Gewerbemietvertrag und MRG [Rechtsanwalt Wien]

Gewerbemietvertrag und MRG: Warum der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend ist

Gewerbemietvertrag: Wann beginnt ein Mietvertrag wirklich? Mit der ersten Nutzung des Objekts, mit der Zahlung eines Entgelts oder erst mit der Unterschrift unter die endgültige Vertragsurkunde? Diese Frage kann bei gewerblich genutzten Immobilien weitreichende Folgen haben. Davon kann abhängen, ob das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, anwendbar ist, welche Erhaltungspflichten bestehen und welche Schutzbestimmungen bei Zahlungsrückständen greifen.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie genau Gerichte auf die Vertragsverhandlungen und den tatsächlichen Bindungswillen der Parteien achten. Der Fall betraf eine Lagerhalle, die bereits vor Abschluss des endgültigen Mietvertrags genutzt wurde.

Die Ausgangssituation: Nutzung der Lagerhalle vor dem endgültigen Vertrag

Der Eigentümer einer Lagerhalle vermietete das Objekt an eine Möbelkette. Diese begann bereits im November 2001 mit Adaptierungsarbeiten und der Übersiedlung ihrer Lager. Ab 1. Jänner 2002 sollte in der Halle der reguläre Vollbetrieb aufgenommen werden.

Für November und Dezember 2001 war zunächst ein Benützungsentgelt von jeweils 50.000 ATS vorgesehen. Ab Jänner 2002 sollte ein deutlich höherer Mietzins gelten.

Allerdings waren zu diesem Zeitpunkt noch mehrere wesentliche Fragen offen. Die Parteien verhandelten insbesondere darüber,

• wer für die Erhaltung und notwendige Reparaturen zuständig sein sollte,
• wie hoch der endgültige Mietzins ausfällt,
• ob die Mieterin das Objekt weitergeben oder untervermieten darf und
• ob ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

Der endgültige Mietvertrag wurde erst im Frühjahr 2002 vereinbart. Später geriet die Möbelkette mit Mietzahlungen in Rückstand. Der Vermieter verlangte daraufhin die Räumung der Lagerhalle.

Die Mieterin vertrat die Ansicht, der Mietvertrag sei bereits vor dem 1. Jänner 2002 zustande gekommen. Das hätte aus ihrer Sicht dazu geführt, dass die Schutzbestimmungen des MRG auf das Mietverhältnis anzuwenden wären.

OGH vom 14.09.2022, 1 Ob 120/22m: Nutzung allein beweist noch keinen Mietvertrag

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision der Mieterin zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen bestehen. Der OGH ging davon aus, dass der Mietvertrag erst nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen worden war.

Ihre grundsätzliche Aussage zur Bedeutung des Vertragsabschlusses und zu vorläufigen Nutzungsvereinbarungen ist für die Gestaltung und Prüfung von Gewerbemietverträgen jedoch weiterhin wichtig. Zur Entscheidung des OGH.

Nach der Beurteilung des OGH führte die bereits begonnene Nutzung der Halle nicht automatisch dazu, dass schon im November oder Dezember 2001 ein endgültiger Mietvertrag vorlag. Entscheidend war, dass sich die Parteien über wesentliche Vertragsinhalte noch nicht abschließend geeinigt hatten.

Das betraf insbesondere die Erhaltungspflicht und die endgültige Höhe des Mietzinses. Die Nutzung vor dem eigentlichen Mietbeginn konnte daher als vorläufige Nutzungs- oder Vorbereitungsvereinbarung verstanden werden.

Gewerbemietvertrag: Wann entsteht ein Mietvertrag?

Ein schriftlicher Vertrag ist nicht immer erforderlich, damit ein Mietvertrag rechtlich zustande kommt. Grundsätzlich genügt es, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Punkte geeinigt haben. Dazu gehören vor allem das konkrete Mietobjekt und der Mietzins.

Die bloße spätere Unterzeichnung eines Vertragsdokuments entscheidet deshalb nicht in jedem Fall über den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ein Mietvertrag kann bereits vorher entstanden sein, wenn beide Seiten schon verbindlich gebunden sein wollten und die wesentlichen Vereinbarungen feststanden.

Anders kann es aussehen, wenn die Parteien ihren endgültigen Bindungswillen bewusst von weiteren Verhandlungen abhängig machen. Sind zentrale Punkte noch offen und sollen diese ausdrücklich weiterverhandelt werden, kann der Vertragsschluss bis zur abschließenden Einigung aufgeschoben sein.

Genau darin lag die Bedeutung des konkreten Falls. Die Beteiligten hatten die Lagerhalle zwar bereits genutzt und dafür ein Entgelt vorgesehen. Gleichzeitig war aber noch nicht abschließend geklärt, welche wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen für das langfristige Mietverhältnis gelten sollten.

Warum der Stichtag 1. Jänner 2002 eine Rolle spielte

Für die rechtliche Einordnung war der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses besonders wichtig. Nach der Übergangsregelung des § 49d Abs 2 MRG gilt die Vollausnahme vom MRG für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurden. Der OGH kam zu dem Ergebnis, dass dies hier der Fall war.

Das Mietverhältnis fiel daher unter die Vollausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Das MRG war auf dieses konkrete Mietverhältnis nicht anzuwenden.

Diese Einordnung wirkt sich nicht nur auf eine einzelne Bestimmung aus. Wenn das MRG nicht gilt, können auch jene Schutzmechanismen nicht herangezogen werden, die gerade an seinen Anwendungsbereich anknüpfen. Im konkreten Verfahren konnte sich die Mieterin daher nicht auf die von ihr angeführten mietrechtlichen Schutzbestimmungen berufen.

Der Mietzinsrückstand konnte somit zur Grundlage des Räumungsbegehrens werden. Die Räumung der Lagerhalle wurde als zulässig beurteilt.

Erhaltungspflichten: Außerhalb des MRG kann die Vereinbarung weit reichen

Ein weiterer wichtiger Punkt betraf die Frage, wer für die Erhaltung und Reparaturen zuständig ist. Die Mieterin wollte sich gegen die Übertragung dieser Pflichten offenbar mit mietrechtlichen Schutzargumenten zur Wehr setzen.

Der OGH bestätigte jedoch, dass eine solche Vereinbarung außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG grundsätzlich zulässig sein kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Regelung im Zusammenhang mit einem wirtschaftlichen Vorteil steht, etwa einem günstigen Mietzins oder anderen Vorteilen für die Mieterin.

Ob eine solche Vertragsklausel wirksam ist, hängt immer vom konkreten Vertrag und den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist aber: Wer davon ausgeht, dass zwingende Schutzbestimmungen des MRG gelten, kann sich irren, wenn das Mietverhältnis tatsächlich unter eine Vollausnahme fällt.

Hinzu kommt ein prozessualer Aspekt. Die Mieterin hatte den Einwand zur Erhaltungspflicht bereits im Berufungsverfahren nicht ausreichend geltend gemacht. In der Revision konnte sie diesen Einwand nicht erstmals in vollem Umfang nachholen. Rechtliche Argumente müssen daher möglichst frühzeitig und vollständig vorgebracht werden.

Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?

Für Vermieter: Vorläufige Nutzung ausdrücklich regeln

Vermieter sollten schriftlich festhalten, wenn ein Objekt bereits vor Abschluss des endgültigen Mietvertrags genutzt werden darf. Aus der Vereinbarung sollte möglichst klar hervorgehen,

• ob die Nutzung nur vorläufig und zu Vorbereitungszwecken erfolgt,
• ob ein Benützungsentgelt oder bereits ein Mietzins zu bezahlen ist,
• ab welchem Zeitpunkt der endgültige Mietvertrag gelten soll,
• welche Punkte noch offen sind und
• ob bereits eine endgültige rechtliche Bindung gewollt ist.

Eine unklare Zwischenlösung kann später die Frage auslösen, wann der Vertrag tatsächlich zustande gekommen ist. Gerade bei einem gesetzlichen Stichtag kann diese Frage entscheidend sein.

Für Mieter: Nicht nur auf die tatsächliche Nutzung verlassen

Mieter sollten nicht davon ausgehen, dass die Schlüsselübergabe, die Aufnahme von Adaptierungsarbeiten oder die Zahlung eines Entgelts automatisch den gewünschten mietrechtlichen Schutz begründet.

Wichtig ist vielmehr, welche Vereinbarungen zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig getroffen wurden. Zu prüfen ist insbesondere:

• War der endgültige Mietzins schon festgelegt?
• War die Erhaltungspflicht bereits geklärt?
• Handelte es sich bei der Zahlung um Mietzins oder um ein bloßes Benützungsentgelt?
• Waren Weitergabe, Untervermietung oder ein Vorkaufsrecht noch Gegenstand offener Verhandlungen?
• Gilt das MRG für das konkrete Mietobjekt überhaupt?

Diese Fragen sollten nicht erst dann geklärt werden, wenn bereits Mietzinsrückstände oder eine Räumungsandrohung im Raum stehen.

Konkrete Risiken in der Praxis

Beispiel 1: Vorzeitiger Einzug in ein Geschäftslokal
Ein Unternehmen beginnt schon vor Unterzeichnung des endgültigen Mietvertrags mit Umbauarbeiten. Wenn wesentliche Vertragsbedingungen noch offen sind, kann die Nutzung zunächst nur vorläufigen Charakter haben. Umgekehrt kann bei bereits vollständiger Einigung ein Mietvertrag schon vor der Unterschrift bestehen.

Beispiel 2: Reparaturen in einer Lagerhalle
Der Eigentümer und der Nutzer vereinbaren, dass der Nutzer das Objekt zu einem besonders günstigen Entgelt übernimmt und dafür Reparaturen selbst organisiert. Ob diese Regelung zulässig und wirksam ist, hängt unter anderem davon ab, ob das MRG anwendbar ist und wie die Vereinbarung konkret formuliert wurde.

Beispiel 3: Mehrmonatige Vertragsverhandlungen
Die Parteien tauschen über Monate Vertragsentwürfe aus. Das Objekt wird bereits genutzt, während Fragen zur Miethöhe und zur Untervermietung offen bleiben. In einem späteren Streit kann die Dokumentation dieser Verhandlungen entscheidend sein.

Beispiel 4: Mietzinsrückstand nach vorläufiger Nutzung
Ein Nutzer beruft sich auf mietrechtliche Schutzbestimmungen, weil er das Objekt schon vor dem endgültigen Vertrag bezogen hat. Ob dieses Argument trägt, hängt nicht allein von der tatsächlichen Nutzung ab, sondern vom Zeitpunkt und Inhalt der verbindlichen Einigung.

Was jetzt dokumentiert und geprüft werden sollte

• Alle Vertragsentwürfe, E-Mails und Gesprächsprotokolle aufbewahren.
• Festhalten, wann sich die Parteien über Mietobjekt und Mietzins geeinigt haben.
• Offene Vertragspunkte ausdrücklich benennen und dokumentieren.
• Vorläufige Nutzungsvereinbarungen von endgültigen Mietverträgen klar unterscheiden.
• Die Bezeichnung von Zahlungen eindeutig festlegen: Benützungsentgelt oder Mietzins.
• Prüfen, ob und in welchem Umfang das MRG auf das konkrete Objekt anwendbar ist.
• Erhaltungs-, Reparatur- und Instandhaltungspflichten genau formulieren.
• Bei Zahlungsrückständen oder einer Räumungsaufforderung rasch rechtlichen Rat einholen.

Häufige Fragen zum Beginn eines Gewerbemietvertrags

Gilt ein Mietvertrag automatisch ab dem Tag der ersten Nutzung?

Nein. Die Nutzung kann ein Hinweis auf einen bereits geschlossenen Vertrag sein, muss es aber nicht. Entscheidend ist, ob sich die Parteien bereits über die wesentlichen Punkte geeinigt hatten und endgültig gebunden sein wollten.

Reicht die Unterschrift unter den Vertrag für die Beurteilung aus?

Nicht unbedingt. Ein Mietvertrag kann bereits vor der Unterzeichnung zustande gekommen sein, wenn eine verbindliche Einigung vorlag. Umgekehrt kann die Nutzung vor der Unterschrift lediglich vorläufig sein, wenn wesentliche Vertragsfragen noch offen waren.

Kann ich mich als Mieter immer auf das MRG berufen?

Nein. Zuerst muss geklärt werden, ob das konkrete Mietverhältnis überhaupt in den Anwendungsbereich des MRG fällt. Im Fall des OGH vom 14.09.2022, 1 Ob 120/22m, lag eine Vollausnahme vor.

Wer muss Reparaturen und Erhaltungsarbeiten bezahlen?

Das hängt vom anwendbaren Recht und vom konkreten Vertrag ab. Außerhalb des MRG kann die Erhaltungspflicht grundsätzlich umfassender auf den Mieter übertragen werden. Eine genaue Prüfung der Vertragsklausel ist daher besonders wichtig.

Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein

Ob ein Mietvertrag vor oder nach einem bestimmten Stichtag zustande gekommen ist, lässt sich häufig nur durch eine genaue Auswertung der Vertragsunterlagen und der Verhandlungen beurteilen. Das gilt besonders bei gewerblichen Mietverhältnissen, vorläufigen Nutzungen und länger dauernden Vertragsverhandlungen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei der Prüfung von Mietverträgen, der Einordnung vorläufiger Nutzungsvereinbarungen und bei Streitigkeiten über Mietzins, Erhaltungspflichten oder Räumung. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können die entscheidenden Vertragsunterlagen und Argumente frühzeitig strukturiert bewertet werden.

Rechtsanwalt Wien für Gewerbemietverträge

Wenn Sie von einem Mietzinsrückstand, einer Räumungsaufforderung oder einer unklaren Vertragslage betroffen sind, lassen Sie Ihre Situation möglichst rasch prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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