Heizkostenabrechnung: OGH-Urteil [Rechtsanwalt Wien]

Heizkostenabrechnung von mehr als 26.000 Euro: Wann müssen Mieter den gesamten Verbrauch bezahlen?

Eine Heizkostenabrechnung mit ungewöhnlich hoher Summe sorgt schnell für Verunsicherung. Besonders schwierig wird die Situation, wenn eine zentrale Heizungsanlage mehrere Wohnungen versorgen könnte, tatsächlich aber über Jahre nur von einer einzigen Wohnung genutzt wird. Darf der Vermieter dann sämtliche Gas- und Heizkosten auf diesen einen Mieter überwälzen? Und was gilt, wenn der Zähler jahrelang nicht abgelesen wurde?

Mit diesen Fragen befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019: OGH vom 27.11.2019, 5 Ob 103/19m – Zur Entscheidung. Das Verfahren war damit zwar noch nicht endgültig abgeschlossen. Der OGH stellte aber wichtige Grundsätze zur Gemeinschaftsheizung, zur Kostenverteilung, zu verspäteten Abrechnungen und zur Verjährung auf.

Der Ausgangsfall: Eine Heizung, ein Nutzer und eine hohe Rechnung

Die beklagten Mieter bewohnten seit 1995 eine rund 172 Quadratmeter große Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Das Gebäude verfügte über eine zentrale Gasheizung für Heizung und Warmwasser. Technisch war die Anlage in der Lage, auch die beiden anderen Wohnungen im Haus zu versorgen.

Diese Wohnungen standen jedoch seit vielen Jahren leer. Dadurch wurde die Heizungsanlage tatsächlich nur von den beklagten Mietern genutzt. Der Gaszähler wurde über einen langen Zeitraum nicht abgelesen – konkret vom 11. November 2011 bis zum 5. Juli 2016. Bei der späteren Demontage stellte sich ein Verbrauch von 409.525 kWh heraus. Die daraus errechneten Gas- und Heizkosten beliefen sich auf mehr als 26.000 Euro.

Der frühere Eigentümer des Hauses bezahlte die Forderung zunächst an das Energieunternehmen. Danach trat er die Forderung an die neue Eigentümerin ab. Diese verlangte den Betrag von den Mietern.

Die Mieter hielten dagegen, dass ein Teil der Forderung bereits verjährt sei. Außerdem verwiesen sie auf ihren Mietvertrag, nach dem sie ursprünglich nur 33 Prozent der Heizkosten tragen sollten. Sie argumentierten weiters, die Heizungsanlage sei veraltet, überdimensioniert und unwirtschaftlich. Schließlich war die neue Eigentümerin während eines Teils des betroffenen Zeitraums noch gar nicht Vermieterin gewesen.

Was der OGH zur Heizkostenabrechnung klargestellt hat

Der OGH gab beiden Rekursen keine Folge. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Mieter bereits endgültig zur Zahlung von mehr als 26.000 Euro verpflichtet wurden. Die Entscheidung des OGH führte nicht zu einer abschließenden Entscheidung über den gesamten Zahlungsanspruch. Das Verfahren musste in erster Instanz weitergeführt werden.

Vor allem war noch zu klären, ob und in welchem Umfang die Forderung des Energieversorgers gegenüber dem früheren Eigentümer bereits verjährt war. Trotzdem enthält die Entscheidung wesentliche Aussagen, die auch für andere Heizkostenstreitigkeiten von Bedeutung sind.

1. Eine Gemeinschaftsanlage bleibt eine Gemeinschaftsanlage

Ob eine Heizungsanlage als Gemeinschaftsanlage einzustufen ist, hängt nicht allein davon ab, wer sie tatsächlich verwendet. Entscheidend ist vielmehr, ob auch andere Wohnungen die Anlage rechtlich und technisch nutzen könnten.

Dass Wohnungen leer stehen oder einzelne Heizungsleitungen abgesperrt sind, verändert diese grundsätzliche Einordnung daher nicht automatisch. Der Vermieter kann sich nicht allein durch den Leerstand anderer Wohnungen von den rechtlichen Anforderungen an eine Gemeinschaftsanlage lösen.

2. Der Mietvertragsschlüssel ist nicht immer unveränderlich

Im Mietvertrag war ursprünglich ein Anteil von 33 Prozent an den Heizkosten vorgesehen. Nach Ansicht des OGH musste dieser Prozentsatz jedoch nicht zwingend dauerhaft gelten, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich verändert hatten.

Im konkreten Fall entfiel der gesamte festgestellte Gasverbrauch tatsächlich auf die Wohnung der beklagten Mieter. Andere Bewohner nutzten die Heizung nicht und verursachten daher auch keinen Verbrauch. Unter diesen Umständen konnte es sachlich gerechtfertigt sein, den Mietern den gesamten verbrauchsabhängigen Verbrauch zuzurechnen.

Das bedeutet nicht, dass jeder vertragliche Verteilungsschlüssel jederzeit einseitig geändert werden darf. Es zeigt aber, dass ein früher vereinbarter Prozentsatz nicht in jeder Situation unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten weitergelten muss. Die konkrete Kostenverteilung ist stets anhand des Mietvertrags, der technischen Situation und der tatsächlichen Nutzung zu beurteilen.

3. Eine verspätete Abrechnung ist nicht automatisch ausgeschlossen

Bei Betriebskosten und Heizkosten gelten Abrechnungs- und Nachweispflichten. Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein und die zugrunde liegenden Kosten müssen grundsätzlich durch geeignete Unterlagen belegt werden können.

Der OGH stellte jedoch klar, dass die einjährige Ausschlussfrist für die Weiterverrechnung nicht zwingend bereits mit dem tatsächlichen Verbrauch zu laufen beginnt. Maßgeblich kann vielmehr sein, wann der Vermieter die konkrete Rechnung oder die erforderlichen Abrechnungsunterlagen erhalten hat und die Kosten gegenüber dem Mieter nachvollziehbar darstellen konnte.

Ein jahrelang nicht abgelesener Zähler führt daher nicht automatisch dazu, dass sämtliche später festgestellten Kosten nicht mehr verrechnet werden dürfen. Ob eine Abrechnung noch zulässig ist, hängt von den konkreten Umständen ab: Wann wurde abgelesen? Wann lag die Rechnung vor? Wann konnte der Vermieter die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln? Wurden die erforderlichen Belege vorgelegt?

4. Verjährte Forderungen dürfen nicht einfach weitergereicht werden

Von der Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung ist die Verjährung der Forderung des Energieversorgers gegenüber dem Vermieter zu unterscheiden. Dabei handelt es sich um zwei verschiedene rechtliche Fragen.

War die Forderung des Energieunternehmens gegenüber dem Vermieter bereits verjährt, darf der Vermieter diesen Betrag nicht ohne Weiteres auf die Mieter überwälzen. Bezahlt der Vermieter eine solche Forderung freiwillig, obwohl sie ihm gegenüber bereits verjährt war, kann daraus nicht automatisch ein Anspruch gegen die Mieter entstehen.

Das ist für die Praxis besonders wichtig. Eine bezahlte Rechnung ist nicht allein deshalb auf den Mieter überwälzbar, weil tatsächlich Gas verbraucht wurde. Zusätzlich muss geprüft werden, ob die Forderung gegenüber dem Vermieter noch durchsetzbar war und ob die Weiterverrechnung mietrechtlich zulässig ist.

5. Eine alte Heizung muss nicht automatisch modernisiert werden

Auch eine technisch überdimensionierte oder energetisch nicht optimale Heizungsanlage führt nicht automatisch zu einer Verletzung der Pflichten des Vermieters. Eine funktionierende Heizungsanlage muss nicht laufend an den neuesten technischen oder energetischen Standard angepasst werden.

Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn die Anlage mangelhaft oder reparaturbedürftig ist und dadurch vermeidbare Mehrkosten entstehen. Im besprochenen Fall reichten die behauptete Überdimensionierung, eine schlechte Rohrisolierung und der Dauerbetrieb der Zirkulationspumpe allein jedoch noch nicht aus, um eine Verletzung der Erhaltungspflicht zu beweisen.

Was bedeutet das im Alltag für die Heizkostenabrechnung?

• Der Zähler wurde jahrelang nicht abgelesen: Die späte Ablesung macht die gesamte Abrechnung nicht automatisch unwirksam. Entscheidend ist, wann der Verbrauch festgestellt wurde, wann die Rechnung vorlag und ob die Abrechnung nachvollziehbar erstellt wurde.
• Nur eine Wohnung nutzt die zentrale Heizung: Unter Umständen kann der alleinige Nutzer für den gesamten verbrauchsabhängigen Verbrauch herangezogen werden. Ein früherer Prozentsatz im Mietvertrag schützt nicht zwingend vor einer Anpassung an wesentlich veränderte Umstände.
• Der Vermieter bezahlt eine alte Energierechnung: Daraus folgt nicht automatisch, dass der gesamte Betrag von den Mietern verlangt werden kann. Die Verjährung der Forderung gegenüber dem Vermieter muss gesondert geprüft werden.
• Die Heizung ist alt und ineffizient: Das allein begründet grundsätzlich noch keinen Anspruch auf eine niedrigere Heizkostenabrechnung. Anhaltspunkte für einen Mangel oder vermeidbare Mehrkosten können die rechtliche Beurteilung jedoch verändern.

So sollten Mieter und Vermieter jetzt vorgehen

Für Mieter

• Fordern Sie die vollständige Heizkostenabrechnung und sämtliche zugrunde liegenden Rechnungen an.
• Prüfen Sie, ob die abgelesenen Zählerstände, der Abrechnungszeitraum und der Verbrauch nachvollziehbar sind.
• Vergleichen Sie die Kostenverteilung mit dem Mietvertrag und den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen.
• Lassen Sie prüfen, ob die Forderung des Energieversorgers gegenüber dem Vermieter bereits verjährt gewesen sein könnte.
• Dokumentieren Sie technische Probleme, ungewöhnliche Geräusche, Ausfälle oder sonstige Mängel der Heizungsanlage.
• Erheben Sie nicht vorschnell Einwendungen nur gegen die Höhe des Verbrauchs. Auch die Abrechnung, die Verjährung und der Verteilungsschlüssel können entscheidend sein.

Für Vermieter und Hausverwaltungen

• Veranlassen Sie regelmäßige Ablesungen und bewahren Sie Zählerstände nachvollziehbar auf.
• Prüfen Sie Rechnungen des Energieversorgers zeitnah und klären Sie offene Forderungen, bevor sie verjähren.
• Erstellen Sie Abrechnungen so, dass Verbrauch, Zeitraum, Kosten und Verteilungsschlüssel verständlich nachvollzogen werden können.
• Überprüfen Sie, ob der im Mietvertrag vorgesehene Verteilungsschlüssel angesichts geänderter Nutzungsverhältnisse noch sachgerecht ist.
• Verrechnen Sie keine Beträge ungeprüft weiter, nur weil sie tatsächlich bezahlt wurden.

Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung

Muss ich automatisch 100 Prozent der Heizkosten bezahlen, wenn die anderen Wohnungen leer stehen?

Nicht automatisch. Entscheidend sind unter anderem die tatsächliche Nutzung, die technische Ausgestaltung der Anlage, der Mietvertrag und die anwendbaren Verteilungsregeln. Wenn aber der gesamte Verbrauch nachweislich ausschließlich auf Ihre Wohnung entfällt, kann eine vollständige Zurechnung des verbrauchsabhängigen Anteils sachlich gerechtfertigt sein.

Ist eine Heizkostenabrechnung nach mehreren Jahren immer verjährt?

Nein. Die verspätete Abrechnung und die Verjährung der Forderung sind voneinander zu unterscheiden. Es muss geprüft werden, wann der Vermieter die erforderlichen Rechnungen und Abrechnungsunterlagen erhalten beziehungsweise den Verbrauch feststellen konnte. Zusätzlich ist zu klären, ob die Forderung des Energieversorgers gegenüber dem Vermieter noch durchsetzbar war.

Kann ich eine alte Heizung wegen der hohen Kosten ablehnen?

Eine alte oder energetisch ineffiziente, aber grundsätzlich funktionierende Anlage muss nicht automatisch modernisiert werden. Bestehen konkrete Mängel oder entstehen durch einen reparaturbedürftigen Zustand vermeidbare Mehrkosten, kann die Beurteilung anders ausfallen. Dafür sind technische Unterlagen und eine genaue Prüfung des Einzelfalls wichtig.

Was kann ich tun, wenn mir der Vermieter keine Belege zeigt?

Sie sollten die Belege und eine nachvollziehbare Aufschlüsselung schriftlich anfordern. Ohne ausreichende Unterlagen lässt sich oft nicht beurteilen, ob der verrechnete Verbrauch, die Kosten und der Verteilungsschlüssel korrekt sind. Bis zur Klärung sollten Sie rechtliche Fristen und Zahlungsaufforderungen ernst nehmen.

Hohe Heizkosten rechtzeitig prüfen lassen

Die Entscheidung des OGH vom 27.11.2019, 5 Ob 103/19m zeigt: Bei ungewöhnlich hohen Heizkosten kommt es nicht nur auf die Rechnungssumme an. Ebenso wichtig sind die tatsächliche Nutzung der Anlage, der vereinbarte und angewendete Verteilungsschlüssel, der Zeitpunkt der Abrechnung sowie eine mögliche Verjährung der ursprünglichen Energieforderung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen bei der rechtlichen Prüfung von Heizkostenabrechnungen und Betriebskostenforderungen. Wenn Sie eine außergewöhnlich hohe Rechnung erhalten haben oder eine Forderung weiterverrechnet werden soll, lassen Sie die Unterlagen möglichst früh prüfen.

Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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