Fixpreis Wohnungskauf: Was eigene Investitionen bewirken können
Beim Fixpreis Wohnungskauf kann ein Kaufangebot der gemeinnützigen Bauvereinigung für Mieter oder Nutzungsberechtigte eine große Chance sein: Aus dem bisherigen Reihenhaus oder der Wohnung soll Eigentum werden. Doch was passiert, wenn der angebotene Fixpreis deutlich zu hoch erscheint – gerade weil man selbst über Jahre in das Objekt investiert hat?
Wer Badezimmer, Böden, Fenster oder andere Teile des Hauses auf eigene Kosten verbessert hat, möchte nicht beim Kauf ein zweites Mal für dieselbe Wertsteigerung bezahlen. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2016 zeigt, worauf es beim Fixpreis Wohnungskauf ankommt. Der OGH hat klargestellt, dass eigenfinanzierte, wertsteigernde Investitionen bei der Preisprüfung nicht einfach ignoriert werden dürfen.
Der Ausgangsfall: Reihenhaus, Kaufangebot und eigene Verbesserungen
In dem Verfahren besaß eine gemeinnützige Bauvereinigung eine Liegenschaft mit 27 Reihenhäusern. Einer der Bewohner hatte an seinem Reihenhaus ein Nutzungsrecht. Die Bauvereinigung bot ihm an, das Reihenhaus gemeinsam mit einem Pkw-Abstellplatz zu kaufen und daran Wohnungseigentum zu erwerben.
Der angebotene Fixpreis lag bei rund 263.767 Euro. Der Bewohner hielt diesen Betrag für zu hoch. Er verwies insbesondere darauf, dass er selbst auf eigene Kosten Verbesserungen am Reihenhaus vorgenommen hatte. Diese Maßnahmen hatten den Zustand und damit möglicherweise auch den Wert des Objekts erhöht.
Die Argumentation des Bewohners war nachvollziehbar: Wenn die von ihm bezahlten Investitionen den Wert des Hauses steigern, soll die Bauvereinigung daraus nicht uneingeschränkt einen höheren Kaufpreis ableiten können. Andernfalls müsste der Bewohner seine eigene Investition wirtschaftlich nochmals bezahlen.
Das Erstgericht setzte den Preis zunächst mit 262.000 Euro fest. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Beide Vorinstanzen gingen davon aus, dass die vom Bewohner finanzierten Investitionen bei der Bewertung nicht wertsteigernd berücksichtigt werden sollten.
Die Bauvereinigung bekämpfte diese Beurteilung. Der Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2016 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 29.09.2016, 5 Ob 54/16a. Zur Entscheidung.
Wichtig ist dabei: Der OGH legte nicht endgültig fest, dass der Kaufpreis 262.000 Euro betragen muss. Ebenso stellte er nicht abschließend fest, dass der von der Bauvereinigung angebotene Preis jedenfalls angemessen oder unangemessen war.
Das Erstgericht musste vielmehr zunächst genauer feststellen:
- Welche konkreten Investitionen hatte der Bewohner vorgenommen?
- Handelte es sich dabei um wesentliche Verbesserungen?
- Wie stark haben diese Maßnahmen den Zustand und Wert des Reihenhauses beeinflusst?
- Besteht dafür ein gesetzlicher Anspruch auf Investitionsersatz?
Erst nach dieser Prüfung kann beurteilt werden, ob der angebotene Fixpreis „offenkundig unangemessen“ ist und welcher Betrag gegebenenfalls an seine Stelle treten muss.
Warum eigene Investitionen beim Fixpreis Wohnungskauf eine Rolle spielen
Bei der Beurteilung des Kaufpreises ist grundsätzlich auf den Zustand des Objekts zum Zeitpunkt des Kaufangebots abzustellen. Hat der Bewohner das Badezimmer modernisiert, hochwertige Böden verlegt oder andere wesentliche Verbesserungen vorgenommen, darf der tatsächlich vorhandene Zustand nicht einfach ausgeblendet werden.
Für die Bewertung bedeutet das zunächst: Ein Objekt, das durch Investitionen verbessert wurde, ist grundsätzlich in diesem verbesserten Zustand zu beurteilen. Vergleichsobjekte müssen daher mit dem konkreten Zustand des angebotenen Reihenhauses oder der Wohnung verglichen werden.
Damit ist aber noch nicht gesagt, dass jede selbst bezahlte Renovierung automatisch zu einem Abzug vom Kaufpreis führt. Der OGH verlangt eine Prüfung in zwei Schritten:
- Der Wert des Objekts wird anhand seines tatsächlichen Zustands einschließlich der vorgenommenen Verbesserungen ermittelt.
- Anschließend wird geprüft, ob dem Bewohner für diese Investitionen ein gesetzlicher Ersatzanspruch zusteht. Ein solcher Ersatz ist kaufpreismindernd zu berücksichtigen.
Auf diese Weise soll verhindert werden, dass die Investition des Bewohners bei der Bewertung vollständig unberücksichtigt bleibt, der dadurch erhöhte Wert aber dennoch in den Kaufpreis einfließt. Es geht somit um den Schutz vor einer wirtschaftlichen Doppelbelastung.
Nicht jede Renovierung führt automatisch zu einem Preisnachlass
Der mögliche Investitionsersatz richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des § 20 Abs 5 WGG. Entscheidend ist unter anderem, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt, die auch über das Ende des Nutzungsverhältnisses hinaus nützlich ist.
Eine bloße Reparatur oder laufende Instandhaltung ist nicht ohne Weiteres mit einer wertsteigernden Investition gleichzusetzen. Auch Eigenleistungen werden nicht automatisch in voller Höhe ersetzt. Außerdem kann sich der Ersatzbetrag durch Abschreibungen verringern.
Von Bedeutung können insbesondere folgende Punkte sein:
- Wann wurde die Investition vorgenommen?
- Welche konkrete Maßnahme wurde durchgeführt?
- War sie über die Dauer des Nutzungsverhältnisses hinaus objektiv nützlich?
- Wurde die Bauvereinigung vorher um Zustimmung ersucht oder ordnungsgemäß informiert?
- Gibt es Rechnungen, Zahlungsbelege, Fotos oder sonstige Nachweise?
- Ist die Investition noch innerhalb des maßgeblichen Zeitraums von 20 Jahren?
Wurde eine Veränderung nicht angezeigt und konnte die Bauvereinigung deshalb ihre Rechte nicht wahrnehmen, kann der Ersatzanspruch gefährdet sein. Die Dokumentation der eigenen Investitionen ist daher nicht bloß eine Formalität, sondern kann für die spätere Preisprüfung entscheidend sein.
Wie wird festgestellt, ob der Fixpreis unangemessen ist?
Ob ein angebotener Fixpreis „offenkundig unangemessen“ ist, hängt nicht allein von der persönlichen Einschätzung des Bewohners oder von einem beliebigen Verkehrswert ab. Verglichen wird der Preis grundsätzlich mit dem ortsüblichen Preis für gleichartige freifinanzierte Objekte.
Das erfordert eine nachvollziehbare Bewertung. Zu berücksichtigen sind beispielsweise Lage, Größe, Bauzustand, Ausstattung und die konkreten Eigenschaften des Reihenhauses. Der tatsächliche Zustand muss mit den Vergleichsobjekten sinnvoll in Beziehung gesetzt werden.
Gibt es keine unmittelbar vergleichbaren Objekte, kann ein Sachverständiger einen geeigneten fiktiven Vergleichspreis ermitteln. Auch der Pkw-Abstellplatz ist nicht einfach pauschal im Gesamtbetrag unterzubringen. Reihenhaus und Abstellplatz müssen grundsätzlich getrennt betrachtet und bewertet werden.
Schon eine geringfügige Überschreitung des angemessenen Preises kann problematisch sein. Ob die Grenze im konkreten Fall überschritten ist, lässt sich aber regelmäßig nur anhand der Unterlagen und einer fachgerechten Bewertung verlässlich beurteilen.
Was Betroffene jetzt konkret prüfen sollten
Ein Kaufangebot der Bauvereinigung sollte nicht vorschnell unterschrieben oder akzeptiert werden. Besonders wichtig sind folgende Schritte:
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie das schriftliche Kaufangebot, alle Beilagen und den Nachweis über den Zeitpunkt des Zugangs auf.
- Frist notieren: Für Einwendungen gegen den Fixpreis ist die gesetzliche Sechsmonatsfrist zu beachten. Sie sollte keinesfalls erst kurz vor ihrem Ablauf geprüft werden.
- Investitionen dokumentieren: Sammeln Sie Rechnungen, Zahlungsbestätigungen, Genehmigungen, Anzeigen, Fotos und Schriftverkehr mit der Bauvereinigung.
- Maßnahmen unterscheiden: Trennen Sie laufende Reparaturen und Instandhaltungen von wesentlichen, dauerhaft wertsteigernden Verbesserungen.
- Bewertung hinterfragen: Lassen Sie prüfen, ob der Preis des Reihenhauses und des Pkw-Abstellplatzes nachvollziehbar und getrennt bewertet wurde.
- Keine vorschnelle Erklärung abgeben: Vor einer Zustimmung zum Kaufpreis sollte geklärt werden, ob dadurch rechtliche Möglichkeiten eingeschränkt werden.
In der Praxis kann bereits die Zusammenstellung der Unterlagen zeigen, ob eine vertiefte Prüfung sinnvoll ist. Fehlen einzelne Rechnungen, bedeutet das nicht automatisch, dass jeder Anspruch ausgeschlossen ist. Die Beweislage wird dadurch jedoch schwieriger. Deshalb sollten auch ältere Fotos, E-Mails, Überweisungsbelege und Handwerkerunterlagen aufbewahrt werden.
Häufige Fragen zum Fixpreis und zu eigenen Investitionen
Muss ich den angebotenen Preis einfach akzeptieren?
Nein. Wenn der Fixpreis unangemessen erscheint, kann eine rechtliche Überprüfung in Betracht kommen. Dabei müssen allerdings die gesetzlichen Fristen eingehalten und die notwendigen Voraussetzungen nachgewiesen werden.
Bekomme ich für jede Renovierung automatisch Geld zurück?
Nein. Entscheidend ist unter anderem, ob eine wesentliche und nachhaltig nützliche Verbesserung vorliegt. Bloße Erhaltungsarbeiten oder gewöhnliche Reparaturen begründen nicht automatisch einen Investitionsersatz. Auch Abschreibungen können den Ersatzbetrag reduzieren.
Was passiert, wenn ich keine Zustimmung der Bauvereinigung habe?
Das hängt von der konkreten Maßnahme und den Umständen ab. Eine fehlende Zustimmung oder unterlassene Anzeige kann den Ersatzanspruch gefährden, insbesondere wenn die Bauvereinigung dadurch ihre Rechte nicht wahrnehmen konnte. Die vorhandene Korrespondenz sollte daher sorgfältig geprüft werden.
Gilt das auch für einen Pkw-Abstellplatz?
Der OGH hat klargestellt, dass ein Pkw-Abstellplatz grundsätzlich gemeinsam mit dem Reihenhaus nachträglich in Wohnungseigentum übertragen werden kann. Für die Preisprüfung sind Reihenhaus und Abstellplatz jedoch grundsätzlich getrennt zu betrachten und zu bewerten.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt doppelt bezahlen
Die Entscheidung OGH vom 29.09.2016, 5 Ob 54/16a zeigt, dass eigene Investitionen bei einem Kaufangebot der gemeinnützigen Bauvereinigung nicht einfach unter den Tisch fallen dürfen. Gleichzeitig führt nicht jede Ausgabe automatisch zu einer Kaufpreisminderung. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Objektwert, ortsüblichem Vergleichspreis, gesetzlichem Investitionsersatz und den einzuhaltenden Fristen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei der Prüfung von Kaufangeboten, der Einordnung eigener Investitionen und der Beurteilung möglicher Einwendungen gegen einen Fixpreis. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in rechtlichen Fragen rund um Wohn- und Immobilienangelegenheiten hilft die Kanzlei dabei, die entscheidenden Unterlagen und Fristen im Blick zu behalten.
Wenn Sie ein Kaufangebot für eine Wohnung, ein Reihenhaus oder einen Pkw-Abstellplatz erhalten haben und den Preis für zu hoch halten, lassen Sie Ihre Ansprüche möglichst frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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