung vereinbar sein. Entscheidend sind der Vertrag, die konkrete Tätigkeit und die tatsächlichen Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung.
Kann mein Vermieter für mein Arbeitszimmer mehr Miete verlangen?
Nicht allein deshalb, weil ein Raum auch beruflich genutzt wird. Nach der Entscheidung des OGH darf eine Wohnung nicht ohne Weiteres in einen Wohnungs- und einen Geschäftsanteil aufgeteilt werden. Ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Was ist, wenn ich bereits einen höheren Mietzins bezahle?
Lassen Sie zunächst den Mietvertrag und die Mietzinsberechnung prüfen. Ob eine Vereinbarung teilweise unwirksam ist oder Ansprüche auf Rückforderung bestehen, hängt unter anderem von der Widmung, der tatsächlichen Nutzung und den einzuhaltenden Fristen ab.
Bleibt der gesamte Mietvertrag unwirksam, wenn der Mietzins zu hoch ist?
Grundsätzlich betrifft eine unzulässige Mietzinsvereinbarung nicht automatisch den gesamten Mietvertrag. Nach der im Verfahren beurteilten Rechtslage ist in der Regel nur die Mietzinsvereinbarung teilweise unwirksam; der übrige Mietvertrag bleibt bestehen. Die Unwirksamkeit sollte ausdrücklich geltend gemacht werden.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die konkrete Mietzinsvereinbarung prüfen
Ob Homeoffice oder geschäftliche Nutzung den zulässigen Mietzins beeinflusst, entscheidet sich nicht anhand einer einzelnen Quadratmeterzahl. Vertragsinhalt, Ausstattung, tatsächliche Nutzung und die wirtschaftliche Bedeutung der beruflichen Tätigkeit müssen gemeinsam beurteilt werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Mietzinsüberprüfung, zur gemischten Nutzung von Mietobjekten und zur rechtlichen Einordnung von Wohn- und Geschäftsräumen. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietzins korrekt berechnet wurde, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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