Fruchtgenussrecht löschen lassen: Wann ist ein Verzicht im Grundbuch wirksam?
Fruchtgenussrecht löschen lassen kann einer Person die Nutzung einer Immobilie und sogar die Erzielung von Mieteinnahmen ermöglichen. Wird dieses Recht aus dem Grundbuch gelöscht, geht damit daher regelmäßig eine wesentliche rechtliche Position verloren. Umso wichtiger ist die Frage: Reicht eine Formulierung im Kaufvertrag tatsächlich aus, um einen solchen Verzicht wirksam zu erklären?
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 beschäftigt. Im Mittelpunkt stand ein Kaufvertrag, in dem die Löschung eines bereits eingetragenen Fruchtgenussrechts vorgesehen war. Die Entscheidung zeigt, worauf es bei der Vertragsgestaltung, bei der Grundbuchseintragung und bei möglichen Ersatzrechten besonders ankommt.
Der Ausgangspunkt: Fruchtgenussrecht löschen lassen im Zuge eines Liegenschaftskaufs
In dem vom Obersten Gerichtshof beurteilten Fall schlossen die Käufer, der Verkäufer und die begünstigte Person gemeinsam einen Kaufvertrag über eine Liegenschaft. Zugunsten der begünstigten Person war bereits ein Fruchtgenussrecht im Grundbuch eingetragen.
Ein Fruchtgenussrecht berechtigt grundsätzlich dazu, eine fremde Sache zu nutzen und die daraus gezogenen Vorteile zu behalten. Bei einer Immobilie kann das beispielsweise bedeuten, dass die berechtigte Person selbst dort wohnt oder die Räumlichkeiten vermietet und die Mieteinnahmen erhält.
Der Vertrag sah vor, dass das bestehende Fruchtgenussrecht im Grundbuch gelöscht werden sollte. Gleichzeitig enthielt er offenbar Regelungen über die Einräumung eines Wohnungsgebrauchsrechts. Außerdem waren eine Löschungs- und eine Aufsandungserklärung vorgesehen. Diese Erklärungen sind für die grundbücherliche Umsetzung der vertraglich vereinbarten Änderungen von zentraler Bedeutung.
Das Grundbuchsgericht bewilligte die Löschung. Die begünstigte Person wandte sich dagegen. Sie argumentierte unter anderem, dass aus dem Vertrag kein eindeutiger Verzicht auf das Fruchtgenussrecht hervorgehe. Außerdem sei möglicherweise vereinbart worden, dass die Löschung nur gemeinsam mit der Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechts erfolgen dürfe. Zusätzlich verwies sie auf geringfügige Abweichungen zwischen verschiedenen Vertragsunterlagen.
Was der OGH in der Entscheidung 5 Ob 19/18g klargestellt hat
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 13.03.2018, 5 Ob 19/18g. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht: Die Löschung des Fruchtgenussrechts war zulässig. Zur Entscheidung.
Nach Ansicht des OGH waren der Kaufvertrag sowie die darin enthaltene Löschungs- und Aufsandungserklärung ausreichend klar. Aus dem gesamten Vertragsinhalt konnte abgeleitet werden, dass die begünstigte Person auf das Fruchtgenussrecht beziehungsweise zumindest auf dessen grundbücherliche Absicherung verzichten wollte. Ebenso war erkennbar, dass die übrigen Beteiligten diesen Verzicht annahmen.
Entscheidend war also nicht nur ein einzelner Satz. Das Gericht betrachtete das Zusammenspiel der gesamten Vertragsregelungen. Formulierungen, wonach die Vertragsparteien „nunmehr übereinkommen“ und die Löschung des Fruchtgenussrechts „grundbuchstechnisch“ zuerst durchgeführt werden sollte, konnten nach der Beurteilung des OGH einen ausreichenden Verzicht erkennen lassen.
Der OGH stellte außerdem klar, dass ein Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht grundsätzlich keiner besonderen Form bedarf. Das gilt auch dann, wenn der Verzicht unentgeltlich erfolgt. Entscheidend bleibt jedoch, ob aus den vorgelegten Urkunden tatsächlich eindeutig hervorgeht, dass ein Verzicht gewollt und von den Beteiligten angenommen wurde.
Ist die Löschung automatisch an ein Ersatzrecht gebunden?
Eine besonders wichtige Frage betraf das mögliche Wohnungsgebrauchsrecht. Die betroffene Person argumentierte, die Löschung des Fruchtgenussrechts dürfe nicht unabhängig davon erfolgen, ob gleichzeitig das Ersatzrecht eingeräumt werde.
Der OGH folgte dieser Argumentation im konkreten Fall nicht. Nach der Vertragsauslegung war die Löschung des Fruchtgenussrechts nicht zwingend davon abhängig, dass zugleich ein Wohnungsgebrauchsrecht eingeräumt wird.
Das bedeutet nicht, dass ein Ersatzrecht niemals zur Bedingung einer Löschung gemacht werden kann. Es bedeutet vielmehr: Soll die Löschung nur unter einer bestimmten Voraussetzung erfolgen, muss diese Verbindung im Vertrag eindeutig und unmissverständlich geregelt sein. Andernfalls kann das Gericht zu dem Ergebnis gelangen, dass die Löschung unabhängig von der weiteren Regelung wirksam werden soll.
Für die Praxis ist daher zwischen zwei Varianten klar zu unterscheiden:
- Das Fruchtgenussrecht wird unabhängig von einem Ersatzrecht gelöscht.
- Das Fruchtgenussrecht darf nur gelöscht werden, wenn gleichzeitig ein konkret bezeichnetes Ersatzrecht wirksam eingeräumt und grundbücherlich abgesichert wird.
Diese beiden Rechtsfolgen sind nicht dasselbe. Wer den zweiten Fall vereinbaren möchte, sollte die Bedingung ausdrücklich im Vertrag festhalten und nicht lediglich darauf vertrauen, dass sich der Zusammenhang aus mehreren Klauseln ergibt.
Geringfügige Abweichungen in Vertragsunterlagen: Wann werden sie problematisch?
Im Verfahren spielten auch Unterschiede zwischen einer zunächst vorgelegten Vertragsversion und dem später nachgereichten Original eine Rolle. Der OGH hielt fest, dass eine geringfügige Textabweichung eine Grundbuchseintragung nicht automatisch verhindert.
Entscheidend ist, ob die Abweichung die Bedeutung oder die Glaubwürdigkeit der Urkunde tatsächlich beeinträchtigt. Ein bloßer kleiner Schreibfehler oder eine formale Abweichung muss daher nicht zwingend zur Abweisung des Grundbuchsantrags führen. Anders kann es aussehen, wenn durch die Abweichung unklar wird, ob ein Recht aufgegeben, nur eingeschränkt oder von einer Bedingung abhängig gemacht werden sollte.
Gerade bei einem Fruchtgenussrecht können scheinbar kleine Unterschiede weitreichende Folgen haben. Ob ein Wort wie „gleichzeitig“, „erst nach“ oder „nur wenn“ im Vertrag enthalten ist, kann für die rechtliche Beurteilung entscheidend sein.
Was bedeutet das für Betroffene im Alltag?
1. Das Fruchtgenussrecht soll im Zuge des Verkaufs gelöscht werden
Wer als Fruchtgenussberechtigter einem Verkauf zustimmt, sollte genau prüfen, ob der Verzicht endgültig erklärt wird. Eine Löschung kann bedeuten, dass die bisherige Nutzungsmöglichkeit und mögliche Einkünfte aus der Immobilie dauerhaft verloren gehen.
2. Statt des Fruchtgenussrechts soll ein Wohnungsgebrauchsrecht bestehen
Ein Wohnungsgebrauchsrecht kann inhaltlich deutlich anders ausgestaltet sein als ein Fruchtgenussrecht. Es sollte daher geklärt werden, ob die Immobilie weiterhin selbst bewohnt werden darf, ob eine Vermietung möglich ist und ob das Ersatzrecht ebenfalls im Grundbuch abgesichert wird.
3. Die Löschung soll erst nach Erfüllung bestimmter Bedingungen erfolgen
Wenn die Löschung nur gegen eine Gegenleistung oder gemeinsam mit der Einräumung eines Ersatzrechts erfolgen soll, muss dies klar geregelt sein. Unpräzise Formulierungen können dazu führen, dass die Löschung als selbstständig wirksam angesehen wird.
4. Mehrere Vertragsversionen sind im Umlauf
Vor der Einreichung beim Grundbuchsgericht sollten sämtliche Fassungen sorgfältig miteinander verglichen werden. Besonders wichtig sind Abweichungen bei den Bestimmungen über Verzicht, Löschung, Ersatzrechte und Bedingungen. Die erforderlichen Originale oder sonstigen notwendigen Urkunden sollten vollständig und in der richtigen Form vorgelegt werden.
Vor der Unterzeichnung: Diese Punkte sollten Sie prüfen
- Welches Recht wird gelöscht? Handelt es sich um ein Fruchtgenussrecht, ein Wohnrecht oder eine andere grundbücherliche Absicherung?
- Ist der Verzicht endgültig? Aus dem Vertrag sollte eindeutig hervorgehen, ob das Recht vollständig und ohne Vorbehalt aufgegeben wird.
- Gibt es ein Ersatzrecht? Falls ja, sollte dessen Inhalt genau beschrieben werden.
- Wann entsteht das Ersatzrecht? Ist es bereits mit Vertragsunterzeichnung wirksam oder erst nach einer weiteren Handlung?
- Wird das Ersatzrecht im Grundbuch eingetragen? Eine bloße vertragliche Zusage bietet nicht automatisch dieselbe Absicherung wie ein eingetragenes Recht.
- Ist die Löschung an eine Bedingung geknüpft? Wenn ja, muss diese Bedingung ausdrücklich und nachvollziehbar formuliert sein.
- Stimmen alle Vertragsunterlagen überein? Unterschiede zwischen Kopien, Entwürfen und Originalen sollten vor der Einreichung geklärt werden.
Rechtsanwalt Wien: Häufige Fragen zur Löschung eines Fruchtgenussrechts
Kann ich ein Fruchtgenussrecht einfach wieder zurückbekommen?
Ein wirksam erklärter Verzicht und die anschließende Löschung aus dem Grundbuch können zum Verlust der bisherigen Rechtsposition führen. Ob eine Rückgängigmachung möglich ist, hängt von den konkreten Umständen und den getroffenen Vereinbarungen ab. Auf eine spätere Rückkehr des Rechts sollte man sich daher nicht verlassen.
Reicht eine Klausel im Kaufvertrag für die Löschung aus?
Das kann der Fall sein, wenn aus dem gesamten Vertrag und den dazugehörigen Erklärungen eindeutig hervorgeht, dass das Recht aufgegeben und gelöscht werden soll. Die Entscheidung des OGH zeigt aber auch, dass nicht nur einzelne Formulierungen, sondern der gesamte Urkundeninhalt maßgeblich ist.
Was passiert, wenn ein Wohnungsgebrauchsrecht versprochen wurde, aber nicht eingetragen wird?
Dann kann eine wesentliche Absicherung fehlen. Ob daraus Ansprüche entstehen oder die Löschung des ursprünglichen Rechts verhindert werden kann, hängt vom konkreten Vertrag und seiner Auslegung ab. Die Einräumung und grundbücherliche Absicherung des Ersatzrechts sollte daher vorab eindeutig geregelt werden.
Sind kleine Fehler in den Unterlagen immer ein Problem?
Nein. Nach der Entscheidung des OGH führen geringfügige Abweichungen nicht automatisch dazu, dass eine Eintragung scheitert. Problematisch werden sie insbesondere dann, wenn dadurch die Bedeutung oder Glaubwürdigkeit der Urkunde beeinträchtigt wird.
Rechtliche Prüfung vor der Löschung kann spätere Streitigkeiten verhindern
Die Entscheidung OGH vom 13.03.2018, 5 Ob 19/18g macht deutlich, wie weitreichend eine scheinbar einfache Vertragsregelung sein kann. Wer ein Fruchtgenussrecht löschen lässt oder einer solchen Löschung zustimmt, sollte nicht nur auf einzelne Sätze achten. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Kaufvertrag, Löschungs- und Aufsandungserklärung sowie allfälligen Regelungen über Ersatzrechte.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung entsprechender Vertragsbestimmungen und bei Fragen rund um grundbücherlich eingetragene Rechte. Lassen Sie vor einer Unterzeichnung klären, welche Rechtsposition Sie tatsächlich aufgeben und ob ein vereinbartes Ersatzrecht ausreichend abgesichert ist. Für eine Terminvereinbarung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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