Falscher Kündigungstermin bei einer Mietkündigung: Wann kann eine Berichtigung noch zulässig sein?
Falscher Kündigungstermin in einer gerichtlichen Aufkündigung wirkt auf den ersten Blick wie ein schwerer Fehler. Für Vermieter kann daran scheinbar das gesamte Verfahren scheitern. Mieter wiederum hoffen mitunter, dass eine Kündigung mit einem unrichtigen Termin automatisch unwirksam ist.
So einfach ist die Rechtslage jedoch nicht. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass ein falscher Kündigungstermin unter bestimmten Voraussetzungen noch berichtigt werden kann. Entscheidend sind vor allem der Zeitpunkt der gerichtlichen Einbringung, der Ablauf der Kündigungsfrist und die Frage, wann der richtige Termin im Verfahren klargestellt wurde.
Der konkrete Fall: Ein falsches Datum im Geschäftslokalmietvertrag
Ausgangspunkt war ein Mietvertrag über ein Geschäftslokal in Wien aus dem Jahr 1973. Die Vermieterin wollte das Mietverhältnis durch eine gerichtliche Aufkündigung beenden. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gelten.
Nach diesen Regeln wäre eine Kündigung zum 31. März 2016 möglich gewesen. In der gerichtlichen Aufkündigung wurde zunächst jedoch der 29. Februar 2016 als Kündigungstermin genannt. Die Vermieterin berichtigte diese Angabe später, und zwar am 22. Dezember 2015, auf den 31. März 2016.
Die Vorinstanzen hielten diese nachträgliche Änderung für unzulässig. Nach ihrer Auffassung hätte die ursprüngliche Aufkündigung wegen des falschen Kündigungstermins aufgehoben werden müssen. Der Fall gelangte daraufhin zum Obersten Gerichtshof.
Was hat der OGH entschieden?
In seiner bereits aus dem Jahr 2016 stammenden Entscheidung OGH vom 29.11.2016, 6 Ob 167/16a gab der Oberste Gerichtshof der Vermieterin Recht. Er hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Sache zur neuerlichen Verhandlung an das Erstgericht zurück. Die Entscheidung des OGH können Sie hier im Original nachlesen.
Damit stellte der OGH klar: Die gerichtliche Aufkündigung war nicht allein deshalb unwirksam, weil zunächst ein falscher Kündigungstermin genannt worden war. Die Vermieterin durfte den Termin auf den 31. März 2016 berichtigen, weil die Kündigungsfrist für diesen späteren Termin am 22. Dezember 2015 noch nicht abgelaufen war.
Wichtig ist allerdings, was der OGH gerade nicht entschieden hat. Das Höchstgericht stellte nicht endgültig fest, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet war. Es ging nur um die Frage, ob die Kündigung bereits wegen des ursprünglich falschen Datums scheitert. Das Erstgericht musste noch prüfen, ob ein ausreichender Kündigungsgrund vorlag.
Warum ein falscher Kündigungstermin nicht immer das Ende des Verfahrens bedeutet
Nach der früheren Rechtsprechung konnten Fehler beim Kündigungstermin nach Erlassung einer gerichtlichen Aufkündigung grundsätzlich nur dann berichtigt werden, wenn es sich um einen offensichtlichen Schreib- oder Ausdrucksfehler handelte.
Der OGH legte die seit 2009 geltende Regelung jedoch weiter aus. Auch wenn ursprünglich nicht bloß ein Tippfehler passiert ist, sondern tatsächlich ein falscher Kündigungstermin gewählt wurde, kann eine Berichtigung möglich sein. Voraussetzung ist insbesondere, dass der richtige, spätere Kündigungstermin noch erreichbar ist und die dafür geltende Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war.
Der Gedanke dahinter ist praktisch nachvollziehbar: Eine Kündigung soll nicht automatisch vollständig scheitern, wenn der Fehler rechtzeitig korrigiert werden kann. Andernfalls müsste der Vermieter unter Umständen eine neue Kündigung einbringen, obwohl der richtige Kündigungstermin noch ohne Weiteres eingehalten werden könnte.
Im konkreten Fall lag zwischen der Berichtigung am 22. Dezember 2015 und dem richtigen Kündigungstermin am 31. März 2016 noch ausreichend Zeit. Die dreimonatige Kündigungsfrist war für diesen Termin daher noch nicht abgelaufen.
Frist, Einbringung und Zustellung: Drei Zeitpunkte, die auseinanderzuhalten sind
Bei einer gerichtlichen Aufkündigung kommt es nicht nur auf das Datum an, das im Schriftstück steht. Mehrere Zeitpunkte können rechtlich entscheidend sein:
- Die Einbringung bei Gericht: Wurde die Kündigung rechtzeitig eingebracht?
- Die Zustellung: Wann wurde die Aufkündigung dem Vertragspartner zugestellt?
- Die Berichtigung: Wurde der richtige Kündigungstermin noch rechtzeitig im Verfahren klargestellt?
Diese Punkte dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Wird eine Kündigung zu spät bei Gericht eingebracht, kann sie zurückgewiesen werden. Wird sie hingegen rechtzeitig eingebracht, aber verspätet zugestellt, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen zum nächsten möglichen Kündigungstermin wirksam werden.
Auch die Reaktion des Mieters kann eine Rolle spielen. Gegen eine verspätete Zustellung kann sich der Mieter unter Umständen ausdrücklich zur Wehr setzen. Wer eine solche Frage nicht rechtzeitig aufgreift, riskiert, dass die Verspätung später nicht mehr berücksichtigt wird.
Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?
Vermieter sollten aus der Entscheidung nicht den Schluss ziehen, dass Kündigungstermine beliebig geändert werden können. Eine Berichtigung bleibt von mehreren Voraussetzungen abhängig.
Eine Korrektur kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn:
- die gerichtliche Aufkündigung rechtzeitig eingebracht wurde,
- der richtige, spätere Kündigungstermin noch innerhalb der offenen Kündigungsfrist liegt,
- der richtige Termin rechtzeitig im Verfahren klargestellt wird und
- ein erforderlicher Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt.
Ein Beispiel: Eine Vermieterin nennt in der Aufkündigung zunächst einen Termin, der nach den vertraglichen oder gesetzlichen Regeln nicht eingehalten werden kann. Bei genauer Prüfung stellt sich heraus, dass der nächstmögliche spätere Termin noch erreichbar ist. Dann kann eine Berichtigung möglich sein. Ob sie tatsächlich wirksam ist, hängt aber vom genauen Ablauf und vom Inhalt des Mietvertrags ab.
Besonders wichtig ist eine sofortige Prüfung. Je länger mit der Korrektur zugewartet wird, desto größer ist das Risiko, dass auch der richtige Kündigungstermin nicht mehr eingehalten werden kann.
Was sollten Mieter bei einem falschen Datum tun?
Auch Mieter sollten eine Aufkündigung mit einem falschen Datum nicht einfach beiseitelegen. Ein unrichtiger Kündigungstermin führt nicht automatisch dazu, dass das Mietverhältnis dauerhaft fortbesteht.
Zu prüfen ist unter anderem:
- Welcher Kündigungstermin ergibt sich aus dem Mietvertrag?
- Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten?
- Wann wurde die Kündigung bei Gericht eingebracht?
- Wann wurde sie tatsächlich zugestellt?
- Wurde der Termin später berichtigt?
- Liegt überhaupt ein ausreichender Kündigungsgrund vor?
Gerade bei einer gerichtlichen Aufkündigung gelten kurze Reaktionszeiten. Wer davon ausgeht, dass eine Kündigung wegen eines falschen Datums automatisch unwirksam ist, kann wichtige Einwendungen versäumen. Umgekehrt kann eine verspätete Einbringung oder Zustellung durchaus rechtlich relevant sein.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie sofort sichern
Wer von einer Kündigung betroffen ist, sollte zunächst alle Dokumente vollständig sammeln. Dazu gehören:
- der Mietvertrag und allfällige Nachträge,
- die gerichtliche Aufkündigung,
- der Zustellnachweis oder das Zustelldatum,
- spätere Schriftsätze und Berichtigungen,
- Schreiben der Gegenseite oder des Gerichts,
- Unterlagen zum behaupteten Kündigungsgrund.
Anschließend sollten die maßgeblichen Daten in einer einfachen zeitlichen Abfolge festgehalten werden: Wann wurde gekündigt? Wann wurde die Kündigung bei Gericht eingebracht? Wann erfolgte die Zustellung? Wann wurde ein Fehler berichtigt?
Diese Chronologie kann entscheidend sein. Bei Fristen zählt oft nicht nur, was erklärt wurde, sondern auch, wann eine Erklärung abgegeben und zugestellt wurde.
Häufige Fragen zum falschen Kündigungstermin
Ist eine Kündigung mit einem falschen Datum automatisch unwirksam?
Nein. Nach der Entscheidung des OGH kann eine Berichtigung möglich sein, wenn der richtige, spätere Kündigungstermin noch erreichbar ist und die dafür geltende Frist noch nicht abgelaufen war. Eine automatische Unwirksamkeit besteht daher nicht in jedem Fall.
Kann der Vermieter den Kündigungstermin jederzeit nachträglich ändern?
Nein. Maßgeblich sind unter anderem der Zeitpunkt der Einbringung, der Ablauf der Kündigungsfrist und der Zeitpunkt der Berichtigung. Je nach Verfahrensstand kann eine Änderung zu spät kommen.
Bin ich als Mieter verpflichtet, auf eine fehlerhafte Kündigung zu reagieren?
Eine gerichtliche Aufkündigung sollte niemals unbeachtet bleiben. Insbesondere eine verspätete Zustellung oder ein anderer rechtlich relevanter Fehler muss gegebenenfalls ausdrücklich geltend gemacht werden. Andernfalls können Einwendungen unter Umständen unberücksichtigt bleiben.
Hat der OGH mit dieser Entscheidung das Mietverhältnis beendet?
Nein. Der OGH hat nur klargestellt, dass die Aufkündigung nicht bereits wegen des ursprünglich falschen Termins scheitert. Ob ein ausreichender Kündigungsgrund vorlag und ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet werden konnte, musste noch geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Fristen frühzeitig prüfen lassen
Ein falscher Kündigungstermin ist nicht immer endgültig, aber jede Korrektur hat Grenzen. Ob eine Berichtigung noch zulässig ist, lässt sich nur anhand des Mietvertrags, der konkreten Kündigungsunterlagen und des genauen zeitlichen Ablaufs beurteilen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei Fragen zu gerichtlichen Aufkündigungen, Kündigungsfristen, Zustellungen und möglichen Einwendungen. Lassen Sie die Unterlagen möglichst früh prüfen, damit wichtige Fristen nicht verstreichen.
Pichler Rechtsanwalt GmbH
Karlsplatz 3, 1010 Wien
Telefon: 01/5130700
E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
