Grundstücksgrenze oder Zaun: Welche Grenze gilt rechtlich?
Die Grundstücksgrenze wirft oft die Frage auf: Wo endet ein Grundstück tatsächlich – dort, wo es der Katasterplan zeigt, oder dort, wo seit Jahrzehnten ein Zaun steht? Diese Frage wirkt auf den ersten Blick einfach. In der Praxis kann sie jedoch erhebliche Folgen haben: für Kaufverträge, Bauvorhaben, Gartenmauern, Zufahrten und die Nutzung einzelner Grundstücksteile.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zeigt, dass die eingezeichnete Grenze in der Grundbuchsmappe nicht immer allein ausschlaggebend ist. Entscheidend kann vielmehr sein, was Verkäufer und Käufer tatsächlich übertragen beziehungsweise erwerben wollten.
Ein Zaun verläuft anders als die Grundstücksgrenze im Plan
Im zugrunde liegenden Fall verlief zwischen zwei benachbarten Grundstücken in Wien seit vielen Jahren ein etwa 40 Meter langer Maschendrahtzaun mit Hecke. Die Grenze laut Kataster- beziehungsweise Grundbuchsmappe lag allerdings rund 2,5 Meter südlich davon.
Der Eigentümer eines Gartengrundstücks ging davon aus, dass die Grundstücksgrenze entlang des bestehenden Zauns verläuft. Auch die übrigen Beteiligten hatten ihre Miteigentumsanteile an der benachbarten Liegenschaft von derselben Verkäuferin erworben.
Der Kläger war der Ansicht, dass alle Beteiligten beim Verkauf und Kauf davon ausgegangen seien, die Grundstücke würden bis zum Zaun reichen. Er verlangte daher die gerichtliche Feststellung dieses Grenzverlaufs und die Zustimmung zur entsprechenden Vermarkung.
Einige der beklagten Miteigentümer vertraten hingegen eine andere Auffassung. Ihrer Meinung nach sollte die Grenze dort liegen, wo sie in der Grundbuchsmappe eingezeichnet war. Der Zaun sei lediglich eine tatsächliche Abgrenzung, aber keine rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze.
Was gilt, wenn Grundbuchsmappe und Naturgrenze nicht übereinstimmen?
Bei Grundstücken, die nicht im Grenzkataster eingetragen sind, hat die Darstellung in der Grundbuchsmappe grundsätzlich eine wichtige, aber nicht automatisch abschließende Bedeutung. Sie dient der Orientierung und Dokumentation. Sie beweist jedoch nicht in jedem Fall verbindlich, wo die tatsächliche Eigentumsgrenze verläuft.
Das Gericht kann vielmehr verschiedene Beweismittel berücksichtigen. Dazu zählen insbesondere:
- sichtbare Grenzzeichen wie Zäune, Mauern oder Hecken,
- die langjährige tatsächliche Nutzung der Flächen,
- Vermessungsunterlagen und Pläne,
- frühere Vereinbarungen zwischen Eigentümern,
- Kaufverträge und sonstige Vertragsunterlagen,
- Zeugenaussagen sowie
- der gemeinsame Wille von Verkäufer und Käufer.
Im Mittelpunkt steht daher nicht nur die Frage, was in einem Plan eingezeichnet ist. Ebenso wichtig kann sein, welche Fläche nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien verkauft und gekauft werden sollte.
Der OGH stellte auf den tatsächlichen Parteiwillen ab
Der Oberste Gerichtshof wies in der Entscheidung OGH vom 03.10.2018, 5 Ob 57/18w, die Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Im konkreten Fall verlief die maßgebliche Grundstücksgrenze entlang des vorhandenen Zauns und nicht entlang der abweichenden Darstellung in der Grundbuchsmappe. Zur Entscheidung.
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wollten die beteiligten Verkäufer und Käufer die Grundstücke bis zum Zaun übertragen beziehungsweise erwerben. Dieser gemeinsame tatsächliche Wille war für die Beurteilung entscheidend.
Auch der Umstand, dass das Gartengrundstück vor den späteren Verkäufen rechtlich abgeschrieben und eine eigene Einlagezahl eröffnet worden war, führte zu keinem anderen Ergebnis. Die frühere Grundstücksteilung machte die Darstellung in der Mappe nicht automatisch maßgeblicher als das, was die Vertragsparteien tatsächlich vereinbaren wollten.
Der OGH wies die Revision nicht deshalb zurück, weil die Vorinstanzen eine falsche Entscheidung getroffen hätten. Vielmehr sah er keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere Prüfung durch den OGH erforderlich gemacht hätte. Die grundlegenden rechtlichen Fragen waren durch die bestehende Rechtsprechung bereits geklärt.
Die fünft- und die siebentbeklagte Partei mussten dem Kläger außerdem die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 2.428,21 Euro ersetzen.
Ein Zaun ist nicht automatisch die rechtliche Grundstücksgrenze
Die Entscheidung darf allerdings nicht missverstanden werden. Sie bedeutet nicht, dass jeder seit Jahren bestehende Zaun automatisch die Grundstücksgrenze bildet.
Ein Zaun kann aus vielen Gründen errichtet worden sein: als Sichtschutz, zur Einfriedung eines Gartens, zur Abgrenzung einer genutzten Fläche oder schlicht aus praktischen Gründen. Allein sein Vorhandensein beweist daher noch nicht, dass er mit der rechtlichen Eigentumsgrenze übereinstimmt.
Im konkreten Fall war der Zaun deshalb maßgeblich, weil die Gerichte aufgrund der Beweise feststellen konnten, dass die Vertragsparteien die Fläche bis zu diesem Zaun übertragen und erwerben wollten. Ob das auch bei einem anderen Grundstück der Fall ist, hängt von den konkreten Umständen ab.
Was bedeutet das für Grundstückskäufer und Eigentümer?
Die Entscheidung aus dem Jahr 2018 ist vor allem für jene Fälle bedeutsam, in denen Planunterlagen und tatsächliche Situation voneinander abweichen.
Beim Grundstückskauf
Wer ein Grundstück kauft, sollte nicht ausschließlich auf die eingezeichnete Grenze in der Grundbuchsmappe vertrauen. Auch die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort sind zu prüfen.
Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn:
- ein Zaun, eine Mauer oder eine Hecke nicht entlang der Planlinie verläuft,
- Nachbargrundstücke seit langer Zeit anders genutzt werden als es der Plan vermuten lässt,
- eine Fläche durch Zufahrten, Wege oder Gartenanlagen scheinbar einem anderen Grundstück zugeordnet ist,
- alte Vermessungspläne oder frühere Kaufverträge existieren oder
- Nachbarn bereits über den Grenzverlauf diskutiert haben.
Eine aktuelle Vermessung vor Vertragsabschluss kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden. Ebenso sollte im Kaufvertrag möglichst klar beschrieben werden, welche Fläche tatsächlich übertragen werden soll.
Beim Verkauf einer Liegenschaft
Verkäufer sollten sich nicht darauf verlassen, dass pauschale Angaben wie Grundstücksnummer, Einlagezahl oder ein allgemeiner Hinweis auf den bisherigen Besitz jede Unklarheit beseitigen. Wenn der tatsächliche Grenzverlauf von den Planunterlagen abweicht, sollte dieser Umstand offen angesprochen und vertraglich eindeutig geregelt werden.
Unklare Formulierungen können später zu erheblichen Beweisproblemen führen. Dann muss unter Umständen rekonstruiert werden, was die Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich gemeint haben.
Bei geplanten Bauarbeiten
Vor der Errichtung eines Hauses, einer Garage, eines Pools oder einer Mauer sollte der Grenzverlauf besonders sorgfältig geprüft werden. Eine vermeintlich kleine Abweichung von wenigen Metern kann die Bebaubarkeit erheblich beeinflussen.
Wer auf eine nicht gesicherte Naturgrenze vertraut, riskiert spätere Streitigkeiten über Überbauten, Entfernungspflichten oder die Nutzung fremden Grundes.
Bei mehreren Miteigentümern
Grenzstreitigkeiten können komplizierter werden, wenn eine betroffene Liegenschaft mehreren Personen gehört. Grundsätzlich müssen sämtliche betroffenen Miteigentümer in ein Verfahren über den Grenzverlauf einbezogen werden. Eine einheitliche Entscheidung ist notwendig, damit die Grenze gegenüber allen Beteiligten verbindlich geklärt werden kann.
So gehen Sie bei einer unklaren Grundstücksgrenze vor
- Unterlagen sammeln: Halten Sie Kaufverträge, Pläne, Vermessungsunterlagen und frühere Vereinbarungen bereit.
- Situation dokumentieren: Fotografieren Sie Zäune, Mauern, Wege und die aktuelle Nutzung der betroffenen Flächen.
- Abweichung vermessen lassen: Eine fachkundige Vermessung kann zeigen, wie stark Naturgrenze und Plan voneinander abweichen.
- Nachbarn frühzeitig einbeziehen: Eine gemeinsame Klärung ist meist einfacher, bevor gebaut oder eine Grenze verändert wird.
- Verträge prüfen lassen: Entscheidend kann sein, welche Fläche und welcher Grenzverlauf beim damaligen Kauf tatsächlich gemeint waren.
- Keine eigenmächtigen Maßnahmen setzen: Entfernen oder versetzen Sie einen Zaun nicht ohne vorherige rechtliche Klärung.
Häufige Fragen zur Grundstücksgrenze
Ist die Grenze im Grundbuch immer verbindlich?
Nicht in jedem Fall. Bei Grundstücken, die nicht im Grenzkataster eingetragen sind, kann die Darstellung in der Grundbuchsmappe lediglich eine Orientierung sein. Je nach Sachlage können auch Naturgrenzen, Verträge und der gemeinsame Parteiwille entscheidend sein.
Gehört mir automatisch die Fläche bis zum bestehenden Zaun?
Nein. Ein Zaun bildet nicht automatisch die rechtliche Eigentumsgrenze. Maßgeblich ist eine Gesamtbeurteilung der Umstände. Dazu können unter anderem die Entstehung des Zauns, die tatsächliche Nutzung und die Vereinbarungen früherer Eigentümer gehören.
Was kann ich tun, wenn der Nachbar die Grenze anders sieht?
Sammeln Sie zunächst alle relevanten Unterlagen und lassen Sie die örtliche Situation gegebenenfalls vermessen. Bevor Sie selbst einen Zaun versetzen oder bauliche Maßnahmen setzen, sollte der Grenzverlauf rechtlich geprüft werden. Eine einvernehmliche Vereinbarung kann möglich sein; andernfalls kann eine gerichtliche Klärung erforderlich werden.
Worauf muss ich beim Kauf eines Gartengrundstücks achten?
Prüfen Sie nicht nur den Grundbuchstand und die Planunterlagen, sondern auch die tatsächlichen Grenzen vor Ort. Stimmen Zaun, Mauer, Hecke und Nutzung nicht mit den Plänen überein, sollte die Abweichung vor Vertragsabschluss geklärt und im Vertrag eindeutig berücksichtigt werden.
Rechtsanwalt Wien bei unklarer Grundstücksgrenze
Eine Abweichung zwischen Grundbuchsmappe und tatsächlicher Grundstückssituation sollte nicht ignoriert werden. Je länger ein unklarer Zustand besteht, desto schwieriger kann es werden, den damaligen Parteiwillen und die Entwicklung der Nutzung nachzuweisen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufverträgen, Grenzfragen und Auseinandersetzungen zwischen Grundstückseigentümern. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können die vorhandenen Unterlagen und Beweismittel strukturiert bewertet und die nächsten Schritte sachlich eingeschätzt werden.
Wenn Sie von einer unklaren Grundstücksgrenze betroffen sind, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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