Grundstückskauf ohne Vertrag: Wann ist die Vereinbarung bereits bindend?
Ein Grundstückskauf ohne Vertrag fühlt sich für viele erst dann endgültig an, wenn der ausführliche Kaufvertrag unterschrieben ist. Rechtlich kann die Bindung jedoch bereits früher entstehen. Wer sich über die Liegenschaft und den Kaufpreis einigt, geht unter Umständen schon eine verbindliche Verpflichtung ein – auch wenn der schriftliche Vertrag erst später durch einen Rechtsanwalt erstellt werden soll.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: OGH vom 19.12.2019, 6 Ob 194/19a. Zur Entscheidung. Der Fall macht deutlich, welche Folgen eine vorläufig wirkende Kaufvereinbarung haben kann, wenn bei einem Grundstück noch Fragen zu einem Wegerecht offen sind.
Der konkrete Fall: Ein Grundstückskauf und ein ungeklärtes Wegerecht
Die Parteien hatten am 5. August 2017 den Verkauf einer Liegenschaft mit Haus um 104.500 Euro vereinbart. Der Käufer sollte anschließend noch einen schriftlichen Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt erstellen lassen.
Danach stellte sich heraus, dass die Zufahrt zur Liegenschaft zwar seit längerer Zeit tatsächlich genutzt wurde. Das dafür erforderliche Wegerecht war jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Für die rechtliche Absicherung des Grundstücks war das von erheblicher Bedeutung.
Beide Seiten vereinbarten deshalb, dass der Kauf erst endgültig abgewickelt werden sollte, wenn die Frage des Wegerechts rechtlich eindeutig geklärt war. Eine konkrete Frist wurde nicht festgelegt.
Die Verkäuferin klagte in weiterer Folge gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks auf Feststellung des Wegerechts. Sie erhielt ein rechtskräftiges Versäumungsurteil. Das Wegerecht war damit gerichtlich bestätigt, aber noch immer nicht im Grundbuch eingetragen.
Der Kaufvertrag wurde angepasst. Der Käufer weigerte sich dennoch, ihn zu unterschreiben. Unter anderem verwies er auf das inzwischen erfolgte Ableben seines Vaters. Die Verkäuferin klagte daraufhin darauf, dass der Käufer seiner Zustimmung zur Durchführung des Kaufvertrags erteilen müsse.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision des Käufers zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Der Käufer musste der weiteren Abwicklung des Liegenschaftskaufs zustimmen.
Nach der Entscheidung durfte sich der Käufer nicht einseitig vom Geschäft lösen, nur weil die Klärung des Wegerechts mehrere Monate dauerte oder sich seine persönlichen Lebensumstände durch den Tod seines Vaters verändert hatten.
Der OGH stellte dabei mehrere für die Praxis wichtige Grundsätze heraus:
- Ein Liegenschaftskauf kann grundsätzlich bereits durch die Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis verbindlich zustande kommen.
- Ein später geplanter schriftlicher Vertrag ist nicht automatisch der erste rechtlich bindende Schritt.
- Die Parteien können die Umsetzung des Geschäfts von der Klärung einer offenen Rechtsfrage abhängig machen.
- Eine solche Bedingung bedeutet nicht, dass sich eine Partei währenddessen völlig frei vom Geschäft lösen kann.
- Eine mehrmonatige Verzögerung führt nicht automatisch zum Ende der Vereinbarung, insbesondere wenn keine Frist vereinbart wurde.
- Der Verkäufer kann unter Umständen die Zustimmung zur Vertragsabwicklung oder zur grundbücherlichen Durchführung verlangen, anstatt ausschließlich auf Zahlung des Kaufpreises zu klagen.
Warum ein Grundstückskauf ohne Vertrag bindend sein kann
Bei Grundstücksgeschäften wird häufig zwischen einer ersten Einigung und dem späteren „richtigen“ Kaufvertrag unterschieden. Diese Alltagssprache kann jedoch irreführend sein. Entscheidend ist nicht allein, welches Dokument zuletzt unterschrieben wurde. Maßgeblich ist vielmehr, worüber sich die Parteien bereits geeinigt haben und ob sie sich rechtlich binden wollten.
Eine Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte – insbesondere über die konkrete Liegenschaft und den Kaufpreis – kann bereits eine verbindliche Vereinbarung darstellen. In diesem Zusammenhang wird auch von einer Punktation gesprochen. Der spätere Vertrag kann dann vor allem dazu dienen, die bereits getroffene Vereinbarung ausführlich zu formulieren und die grundbücherliche Durchführung vorzubereiten.
Ob tatsächlich bereits ein bindender Vertrag vorliegt, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine unverbindliche Besichtigung, eine bloße Preisverhandlung oder eine ausdrücklich als nicht bindend bezeichnete Absichtserklärung ist anders zu beurteilen als eine konkrete Vereinbarung über Objekt und Kaufpreis.
Offene Bedingungen schützen nicht automatisch vor einer Bindung
Im vorliegenden Fall war die rechtliche Klärung des Wegerechts eine Voraussetzung für die weitere Abwicklung. Juristisch lässt sich eine solche Vereinbarung als aufschiebende Bedingung beschreiben. Vereinfacht gesagt sollte das Geschäft erst umgesetzt werden, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt.
Eine solche Bedingung kann sinnvoll sein. Sie ermöglicht es den Parteien, zunächst eine offene Frage zu klären, ohne die gesamte Vereinbarung sofort durchführen zu müssen. Sie sollte aber nicht mit einem allgemeinen Rücktrittsrecht verwechselt werden.
Die Parteien bleiben grundsätzlich an ihre Vereinbarung gebunden, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Wer die Klärung einer offenen Frage abwartet, darf daher nicht automatisch annehmen, später ohne weitere Folgen aussteigen zu können.
Besonders riskant sind Vereinbarungen ohne klare Frist. Dauert die Klärung mehrere Monate, lässt sich daraus nicht ohne Weiteres ableiten, dass der Vertrag beendet ist. Im entschiedenen Fall dauerte die Klärung des Wegerechts rund sieben Monate. Der OGH sah darin allein keinen Grund für eine einseitige Lösung des Käufers.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Für Käufer: Nicht erst die Unterschrift kann entscheidend sein
Wer sich über eine Liegenschaft und den Kaufpreis einigt, sollte vorsichtig sein. Eine spätere Vertragsunterfertigung ist nicht zwingend der Moment, in dem die Verpflichtung erstmals entsteht.
Ein Käufer kann sich daher nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass
- der ausführliche Vertrag noch nicht unterschrieben wurde,
- die Vertragserstellung länger dauert,
- noch eine Grundbuchsfrage offen ist,
- sich die Finanzierung oder die persönlichen Verhältnisse verändert haben,
- ein Angehöriger verstorben ist oder
- der Kaufentschluss später nicht mehr gefällt.
Ob ein Rücktritt möglich ist, hängt davon ab, was vereinbart wurde und ob ein konkretes Rücktrittsrecht besteht. Eine bloße Meinungsänderung reicht in der Regel nicht aus.
Für Verkäufer: Zustimmung zur Abwicklung kann einklagbar sein
Verweigert der Käufer nach einer verbindlichen Einigung die weitere Mitwirkung, muss der Verkäufer nicht zwingend ausschließlich auf Zahlung des Kaufpreises klagen. Je nach Situation kann auch verlangt werden, dass der Käufer der notwendigen Vertragsabwicklung oder einer konkret bezeichneten grundbücherlichen Eintragung zustimmt.
Das kann insbesondere dann wichtig sein, wenn der Käufer zwar ursprünglich zugestimmt hat, später aber die Unterfertigung des ausgearbeiteten Vertrags verweigert. Welche Klage konkret sinnvoll ist, muss anhand des Vertragsinhalts und des aktuellen Grundbuchstands geprüft werden.
Wegerechte, Zufahrten und Grundbuch: Diese Punkte sollten vorab geklärt werden
Bei einem Grundstückskauf ist die Frage der Zufahrt oft entscheidend. Das gilt ebenso für Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Benützungsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten. Eine Nutzung in der Praxis bedeutet nicht automatisch, dass die Rechtslage ausreichend abgesichert ist.
Vor einer verbindlichen Einigung sollte daher insbesondere geprüft werden:
- Wer ist Eigentümer des Zufahrtswegs?
- Ist das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?
- Gibt es schriftliche Vereinbarungen oder gerichtliche Entscheidungen?
- Welche Grundstücke sind vom Recht betroffen?
- Ist die Zufahrt rechtlich und tatsächlich ausreichend gesichert?
- Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen?
- Welche Folgen hat es, wenn die offene Frage nicht innerhalb einer bestimmten Zeit geklärt wird?
Wenn eine solche Prüfung noch nicht abgeschlossen ist, sollte im Vertrag möglichst genau geregelt werden, ob bereits eine verbindliche Kaufvereinbarung vorliegt. Ebenso wichtig sind eine klare Frist, die Zuständigkeit für die Klärung und die Voraussetzungen für einen Rücktritt.
Was Betroffene jetzt beachten sollten
- Alle bisherigen Vereinbarungen sichern: E-Mails, Nachrichten, Entwürfe, Gesprächsnotizen und Zahlungsbelege können für die Beurteilung entscheidend sein.
- Den Inhalt der Einigung prüfen: Es ist festzustellen, ob bereits Einigkeit über die Liegenschaft, den Kaufpreis und weitere wesentliche Punkte bestand.
- Grundbuch und Dienstbarkeiten kontrollieren: Wegerechte und andere Nutzungsrechte sollten nicht nur nach tatsächlicher Nutzung beurteilt werden.
- Bedingungen genau auslegen: Eine offene Rechtsfrage kann die Abwicklung aufschieben, ohne dass sie automatisch ein freies Rücktrittsrecht begründet.
- Fristen festlegen: Bei noch ungeklärten Punkten sollte schriftlich festgehalten werden, bis wann eine Klärung erfolgen muss und was danach gilt.
- Vor einer weiteren Erklärung rechtlichen Rat einholen: Wer vorschnell den Rücktritt erklärt oder die Mitwirkung verweigert, kann dadurch zusätzliche rechtliche Risiken schaffen.
Häufige Fragen zum vorläufigen Grundstückskauf
Kann ich vom Hauskauf zurücktreten, wenn der Vertrag noch nicht unterschrieben ist?
Nicht automatisch. Wenn bereits eine verbindliche Einigung über die wesentlichen Punkte zustande gekommen ist, kann auch ein noch nicht unterfertigter ausführlicher Vertrag rechtliche Bedeutung haben. Entscheidend sind der Inhalt der Vereinbarung und der erkennbare Bindungswille der Parteien.
Was passiert, wenn ein Wegerecht noch nicht im Grundbuch steht?
Das kann die Abwicklung des Kaufs erschweren. Die Parteien können vereinbaren, dass zunächst eine rechtliche Klärung erfolgt. Diese Vereinbarung sollte genau festlegen, ob der Kauf bereits bindend ist, welche Bedingung erfüllt werden muss und welche Fristen gelten.
Darf ich wegen einer langen Verzögerung aussteigen?
Eine Verzögerung beendet den Vertrag nicht automatisch. Besonders wenn keine Frist vereinbart wurde, kann ein einseitiger Rücktritt unzulässig sein. Ob eine Lösung möglich ist, hängt von der konkreten Vereinbarung und den Umständen ab.
Was kann der Verkäufer tun, wenn der Käufer nicht unterschreibt?
Unter Umständen kann der Verkäufer die Zustimmung zur Vertragsabwicklung oder zur grundbücherlichen Durchführung gerichtlich verlangen. Welche Vorgehensweise geeignet ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang bereits ein verbindlicher Kaufvertrag besteht.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung vor der Einigung kann spätere Konflikte verhindern
Der Fall des OGH zeigt, dass eine scheinbar vorläufige Absprache beim Kauf einer Liegenschaft weitreichende Folgen haben kann. Gerade bei offenen Fragen zu Zufahrten, Wegerechten oder dem Grundbuch sollte nicht nur auf die spätere Vertragsunterfertigung vertraut werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Vertragsrecht prüft die Kanzlei Pichler, ob bereits eine bindende Vereinbarung vorliegt, welche Rechte und Pflichten daraus entstehen und wie die weitere Abwicklung rechtlich abgesichert werden kann.
Sind Sie an einem Grundstückskauf beteiligt und ist die Vertragslage unklar? Lassen Sie die Vereinbarung prüfen, bevor Sie einen Rücktritt erklären, die Unterfertigung verweigern oder weitere Schritte setzen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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