Erheblich nachteiliger Gebrauch nach § 30 MRG: Droht die Kündigung schon bei unsachgemäßer Dusche? [Rechtsanwalt Wien]

Erheblich nachteiliger Gebrauch nach § 30 MRG: Droht die Kündigung schon bei unsachgemäßer Dusche?

Ein Badezimmer-Umbau – und plötzlich steht das Mietverhältnis auf dem Spiel

Erheblich nachteiliger Gebrauch: Eine neue Dusche, ein kleiner Umbau im Bad, ein beauftragter Handwerker – und wenige Monate später liegt eine Kündigung des Mietvertrags im Briefkasten. Genau so erleben es viele Mieterinnen und Mieter: Verbesserungen in der Wohnung werden vom Vermieter als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gewertet und als Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses herangezogen.

Bereits 2023 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer Entscheidung klar gemacht, dass nicht jede unsachgemäße Arbeit automatisch zur Kündigung berechtigt. Die Entscheidung OGH vom 21.02.2023, 2 Ob 13/23k, ist ein wichtiger Orientierungspunkt sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Zur Entscheidung.

Rechtsanwalt Wien

Was war passiert? Unsachgemäßer Duscheneinbau als Kündigungsgrund

Im entschiedenen Fall wollte der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen und die Räumung der Wohnung durchsetzen. Der Vorwurf: Im Badezimmer sei eine Dusche eingebaut worden, ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung – konkret ohne fachgerechtes Dichtband zwischen Wand und Boden. Dadurch, so der Vermieter, sei die Bausubstanz gefährdet.

Zusätzlich berief sich der Vermieter darauf, dass der vom Mieter beauftragte Handwerker gar nicht über eine Wasserinstallations-Gewerbeberechtigung verfügte, sondern nur für Heizungs- bzw. Lüftungsarbeiten befugt war. Nach Ansicht des Vermieters lag damit ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ des Mietobjekts vor – ein klassischer Kündigungsgrund nach Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB).

Die Gerichte erster und zweiter Instanz sahen das anders: Sie hielten die gerichtliche Kündigung für unwirksam und wiesen das Räumungsbegehren ab. Der Vermieter legte daraufhin eine außerordentliche Revision beim OGH ein – und scheiterte.

Wann liegt „erheblich nachteiliger Gebrauch“ wirklich vor?

Grundlage für solche Streitfälle sind vor allem:

• § 30 Abs 2 Z 3 MRG – Kündigungsgrund des „erheblich nachteiligen Gebrauches“ bei Voll- und Teilanwendung des MRG.
• § 1118 ABGB – Auflösung des Bestandverhältnisses bei erheblich nachteiligem Gebrauch auch außerhalb des MRG-Bereichs.

Vereinfacht gesagt: Ein Vermieter darf kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand so benutzt, dass

• die Substanz des Hauses oder der Wohnung erheblich verletzt oder ernsthaft gefährdet wird, oder
• die berechtigten wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen des Vermieters schwer beeinträchtigt werden.

Wichtig: Es genügt nicht, dass etwas „nicht perfekt“ gemacht wurde oder der Vermieter die Arbeiten nicht gutheißt. Es braucht eine deutliche Qualitätsschwelle: erhebliche Substanzgefährdung oder schwerwiegende Interessenbeeinträchtigung.

Was hat der OGH in diesem Fall entschieden?

Der OGH hat die außerordentliche Revision des Vermieters nach § 508a Abs 2 ZPO i.V.m. § 502 Abs 1 ZPO als unzulässig zurückgewiesen. Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen im Kern aufrecht.

Inhaltlich bedeutet das:

• Die Vorinstanzen hatten keine erhebliche Substanzgefährdung durch den Duscheneinbau gesehen.
• Sie bewerteten es als vertretbar, dass trotz fehlendem Dichtband und fehlender einschlägiger Gewerbeberechtigung des Handwerkers kein so gravierender Nachteil vorlag, der eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.
• Hinzu kam: Der Zustand des Badezimmers war vor den Arbeiten nicht makellos. Die vorgenommenen Arbeiten führten eher zu einer Verbesserung als zu einer Verschlechterung.

Der OGH greift in einer außerordentlichen Revision grundsätzlich nicht die Tatsachenwürdigung der Vorinstanzen an. Er prüft nur, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt, etwa weil Rechtsprechung fehlt, widersprüchlich ist oder falsch angewendet wurde. Genau das konnte der Vermieter hier nicht aufzeigen.

Praktische Konsequenz: Der Versuch, mit einer außerordentlichen Revision bloß die Beweiswürdigung oder die tatsächliche Gefahreneinschätzung der Vorinstanzen zu bekämpfen, ist vor dem OGH in der Regel zum Scheitern verurteilt.

Was bedeutet das für Mieter? Chancen und Risiken bei Umbauten

Für Mieterinnen und Mieter ist die Entscheidung zweischneidig: Sie schafft einerseits Sicherheit, andererseits zeigt sie klare Grenzen auf.

1. Nicht jede unsaubere Arbeit führt zur Kündigung

Die Entscheidung macht deutlich: Kleinere Mängel oder nicht ganz fachgerechte Ausführungen lösen noch keine automatische Kündigung aus. Selbst wenn

• kein Dichtband eingebaut wurde oder
• der beauftragte Handwerker nicht die „perfekte“ Gewerbeberechtigung hatte,

reicht das allein nicht, um von „erheblich nachteiligen Gebrauch“ zu sprechen, solange keine klare, ernsthafte Substanzgefährdung nachweisbar ist.

2. Aber: Unsachgemäße Arbeiten bleiben riskant

Trotzdem gilt: Wasserinstallationen, Bäder, Duschen und andere Feuchtbereiche sind problematisch, weil Wasserschäden schnell zu massiven Bauschäden führen können. Bei

• durchfeuchteten Wänden,
• Schimmelbildung,
• Beeinträchtigung anderer Wohnungen oder
• massiven Sanierungskosten

kann sehr wohl ein kündigungsrelevanter, erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegen.

3. Konkrete Alltagssituationen für Mieter

• Einbau einer Dusche ohne Zustimmung: Wird fachgerecht gearbeitet, die Bausubstanz nicht gefährdet und der Zustand objektiv verbessert, ist eine Kündigung rechtlich schwer durchsetzbar. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter Umbauten immer dulden muss – vertragliche Zustimmungspflichten bleiben bestehen.
• Eigenmächtige Fliesenarbeiten im Bad: Werden Fliesen entfernt, Abdichtungen beschädigt und kommt es später zu Wasserschäden, kann das sehr wohl als erheblich nachteiliger Gebrauch gewertet werden – mit Kündigungsrisiko.
• Freund „hilft“ beim Installieren: Lässt der Mieter einen Laien oder unqualifizierten Bekannten Arbeiten an Wasserleitungen oder Feuchtbereichen durchführen, steigt das Risiko erheblich. Kommt es zum Schaden, wird ein Gericht wenig Verständnis haben.

Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Für Vermieter zeigt diese OGH-Entscheidung klare Grenzen, aber auch Handlungsspielräume.

1. Kündigungen funktionieren nur in klaren Fällen

Wer eine gerichtliche Kündigung auf „erheblich nachteiligen Gebrauch“ stützt, sollte wissen:

• Gerichte verlangen konkrete Nachweise für Substanzgefährdung oder schwerwiegende Nachteile.
• Unsicherheit, Misstrauen oder die bloße Tatsache, dass Umbauten ohne Rücksprache erfolgt sind, reichen nicht automatisch.
• Die Gerichte berücksichtigen den Gesamtzustand des Mietobjekts – wenn der ursprüngliche Zustand ohnehin nicht einwandfrei war, wie im entschiedenen Fall, fällt es schwerer, eine Gefährdung darzulegen.

2. Sorgfältige Dokumentation ist entscheidend

Vermieter sollten bei Verdacht auf unsachgemäße Umbauten:

• den Zustand vor und nach den Arbeiten dokumentieren (Fotos, Protokolle),
• rasch einen bautechnischen Sachverständigen beiziehen,
• konkret festhalten, welche Schäden oder Gefahren bestehen (z.B. Durchfeuchtung, Schimmel, Kostenprognosen),
• prüfen, ob neben einer Kündigung auch Schadenersatzansprüche in Betracht kommen.

Ohne klare Faktenbasis wird ein Räumungsbegehren – wie im Fall vor dem OGH – mit hoher Wahrscheinlichkeit abgewiesen.

Checkliste: So verhalten Sie sich bei Umbauten in Mietwohnungen richtig

Für Mieter

• Vertrag und Gesetz prüfen: Steht im Mietvertrag ein ausdrückliches Verbot bestimmter Umbauten oder eine Zustimmungspflicht des Vermieters? Im Zweifel rechtliche Beratung einholen.
• Schriftliche Zustimmung einholen: Bei Eingriffen in Bausubstanz, Sanitäranlagen oder Feuchtbereiche immer vorab schriftlich um Erlaubnis ersuchen.
• Nur qualifizierte Fachbetriebe beauftragen: Achten Sie auf passende Gewerbeberechtigung (z.B. Wasserinstallation bei Sanitärarbeiten). Billige „Allrounder“ ohne klare Befugnis können später zum Problem werden.
• Dokumentation sammeln: Rechnungen, Leistungsbeschreibungen, Fotos vor/nach den Arbeiten gut aufbewahren. Das kann im Streitfall entscheidend sein.
• Auf Mängel rasch reagieren: Stellen Sie Feuchtigkeit, Schimmel oder Undichtheiten fest, melden Sie das sofort dem Vermieter und sorgen Sie für Behebung. Wegschauen verschärft die Haftungslage.

Für Vermieter

• Regelmäßige Besichtigungen vereinbaren: Im Rahmen des gesetzlich Zulässigen den Zustand der Wohnung gelegentlich kontrollieren.
• Umbauten klar regeln: Bereits im Mietvertrag festhalten, welche baulichen Veränderungen zustimmungspflichtig sind.
• Sachverständige beiziehen: Bei Verdacht auf Schäden oder Gefährdung frühzeitig Fachgutachten einholen, statt nur Vermutungen anzustellen.
• Klagechancen realistisch prüfen: Vor einer gerichtlichen Kündigung die Beweislage und Erfolgsaussichten anwaltlich prüfen lassen – Verfahren sind kostspielig und können scheitern, wenn die Schwelle des „erheblich nachteiligen Gebrauches“ nicht erreicht ist.

Häufige Fragen aus der Praxis

Kann mein Vermieter mich kündigen, nur weil ich ohne Erlaubnis eine neue Dusche eingebaut habe?

Nicht automatisch. Eine Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauches setzt voraus, dass durch den Einbau die Substanz oder die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt oder gefährdet werden. Ein fachgerechter Einbau, der den Zustand sogar verbessert, wird schwer als Kündigungsgrund durchzusetzen sein. Vertragliche Zustimmungspflichten können aber dennoch verletzt sein – das kann Schadenersatz– oder Rückbaufragen aufwerfen.

Was passiert, wenn der von mir beauftragte Handwerker gar nicht die richtige Gewerbeberechtigung hatte?

Die fehlende Befugnis allein reicht nicht automatisch für eine Kündigung. Entscheidend ist, ob die Arbeiten tatsächlich zu einer erheblichen Gefährdung oder Schädigung geführt haben. Aber: Je offensichtlicher die Ungeeignetheit des Handwerkers, desto höher das Risiko, dass Ihnen Schäden zugerechnet werden. Für Mieter ist es daher dringend ratsam, nur qualifizierte Fachbetriebe zu beauftragen.

Wie stark muss ein Schaden sein, damit von „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gesprochen wird?

Die Rechtsprechung verlangt eine deutliche Schwelle: Entweder ist die Bausubstanz ernsthaft gefährdet (z.B. massive Durchfeuchtung, statische Probleme, Schimmel in großem Ausmaß) oder die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters werden spürbar und dauerhaft beeinträchtigt (z.B. hohe Sanierungskosten, längere Unbenutzbarkeit der Wohnung). Bloße Schönheitsfehler oder kleinere Mängel genügen in der Regel nicht.

Ich bin Vermieter – soll ich bei unsachgemäßen Umbauten gleich kündigen?

Eine übereilte Kündigung ist riskant. Oft ist es sinnvoller, zuerst:

• den Mieter schriftlich zur Mängelbehebung bzw. Zurückversetzung aufzufordern,
• einen Sachverständigen zur Beurteilung der Gefährdung beizuziehen und
• erst dann – nach Abwägung der Beweislage – zu entscheiden, ob eine Kündigung oder andere Schritte (z.B. Schadenersatz, Unterlassung) sinnvoll sind.

Eine anwaltliche Einschätzung vor Einleitung eines Kündigungsverfahrens spart oft Zeit, Kosten und Nerven.

Rechtzeitig beraten lassen – bevor der Streit eskaliert

Umbauten in Mietwohnungen, insbesondere in Feuchtbereichen wie Bad und Küche, führen schnell zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Wohnrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die Argumentationslinien der Gerichte und die typischen Fehler beider Seiten.

Sind Sie als Mieter mit einer Kündigung wegen angeblich „erheblich nachteiligen Gebrauches“ konfrontiert? Oder haben Sie als Vermieter den Verdacht, dass ein Umbau Ihre Immobilie gefährdet? Lassen Sie Ihre Situation rechtlich prüfen, bevor Sie entscheiden, wie Sie weiter vorgehen.

Sie erreichen die Kanzlei Pichler unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann entscheidend dafür sein, ob ein Verfahren gewonnen oder verloren wird – und ob ein Mietverhältnis noch zu retten ist.

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