Einmalige Kündigung im Mietrecht: Wann Mieter ihre Wohnung verlieren können
Einmalige Kündigung: Kann ein einziger Ausraster tatsächlich zur Kündigung der Wohnung führen? Die Antwort lautet: Ja – wenn das Verhalten die Grenze des Zumutbaren deutlich überschreitet. Eine langjährige Serie von Beschwerden ist nicht immer erforderlich.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018. In einem Mehrparteienhaus hatte ein stark alkoholisierter Mieter Hausmüll sowie Glas- und Keramikflaschen aus dem Fenster geworfen. Die Gegenstände wurden mit großer Wucht in den Innenhof geschleudert. Eine Fassade wurde beschädigt, ein Küchenfenster zerstört. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis gerichtlich auf.
Der Fall macht deutlich, wie ernst gefährliches oder aggressives Verhalten im Mietshaus genommen wird. Alkohol kann die Situation erklären. Eine rechtliche Entschuldigung ist er dadurch nicht automatisch.
Der konkrete Fall: Flaschenwürfe aus dem Fenster
Der Mieter war stark alkoholisiert und verlor nach seinen Angaben nur ausnahmsweise die Kontrolle. Er warf aus dem Fenster seiner Wohnung verschiedene Gegenstände und mehrere Flaschen aus Glas und Keramik in den Innenhof.
Die Flaschen trafen die Fassade eines gegenüberliegenden Gebäudes sowie das Küchenfenster einer darunterliegenden Wohnung. Das Fenster wurde zerstört. Die betroffene Mieterin war zum Zeitpunkt des Vorfalls nicht zu Hause. Als sie später die Glassplitter in ihrer Küche bemerkte und von der Wucht der Würfe erfuhr, bekam sie Angst.
Der verursachende Mieter wurde von der Polizei vorläufig festgenommen, weil er sich auch gegenüber den einschreitenden Polizeibeamten aggressiv verhielt. Den entstandenen Schaden ersetzte er zunächst nicht.
Der Vermieter brachte daraufhin eine gerichtliche Aufkündigung des Mietverhältnisses ein. Die unteren Gerichte beurteilten die Kündigung als wirksam. Der Mieter bekämpfte diese Entscheidung weiter. Der Oberste Gerichtshof wies seine außerordentliche Revision jedoch zurück.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH stellte in seiner Entscheidung vom OGH vom 19.12.2018, 10 Ob 102/18z klar: Auch ein einmaliger Vorfall kann eine Kündigung nach dem Mietrechtsgesetz rechtfertigen, wenn er besonders schwerwiegend ist. Zur Entscheidung.
Das Werfen von Glas- und Keramikflaschen aus einem Fenster bewertete das Gericht als erhebliche Störung des friedlichen Zusammenlebens. Die Handlung war nicht bloß eine unangenehme Auseinandersetzung unter Nachbarn. Sie war objektiv gefährlich, verursachte konkrete Schäden und war geeignet, andere Bewohner erheblich zu verängstigen.
Nach Ansicht des OGH war dem Vermieter und den Mitbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht mehr zumutbar. Dass es sich nach den Angaben des Mieters um einen einmaligen Kontrollverlust gehandelt haben sollte, änderte daran nichts.
Auch die Alkoholisierung führte zu keiner anderen Beurteilung. Entscheidend war unter anderem, dass nicht mit ausreichender Sicherheit ausgeschlossen werden konnte, dass es unter ähnlichen Umständen erneut zu einem vergleichbaren Vorfall kommen könnte.
Warum eine einmalige Kündigung ausreichen kann
Nach § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall Mietrechtsgesetz kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn ein Mieter das friedliche Zusammenleben erheblich stört. In der Praxis stehen dabei häufig wiederholte Lärmbelästigungen, Drohungen, aggressive Auseinandersetzungen oder fortgesetzte Konflikte im Mittelpunkt.
Das Gesetz verlangt jedoch nicht zwingend eine Vielzahl von Vorfällen. Ein einziges Ereignis kann genügen, wenn es die Zumutbarkeitsgrenze deutlich überschreitet. Eine einmalige Kündigung ist daher insbesondere bei gefährlichem Verhalten rechtlich möglich.
Für die rechtliche Beurteilung kommt es insbesondere auf folgende Fragen an:
- Wie gefährlich oder aggressiv war das Verhalten?
- Wurden andere Bewohner konkret gefährdet, beeinträchtigt oder verängstigt?
- Sind Sachschäden oder möglicherweise Verletzungen entstanden?
- War die Handlung objektiv geeignet, das friedliche Zusammenleben unzumutbar zu machen?
- Kann eine Wiederholung mit ausreichender Sicherheit ausgeschlossen werden?
Es kommt daher nicht allein darauf an, ob ein Verhalten schon öfter vorgekommen ist. Ebenso wichtig ist die Qualität des einzelnen Vorfalls. Ein gefährlicher Flaschenwurf aus großer Höhe ist anders zu beurteilen als eine einmalige lautstarke Auseinandersetzung ohne Drohung, Gefährdung oder Sachschaden.
Die Zukunftsprognose spielt eine wichtige Rolle
Bei einer Kündigung wegen erheblich störenden Verhaltens ist nicht nur der vergangene Vorfall relevant. Auch die Frage, wie sich die Situation künftig entwickeln wird, kann entscheidend sein.
Eine glaubhafte und dauerhafte Verhaltensänderung kann im Einzelfall gegen eine Kündigung sprechen. Dafür reicht es aber nicht immer aus, lediglich zu erklären, dass sich ein Vorfall nicht wiederholen werde. Es muss eine positive Zukunftsprognose möglich sein.
Im entschiedenen Fall konnten die Gerichte eine Wiederholung nicht ausreichend ausschließen. Als mögliche Auslöser wurden Alkohol und Frustration genannt. Gerade diese Faktoren konnten jedoch auch in Zukunft wieder auftreten. Die bloße Behauptung, der Vorfall sei untypisch gewesen, genügte deshalb nicht.
Für Mieter können konkrete Maßnahmen daher von Bedeutung sein. Dazu gehören beispielsweise eine nachweisbare Änderung des Konsumverhaltens, der Beginn einer Therapie, die Inanspruchnahme professioneller Hilfe, der sofortige Ersatz des Schadens oder eine dauerhaft konfliktfreie Entwicklung nach dem Vorfall. Ob solche Umstände ausreichen, hängt stets vom Einzelfall ab.
Was bedeutet das im Alltag?
Ein gefährlicher Gegenstand wird vom Balkon geworfen
Wer Flaschen, Steine oder andere Gegenstände aus einem Fenster oder von einem Balkon wirft, schafft eine erhebliche Gefahr für Personen und Sachen. Selbst wenn niemand verletzt wird, können die konkrete Gefährlichkeit und ein entstandener Sachschaden eine Kündigung stützen.
Ein stark alkoholisierter Mieter randaliert
Alkoholisierung beseitigt die Verantwortung für das Verhalten nicht automatisch. Wenn ein Mieter Türen beschädigt, Nachbarn bedroht oder Gegenstände schleudert, kann die Gefährdung schwerer wiegen als die Frage, ob der Mieter im nüchternen Zustand normalerweise unauffällig ist.
Ein Nachbar wird durch die Folgen traumatisiert oder verängstigt
Auch wenn eine betroffene Person zum Zeitpunkt des Vorfalls nicht anwesend war, können die später wahrgenommenen Schäden und die Kenntnis der Gefährlichkeit des Geschehens erhebliche Angst auslösen. Solche Auswirkungen können für die Beurteilung des gestörten Zusammenlebens relevant sein.
Der Schaden wird nicht ersetzt
Bleibt ein konkreter Sachschaden unersetzt, kann dies die Situation zusätzlich verschärfen. Umgekehrt kann ein sofortiger und vollständiger Ersatz zwar positiv berücksichtigt werden, eine besonders gefährliche Handlung aber nicht automatisch ungeschehen machen.
Was Mieter jetzt tun sollten
Eine gerichtliche Aufkündigung sollte niemals ignoriert werden. Auch wenn der Vorfall tatsächlich einmalig war, laufen im gerichtlichen Verfahren Fristen und es kommt auf eine sorgfältige Darstellung der Umstände an. Gerade bei einer möglichen einmaligen Kündigung ist eine rasche rechtliche Prüfung wichtig.
- Lassen Sie die Kündigung umgehend rechtlich prüfen.
- Sichern Sie alle Unterlagen, insbesondere die gerichtliche Aufkündigung, Polizeischreiben und sonstige Korrespondenz.
- Dokumentieren Sie, ob der Vorfall tatsächlich einmalig war und wie sich die Situation danach entwickelt hat.
- Ersetzen Sie berechtigte Schäden möglichst rasch und bewahren Sie Zahlungsnachweise auf.
- Wenn Alkohol, Suchtprobleme oder psychische Belastungen eine Rolle gespielt haben, können konkrete Hilfsmaßnahmen und deren Nachweise wichtig sein.
- Geben Sie keine vorschnellen Erklärungen ab, ohne die rechtlichen Folgen zu bedenken.
Auch Vermieter und Mitbewohner sollten Beweise sichern
Vermieter müssen nicht jahrelang weitere Vorfälle abwarten, wenn ein einzelnes Ereignis besonders gefährlich war. Für eine erfolgreiche Durchsetzung kommt es aber auf eine möglichst genaue Dokumentation an.
Sinnvoll können insbesondere Polizeiberichte, Fotos der beschädigten Fassade oder Fenster, Zeugenaussagen, Nachrichten, Schriftverkehr mit dem Mieter und Nachweise über nicht ersetzte Schäden sein. Wenn eine betroffene Person unter erheblichen Angst- oder Schockfolgen leidet, können auch entsprechende ärztliche oder psychologische Unterlagen eine Rolle spielen.
Die Beweissicherung sollte zeitnah erfolgen. Erinnerungen verblassen, Schäden werden repariert und wichtige Details lassen sich später oft nur schwer rekonstruieren.
Häufige Fragen zur einmaligen Kündigung
Verliere ich wegen eines einzigen Ausrasters automatisch meine Wohnung?
Nein. Ein einmaliger Vorfall führt nicht automatisch zur Kündigung. Er kann eine einmalige Kündigung aber rechtfertigen, wenn er besonders gefährlich, aggressiv oder schwerwiegend war und das friedliche Zusammenleben dadurch unzumutbar gestört wurde.
Hilft es, wenn ich betrunken war und mich normalerweise korrekt verhalte?
Alkoholisierung ist grundsätzlich keine automatische Entschuldigung. Das Gericht kann berücksichtigen, ob der Vorfall tatsächlich einmalig war und ob eine dauerhafte Verhaltensänderung glaubhaft ist. Entscheidend bleibt, ob eine Wiederholung ausreichend ausgeschlossen werden kann.
Kann ich eine Kündigung noch abwenden, wenn ich den Schaden bezahle?
Der Ersatz des Schadens ist ein wichtiger positiver Umstand, beseitigt aber nicht zwingend die Kündigungsgründe. Zusätzlich können die Gefährlichkeit des Verhaltens, die Auswirkungen auf andere Bewohner und die Zukunftsprognose maßgeblich sein.
Was soll ich tun, wenn ich als Nachbar betroffen bin?
Dokumentieren Sie den Vorfall möglichst genau, fotografieren Sie Schäden und notieren Sie Namen von Zeugen. Bei akuter Gefahr sollte die Polizei verständigt werden. Für weitere Schritte ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll, insbesondere wenn das Verhalten wiederholt auftritt oder besonders gefährlich war.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Konflikten im Mietshaus
Ein einzelner Vorfall kann mietrechtlich weitreichende Folgen haben. Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt nicht nur vom Anlass, sondern von der konkreten Gefährlichkeit, den Auswirkungen und der zu erwartenden weiteren Entwicklung ab.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und betroffene Bewohner bei der rechtlichen Einordnung, der Prüfung einer gerichtlichen Aufkündigung und der Vorbereitung der nächsten Schritte. Durch jahrelange anwaltliche Praxis lassen sich die entscheidenden Fragen frühzeitig herausarbeiten: Was ist tatsächlich passiert? Welche Beweise liegen vor? Und spricht die Zukunftsprognose für oder gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses?
Benötigen Sie eine Einschätzung zu einem konkreten Mietrechtsfall? Vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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