Hausaufteilung nach der Scheidung: Wem gehört die Immobilie und wie hoch ist die Ausgleichszahlung?
Hausaufteilung nach der Scheidung: Ein gemeinsames Einfamilienhaus ist nach einer Scheidung oft der größte Vermögenswert – und zugleich der schwierigste Streitpunkt. Beide Ehegatten möchten dort bleiben. Beide berufen sich auf ihre Beiträge. Und häufig ist unklar, welchen Einfluss Geld hat, das bereits vor der Ehe vorhanden war.
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zeigt, worauf es bei der Aufteilung einer gemeinsamen Immobilie tatsächlich ankommt: nicht nur auf Einzahlungen, sondern auch auf Kinderbetreuung, Haushaltsführung, Pflegeleistungen, Wohnbedürfnisse und die nachvollziehbare Herkunft des eingesetzten Vermögens.
Hausaufteilung nach der Scheidung: Der typische Konflikt – Beide wollen das Haus behalten
Nach rund 23 Ehejahren wurde ein Ehepaar geschieden. Das Gericht stellte fest, dass den Ehemann das überwiegende Verschulden an der Scheidung traf. Das gemeinsame Einfamilienhaus und das Grundstück standen jeweils zur Hälfte im Eigentum der Ehegatten.
Die Liegenschaft hatte einen aktuellen Wert von rund 575.000 Euro. Eine bauliche Teilung in zwei getrennte Wohnungen war nicht möglich. Außerdem verfügte keiner der beiden Ehegatten über eine andere Wohnmöglichkeit. Neben dem Haus gehörten unter anderem Ersparnisse, Goldmünzen, ein Pkw und Hausrat zum aufzuteilenden Vermögen.
Beide wollten das Haus alleine übernehmen. Der Ehemann beantragte, den Hälfteanteil seiner Frau zu erhalten. Die Ehefrau wollte umgekehrt Alleineigentümerin werden.
Die Vorinstanzen entschieden zunächst zugunsten der Ehefrau. Sie sollte das Haus behalten, dem Ehemann ausziehen und ihm zunächst eine Ausgleichszahlung von 250.000 Euro leisten. Zusätzlich wurde ihm der Pkw zugesprochen.
Der Ehemann wandte sich dagegen. Er argumentierte, dass er finanziell deutlich stärker zur Errichtung des Hauses beigetragen habe. Insbesondere stammten 112.000 Euro aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung, die bereits vor der Ehe in seinem Eigentum gestanden hatte.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2018 zur Hausaufteilung nach der Scheidung klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 19.06.2018, 1 Ob 89/18x. Zur Entscheidung.
Das bedeutet nicht, dass der Ehemann automatisch das Haus erhalten musste. Der OGH sah keinen ausreichenden Grund, die Immobilie entgegen den bisherigen Entscheidungen dem Mann zu übertragen. Die Ehefrau konnte daher grundsätzlich weiterhin Alleineigentümerin werden.
Allerdings war die Ausgleichszahlung von 250.000 Euro noch nicht endgültig. Das Erstgericht musste genauer prüfen, welche vorehelichen Vermögenswerte in das gemeinsame Haus eingeflossen waren. Erst danach konnte zuverlässig berechnet werden, welchen Betrag die Ehefrau für die Übernahme des Hälfteanteils zu zahlen hatte.
Voreheliches Vermögen wird nicht automatisch zu ehelichem Vermögen
Vermögenswerte, die ein Ehegatte bereits vor der Eheschließung besessen hat, sind grundsätzlich anders zu beurteilen als Vermögen, das während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wurde. Das gilt auch dann, wenn der voreheliche Vermögenswert später verkauft und der Erlös in eine gemeinsame Immobilie investiert wird.
Entscheidend ist jedoch die Nachvollziehbarkeit. Es genügt nicht immer, allgemein zu behaupten, dass eine Zahlung aus einem früheren Vermögen stammte. Es muss möglichst konkret erkennbar sein, welchen Weg das Geld genommen hat und ob es im späteren Vermögenswert noch enthalten ist.
Im konkreten Fall konnte der Zusammenhang zwischen der vor der Ehe besessenen Eigentumswohnung, deren Verkauf und der Investition von 112.000 Euro in das gemeinsame Haus noch ausreichend nachvollzogen werden. Deshalb musste geprüft werden, welcher Anteil des heutigen Immobilienwerts auf diesen vorehelichen Beitrag entfiel.
Für die Berechnung ist nicht zwingend nur der damalige Nominalbetrag maßgeblich. Vereinfacht gesagt kann folgende Überlegung eine Rolle spielen:
- Der voreheliche Betrag wird ins Verhältnis zu den damaligen Gesamtkosten des Hauses gesetzt.
- Daraus ergibt sich eine prozentuelle Einbringungsquote.
- Diese Quote wird auf den heutigen Wert der Immobilie angewendet.
- Der daraus resultierende Wertanteil wird vor der eigentlichen Aufteilung dem Ehegatten zugerechnet, der das voreheliche Vermögen eingebracht hat.
Wenn beispielsweise 112.000 Euro aus einem vorehelichen Vermögenswert in ein Haus mit damaligen Gesamtkosten von 658.000 Euro geflossen sind, kann zu prüfen sein, ob dieser Anteil am heutigen Wert der Liegenschaft fortbesteht. Der maßgebliche Wert kann daher deutlich über dem ursprünglichen Geldbetrag liegen, wenn die Investition zu einem entsprechenden Anteil am später gestiegenen Immobilienwert geführt hat.
Auch voreheliche Beiträge des anderen Ehegatten müssen berücksichtigt werden
Der OGH stellte außerdem klar, dass nicht nur die Vermögensbewegungen des Ehemanns zu prüfen waren. Auch die Ehefrau hatte bereits vor der Ehe eine Eigentumswohnung besessen und daraus Geld in eine frühere gemeinsame Liegenschaft investiert. Diese Liegenschaft wurde später mit Verlust verkauft.
Wenn sich nachweisen lässt, dass ein solcher vorehelicher Beitrag später in das nun aufzuteilende Haus eingeflossen ist, muss auch er berücksichtigt werden. Das Erstgericht hatte daher die Vermögensbewegungen beider Ehegatten näher zu untersuchen.
Warum höhere Geldzahlungen nicht automatisch den Zuschlag für das Haus bringen
Der Ehemann argumentierte unter anderem, dass er bereit sei, der Ehefrau eine höhere Ausgleichszahlung zu leisten. Der OGH machte jedoch deutlich, dass ein höheres Zahlungsangebot allein nicht entscheidet, wer die Ehewohnung oder das gemeinsame Haus erhält.
Das Gericht muss die gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilen. Dazu können die Wohnbedürfnisse beider Ehegatten, die praktische Möglichkeit einer Übernahme, die bisherige Nutzung des Hauses und auch die Verschuldensentscheidung gehören. Es geht daher nicht um eine reine Auktion nach dem Motto: Wer mehr zahlt, bekommt die Immobilie.
Ebenso wenig führt eine höhere finanzielle Einzahlung automatisch zu einem größeren Anteil. Der OGH bestätigte grundsätzlich eine gleichwertige Berücksichtigung der ehelichen Beiträge. Dazu zählen nicht nur Einkommen, Kreditrückzahlungen oder direkte Zahlungen für Bau und Kauf.
Auch die Betreuung gemeinsamer Kinder, die Haushaltsführung und die Pflege eines Familienangehörigen können wesentliche Beiträge zur ehelichen Lebensgemeinschaft darstellen. Im entschiedenen Fall hatte die Ehefrau nach den Feststellungen der Gerichte durch Kinderbetreuung, Haushalt und Pflege des gemeinsamen Sohnes erhebliche Leistungen erbracht.
Was die Entscheidung für die Praxis der Hausaufteilung nach der Scheidung bedeutet
1. Die Scheidung beendet das Miteigentum nicht automatisch
Eine Scheidung führt nicht von selbst dazu, dass ein gemeinsames Haus nur noch einem Ehegatten gehört. Solange keine Einigung oder gerichtliche Aufteilung erfolgt, können beide weiterhin Miteigentümer bleiben.
Ist eine gemeinsame Nutzung nicht möglich oder nicht zumutbar, muss geklärt werden, wer die Immobilie übernimmt und welchen finanziellen Ausgleich die andere Person erhält. Dabei sind Eigentumsverhältnisse, Vermögensbeiträge und persönliche Lebensumstände getrennt zu betrachten.
2. Vermischte Geldflüsse erschweren den Nachweis
Voreheliche Ersparnisse werden in der Praxis häufig auf ein gemeinsames Konto überwiesen und später mit laufenden Einkommen, Kreditmitteln oder gemeinsamen Rücklagen vermischt. Je länger die Vorgänge zurückliegen, desto schwieriger wird es, die Herkunft einzelner Beträge nachzuweisen.
Das kann dazu führen, dass ein vorehelicher Beitrag nicht oder nur teilweise berücksichtigt werden kann. Eine bloße Erinnerung an frühere Zahlungen reicht in einem streitigen Verfahren meist nicht aus.
3. Die Ausgleichszahlung kann sich deutlich verändern
Eine zunächst plausibel wirkende Berechnung muss nicht endgültig sein. Wird festgestellt, dass ein vorehelicher Vermögenswert wertmäßig in der gemeinsamen Immobilie fortbesteht, kann sich der Ausgleichsbetrag erheblich verändern.
Umgekehrt sind auch voreheliche Beiträge des anderen Ehegatten einzubeziehen. Eine faire Berechnung setzt daher voraus, dass die Vermögensgeschichte beider Seiten vollständig erfasst wird.
Diese Unterlagen sollten Betroffene jetzt sichern
Wer eigenes Vermögen vor der Ehe in ein gemeinsames Haus investiert hat oder eine solche Investition des anderen Ehegatten nachvollziehen möchte, sollte frühzeitig alle verfügbaren Unterlagen zusammentragen:
- Kauf- und Verkaufsverträge früherer Wohnungen oder Liegenschaften
- Kontoauszüge und Überweisungsbelege
- Kreditverträge und Finanzierungsunterlagen
- Rechnungen für Bau, Sanierung und Einrichtung
- Grundbuchunterlagen und Eigentumsnachweise
- Unterlagen zu gemeinsamen Konten und Sparguthaben
- Schriftliche Vereinbarungen zwischen den Ehegatten
- Nachweise über größere Zahlungen von Familienangehörigen oder aus Erbschaften
Wichtig ist außerdem, die zeitliche Abfolge festzuhalten: Wann wurde das voreheliche Vermögen verkauft? Auf welches Konto floss der Erlös? Wann wurde der Betrag für den Hauskauf oder die Errichtung verwendet? Je klarer diese Kette dokumentiert ist, desto besser lässt sich eine wertmäßige Zuordnung prüfen.
Häufige Fragen zur Hausaufteilung nach der Scheidung
Bekomme ich automatisch mehr vom Haus, wenn ich mehr eingezahlt habe?
Nein. Direkte finanzielle Beiträge sind nur ein Teil der Gesamtbetrachtung. Auch Kinderbetreuung, Haushaltsführung und Pflegeleistungen können berücksichtigt werden. Außerdem ist zu unterscheiden, ob ein Betrag aus vorehelichem Vermögen stammt oder während der Ehe erwirtschaftet wurde.
Was passiert, wenn beide Ehegatten das Haus behalten wollen?
Das Gericht muss die gesamten Umstände beurteilen. Entscheidend ist nicht allein, wer mehr Geld bietet. Berücksichtigt werden können insbesondere die Wohnbedürfnisse, die praktische Übernahmemöglichkeit, die bisherige Nutzung und weitere persönliche Umstände.
Kann ich heute noch nachweisen, dass mein Geld aus der Zeit vor der Ehe stammt?
Das hängt von den vorhandenen Unterlagen und der Nachvollziehbarkeit der Geldflüsse ab. Kaufverträge, Verkaufserlöse, Kontoauszüge und Überweisungsbelege sind besonders wichtig. Wurde das Geld vollständig mit anderen Mitteln vermischt, kann der Nachweis schwieriger werden.
Ist eine festgelegte Ausgleichszahlung endgültig?
Nicht unbedingt. Wenn wesentliche Vermögenswerte oder voreheliche Beiträge noch nicht ausreichend geprüft wurden, kann eine bisherige Berechnung korrigiert werden. Vor einer endgültigen Vereinbarung sollte daher die gesamte Vermögensentwicklung sorgfältig geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung zur Aufteilung der Immobilie
Die Aufteilung eines gemeinsamen Hauses nach einer Scheidung verbindet rechtliche, finanzielle und persönliche Fragen. Eine vorschnelle Einigung über die Ausgleichszahlung kann später problematisch sein, wenn voreheliches Vermögen, Wertsteigerungen oder eigene Beiträge des anderen Ehegatten nicht berücksichtigt wurden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Aufarbeitung der Vermögensbewegungen, der Prüfung von Eigentums- und Ausgleichsansprüchen sowie bei Verhandlungen über die Übernahme einer gemeinsamen Immobilie.
Wenn Sie betroffen sind, lassen Sie die Berechnung und die vorhandenen Unterlagen rechtzeitig prüfen. Die Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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