Erhöhter Hauptmietzins nach Umbau: Wann ist die Mietzinsvereinbarung unwirksam?
Erhöhter Hauptmietzins wird in einem Mietvertrag ausdrücklich als „erhöhter Hauptmietzins nach den §§ 18 ff MRG“ bezeichnet. Für viele Mieter klingt das zunächst verbindlich. Doch die Bezeichnung im Vertrag allein entscheidet nicht darüber, ob der verlangte Mietzins tatsächlich zulässig ist.
Besonders problematisch wird es, wenn ein Gebäude zwischenzeitlich umfassend umgebaut wurde. Aus einem Geschäftslokal kann eine Wohnung entstehen. Raumaufteilungen können sich verändern, Nutzflächen können abweichen und Wohnungseigentum kann begründet werden. In solchen Fällen stellt sich eine zentrale Frage: Gilt eine frühere Entscheidung über einen erhöhten Hauptmietzins wirklich auch für das neu geschaffene Mietobjekt?
Der konkrete Fall: Aus einem Geschäftslokal wurde eine Wohnung
In dem vom Obersten Gerichtshof entschiedenen Fall mieteten die Betroffenen ab November 2017 eine befristete Wohnung in einem Wiener Gründerzeithaus. Im Mietvertrag war ein monatlicher Hauptmietzins von 594,31 Euro vereinbart. Zusätzlich wurde festgehalten, dass es sich um einen erhöhten Hauptmietzins nach den §§ 18 ff MRG handle.
Die Vermieterin berief sich dabei auf eine Entscheidung der Schlichtungsstelle aus dem Jahr 2010. Diese Entscheidung hatte der damaligen Eigentümerin erlaubt, für bestimmte Sanierungsmaßnahmen einen erhöhten Mietzins einzuheben. Allerdings bezog sich die Bewilligung auf ein früheres Geschäftslokal mit der Bezeichnung Top 3–5 und einer Nutzfläche von 88,40 Quadratmetern.
Nach dieser Entscheidung wurde das Gebäude umfassend verändert. Die Raumaufteilung und die Nutzungswidmung änderten sich. Aus dem früheren Geschäftslokal wurde eine Wohnung. Außerdem wurde Wohnungseigentum begründet. Die von den Mietern bewohnte Wohnung Top 4b hatte laut Mietvertrag nur noch eine Nutzfläche von 74,39 Quadratmetern.
Die Mieter bezweifelten daher, dass die ursprüngliche Entscheidung der Schlichtungsstelle weiterhin auf ihre Wohnung angewendet werden durfte. Sie beantragten eine Überprüfung des Mietzinses.
Was der OGH zur Bindung an das konkrete Mietobjekt gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 16.09.2021, 5 Ob 142/21z. Der Revisionsrekurs der Vermieterin wurde zurückgewiesen. Zur Entscheidung des OGH.
Die zentrale Aussage lautet: Eine Entscheidung über einen erhöhten Hauptmietzins gilt grundsätzlich nur für das konkrete Mietobjekt, das Gegenstand dieser Entscheidung war.
Die frühere Bewilligung bezog sich auf ein bestimmtes Geschäftslokal. Dieses Geschäftslokal existierte nach dem Umbau in seiner ursprünglichen Form nicht mehr. An seine Stelle war eine neu gestaltete Wohnung mit anderer Widmung, anderer Raumaufteilung und geringerer Nutzfläche getreten. Die alte Entscheidung konnte deshalb nicht einfach auf die neue Wohnung übertragen werden.
Für die tatsächlich vermietete Wohnung war somit der gesetzlich zulässige Mietzins heranzuziehen. Das Erstgericht kam unter Berücksichtigung des Befristungsabschlags zu einem zulässigen Hauptmietzins von 425,37 Euro monatlich. Vereinbart waren hingegen 594,31 Euro.
Die Differenz betrug 168,58 Euro pro Monat. In dem geprüften Zeitraum von November 2017 bis Dezember 2018 war die Mietzinsvereinbarung daher in diesem Umfang unwirksam. Zusätzlich hatte die Vermieterin den Mietern die Kosten des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof in Höhe von 415 Euro zu ersetzen.
Warum die Bezeichnung „erhöhter Hauptmietzins“ nicht genügt
Nach den §§ 18 ff MRG kann unter bestimmten Voraussetzungen ein erhöhter Hauptmietzins zulässig sein. Eine solche Möglichkeit steht insbesondere im Zusammenhang mit umfangreichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten und der Finanzierung dieser Maßnahmen.
Das bedeutet aber nicht, dass eine einmal erteilte Bewilligung automatisch für jedes spätere Mietobjekt im selben Gebäude gilt. Eine Entscheidung über einen erhöhten Hauptmietzins bezieht sich auf konkrete rechtliche und tatsächliche Verhältnisse. Dazu gehört insbesondere die genaue Beschreibung des Mietobjekts.
Entscheidend ist daher nicht nur, was im Mietvertrag steht. Auch die Bezeichnung als „erhöhter Hauptmietzins“ schafft für sich allein keine ausreichende Rechtsgrundlage. Es muss zusätzlich geprüft werden, ob die zugrunde liegende Entscheidung das tatsächlich vermietete Objekt erfasst.
Weichen die frühere und die heutige Situation wesentlich voneinander ab, kann die Berechtigung zur Einhebung des erhöhten Betrags entfallen. Das gilt nicht nur dann, wenn ein Objekt vergrößert wurde. Auch die Umwandlung eines Geschäftslokals in eine Wohnung kann dazu führen, dass rechtlich und tatsächlich ein neues Mietobjekt entstanden ist.
Was bedeutet das für Mieter im Alltag?
1. Die Wohnung war früher ein Geschäftslokal
Wurde ein ehemaliges Geschäftslokal nach einem Umbau als Wohnung vermietet, sollte geprüft werden, ob eine alte Entscheidung über einen erhöhten Hauptmietzins tatsächlich auch diese neue Wohnung umfasst. Die bloße Bezugnahme auf eine frühere Bewilligung im Mietvertrag ist nicht zwingend ausreichend.
2. Nutzfläche und Raumaufteilung haben sich verändert
Eine deutliche Abweichung bei der Nutzfläche oder eine vollständig neue Raumaufteilung kann ein Hinweis darauf sein, dass das ursprüngliche Mietobjekt nicht mehr besteht. Besonders wichtig ist ein Vergleich zwischen der Objektbeschreibung in der Entscheidung der Schlichtungsstelle und den Angaben im aktuellen Mietvertrag.
3. Im Haus wurde Wohnungseigentum begründet
Die Begründung von Wohnungseigentum allein entscheidet zwar nicht automatisch über die Zulässigkeit des Mietzinses. Sie kann aber gemeinsam mit einem umfassenden Umbau und einer Änderung der Widmung darauf hinweisen, dass sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse wesentlich verändert haben.
4. Der Mietzins erscheint im Vergleich ungewöhnlich hoch
Ein hoher Mietzins ist nicht automatisch rechtswidrig. Er sollte aber näher geprüft werden, wenn der Vertrag auf eine alte Mietzinserhöhungsentscheidung verweist, ohne das konkrete Mietobjekt nachvollziehbar zuzuordnen. Das gilt besonders bei befristeten Mietverhältnissen, weil dabei zusätzlich ein Befristungsabschlag zu berücksichtigen sein kann.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Mietvertrag vollständig sichern: Bewahren Sie den Mietvertrag, Nachträge, Übergabeunterlagen und sämtliche Mietzinsaufstellungen auf.
- Objektbeschreibung vergleichen: Prüfen Sie, welches Objekt in einer früheren Entscheidung genannt wird und ob dieses mit Ihrer Wohnung tatsächlich identisch ist.
- Umbauten dokumentieren: Halten Sie fest, ob sich Widmung, Raumaufteilung, Nutzfläche oder die Bezeichnung des Objekts verändert haben.
- Vorschreibungen sammeln: Für eine genaue Berechnung werden insbesondere die monatlichen Mietzinsvorschreibungen und Zahlungsnachweise benötigt.
- Rechtsgrundlage überprüfen lassen: Lassen Sie klären, ob der erhöhte Hauptmietzins auf die konkrete Wohnung angewendet werden darf.
- Fristen beachten: Ansprüche auf Überprüfung oder Rückzahlung können von der Vertrags- und Verfahrenssituation sowie von gesetzlichen Fristen abhängen. Eine Prüfung sollte daher nicht unnötig aufgeschoben werden.
Auch Vermieter und Wohnungseigentümer sollten vor dem Abschluss eines Mietvertrags genau prüfen, ob eine ältere Bewilligung weiterhin herangezogen werden kann. Zu klären ist insbesondere, welches Objekt Gegenstand der ursprünglichen Entscheidung war, ob es in dieser Form noch existiert und ob sich Widmung, Nutzfläche oder Raumaufteilung verändert haben.
Häufige Fragen zum erhöhten Hauptmietzins
Kann ich Geld zurückfordern, wenn ich jahrelang zu viel Miete bezahlt habe?
Das kann grundsätzlich möglich sein, wenn der verlangte Mietzins tatsächlich unzulässig war. Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung besteht, hängt jedoch unter anderem von der konkreten Vertragslage, dem anwendbaren Mietrecht und den jeweils zu beachtenden Fristen ab. Eine pauschale Beurteilung ohne Einsicht in die Unterlagen ist daher nicht möglich.
Im Vertrag steht doch ausdrücklich „erhöhter Hauptmietzins“. Ist die Sache damit nicht erledigt?
Nein. Die Vertragsbezeichnung allein entscheidet nicht. Es muss eine rechtliche Grundlage für den erhöhten Betrag bestehen. Außerdem muss die betreffende Entscheidung das konkrete Mietobjekt erfassen. Genau daran fehlte es nach der Entscheidung des OGH vom 16.09.2021, 5 Ob 142/21z.
Gilt eine Bewilligung für das ganze Haus?
Nicht automatisch. Eine Entscheidung über einen erhöhten Hauptmietzins kann an bestimmte Objekte und konkrete Voraussetzungen anknüpfen. Ob sie für eine andere Wohnung im selben Gebäude gilt, muss anhand der Entscheidung und der tatsächlichen Veränderungen im Haus geprüft werden.
Was ist, wenn der Vermieter auf eine umfassende Sanierung verweist?
Eine Sanierung allein beantwortet nicht die Frage, ob der verlangte Mietzins zulässig ist. Entscheidend bleibt, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und ob die einschlägige Entscheidung gerade das vermietete Objekt betrifft. Außerdem müssen relevante Argumente und Beweismittel im Verfahren rechtzeitig vorgebracht werden.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die konkrete Mietzinsvereinbarung prüfen
Ein Umbau verändert nicht nur Wände und Räume. Er kann auch entscheidend dafür sein, ob eine frühere Mietzinserhöhungsentscheidung noch angewendet werden darf. Wer einen erhöhten Hauptmietzins bezahlt, sollte deshalb prüfen lassen, ob die Vereinbarung tatsächlich auf das eigene Mietobjekt bezogen werden kann.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümer bei Fragen zur Zulässigkeit des Hauptmietzinses, zur Auswirkung von Umbauten und zur Durchsetzung oder Abwehr mietrechtlicher Ansprüche. Kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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