Generalsaniertes Haus gekauft: Wann haften Verkäufer und Makler für Mängel?
Generalsaniertes Haus: Ein Haus wird als „neuwertig“, „im Bestzustand“ oder „aufwendig generalsaniert“ angeboten. Nach dem Kauf zeigt sich jedoch, dass wesentliche Teile der Bausubstanz nie fachgerecht saniert wurden. Was zunächst wie eine besonders attraktive Immobilie wirkt, kann für Käuferinnen und Käufer zum finanziellen Albtraum werden.
Mit einer solchen Situation befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2023: OGH vom 20.09.2023, 1 Ob 77/23i. Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich, dass werbliche Aussagen in einem Immobilienexposé rechtlich weitreichende Folgen haben können. Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer nicht automatisch. Auch Immobilienmakler können haften, wenn sie wesentliche Informationen falsch oder irreführend weitergeben.
Wenn ein generalsaniertes Haus nicht das hält, was es verspricht
Im zugrunde liegenden Fall kaufte eine Frau im Jahr 2014 ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1974 um 480.000 Euro. Der Verkäufer hatte das Gebäude zuvor teilweise umgebaut und saniert. Im Exposé der Immobilienmaklerin wurde das Haus allerdings als „neuwertig“, „im Bestzustand“, „aufwendigst generalsaniert“ und „in ausgezeichnetem Zustand“ beschrieben.
Auch im persönlichen Verkaufsgespräch wurde der Käuferin vermittelt, das Haus sei umfassend saniert worden. Nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus, dass zahlreiche erhebliche Mängel bestanden. Betroffen waren unter anderem die Fassade, die Wärmedämmung, Teile des Fundaments, der Schlafzimmerboden, der Dachausbau, Fensterbänke, das Außenmauerwerk, das Garagendach, der Hauskanal und eine Stützmauer.
Besonders entscheidend war: Die eigentliche Gebäudesubstanz, insbesondere das Mauerwerk, war entgegen dem Eindruck einer Generalsanierung nicht saniert worden. Die Käuferin verlangte daher Schadenersatz vom Verkäufer sowie von der Maklerin und deren persönlich haftendem Gesellschafter. Zusätzlich forderte sie einen Teil der bezahlten Maklerprovision zurück.
Was der OGH zur Beschreibung im Exposé festgestellt hat
Der OGH bestätigte wesentliche rechtliche Einschätzungen der Vorinstanzen. Die Formulierungen im Exposé waren nicht bloß unverbindliche Reklame. Sie konnten als konkrete Zusagen über den Zustand des Hauses verstanden werden.
Wer eine Immobilie als „generalsaniert“ oder „neuwertig“ beschreibt, vermittelt damit mehr als die bloße Aussage, dass einzelne Räume modern aussehen. Eine solche Beschreibung kann beim Käufer den berechtigten Eindruck erwecken, dass das Gebäude umfassend und fachgerecht instandgesetzt wurde. Das betrifft insbesondere auch jene Bauteile, die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres sichtbar sind.
Das Baujahr des Hauses änderte daran nichts. Käufer müssen bei einem älteren Gebäude zwar grundsätzlich mit einem gewissen Alter und entsprechenden Abnutzungserscheinungen rechnen. Daraus folgt aber nicht, dass sie mit einer nur teilweise sanierten oder schadhaft gebliebenen Gebäudesubstanz rechnen müssen, wenn ausdrücklich eine umfassende Sanierung zugesichert wurde.
Auch einzelne sichtbare Auffälligkeiten, etwa ein abgesenkter Boden oder Abweichungen bei den verwendeten Materialien, führten nach der Beurteilung des OGH nicht automatisch dazu, dass die Käuferin mit weiteren gravierenden, verborgenen Mängeln rechnen musste.
Ein Gewährleistungsausschluss ist keine pauschale Haftungsfreistellung
In Immobilienkaufverträgen findet sich häufig eine Klausel, wonach die Käuferin oder der Käufer das Objekt „wie es liegt und steht“ übernimmt. Damit soll die Haftung des Verkäufers für bestimmte Mängel eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist jedoch nicht grenzenlos. Er erfasst grundsätzlich nicht ohne Weiteres jene Eigenschaften, die ausdrücklich oder schlüssig zugesichert wurden. Gleiches gilt für Mängel, die arglistig verschwiegen wurden oder die nach den Umständen des Vertrags nicht vom Ausschluss umfasst sein sollen.
Im konkreten Fall ging der OGH davon aus, dass sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf die zugesagte fachgerechte Renovierung und den fachgerechten Dachausbau bezog. Die Käuferin durfte daher grundsätzlich darauf vertrauen, dass diese Eigenschaften tatsächlich vorhanden waren.
Das ist für die Praxis besonders wichtig: Ein pauschaler Satz im Kaufvertrag kann konkrete Zusagen aus dem Exposé oder aus Verkaufsgesprächen nicht automatisch beseitigen. Entscheidend ist, welche Erklärungen vor und bei Vertragsabschluss abgegeben wurden und wie diese nach den Umständen des Einzelfalls zu verstehen sind.
Warum auch hohe Sanierungskosten ersatzfähig sein können
Der Verkäufer wandte unter anderem ein, dass die verlangten Sanierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis zu hoch seien. Die Käuferin hatte insgesamt rund 339.000 Euro geltend gemacht. Die Vorinstanzen hatten der Käuferin gegen den Verkäufer zunächst rund 306.636 Euro für die Mängelbehebung zugesprochen.
Der OGH stellte klar, dass nicht allein die Höhe der Sanierungskosten oder der Wert der Immobilie entscheidend ist. Maßgeblich ist vielmehr, wie schwer die Mängel wiegen und welche Auswirkungen sie auf Gebrauch, Sicherheit und Lebensdauer des Hauses haben.
Im vorliegenden Fall drohten unter anderem Feuchtigkeit und Schimmel, weitere Schäden an der Bausubstanz, eine Vermorschung der Dachkonstruktion, Wassereintritte, höhere Heizkosten und eine verkürzte Lebensdauer einzelner Bauteile. Bei derartigen Beeinträchtigungen können auch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich und grundsätzlich ersatzfähig sein.
Der Wert eines Hauses bildet daher nicht automatisch eine fixe Obergrenze für die Kosten der Mängelbehebung. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch tatsächlich besteht, hängt allerdings von den konkreten Mängeln, den notwendigen Maßnahmen und der genauen rechtlichen Einordnung ab.
Die Haftung von Verkäufer und Makler ist nicht identisch
Der Verkäufer haftet grundsätzlich für die vereinbarte oder zugesicherte Beschaffenheit der Immobilie. Gegen ihn können daher unter den jeweiligen Voraussetzungen die Kosten notwendiger Mängelbehebungen geltend gemacht werden.
Die Haftung der Maklerin beruht hingegen auf einem anderen Ansatz. Sie kann entstehen, wenn die Maklerin wesentliche Informationen unrichtig weitergibt und die Kaufentscheidung dadurch beeinflusst wird. Ein Makler muss nicht ohne konkreten Anlass jedes Gebäude vollständig auf verborgene Mängel untersuchen. Er darf aber bekannte Einschränkungen nicht verschweigen oder ein Objekt mit weitreichenden Qualitätsversprechen bewerben, obwohl ihm bekannt ist, dass tatsächlich nur eine Teilsanierung erfolgt ist.
Der OGH bestätigte im Verfahren die Haftung der Maklerin und ihres persönlich haftenden Gesellschafters dem Grunde nach für einen Teilanspruch von 248.280 Euro. Außerdem mussten sie 7.500 Euro der bezahlten Maklerprovision zurückzahlen. Die genaue Höhe eines weiteren Schadenersatzes war noch im weiteren Verfahren zu klären.
Wichtig ist die Unterscheidung beim Schaden: Ein Makler haftet grundsätzlich für den Vertrauensschaden. Gemeint ist jener Vermögensnachteil, der dadurch entstanden ist, dass der Käufer auf die Richtigkeit der Information vertraut hat. Dazu kann etwa die Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert des mangelhaften Hauses gehören.
Die gesamten Sanierungskosten können von der Maklerin hingegen nicht automatisch verlangt werden. Denn auch bei einer korrekten Information wäre kein völlig mangelfreies Haus übergeben worden. Die Käuferin hätte sich bei richtiger Information möglicherweise überhaupt gegen den Kauf entschieden.
Warum eine präzise Aufschlüsselung der Mängel entscheidend ist
Obwohl der OGH wichtige Rechtsfragen zugunsten der Käuferin beantwortete, wurde die Entscheidung über die Zahlung von 306.635,75 Euro aufgehoben. Der Grund lag vor allem in der nicht ausreichenden Aufschlüsselung des Klagebegehrens.
Wer Kosten für mehrere Mängel verlangt, muss grundsätzlich nachvollziehbar darstellen:
- welcher konkrete Mangel vorliegt,
- welche Sanierungsmaßnahme erforderlich ist,
- welcher Betrag auf diese Maßnahme entfällt und
- warum gerade diese Kosten notwendig sind.
Ein pauschaler Gesamtbetrag reicht nicht immer aus. Die einzelnen Mängel können rechtlich unterschiedlich beurteilt werden. Für einen Schaden kann ein Anspruch bestehen, während ein anderer Mangel möglicherweise anders zu behandeln ist.
Die Klage wurde allerdings nicht endgültig abgewiesen. Das Erstgericht muss der Käuferin zunächst die Möglichkeit geben, ihr Vorbringen zu ergänzen und die einzelnen Forderungen genauer zu konkretisieren.
Was Käufer, Verkäufer und Makler jetzt beachten sollten
Für Käuferinnen und Käufer
Wer eine Immobilie mit Aussagen wie „komplett renoviert“, „generalsaniert“ oder „neuwertig“ erwerben möchte, sollte diese Begriffe nicht einfach als bloße Werbung abtun. Exposé, Inserat, E-Mails und Nachrichten sollten gespeichert werden. Mündliche Zusagen sollten möglichst schriftlich bestätigt und in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
Ebenso wichtig ist die Frage, welche Bauteile tatsächlich saniert wurden. Rechnungen, Baubewilligungen, Pläne, Sanierungsunterlagen und Nachweise über ausführende Unternehmen können später von großer Bedeutung sein. Vor der Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich außerdem eine unabhängige bautechnische Prüfung.
Für Verkäufer
Verkäufer sollten weitreichende Begriffe nur verwenden, wenn sie den tatsächlichen Zustand des Hauses auch abdecken. Wurde lediglich das Badezimmer erneuert, rechtfertigt das nicht ohne Weiteres die Beschreibung als „generalsaniert“.
Nicht sanierte Bauteile, bekannte Schäden und bestehende Einschränkungen sollten offen und möglichst konkret dokumentiert werden. Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss bietet keinen zuverlässigen Schutz, wenn eine bestimmte Eigenschaft zugesagt oder ein wesentlicher Mangel bewusst verschwiegen wurde.
Für Immobilienmakler
Makler sollten Angaben des Verkäufers nicht ungeprüft in umfassende Qualitätsversprechen umformulieren. Besonders riskant sind Aussagen über eine Generalsanierung, wenn bekannt ist, dass wesentliche Teile des Gebäudes nicht erneuert wurden.
Eine umfassende Untersuchungspflicht jedes Hauses besteht zwar nicht. Bestehen aber erkennbare Widersprüche zwischen dem tatsächlichen Zustand und der Werbung, müssen diese aufgeklärt werden. Andernfalls können neben Schadenersatzforderungen auch die Rückzahlung eines Teils der Provision und weitere Haftungsfolgen drohen.
Häufige Fragen zum Kauf eines mangelhaft sanierten Hauses
Kann ich trotz Gewährleistungsausschluss Ansprüche geltend machen?
Das ist möglich, wenn eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich oder schlüssig zugesichert wurde oder ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Ob der Gewährleistungsausschluss die konkrete Zusage erfasst, muss anhand des Vertrags, des Exposés und der Kommunikation im Einzelfall geprüft werden.
Reicht ein Exposé als Beweis aus?
Ein Exposé kann ein wichtiges Beweismittel sein. Entscheidend ist, welche Aussagen darin enthalten sind und ob sie für die Kaufentscheidung wesentlich waren. Zusätzlich können E-Mails, Nachrichten, Zeugenaussagen, Fotos, Gutachten und Verkaufsunterlagen Bedeutung haben.
Kann ich vom Makler die gesamten Sanierungskosten verlangen?
Nicht automatisch. Die Haftung des Maklers betrifft grundsätzlich den Schaden, der durch das Vertrauen auf die unrichtige Information entstanden ist. Dazu kann eine Wertdifferenz gehören. Die vollständigen Kosten der Mängelbehebung sind hingegen in erster Linie gegenüber dem Verkäufer relevant und müssen rechtlich gesondert beurteilt werden.
Was muss ich tun, wenn ich nach dem Kauf schwere Mängel entdecke?
Dokumentieren Sie die Mängel sofort mit Fotos, Videos und schriftlichen Berichten. Beauftragen Sie möglichst eine unabhängige fachkundige Person mit der Befundaufnahme und bewahren Sie alle Kostenvoranschläge auf. Bevor Sanierungsarbeiten beginnen oder Ansprüche erklärt werden, sollte die rechtliche Vorgehensweise geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Ansprüche frühzeitig prüfen lassen
Der Fall zeigt: Aussagen zur Sanierung einer Immobilie können rechtlich verbindlich werden. Käufer sollten sich nicht allein auf einen allgemeinen Haftungsausschluss verweisen lassen. Verkäufer und Makler wiederum sollten Qualitätsversprechen nur dann verwenden, wenn sie den tatsächlichen Zustand des Hauses zuverlässig wiedergeben.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich des Immobilienrechts berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufverträgen, Exposés, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen. Wenn nach dem Immobilienkauf erhebliche Mängel entdeckt wurden oder die Angaben im Exposé nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen, nehmen Sie Kontakt auf: telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH ist am Karlsplatz 3, 1010 Wien, erreichbar.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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