Feuchtigkeitsschäden Mietwohnung: Offenes Fenster und Kündigung – wann liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch vor?
Feuchtigkeitsschäden Mietwohnung können durch ein gekipptes oder weit geöffnetes Fenster entstehen. Ein gekipptes oder weit geöffnetes Fenster wirkt zunächst harmlos. Doch wenn es über längere Zeit unbeaufsichtigt offen bleibt und dadurch Feuchtigkeitsschäden entstehen, kann die Situation mietrechtlich ernst werden. Selbst wenn der Schaden nicht absichtlich verursacht wurde, drohen bei einer erheblichen Vernachlässigung weitreichende Folgen bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017: Im OGH vom 25.10.2017, 8 Ob 119/17h ging es um ein dauerhaft offenes Toilettenfenster, Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk und die Frage, ob darin ein erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung liegen kann. Zur Entscheidung.
Das typische Problem: Lüften kann Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung verursachen
Richtiges Lüften gehört zu den Pflichten von Mietern. Gleichzeitig darf durch das Lüften die Bausubstanz nicht gefährdet werden. Besonders problematisch wird es, wenn ein Fenster über Monate oder sogar Jahre hinweg ständig offen steht und niemand kontrolliert, welche Auswirkungen dies auf die Wohnung hat.
Im entschiedenen Fall ließ eine Mieterin das Fenster ihrer Toilette über Jahre hinweg offen. Zusätzlich blieb das Fenster über mehrere Monate unbeaufsichtigt geöffnet. In der Folge kam es zu Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk. Der Putz war beschädigt, teilweise waren bereits Ziegel sichtbar.
Die Vermieterin sah darin eine erhebliche Vernachlässigung der Wohnung und einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands. Die Mieterin wandte sich gegen diese Beurteilung und machte unter anderem geltend, sie werde das Fenster künftig geschlossen halten.
Was der OGH zu Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit bestehen. Nach Ansicht des Gerichts war es vertretbar, das jahrelange Offenlassen des Fensters und die dadurch verursachten Feuchtigkeitsschäden als erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands zu beurteilen.
Entscheidend war nicht, dass die Mieterin den Schaden unbedingt absichtlich herbeiführen wollte. Maßgeblich war vielmehr, dass sie das Fenster über einen langen Zeitraum offen ließ und dadurch Schäden an der Bausubstanz entstanden waren.
Auch die spätere Bereitschaft, das Fenster künftig geschlossen zu halten, änderte an der rechtlichen Beurteilung nichts. Der OGH berücksichtigte dieses Argument außerdem als verspätetes neues Vorbringen nicht mehr.
Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“?
Nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall Mietrechtsgesetz kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter den Mietgegenstand erheblich nachteilig gebraucht. Die Bestimmung betrifft nicht jede geringfügige Unachtsamkeit und nicht jeden kleinen Schaden. Erforderlich ist vielmehr ein Verhalten, das über eine bloße Bagatelle hinausgeht.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch kann insbesondere vorliegen, wenn:
- die Wohnung wiederholt oder über längere Zeit vertragswidrig benützt wird,
- notwendige Schutz- oder Erhaltungsmaßnahmen unterlassen werden,
- die Substanz der Wohnung erheblich beschädigt wird oder eine solche Beschädigung konkret droht, oder
- wichtige Interessen des Vermieters oder anderer Mieter gefährdet werden.
Ob die erforderliche Erheblichkeit erreicht ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine kurzfristige Unachtsamkeit wird anders zu beurteilen sein als ein Verhalten, das sich über Monate oder Jahre fortsetzt. Ebenso kommt es darauf an, wie schwer die Schäden sind, ob sie erkennbar waren und ob der Mieter rechtzeitig reagiert hat.
Wichtig ist außerdem: Ein vorsätzliches Verhalten ist nicht zwingend erforderlich. Auch ein Schaden, der nicht beabsichtigt war, kann rechtliche Konsequenzen haben. Entscheidend kann sein, ob der Mieter das problematische Verhalten kannte oder es bei einem durchschnittlichen Mieter erkennbar sein musste.
Warum die Dauer und die Erkennbarkeit bei Feuchtigkeitsschäden eine große Rolle spielen
Im Fall des OGH war das Offenlassen des Fensters keine einmalige Situation. Das Verhalten dauerte über einen langen Zeitraum an. Dadurch konnte das Gericht davon ausgehen, dass die Mieterin die möglichen Folgen hätte erkennen müssen.
Ein durchschnittlicher Mieter muss nicht jede bautechnische Einzelheit kennen. Er muss aber naheliegende Gefahren ernst nehmen. Dazu gehört etwa, dass dauerhaft eindringende Feuchtigkeit oder eine unzureichende Kontrolle eines offenstehenden Fensters Schäden an Putz und Mauerwerk verursachen kann.
Wer erste Anzeichen ignoriert, verschärft seine Position. Sichtbare Verfärbungen, abblätternder Putz, muffiger Geruch oder feuchte Stellen sollten nicht als bloßes Schönheitsproblem abgetan werden. Sie können auf eine Ursache hinweisen, die rasch behoben werden muss.
Konkrete Folgen für Mieter und Vermieter
Für Mieter: Schäden sofort melden und dokumentieren
Mieter sollten erkennbare Schäden unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Das gilt insbesondere bei Feuchtigkeit, Schimmel, beschädigtem Putz oder Auffälligkeiten am Mauerwerk. Eine schriftliche Meldung per E-Mail schafft dabei einen nachvollziehbaren Nachweis.
Darüber hinaus sollten Mieter dokumentieren, welche Maßnahmen sie ergriffen haben. Dazu können Fotos, Datumsangaben und eine Kopie der Nachricht an den Vermieter gehören. Wenn eine Reparatur, Überprüfung oder Besichtigung vereinbart wird, sollte auch dies schriftlich festgehalten werden.
Für Vermieter: Nicht nur den Schaden, sondern auch die Ursache sichern
Vermieter sollten nicht ausschließlich das sichtbare Ausmaß eines Schadens dokumentieren. Wichtig ist auch, nachvollziehbar festzuhalten, wie lange das Problem bereits besteht, wodurch es möglicherweise verursacht wurde und ob der Mieter auf Aufforderungen reagiert hat.
Hilfreich können insbesondere sein:
- datierte Fotos der beschädigten Stellen,
- schriftliche Aufforderungen an den Mieter,
- Angaben zur Dauer und zum Ausmaß des Problems,
- Kostenvoranschläge oder Sachverständigenberichte,
- Nachweise über Besichtigungen und Sanierungsmaßnahmen.
Eine Kündigung sollte jedoch nicht vorschnell ausgesprochen werden. Ob tatsächlich ein Kündigungsgrund vorliegt, hängt von der konkreten Schwere des Verhaltens und den Umständen des Einzelfalls ab.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Schaden nicht abwarten: Feuchtigkeit, Schimmel oder Schäden am Putz sollten sofort ernst genommen werden.
- Ursache feststellen: Es sollte geklärt werden, ob etwa ein offenes Fenster, ein Wassereintritt oder ein anderer Umstand verantwortlich sein könnte.
- Schriftlich kommunizieren: Meldungen und Aufforderungen sollten nachvollziehbar und möglichst schriftlich erfolgen.
- Beweise sichern: Fotos, Nachrichten, Besichtigungstermine und Reparaturunterlagen können später entscheidend sein.
- Frühzeitig rechtlich prüfen lassen: Eine Kündigungsandrohung oder eine gerichtliche Auseinandersetzung sollte nicht unbeachtet bleiben.
Besonders riskant ist es, erst nach Beginn eines Gerichtsverfahrens eine Verhaltensänderung anzukündigen. Die bloße Zusage, einen problematischen Zustand künftig zu beseitigen, beseitigt nicht automatisch die bereits eingetretenen Schäden oder die rechtliche Bedeutung des bisherigen Verhaltens.
Häufige Fragen zu offenen Fenstern und Feuchtigkeitsschäden
Kann ich gekündigt werden, wenn ein Schaden nicht absichtlich entstanden ist?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Vorsatz ist nicht zwingend erforderlich. Entscheidend kann sein, ob der Schaden durch ein länger andauerndes Verhalten verursacht wurde und ob die Gefahr für die Wohnung erkennbar war oder hätte erkannt werden müssen.
Reicht ein einzelner Schaden bereits für eine Kündigung?
Nicht jeder einzelne Schaden rechtfertigt eine Kündigung. Es kommt unter anderem auf das Ausmaß, die Ursache, die Dauer des Verhaltens und die Erheblichkeit der Beeinträchtigung an. Eine einmalige geringfügige Unachtsamkeit ist anders zu beurteilen als eine langfristige Vernachlässigung.
Was muss ich tun, wenn ich Feuchtigkeit in der Wohnung entdecke?
Informieren Sie den Vermieter unverzüglich, dokumentieren Sie die betroffenen Stellen und unterlassen Sie nichts, was den Schaden vergrößern könnte. Je nach Situation kann es außerdem erforderlich sein, eine fachkundige Überprüfung zu veranlassen.
Hilft es, wenn ich verspreche, mein Verhalten künftig zu ändern?
Eine sofortige Reaktion kann wichtig sein und weitere Schäden möglicherweise verhindern. Sie lässt bereits eingetretene Schäden oder ein längeres Fehlverhalten jedoch nicht automatisch ungeschehen. Im Gerichtsverfahren kann ein verspätetes Vorbringen außerdem unter bestimmten Umständen unberücksichtigt bleiben.
Rechtsanwalt Wien bei Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung
Der Beschluss des OGH aus dem Jahr 2017 macht deutlich: Dauerhaftes, unbeaufsichtigtes Fehlverhalten in einer Mietwohnung kann auch ohne Schädigungsabsicht mietrechtlich erheblich sein. Wer Schäden erkennt oder erkennen muss, sollte daher rasch handeln, den Zustand dokumentieren und die Kommunikation mit der anderen Vertragspartei sorgfältig führen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Einschätzung von Feuchtigkeitsschäden, behaupteter Vernachlässigung und drohenden Kündigungen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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