Haus gekauft: Handwerkeransprüche bei entdecktem Baumangel
Handwerkeransprüche nach einem Hauskauf beenden nicht automatisch die Geschichte früherer Bauarbeiten. Jahre nach dem Erwerb können sich Mängel zeigen, die auf eine fehlerhafte Montage, eine unsachgemäße Sanierung oder Arbeiten eines Subunternehmers zurückgehen. Für Käufer stellt sich dann eine entscheidende Frage: Können sie den verantwortlichen Handwerker selbst in Anspruch nehmen, obwohl sie den Auftrag nie erteilt haben?
Die Antwort lautet grundsätzlich: nicht automatisch. Ein späterer Käufer wird allein durch den Kauf der Immobilie nicht zum Vertragspartner des ursprünglich beauftragten Unternehmens. Eine wichtige Klarstellung dazu enthält jedoch eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018: OGH vom 26.01.2018, 8 Ob 144/17k. Der OGH zeigte darin auf, dass Schadenersatzansprüche des früheren Eigentümers unter bestimmten Umständen gemeinsam mit der Liegenschaft auf den Käufer übergehen können. Damit können unter bestimmten Voraussetzungen auch Handwerkeransprüche des Käufers entstehen.
Wasserschaden nach Solaranlagen-Montage: Der Ausgangsfall
Im zugrunde liegenden Fall war im Jahr 2009 auf dem Dach eines Wohnhauses eine Solaranlage montiert worden. Die Arbeiten führte ein Unternehmen durch, das seinerseits einen Subunternehmer einsetzte. Einige Jahre später wechselte die Liegenschaft den Eigentümer.
Im Kaufvertrag war festgehalten, dass das Haus mit allen Rechten und Pflichten sowie mit sämtlichen Vorteilen übergeht, mit denen es die Verkäuferin bisher besessen hatte. Gleichzeitig enthielt der Vertrag einen weitreichenden Ausschluss der Gewährleistung für bestimmte Eigenschaften der Liegenschaft.
Im Jahr 2014 drang bei starkem Regen Wasser durch das Dach in das Wohnzimmer ein. Eine Untersuchung durch einen Dachdecker ergab, dass die Solaranlage nicht fachgerecht befestigt worden war. Die Halterungen waren falsch auf den Dachziegeln angebracht. Dadurch waren Ziegel gebrochen. Außerdem waren bei der Montage Löcher in der Verblechung entstanden.
In weiterer Folge gelangte Feuchtigkeit in das Unterdach und beschädigte darunterliegende Holzteile. Die erforderliche Sanierung sollte rund 6.672 Euro kosten. Für das Ausmalen des beschädigten Wohnzimmers wurden zusätzlich 683,63 Euro veranschlagt.
Der neue Eigentümer verlangte diesen Schaden von dem Montageunternehmen und dessen persönlich haftender Gesellschafterin. Zusätzlich wollte er feststellen lassen, dass die Beklagten auch für zukünftige Schäden einzustehen hätten.
Was der OGH zur Übertragung von Handwerkeransprüchen gesagt hat
Die ersten beiden Gerichte hatten die Klage abgewiesen. Nach ihrer Auffassung war nicht ausreichend nachgewiesen, dass die Ansprüche der früheren Eigentümerin wirksam auf den Käufer übertragen worden waren.
Der OGH hob diese Entscheidungen jedoch auf und verwies die Sache zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurück. Der Käufer hatte damit noch nicht endgültig gewonnen. Er erhielt auch noch keinen Schadenersatz zugesprochen. Die Vorinstanz musste den Fall aber unter Beachtung der Rechtsansicht des OGH erneut beurteilen.
Die zentrale Aussage der Entscheidung ist für Immobilienkäufer besonders bedeutsam: Schadenersatzansprüche eines früheren Eigentümers gegen ein beauftragtes Bau- oder Montageunternehmen können unter bestimmten Umständen auf den Käufer der Liegenschaft übergehen.
Im konkreten Fall sprach vor allem die Kombination zweier Vertragsbestimmungen für eine solche Übertragung:
- Der Kaufvertrag sah den Übergang aller Rechte und Vorteile vor.
- Gleichzeitig war die Gewährleistung des Verkäufers für bestimmte Eigenschaften des Hauses weitgehend ausgeschlossen.
Der OGH berücksichtigte dabei den wirtschaftlichen Zusammenhang. Wenn der Käufer wegen des Gewährleistungsausschlusses den Verkäufer nicht für Mängel in Anspruch nehmen kann, soll der Vertrag nicht ohne Weiteres so verstanden werden, dass ihm auch die Möglichkeit genommen wird, gegen den tatsächlich verantwortlichen Unternehmer vorzugehen.
Der Gewährleistungsausschluss schützt nicht automatisch den Handwerker
Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag betrifft zunächst das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Er bedeutet nicht automatisch, dass auch Ansprüche gegen dritte Personen – etwa Bauunternehmen, Installateure oder Montagefirmen – ausgeschlossen sind.
Das ist ein wichtiger Unterschied: Der Käufer machte im Verfahren keine Gewährleistungsansprüche gegen die Verkäuferin geltend. Er berief sich auf Schadenersatzansprüche gegen das Montageunternehmen, die ihm nach seiner Auffassung übertragen worden waren.
Allerdings sollte sich ein Käufer nicht auf eine allgemeine Vertragsklausel verlassen. Eine Formulierung wie „Übergang aller Rechte und Vorteile“ kann im Einzelfall ausreichen, ihre Auslegung kann aber zu Streit führen. Rechtlich und praktisch deutlich sicherer ist eine ausdrückliche Abtretung sämtlicher bekannter und unbekannter Ansprüche gegen frühere Auftragnehmer. Das schafft eine bessere Grundlage für die Durchsetzung möglicher Handwerkeransprüche.
Fehlerhafte Montage trotz möglicher Mängel am Unterdach
Die Beklagten argumentierten außerdem, dass das Unterdach selbst nicht vollständig den technischen Anforderungen an eine erhöhte Regensicherheit entsprochen habe. Daraus wollten sie ableiten, dass sie für den Wasserschaden nicht verantwortlich seien.
Der OGH folgte diesem Argument nicht ohne Weiteres. Auch wenn das Unterdach mangelhaft gewesen sein sollte, wäre ohne die fehlerhafte Montage der Solaranlage kein Wasser in das Unterdach gelangt. Die Montage war daher eine notwendige Ursache des Schadens.
Eine Mitursache beseitigt die Haftung also nicht automatisch. Entscheidend ist vielmehr, ob der konkrete Schaden auf die fehlerhafte Arbeit zurückzuführen war und ob der Schadensverlauf noch als nachvollziehbare Folge dieser Arbeit angesehen werden kann. Im Fall der beschädigten Dachziegel, der undichten Verblechung und des anschließenden Wassereintritts war der Zusammenhang nach der Beurteilung des OGH jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen.
Sanierungskosten können auch vor der Bezahlung verlangt werden
Für Betroffene ist auch die Frage der Reparaturkosten wichtig. Muss der Eigentümer eine Sanierung zunächst aus eigener Tasche bezahlen, bevor er Ersatz verlangen kann?
Nach den im Verfahren angesprochenen Grundsätzen kann grundsätzlich auch der erforderliche Geldbetrag für eine Sanierung verlangt werden. Dabei geht es um das sogenannte Deckungskapital: Der Geschädigte soll die notwendigen Arbeiten finanzieren können, ohne die Kosten endgültig selbst tragen zu müssen.
Voraussetzung ist regelmäßig, dass der Unternehmer zuvor zur Behebung des Mangels aufgefordert wurde und die Verbesserung nicht vornimmt. Eine bereits bezahlte Rechnung ist daher nicht in jedem Fall erforderlich. Auch dass die Rechnung für das Ausmalen des Wohnzimmers noch nicht beglichen worden war, schloss den Ersatzanspruch nicht automatisch aus.
Bei dringenden Schäden müssen Eigentümer außerdem rasch handeln. Notwendige Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiterer Schäden dürfen nicht deshalb unterbleiben, weil zunächst ein Gerichtsverfahren oder ein Gutachten abgewartet werden soll. Der ursprüngliche Zustand sollte aber – soweit möglich – vorher durch Fotos, Videos, Kostenvoranschläge oder eine fachkundige Dokumentation festgehalten werden.
Verjährung und „neu für alt“: Was noch geprüft werden musste
Der OGH ließ mehrere Fragen offen, die das Erstgericht noch klären musste. Dazu gehörte insbesondere die Verjährung.
Schadenersatzansprüche verjähren grundsätzlich innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt, in dem der Berechtigte sowohl den Schaden als auch den verantwortlichen Schädiger ausreichend kennt. Bei einem Eigentümerwechsel kommt eine zusätzliche Schwierigkeit hinzu: Für den Beginn der Frist kann auch entscheidend sein, wann der frühere Eigentümer von den maßgeblichen Umständen wusste.
Die bloße Behauptung, bereits im Jahr 2009 sei auf eine mangelhafte Montage hingewiesen worden, war dafür nicht ausreichend. Es musste konkret festgestellt werden:
- Wer erhielt den damaligen Hinweis?
- Was genau wurde mitgeteilt?
- War bereits bekannt, worin der Montagefehler lag?
- War auch bekannt, welches Unternehmen dafür verantwortlich war?
Ebenso offen war die Frage, ob sich der Eigentümer durch die Sanierung eine Wertverbesserung verschaffte. Wird durch eine Reparatur ein deutlich besserer Zustand hergestellt als zuvor, kann unter Umständen ein Abzug nach dem Gedanken „neu für alt“ in Betracht kommen. Ein pauschaler Hinweis auf eine mögliche Verbesserung reicht dafür jedoch nicht. Die konkrete Wertsteigerung muss nachvollziehbar behauptet und bewiesen werden.
Was Käufer, Verkäufer und Eigentümer jetzt beachten sollten
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie
- Lassen Sie sich Rechnungen, Pläne, Abnahmeunterlagen und Garantien zu früheren Arbeiten übergeben.
- Fragen Sie ausdrücklich nach bekannten Mängeln, Schadensmeldungen und laufenden Auseinandersetzungen mit Handwerkern.
- Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich die Abtretung aller Ansprüche gegen Bauunternehmen, Handwerker und sonstige Auftragnehmer.
- Dokumentieren Sie Schäden unmittelbar nach ihrem Auftreten.
- Holen Sie bei technischen Fragen möglichst rasch eine fachkundige Einschätzung ein.
- Lassen Sie die Verjährungsfristen prüfen, bevor Sie längere Zeit zuwarten.
Bei einem bereits aufgetretenen Baumangel
- Fordern Sie das verantwortliche Unternehmen nachweisbar zur Verbesserung auf.
- Sichern Sie Beweise durch Fotos, Videos, Gutachten und Kostenvoranschläge.
- Setzen Sie bei akuter Gefahr notwendige Sofortmaßnahmen, um Folgeschäden zu begrenzen.
- Sanieren Sie nicht vorschnell, wenn eine Beweissicherung noch möglich und zumutbar ist.
- Prüfen Sie, ob Sie selbst anspruchsberechtigt sind oder ob eine Abtretung durch den früheren Eigentümer erforderlich ist.
Rechtsanwalt Wien: Häufige Fragen zu Handwerkeransprüchen
Kann ich den Handwerker verklagen, obwohl ich ihn nie beauftragt habe?
Nicht allein deshalb, weil Sie Eigentümer der Immobilie geworden sind. Grundsätzlich müssen die Ansprüche des früheren Eigentümers wirksam auf Sie übertragen worden sein. Eine umfassende Vertragsklausel kann im Einzelfall genügen, eine ausdrückliche Abtretung ist jedoch wesentlich sicherer.
Was gilt, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen wurde?
Der Gewährleistungsausschluss betrifft grundsätzlich Ansprüche gegen den Verkäufer. Er schließt Schadenersatzansprüche gegen ein verantwortliches Montage- oder Bauunternehmen nicht automatisch aus. Entscheidend ist, ob solche Ansprüche wirksam übertragen wurden und ob die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.
Muss ich die Reparatur zuerst selbst bezahlen?
Nicht zwingend. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der für die Sanierung notwendige Betrag verlangt werden, bevor die Arbeiten vollständig durchgeführt oder bezahlt wurden. Wichtig sind eine nachvollziehbare Schadensdokumentation und grundsätzlich eine vorherige Aufforderung an den Unternehmer, den Mangel zu beheben.
Ist ein Anspruch nach mehreren Jahren automatisch verjährt?
Nein, aber die zeitliche Prüfung ist dringend. Maßgeblich kann sein, wann der frühere Eigentümer den Schaden und den verantwortlichen Unternehmer kannte. Deshalb sollten frühere Meldungen, Gutachten und Schriftstücke sorgfältig ausgewertet werden.
Die Entscheidung OGH vom 26.01.2018, 8 Ob 144/17k stärkt die Position von Immobilienkäufern, begründet aber keine automatische Haftung eines Handwerkers gegenüber jedem späteren Eigentümer. Entscheidend bleiben der konkrete Kaufvertrag, die wirksame Übertragung der Ansprüche, die Schadensursache, die Verjährung und die Höhe des tatsächlich ersatzfähigen Schadens.
Zur Entscheidung des OGH vom 26.01.2018, 8 Ob 144/17k.
Wenn Sie nach dem Kauf einer Immobilie einen Baumangel entdecken oder Ansprüche gegen frühere Auftragnehmer übernehmen sollen, ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler zu Fragen des Immobilienkaufs, der Anspruchsübertragung und der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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