Grundbuchsberichtigung nach dem Tod: Wie lassen sich Fruchtgenussrecht und Belastungsverbot löschen?
Grundbuchsberichtigung nach dem Tod kann eine unangenehme Überraschung bringen: Die Liegenschaft ist längst im Eigentum der nächsten Generation, dennoch scheinen dort noch Rechte längst verstorbener Personen auf. Eingetragen sind etwa ein Fruchtgenussrecht oder ein Belastungs- und Veräußerungsverbot.
Rechtlich können solche Rechte bereits erloschen sein. Im Grundbuch bleiben sie jedoch zunächst sichtbar. Das kann einen Verkauf erschweren, eine Finanzierung verzögern oder den Eindruck erwecken, die Liegenschaft sei weiterhin belastet. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 zeigt, unter welchen Voraussetzungen eine Berichtigung auch ohne zusätzliche Sterbeurkunde möglich sein kann.
Wenn das Grundbuch nicht mehr der tatsächlichen Rechtslage entspricht
Typischerweise entsteht das Problem nach einem Todesfall. Eine Person hatte zu Lebzeiten das Recht, eine Liegenschaft zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen. Dabei handelt es sich um ein Fruchtgenussrecht. Oder die Person durfte verhindern, dass die Liegenschaft verkauft oder belastet wird. Dann liegt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vor.
Beide Rechte können höchstpersönlicher Natur sein. Sie sind daher nicht ohne Weiteres vererblich und gehen grundsätzlich nicht automatisch auf die Erben über. Mit dem Tod der berechtigten Person bestehen sie rechtlich grundsätzlich nicht mehr.
Das Grundbuch wird dadurch allerdings nicht von selbst geändert. Die alte Eintragung bleibt bestehen, solange keine Berichtigung oder Löschung veranlasst wird. Für die betroffenen Eigentümer bedeutet das: Die rechtliche Situation und der äußere Grundbuchstand können auseinanderfallen.
Grundbuchsberichtigung nach dem Tod: Was gilt rechtlich?
Geht es darum, eine veraltete Eintragung zu entfernen, ist keine neue rechtsgeschäftliche Vereinbarung über das Recht erforderlich. Das Grundbuch soll lediglich an die bereits bestehende Rechtslage angepasst werden. Die Berichtigung hat damit feststellende beziehungsweise deklarative Bedeutung.
Nach § 136 Abs. 1 GBG genügt es, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs entweder offenkundig ist oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesen wird. Entscheidend ist daher nicht zwingend, dass jedes einzelne Detail mit genau jenem Dokument belegt wird, das den Sachverhalt unmittelbar bestätigt. Maßgeblich ist vielmehr, ob sich die Unrichtigkeit aus den vorgelegten Unterlagen und den gesetzlichen Zusammenhängen eindeutig ergibt.
Eine Sterbeurkunde weist den Tod unmittelbar nach. Ein Beschluss aus dem Verlassenschaftsverfahren hat eine andere Funktion: Er dokumentiert in erster Linie die gerichtliche Entscheidung über den Nachlass. Trotzdem setzt ein solches Verfahren voraus, dass die betreffende Person verstorben ist. Ohne Todesfall kann kein Verlassenschaftsverfahren durchgeführt werden.
Rechtskräftige Beschlüsse aus einem Verlassenschaftsverfahren können den Tod daher mittelbar belegen. Das gilt insbesondere dann, wenn klar erkennbar ist, welche verstorbene Person betroffen ist und welche Eintragung im Grundbuch an diesen Todesfall anknüpft.
OGH: Verlassenschaftsbeschluss kann für die Löschung ausreichen
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 28.09.2021, 5 Ob 155/21m. Die Entscheidung stammt damit aus dem Jahr 2021 und ist nicht als neue oder aktuelle Entscheidung einzuordnen. Ihre Aussage ist für vergleichbare Fälle dennoch weiterhin von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.
Die Antragsteller waren Miteigentümer einer Liegenschaft. Im Grundbuch waren zugunsten bereits verstorbener Personen zwei Fruchtgenussrechte sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen.
Zur Berichtigung legten die Antragsteller rechtskräftige Beschlüsse aus den jeweiligen Verlassenschaftsverfahren vor. Dazu gehörten ein Einantwortungsbeschluss und ein Beschluss, mit dem Vermögenswerte an Zahlung statt überlassen wurden.
Die Vorinstanzen lehnten die Löschung zunächst ab. Sie vertraten die Auffassung, dass die vorgelegten Beschlüsse den Tod der eingetragenen Personen nicht unmittelbar bestätigten. Dafür wäre grundsätzlich eine Sterbeurkunde erforderlich.
Der OGH gab dem Revisionsrekurs statt und ordnete die Löschung der beiden Fruchtgenussrechte sowie des Belastungs- und Veräußerungsverbots an. Nach Ansicht des Höchstgerichts können die Verlassenschaftsbeschlüsse für die Grundbuchsberichtigung ausreichen, auch wenn sie den Tod nicht ausdrücklich in Form einer Sterbeurkunde beurkunden.
Der entscheidende Zusammenhang war: Die Beschlüsse belegten, dass ein Verlassenschaftsverfahren durchgeführt worden war. Ein solches Verfahren setzt voraus, dass der Tod der betroffenen Person amtlich mitgeteilt wurde oder zweifelsfrei feststeht. In Verbindung mit den gesetzlichen Vorgaben war damit ausreichend klar, dass die im Grundbuch eingetragenen Berechtigten verstorben waren.
Was bedeutet das für Eigentümer in der Praxis?
Ein geplanter Verkauf kann ins Stocken geraten
Wer eine Liegenschaft verkaufen möchte, braucht häufig einen klaren und nachvollziehbaren Grundbuchstand. Ein eingetragenes Fruchtgenussrecht kann bei Kaufinteressenten Fragen auslösen. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot kann den Eindruck erwecken, dass der Verkauf überhaupt nicht ohne Weiteres möglich ist.
Banken können zusätzliche Unterlagen verlangen
Auch bei einer Kreditaufnahme oder Umschuldung spielt der Lastenstand eine wesentliche Rolle. Selbst wenn das Recht materiell bereits erloschen ist, kann die weiterhin bestehende Eintragung zu Nachfragen und Verzögerungen führen. Eine rechtzeitige Berichtigung schafft Klarheit.
Eine Erbschaft erledigt die Löschung nicht automatisch
Die Durchführung des Verlassenschaftsverfahrens bedeutet nicht, dass jede veraltete Grundbuchseintragung von Amts wegen entfernt wird. Eigentümer müssen daher regelmäßig selbst prüfen, ob die Eintragung noch besteht und ob ein Antrag auf Berichtigung erforderlich ist.
Die Unterlagen müssen eindeutig zuordenbar sein
Die Entscheidung des OGH bedeutet nicht, dass jeder beliebige Verlassenschaftsbeschluss automatisch genügt. Das Grundbuchsgericht prüft, ob die Dokumente die betroffene Person, das konkrete Recht und die Verbindung zur Liegenschaft ausreichend erkennen lassen.
Schwierigkeiten können etwa entstehen, wenn mehrere Personen denselben oder einen ähnlichen Namen tragen, die Eintragung aus älteren Grundbuchseinlagen stammt oder die Eigentumsverhältnisse mehrfach geändert wurden. In solchen Fällen können weitere Nachweise erforderlich sein.
So gehen Sie bei einer veralteten Eintragung vor
- Grundbuch prüfen: Kontrollieren Sie, welche Rechte zugunsten welcher Personen eingetragen sind und ob diese Personen bereits verstorben sind.
- Verlassenschaftsunterlagen zusammentragen: Suchen Sie insbesondere nach dem Einantwortungsbeschluss oder einem Beschluss über die Überlassung von Vermögenswerten an Zahlung statt.
- Rechtskraft feststellen: Achten Sie darauf, dass die vorgelegten Beschlüsse rechtskräftig sind.
- Personen und Rechte abgleichen: Aus den Unterlagen sollte eindeutig hervorgehen, um welche verstorbene Person es geht und welches Fruchtgenussrecht oder Belastungs- und Veräußerungsverbot gelöscht werden soll.
- Den Antrag vorbereiten: Die Löschung erfolgt nicht bloß durch ein privates Schreiben, sondern im Rahmen einer Grundbuchsberichtigung.
- Frühzeitig handeln: Beginnen Sie mit der Klärung nicht erst kurz vor dem Notartermin, dem Verkauf oder der Kreditaufnahme. Die Prüfung durch das Grundbuchsgericht kann Zeit in Anspruch nehmen.
Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei der Grundbuchsberichtigung
Bei einer Grundbuchsberichtigung nach dem Tod kommt es auf die richtige rechtliche Einordnung und eine eindeutige Zuordnung der Unterlagen an. Ein Rechtsanwalt Wien kann prüfen, ob die vorliegenden Verlassenschaftsbeschlüsse ausreichen, welche Nachweise noch fehlen und wie der Antrag auf Berichtigung vorbereitet werden sollte.
Häufige Fragen zur Löschung verstorbener Berechtigter
Verschwindet ein Fruchtgenussrecht nach dem Tod automatisch aus dem Grundbuch?
Nein. Das Recht kann mit dem Tod der berechtigten Person rechtlich erloschen sein, die Eintragung bleibt aber zunächst im Grundbuch bestehen. Für die Anpassung des Grundbuchs ist grundsätzlich ein entsprechender Berichtigungs- oder Löschungsvorgang erforderlich.
Brauche ich immer eine Sterbeurkunde?
Nicht zwingend. Nach der Entscheidung des OGH können rechtskräftige Beschlüsse aus einem Verlassenschaftsverfahren ausreichen, wenn sich daraus gemeinsam mit den gesetzlichen Vorgaben eindeutig ergibt, dass die eingetragene Person verstorben ist. Ob das im konkreten Fall genügt, hängt vom Inhalt und der eindeutigen Zuordenbarkeit der Unterlagen ab.
Kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vererbt werden?
Das hängt von der konkreten rechtlichen Ausgestaltung ab. Das in der Entscheidung behandelte Belastungs- und Veräußerungsverbot war höchstpersönlich und erlosch mit dem Tod der berechtigten Person. Eine allgemeine Beurteilung ist daher erst nach Prüfung der konkreten Eintragung und ihrer Grundlage möglich.
Was passiert, wenn das Grundbuchsgericht weitere Nachweise verlangt?
Dann sollte zunächst genau geprüft werden, welche Unklarheit aus Sicht des Gerichts besteht. Je nach Fall können ergänzende öffentliche Urkunden oder weitere Nachweise erforderlich sein. Eine sorgfältige Vorbereitung des Antrags kann unnötige Verzögerungen vermeiden.
Rechtzeitig für einen eindeutigen Grundbuchstand sorgen
Ein veralteter Grundbuchseintrag ist mehr als ein bloßer Formalfehler. Er kann einen Verkauf behindern, Finanzierungen erschweren und bei Vertragspartnern Unsicherheit schaffen. Die Entscheidung des OGH zeigt, dass für die Berichtigung nicht immer eine Sterbeurkunde vorgelegt werden muss. Rechtskräftige Verlassenschaftsbeschlüsse können genügen, wenn sie den maßgeblichen Sachverhalt eindeutig erkennen lassen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer bei der Prüfung von Grundbuchseintragungen und der Vorbereitung einer Grundbuchsberichtigung. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst vor einer geplanten Transaktion prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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