Eigentümerwechsel im Gerichtsverfahren: Wer darf das Verfahren weiterführen?
Eigentümerwechsel im Gerichtsverfahren: Was passiert, wenn eine Liegenschaft während eines laufenden Gerichtsverfahrens verkauft oder übergeben wird? Diese Frage ist nicht bloß formal. Ein Eigentümerwechsel kann darüber entscheiden, wer weiterhin Partei des Verfahrens ist, wer Anträge stellen darf und wer die weitere Prozessführung übernehmen muss.
Besonders heikel ist die Situation bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern. Geht das Eigentum während des Verfahrens auf eine andere Person über, kann die bisherige Eigentümerin ihre Parteistellung verlieren. Die neue Eigentümerin muss dann unter Umständen ausdrücklich in das Verfahren eintreten und dessen Fortsetzung beantragen.
Ein Eigentümerwechsel verändert die Ausgangslage
Ein typisches Beispiel: Eine Eigentümerin führt ein gerichtliches Verfahren, weil eine Miteigentümerin der Errichtung oder nachträglichen Genehmigung bestimmter Bauwerke nicht zustimmt. Während das Verfahren läuft, überträgt sie die Liegenschaft an ihre Tochter. Die Tochter wird im Grundbuch eingetragen und möchte das Verfahren fortsetzen.
Auf den ersten Blick scheint klar, dass die Tochter die bisherige Position übernehmen kann. Rechtlich ist das jedoch nicht automatisch der Fall. Es kommt darauf an, um welche Art von Verfahren es sich handelt, welche rechtlichen Interessen betroffen sind und wer zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung Eigentümerin oder Eigentümer ist.
Auch die bisherige Eigentümerin kann das Verfahren nicht ohne Weiteres weiterführen, nur weil sie den ursprünglichen Antrag gestellt hat oder persönlich weiterhin ein Interesse am Ausgang des Verfahrens hat.
Was der OGH zum Parteiwechsel bei einer Liegenschaft entschieden hat
Mit dieser Konstellation befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2016: OGH vom 21.04.2016, 9 Ob 8/16s. Zur Entscheidung.
In dem Verfahren war eine Mutter Eigentümerin einer Liegenschaft. Mit dieser Liegenschaft war ein Hälfteanteil an einem weiteren Grundstück verbunden, das die Liegenschaft umgab. Die andere Hälfte dieses Grundstücks gehörte einer Nachbarin beziehungsweise Miteigentümerin.
Auf dem gemeinsamen Grundstück befanden sich mehrere Bauwerke, darunter:
- eine Holzhütte,
- ein Zubau,
- ein Viehunterstand und
- eine Mistlege.
Die Mutter beantragte, die Zustimmung der anderen Miteigentümerin zu diesen bereits errichteten Bauwerken gerichtlich zu ersetzen. Während des laufenden Verfahrens übergab sie ihre Liegenschaft jedoch an ihre Tochter. Die Tochter wurde anschließend als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Tochter wollte in das anhängige Verfahren eintreten und den Antrag ihrer Mutter weiterführen. Die andere Miteigentümerin stimmte diesem Parteiwechsel allerdings nicht zu. Das Erstgericht ließ den Eintritt zunächst nicht wirksam zu.
Der OGH stellte im Wesentlichen klar:
- Durch die Übertragung der Liegenschaft schied die Mutter aus dem Verfahren aus, weil sie nicht mehr Eigentümerin war.
- Die Tochter musste als neue Eigentümerin die Möglichkeit erhalten, das Verfahren fortzusetzen.
- Das Verfahren durfte nicht einfach beendet werden, ohne der Tochter eine wirksame Beteiligung zu ermöglichen.
- Ob die Zustimmung zu den Bauwerken tatsächlich ersetzt werden kann, war damit noch nicht entschieden.
Der OGH befasste sich somit vor allem mit der Frage, wer das Verfahren weiterführen darf. Die sachliche Frage, ob die Bauwerke letztlich genehmigt werden können, blieb zur weiteren Prüfung offen.
Warum die Verfahrensart beim Eigentümerwechsel im Gerichtsverfahren entscheidend ist
Das Verfahren war ein sogenanntes Außerstreitverfahren. In solchen Verfahren muss das Gericht darauf achten, dass jene Personen beteiligt werden, deren rechtliche Interessen durch die Entscheidung unmittelbar betroffen sind.
Bei bestimmten Verfahren nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere im Zusammenhang mit Rechten und Pflichten von Miteigentümern, kann es daher entscheidend sein, wer im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung Eigentümer ist.
Das führt zu einer wichtigen Folge: Wird eine Liegenschaft während des laufenden Verfahrens verkauft, geschenkt oder übergeben, kann die bisherige Eigentümerin ihre Parteistellung verlieren. An ihre Stelle tritt grundsätzlich die neue Eigentümerin beziehungsweise der neue Eigentümer.
Die frühere Eigentümerin bleibt nicht allein deshalb Partei, weil sie den Antrag eingebracht hat. Auch eine enge persönliche oder emotionale Bindung an die Liegenschaft reicht dafür nicht aus. Ebenso genügt die Sorge, dass die neue Eigentümerin das Verfahren wegen möglicher Kosten nicht fortführen könnte, grundsätzlich nicht, um die alte Parteistellung aufrechtzuerhalten.
Diese Überlegungen dürfen allerdings nicht undifferenziert auf jedes Gerichtsverfahren übertragen werden. Im klassischen Zivilprozess gelten für die Veräußerung des Streitgegenstands andere Grundsätze. Ob ein Parteiwechsel stattfindet und welche Erklärung erforderlich ist, hängt daher immer von der konkreten Verfahrensart und dem Streitgegenstand ab.
Was bedeutet der Eigentümerwechsel im Gerichtsverfahren im Alltag?
Die Liegenschaft wird während eines Zustimmungsverfahrens übergeben
Wer ein Verfahren zur Genehmigung oder Zustimmung zu Bauwerken führt und die Liegenschaft währenddessen überträgt, muss mit einer Änderung der Parteistellung rechnen. Die neue Eigentümerin sollte das Gericht unverzüglich informieren und ihre eigene Beteiligung ausdrücklich klären.
Der neue Eigentümer wird nicht automatisch Verfahrenspartei
Die Eintragung im Grundbuch allein bedeutet nicht zwingend, dass das Gericht den neuen Eigentümer bereits als wirksam beteiligte Partei behandelt. Erforderlich können geeignete Nachweise über den Eigentumsübergang und ein ausdrücklicher Antrag auf Fortsetzung des Verfahrens sein.
Die Bauwerke sind dadurch nicht nachträglich genehmigt
Der Eigentümerwechsel beantwortet nur die verfahrensrechtliche Frage. Ob eine Holzhütte, ein Zubau, ein Viehunterstand oder eine Mistlege rechtlich bestehen bleiben darf, hängt weiterhin von den materiellen Voraussetzungen ab. Dazu können die konkrete Nutzung, die Interessen der Miteigentümer und frühere Verpflichtungen zur Entfernung der Bauwerke gehören.
Der Übergabs- oder Kaufvertrag sollte das Verfahren berücksichtigen
Bei einer Übertragung sollte geregelt werden, wer das laufende Verfahren fortführt, wer bisherige und künftige Kosten trägt und wem allfällige Ansprüche oder Verpflichtungen wirtschaftlich zugeordnet werden. Eine solche Vereinbarung ersetzt zwar nicht die notwendige verfahrensrechtliche Erklärung gegenüber dem Gericht, kann aber spätere Streitigkeiten zwischen Übergeber und Übernehmer vermeiden.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Eigentumswechsel sofort bekannt geben: Das Gericht sollte über Verkauf, Schenkung oder Übergabe der Liegenschaft informiert werden.
- Eigentumsübergang nachweisen: Relevante Urkunden und gegebenenfalls ein Grundbuchauszug sollten rechtzeitig vorgelegt werden.
- Fortsetzung ausdrücklich beantragen: Die neue Eigentümerin sollte klar erklären, dass sie den bisherigen Antrag aufrechterhält und das Verfahren fortführen möchte.
- Verfahrensart prüfen: Die rechtlichen Folgen unterscheiden sich je nachdem, ob ein Außerstreitverfahren oder ein klassischer Zivilprozess vorliegt.
- Fristen beachten: Rechtsmittel- und Äußerungsfristen laufen grundsätzlich weiter. Ein Eigentümerwechsel sollte daher nicht zum Anlass genommen werden, untätig zu bleiben.
- Vertragliche Folgen klären: Im Kauf- oder Übergabsvertrag sollte festgehalten werden, wer für die Verfahrenskosten und die weitere Abwicklung verantwortlich ist.
- Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Das gilt besonders, wenn mehrere Miteigentümer betroffen sind oder Bauwerke ohne eindeutige Zustimmung errichtet wurden.
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel im laufenden Verfahren
Kann die bisherige Eigentümerin trotz Übergabe der Liegenschaft Partei bleiben?
Nicht automatisch. Wenn ihre Parteistellung an das Eigentum an der Liegenschaft anknüpft, kann sie durch die Übertragung ausscheiden. Ein persönliches Interesse am Ausgang des Verfahrens reicht grundsätzlich nicht aus, um die Parteistellung dauerhaft zu behalten.
Muss die neue Eigentümerin das Verfahren ganz von vorne beginnen?
Das ist nicht zwingend der Fall. Nach der Entscheidung des OGH muss ihr grundsätzlich die Möglichkeit gegeben werden, das bestehende Verfahren fortzusetzen. Welche konkreten Schritte erforderlich sind, hängt vom Verfahren und vom bisherigen Verfahrensstand ab.
Was passiert, wenn die andere Miteigentümerin dem Parteiwechsel nicht zustimmt?
Die fehlende Zustimmung beendet die Angelegenheit nicht automatisch. Das Gericht muss prüfen, wer aufgrund des Eigentümerwechsels verfahrensrechtlich beteiligt werden muss. Im vom OGH entschiedenen Fall durfte die Tochter nicht einfach ohne wirksame Möglichkeit zur Fortsetzung ausgeschlossen werden.
Ist die Zustimmung zu den Bauwerken nach dem Eigentümerwechsel erteilt?
Nein. Der Eigentümerwechsel und die Frage der Parteistellung sagen nichts darüber aus, ob die Zustimmung zu den Bauwerken ersetzt werden darf. Diese sachliche Frage muss gesondert geprüft und entschieden werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Übergabe, Verkauf und Miteigentum
Ein Eigentümerwechsel während eines laufenden Verfahrens sollte nicht nur grundbuchrechtlich, sondern auch verfahrensrechtlich geplant werden. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung laufender Verfahren, der Vorbereitung notwendiger Erklärungen und der rechtlichen Gestaltung von Kauf- und Übergabsverträgen.
Sind Sie von einem laufenden Verfahren über eine Liegenschaft, ein Bauwerk oder eine Miteigentümergemeinschaft betroffen? Lassen Sie rechtzeitig klären, wer das Verfahren fortführen darf und welche Schritte jetzt erforderlich sind. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
Kanzlei: Rechtsanwalt Wien – Pichler Rechtsanwalt GmbH · Erstberatung vereinbaren
