Wohnungseigentum und Garagenvorplatz: Warum Vorplätze nicht automatisch dazugehören
Ein Garagenvorplatz gehört nicht automatisch zum Wohnungseigentum. Wer Wohnungseigentum begründen oder neu aufteilen möchte, denkt bei Garagen und Kfz-Abstellplätzen zunächst an eine einfache Flächenfrage: Wo steht das Auto, und wem soll die Fläche gehören? In der Praxis kann gerade die Abgrenzung zwischen Garage, Vorplatz und Stellplatz jedoch darüber entscheiden, ob die Eintragung im Grundbuch überhaupt gelingt.
Eine Fläche kann nicht allein deshalb Teil eines Wohnungseigentumsobjekts werden, weil sie im Vertrag oder im Nutzwertgutachten entsprechend bezeichnet wird. Entscheidend sind auch die baulichen Gegebenheiten und die objektive rechtliche Einordnung. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017 besonders deutlich: OGH vom 04.05.2017, 5 Ob 141/16w. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Garagen, Vorplätze und ein großer Doppelparker
Mehrere Personen waren Miteigentümer einer Liegenschaft. Die bisherigen Miteigentumsanteile sollten neu geordnet und Wohnungseigentum begründet werden. Vorgesehen war unter anderem, zwei Garagen und einen weiteren Kfz-Abstellplatz als selbständige Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch einzutragen.
Vor den beiden Garagen lagen jeweils unmittelbar angrenzende asphaltierte Vorplätze. Diese Flächen wurden im Nutzwertgutachten den jeweiligen Garagen zugerechnet. Zusätzlich war ein rund 30 Quadratmeter großer Stellplatz vorgesehen, der im Plan als „Doppelparker“ bezeichnet wurde und grundsätzlich Platz für zwei Fahrzeuge bieten konnte.
Das Grundbuchgericht lehnte die Eintragung ab. Aus seiner Sicht war insbesondere nicht eindeutig, ob die Vorplätze rechtlich Teil der Garagen sein konnten. Auch die Bezeichnung des großen Stellplatzes warf Fragen auf: Handelte es sich tatsächlich um einen einzigen Kfz-Abstellplatz oder bereits um mehrere Stellplätze?
Die Antragsteller bekämpften diese Entscheidung. Der Oberste Gerichtshof bestätigte jedoch im Ergebnis, dass die beantragte Begründung von Wohnungseigentum in dieser Form nicht möglich war.
Warum ein Garagenvorplatz nicht automatisch zur Garage gehört
Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen dem eigentlichen Wohnungseigentumsobjekt, seinen Bestandteilen und zulässigen Zubehörflächen. Diese Kategorien dürfen nicht beliebig miteinander vermischt werden.
Die Vorplätze vor den Garagen konnten nach der Beurteilung des OGH weder als Zubehör der Garagen noch als deren Bestandteil behandelt werden. Ein Garagenvorplatz ist daher nicht allein wegen seiner Nähe oder Nutzung automatisch der Garage zugeordnet.
Kein selbständiges Zubehör-Wohnungseigentum
Ein Vorplatz, über den eine Garage befahren und betreten wird, steht zwar in einem engen tatsächlichen Zusammenhang mit der Garage. Gerade diese bauliche Verbindung bedeutet aber nicht automatisch, dass die Fläche als selbständiges Zubehör zur Garage eingetragen werden kann.
Eine bloße funktionale Verbindung reicht nicht aus. Es muss vielmehr rechtlich zulässig sein, die konkrete Fläche dem Wohnungseigentumsobjekt zuzuordnen. Die Bezeichnung im Nutzwertgutachten ersetzt diese Prüfung nicht.
Auch kein Bestandteil der Garage
Als Bestandteil einer Garage hätte der Vorplatz nur gelten können, wenn die bauliche Zuordnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung eindeutig gewesen wäre. Eine unmittelbar angrenzende, nicht näher abgegrenzte Asphaltfläche genügt dafür jedoch nicht ohne Weiteres.
Anders kann die Beurteilung bei Flächen ausfallen, die baulich klar in ein Gebäude oder Objekt integriert sind. Bei Balkonen und Terrassen liegt eine solche Zuordnung zur Wohnung häufig näher. Ein offener Asphaltbereich vor einer Garage ist damit aber nicht automatisch vergleichbar.
Der entscheidende Punkt lautet daher: Die räumliche Nähe allein macht eine Fläche noch nicht zum Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts. Das gilt insbesondere für einen Garagenvorplatz.
Wie groß darf ein einzelner Kfz-Abstellplatz sein?
Beim großen Stellplatz nahm der OGH eine differenzierte Beurteilung vor. Das Gesetz schreibt keine starre Höchstgröße vor, die jeder Kfz-Abstellplatz einhalten müsste. Ein Stellplatz muss also nicht zwingend genau der Fläche eines gewöhnlichen Pkw entsprechen.
Maßgeblich ist vielmehr, wie die Fläche nach der allgemeinen Verkehrsauffassung einzuordnen ist. Wird sie trotz ihrer Größe noch als ein einzelner Kfz-Abstellplatz wahrgenommen? Oder handelt es sich ihrer Gestaltung und Widmung nach bereits um mehrere Stellplätze beziehungsweise um einen größeren Parkplatz?
Im konkreten Fall war die Beschreibung einer etwa zehn Meter langen und drei Meter breiten Fläche nicht automatisch unzulässig. Der OGH sah darin noch einen einzelnen wohnungseigentumstauglichen Kfz-Abstellplatz. Die Größe allein hätte die Abweisung des Antrags daher nicht gerechtfertigt.
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- die konkrete Größe und Form der Fläche,
- ihre Lage auf der Liegenschaft,
- die Darstellung im Plan,
- die ausdrücklich vorgesehene Widmung,
- die sichere und bequeme Nutzbarkeit,
- die Möglichkeit, dort auch größere Fahrzeuge abzustellen, und
- die Frage, ob die Fläche tatsächlich mehreren Fahrzeugen Platz bietet.
Die Beurteilung soll verhindern, dass eine übergroße Fläche bloß sprachlich zu einem einzigen Stellplatz erklärt wird, obwohl sie tatsächlich mehreren Fahrzeugen dient. Dadurch könnten gesetzliche Beschränkungen beim Erwerb von Kfz-Abstellplätzen umgangen werden.
Was das für die Praxis bedeutet
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Bauträger und Wohnungseigentümergemeinschaften gleichermaßen relevant. Sie zeigt, dass das Grundbuchgericht nicht nur auf die Vollständigkeit der eingereichten Urkunden schaut. Es muss auch prüfen, ob die geplanten Wohnungseigentumsobjekte rechtlich überhaupt zulässig und ausreichend bestimmt sind.
Beispiel 1: Die asphaltierte Fläche vor der Garage
Vor einer Garage befindet sich eine größere, nicht abgegrenzte Asphaltfläche. Im Wohnungseigentumsvertrag wird festgehalten, dass diese Fläche zur Garage gehört. Das allein reicht nicht zwingend aus. Fehlt eine eindeutige bauliche Zuordnung, kann die Fläche weder ohne Weiteres Bestandteil der Garage noch zulässiges Zubehör sein.
Beispiel 2: Eine Zufahrt wird als Garagenfläche bezeichnet
Eine Zufahrt wird im Nutzwertgutachten der Garage zugerechnet, obwohl sie auch anderen Bewohnern oder Besuchern dient. Hier kann die tatsächliche Nutzung gegen die gewünschte Zuordnung sprechen. Die Vertragsformulierung darf die baulichen und funktionalen Verhältnisse nicht einfach übergehen.
Beispiel 3: Ein zehn Meter langer Stellplatz
Eine ungewöhnlich lange Fläche ist nicht allein deshalb unzulässig. Wenn sie eindeutig als ein einzelner Stellplatz gestaltet und gewidmet ist und nach der Verkehrsauffassung weiterhin als solcher erscheint, kann Wohnungseigentum daran grundsätzlich möglich sein.
Beispiel 4: Zwei Fahrzeuge auf einer Fläche
Kann eine Fläche ihrer Gestaltung nach problemlos von zwei Fahrzeugen genutzt werden und wird sie auch entsprechend beschrieben oder markiert, besteht ein erhöhtes Risiko, dass sie nicht mehr als ein einzelner Kfz-Abstellplatz beurteilt wird. Die genaue Ausführung des Plans und die Widmung gewinnen dann besondere Bedeutung.
Vor der Unterzeichnung: Diese Punkte sollten geprüft werden
Fehler bei der Flächenzuordnung können später nur schwer korrigiert werden. Vor der Unterzeichnung eines Wohnungseigentumsvertrags oder der Einreichung beim Grundbuchgericht empfiehlt sich daher eine sorgfältige Prüfung.
- Pläne kontrollieren: Sind Garagen, Vorplätze, Zufahrten und Stellplätze eindeutig voneinander abgegrenzt?
- Bauliche Verhältnisse vergleichen: Entspricht die Darstellung im Plan der tatsächlichen Ausführung vor Ort?
- Freiflächen rechtlich einordnen: Handelt es sich um einen Bestandteil, um Zubehör oder um eine allgemeine Fläche?
- Nutzwertgutachten prüfen: Wurden Vorplätze oder sonstige Freiflächen möglicherweise unzulässigerweise einem Objekt zugerechnet?
- Stellplatzwidmung präzisieren: Wird die Fläche als einzelner Kfz-Abstellplatz oder faktisch als Parkplatz für mehrere Fahrzeuge verwendet?
- Grundbuchsantrag abstimmen: Die Urkunden, Pläne und das Nutzwertgutachten müssen inhaltlich zusammenpassen.
Besonders wichtig ist, nicht nur auf einzelne Vertragsformulierungen zu achten. Das Grundbuchgericht betrachtet die Unterlagen im Zusammenhang mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Eine unklare oder widersprüchliche Darstellung kann dazu führen, dass die Eintragung abgelehnt wird.
Häufige Fragen zu Garagenvorplätzen und Stellplätzen
Kann ich den Vorplatz vor meiner Garage einfach als Zubehör eintragen lassen?
Nein, nicht automatisch. Ob eine Fläche als Zubehör zulässig ist, hängt von ihrer rechtlichen und baulichen Einordnung ab. Eine bloße Bezeichnung im Vertrag oder Nutzwertgutachten genügt nicht, wenn die Fläche nach ihrer Gestaltung nicht eindeutig zugeordnet werden kann.
Muss ein Kfz-Abstellplatz immer nur so groß wie ein Pkw sein?
Nein. Eine fixe Höchstgröße ist nicht entscheidend. Auch eine größere Fläche kann ein einzelner Kfz-Abstellplatz sein, wenn sie nach ihrer Form, Widmung und konkreten Nutzung weiterhin als ein Stellplatz wahrgenommen wird.
Kann das Grundbuchgericht die Eintragung trotz eines unterschriebenen Vertrags ablehnen?
Ja. Das Gericht prüft nicht nur, ob die Vertragsparteien eine bestimmte Zuordnung vereinbart haben. Es muss auch kontrollieren, ob die vorgesehenen Wohnungseigentumsobjekte rechtlich zulässig und ausreichend bestimmt sind.
Was sollte ich tun, wenn mein Stellplatz oder meine Garage im Plan unklar dargestellt ist?
Die Unterlagen sollten vor der Unterzeichnung beziehungsweise vor der Einreichung fachkundig geprüft werden. Dabei sind insbesondere die Plandarstellung, das Nutzwertgutachten, die Widmung und die tatsächliche bauliche Ausführung miteinander abzugleichen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Probleme verhindern
Die Entscheidung des OGH vom 04.05.2017, 5 Ob 141/16w, macht deutlich: Im Wohnungseigentumsrecht entscheidet nicht allein der Wortlaut eines Vertrags. Ebenso wichtig sind die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten und die objektive Einordnung der jeweiligen Fläche.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Wohnungseigentumsverträgen, Nutzwertgutachten, Plänen und Grundbuchsanträgen. Wenn unklar ist, wem ein Vorplatz, eine Zufahrt oder ein größerer Stellplatz rechtlich zugeordnet werden kann, sollte die Frage vor der Eintragung geklärt werden.
Lassen Sie Ihre Unterlagen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, ist telefonisch unter 01/5130700 und per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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