Gemeinsame Immobilie bei Scheidung [Rechtsanwalt Wien]

Gemeinsame Immobilie bei Scheidung: Wem gehört das Haus – und wer erhält eine Ausgleichszahlung?

Eine gemeinsame Immobilie bei Scheidung kann eine Scheidung finanziell besonders kompliziert machen. Das gilt vor allem dann, wenn das Grundstück bereits vor der Hochzeit gekauft wurde, das Haus aber erst während der Ehe fertiggestellt oder erheblich verbessert wurde. Zusätzlich können Kredite, Umschuldungen, Fremdwährungsverbindlichkeiten und Zahlungen nach der Trennung die Berechnung erschweren.

Die zentrale Frage lautet daher nicht einfach: Wer steht im Grundbuch? Entscheidend ist vielmehr, welcher Vermögenswert vor der Ehe vorhanden war, was während der ehelichen Lebensgemeinschaft geschaffen wurde und wie die Finanzierung wirtschaftlich zuzuordnen ist.

Gemeinsame Immobilie bei Scheidung: Ein typischer Konflikt

Ein Ehepaar kauft bereits vor der Eheschließung gemeinsam ein Grundstück. Beide werden zu gleichen Teilen Eigentümer. Während der Ehe wird darauf ein Haus errichtet oder fertiggestellt. Die Finanzierung erfolgt über mehrere Kredite. Nach dem Ende der Lebensgemeinschaft zahlt einer der Ehegatten die Kreditraten und laufenden Kosten weitgehend allein weiter.

Gleichzeitig nutzt der andere Ehegatte die Immobilie zunächst überwiegend allein. Später zieht der zahlende Ehegatte wieder ein, möglicherweise mit einer neuen Partnerin oder einem neuen Partner. Am Ende steht die Frage im Raum, ob ein Ehegatte den Hälfteanteil des anderen übernehmen darf und wie hoch die dafür zu leistende Ausgleichszahlung sein muss.

Eine einfache Gegenüberstellung des aktuellen Immobilienwerts und der offenen Kredite reicht in solchen Fällen nicht aus. Erforderlich ist eine genaue Betrachtung der gesamten Vermögensentwicklung.

Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2021 klargestellt hat

Mit dieser Problematik befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 21.04.2021, 1 Ob 233/20a. Die Entscheidung des OGH ist damit nicht neu, enthält aber wichtige Grundsätze für die Aufteilung einer Immobilie nach der Scheidung.

In dem Fall hatte ein Ehepaar im Juni 2006 geheiratet und wurde im März 2017 geschieden. Die eheliche Lebensgemeinschaft war bereits ungefähr im Frühjahr 2013 beendet, als der Ehemann aus dem gemeinsamen Haus auszog. Das Grundstück hatten die Ehegatten bereits im Jahr 2003 je zur Hälfte gekauft. Das Haus wurde teilweise während der Ehe fertiggestellt und gemeinsam bewohnbar gemacht.

Nach der Trennung zahlte vor allem der Ehemann die Kredite und Betriebskosten weiter. Außerdem verwendete er rund 68.925 Euro aus aufgelösten Tilgungsträgern zur Kreditrückzahlung. Der Wert der Liegenschaft mit Haus wurde für das Jahr 2018 mit 348.000 Euro festgestellt. Zugleich bestanden noch erhebliche Kreditschulden.

Die Ehefrau nutzte das Haus zunächst überwiegend allein. Später zog der Ehemann mit seiner neuen Lebensgefährtin wieder dauerhaft ein. Die Ehefrau durfte danach im Wesentlichen nur noch ein Zimmer als Schlafstelle nutzen.

Das Erstgericht übertrug den Hälfteanteil der Ehefrau am Haus auf den Ehemann. Dieser sollte die Kredite übernehmen und zusätzlich 30.000 Euro zahlen. Das Rekursgericht hob diese Ausgleichszahlung jedoch auf. Es vertrat die Ansicht, dass die alleinigen Kredit- und Betriebskostenzahlungen des Ehemanns sowie die längere Nutzung des Hauses durch die Ehefrau gegen eine Ausgleichszahlung sprächen.

Der OGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Das Erstgericht musste den Sachverhalt ergänzen und anschließend neu entscheiden. Eine endgültige Aussage dazu, ob die Ehefrau tatsächlich eine Ausgleichszahlung erhält oder wie hoch diese sein muss, traf der OGH daher nicht.

Grundstück, Haus und Wertsteigerung sind getrennt zu betrachten

Bei der Aufteilung nach einer Scheidung wird grundsätzlich jenes Vermögen berücksichtigt, das während der ehelichen Lebensgemeinschaft geschaffen wurde. Vermögen, das ein Ehegatte bereits vor der Ehe besessen oder in die Ehe eingebracht hat, bleibt grundsätzlich außerhalb der Aufteilungsmasse.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass eine vor der Hochzeit gekaufte Immobilie vollständig unberücksichtigt bleibt. Während der Ehe kann ein erheblicher zusätzlicher Wert entstanden sein. Das gilt etwa, wenn:

• das Haus erst während der Ehe errichtet oder fertiggestellt wurde,
• beide Ehegatten Arbeitsleistungen erbracht haben,
• während der Ehe umfangreiche Investitionen oder Renovierungen erfolgten,
• eheliche Einkommen zur Kreditrückzahlung verwendet wurden oder
• durch gemeinsame Leistungen eine deutliche Wertsteigerung eingetreten ist.

Der OGH verlangte deshalb eine genaue Klärung, welcher Teil der Liegenschaft bereits vor der Ehe vorhanden war und welche Vermögenswerte erst während der Ehe geschaffen wurden. Nur wenn die während der Ehe entstandene Wertsteigerung überwiegt, kann eine vor der Ehe eingebrachte Liegenschaft ausnahmsweise als Ganzes in natura aufgeteilt werden. Andernfalls bleibt die Liegenschaft grundsätzlich außerhalb der Aufteilungsmasse; berücksichtigt wird dann insbesondere die ehelich geschaffene Wertsteigerung.

Auch Kredite müssen zeitlich und wirtschaftlich zugeordnet werden

Bei Immobilienkrediten kommt es nicht allein darauf an, ob am Tag der Scheidung noch eine Schuld besteht. Entscheidend ist, welchem Zweck der jeweilige Kredit diente.

Ein Kredit, der bereits vor der Ehe zum Kauf des Grundstücks aufgenommen wurde, ist anders zu beurteilen als eine während der Ehe aufgenommene Finanzierung für den Hausbau. Ebenso kann eine Kreditaufstockung für einen Umbau anders einzuordnen sein als eine bloße Umschuldung.

Eine Umschuldung macht aus einer ursprünglich vorehelichen Schuld nicht automatisch eine eheliche Schuld. Deshalb müssen die ursprünglichen Kreditverträge, die Kreditstände, spätere Aufstockungen und die jeweiligen Verwendungszwecke geprüft werden.

Besonders sorgfältig ist bei einem Fremdwährungskredit vorzugehen. Der offene Schuldenstand kann sich nicht nur durch Rückzahlungen, sondern auch durch Wechselkursschwankungen verändern. Eine bloße Betrachtung der monatlich geleisteten Raten kann daher zu einem falschen Ergebnis führen.

Warum Zahlungen nach der Trennung nicht automatisch alles entscheiden

Wer nach der Trennung die Kreditraten, Betriebskosten oder Sanierungen allein bezahlt, sollte diese Leistungen unbedingt dokumentieren. Sie können für die spätere Aufteilung erheblich sein. Sie führen aber nicht automatisch dazu, dass der andere Ehegatte keinen Anspruch mehr hat.

Bei der Bewertung ist unter anderem zu klären:

• Wurde mit den Zahlungen eine ehelich geschaffene Wertsteigerung erhalten oder eine Schuld reduziert?
• Welcher Ehegatte soll die Immobilie künftig behalten?
• Hat der zahlende Ehegatte dadurch eine Vermögensposition gesichert, die ihm später allein zugutekommt?
• Erfolgten die Zahlungen aus eigenen Mitteln oder aus gemeinsam erwirtschaftetem Vermögen?

Leistet jener Ehegatte nach der Trennung weiter, der das Haus übernimmt oder behalten soll, kann dies seine Ausgleichszahlung nicht zwingend vermindern. Ihm kommt die dadurch erhaltene oder verbesserte Vermögensposition möglicherweise selbst zugute. Leistet hingegen der Ehegatte, der seinen Anteil an der Immobilie nicht erhält, kann dies seine Ausgleichsposition verbessern.

Die alleinige Nutzung des Hauses ist kein automatischer Abzug

Auch die Frage, wer nach der Trennung im Haus gewohnt hat, darf nicht pauschal beantwortet werden. Der Umstand, dass ein Ehegatte die frühere Ehewohnung zeitweise allein genutzt hat, führt nicht automatisch zu einer finanziellen Anrechnung.

Entscheidend sind die konkreten Umstände. Dazu gehören insbesondere:

• Wie lange dauerte die alleinige Nutzung?
• Warum verließ der andere Ehegatte den gemeinsamen Haushalt?
• War die Wohnmöglichkeit möglicherweise als Naturalunterhalt zu verstehen?
• Wann zog der andere Ehegatte wieder ein?
• Wer nutzte das Haus danach tatsächlich überwiegend?

Im vom OGH behandelten Fall war außerdem zu berücksichtigen, dass die Ehefrau nach dem Wiedereinzug des Ehemanns weitgehend auf ein einzelnes Zimmer beschränkt war. Der Ehemann und seine neue Lebensgefährtin nutzten den überwiegenden Teil des Hauses. Eine pauschale Kürzung der Ausgleichszahlung allein wegen der früheren Nutzung durch die Ehefrau war deshalb nicht zulässig.

Was Betroffene jetzt dokumentieren sollten

Bei einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie entscheidet die Qualität der Unterlagen oft über die Nachvollziehbarkeit der späteren Berechnung. Folgende Dokumente sollten möglichst vollständig gesammelt werden:

• Kaufvertrag über Grundstück und Immobilie,
• Grundbuchunterlagen,
• sämtliche Kreditverträge und Tilgungspläne,
• Unterlagen zu Umschuldungen und Kreditaufstockungen,
• Nachweise über Tilgungsträger und deren Auflösung,
• Kontoauszüge über Zahlungen nach der Trennung,
• Rechnungen für Bau-, Renovierungs- und Erhaltungsarbeiten,
• Belege über Betriebskosten und Versicherungen sowie
• Nachweise zur tatsächlichen Nutzung der Räume nach der Trennung.

Ebenso wichtig ist eine möglichst genaue zeitliche Rekonstruktion: Wann endete der gemeinsame Haushalt? Wann zog ein Ehegatte aus? Wann war endgültig klar, dass die eheliche Lebensgemeinschaft nicht fortgesetzt wird? Und wann zog ein Ehegatte gegebenenfalls mit einer neuen Partnerin oder einem neuen Partner wieder ein?

Häufige Fragen zur gemeinsamen Immobilie bei Scheidung

Ich habe das Grundstück vor der Ehe gekauft. Gehört es mir bei der Scheidung automatisch allein?

Ein vor der Ehe eingebrachtes Grundstück bleibt grundsätzlich außerhalb der Aufteilung. Während der Ehe entstandene Wertsteigerungen oder ein während der Ehe errichtetes Haus können jedoch gesondert zu berücksichtigen sein. Die Eigentumsverhältnisse allein beantworten daher nicht jede Frage.

Ich habe nach der Trennung alle Kreditraten bezahlt. Muss ich trotzdem etwas ausgleichen?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Zahlungen können berücksichtigt werden, entscheidend sind aber der Zweck des Kredits, die Vermögensentwicklung und die Frage, wer die Immobilie letztlich erhält. Eine automatische vollständige Anrechnung zugunsten des zahlenden Ehegatten gibt es nicht.

Kann der andere Ehegatte wegen der alleinigen Nutzung des Hauses Geld verlangen?

Eine alleinige Nutzung führt nicht automatisch zu einem Nutzungsentgelt oder zu einer Kürzung der Ausgleichszahlung. Maßgeblich sind die konkreten Umstände, etwa die Dauer der Nutzung, die Gründe für die Wohnsituation und die spätere tatsächliche Aufteilung der Räume.

Ist der Scheidungstermin für die Berechnung entscheidend?

Nicht zwingend. Für die Aufteilung kann der Zeitpunkt maßgeblich sein, zu dem die eheliche Lebensgemeinschaft tatsächlich beendet wurde. Dieser Zeitpunkt sollte daher möglichst genau festgestellt und anhand von Unterlagen oder anderen Beweismitteln nachvollziehbar gemacht werden.

Rechtsanwalt Wien: Eine genaue Prüfung verhindert teure Fehlentscheidungen

Eine gemeinsame Immobilie sollte bei einer Scheidung nicht vorschnell übertragen oder durch eine pauschale Ausgleichszahlung abgegolten werden. Gerade bei vor der Ehe erworbenen Grundstücken, während der Ehe fertiggestellten Häusern, Fremdwährungskrediten und Zahlungen nach der Trennung ist eine detaillierte Vermögensaufstellung erforderlich.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Einordnung von Immobilien, Krediten, Wertsteigerungen und Ausgleichszahlungen im Zusammenhang mit einer Scheidung. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in familienrechtlichen Vermögensfragen unterstützt die Kanzlei dabei, die relevanten Unterlagen zu ordnen und die eigene Position nachvollziehbar zu prüfen.

Sind Sie von einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Beratung unter +43 1 51 30 700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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