Betriebskosten Räumung: Wann eine verspätete Zahlung nicht zur Kündigung führt
Betriebskosten Räumung kann für Mieter eines Geschäftslokals existenzbedrohend wirken. Besonders heikel wird die Situation, wenn der Vermieter wegen eines behaupteten Rückstands nicht nur Zahlung verlangt, sondern auch die Räumung des Mietobjekts betreibt. Doch eine verspätete Zahlung führt nicht automatisch dazu, dass ein Mietverhältnis beendet werden darf.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs: OGH vom 17.07.2025, 9 Ob 75/25g. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob Mieter trotz einer verspäteten Zahlung geräumt werden dürfen, wenn die ursprünglich verlangten Betriebskosten zum überwiegenden Teil gar nicht geschuldet waren. Zur Entscheidung.
Eine Forderung von mehr als 118.000 Euro schrumpfte auf einen Bruchteil
Die Eigentümerin eines Einkaufszentrums verlangte von ihren Mietern zunächst rund 118.430 Euro an angeblich offenen Betriebskosten für die Jahre 2019 und 2020. Zusätzlich sollte das Mietobjekt geräumt werden.
Grundlage der Forderung war eine Vertragsregelung, nach der die Mieter anteilig auch Kosten für die Erhaltung gemeinsamer Einrichtungen, Anlagen und allgemeiner Bereiche des Einkaufszentrums tragen sollten. Die Mieter bestritten jedoch, dass diese Kosten wirksam auf sie überwälzt werden konnten.
Das Erstgericht prüfte die Betriebskostenabrechnung und die zugrunde liegende Vertragsbestimmung umfassend. Es kam zu dem Ergebnis, dass die entsprechende Vereinbarung nicht wirksam war. Von der ursprünglich verlangten Summe blieb für das Jahr 2019 letztlich nur ein Betrag von 6.196,88 Euro als berechtigt offen.
Die Mieter zahlten nach Zustellung des Teilurteils 8.569,51 Euro. Diese Zahlung erfolgte zwar verspätet. Die Vermieterin hielt dennoch am Räumungsbegehren fest und argumentierte, dass der Rückstand ursprünglich nicht rechtzeitig beglichen worden war.
Was der OGH zur verspäteten Zahlung gesagt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen bestehen: Die weit überwiegende Forderung wurde nicht anerkannt, und die Mieter mussten das Mietobjekt nicht räumen.
Entscheidend war nicht, dass überhaupt eine verspätete Zahlung vorlag. Maßgeblich war vielmehr, warum es zur verspäteten Zahlung gekommen war und wie sich die Situation im Verfahren weiterentwickelt hatte.
Nach § 33 Abs 2 MRG ist ein Räumungsbegehren wegen eines Zahlungsrückstands abzuweisen, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Den Mieter trifft am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden.
- Der geschuldete Betrag wird spätestens bis zum Ende der maßgeblichen Verhandlung erster Instanz bezahlt.
Diese Regelung schützt nicht jeden Mieter, der eine Zahlung verspätet leistet. Sie verhindert aber, dass eine Räumung allein deshalb durchgesetzt wird, obwohl der Rückstand auf nachvollziehbaren Umständen beruht, der tatsächliche Betrag rasch bezahlt wird und kein besonders schwerwiegendes Fehlverhalten vorliegt.
Was bedeutet „grobes Verschulden“?
Grobes Verschulden ist mehr als ein bloßes Versehen oder eine einfache Nachlässigkeit. Erforderlich ist ein besonders sorgloses Verhalten. Dazu können etwa Willkür, Leichtsinn oder die bewusste Missachtung der Interessen des Vermieters gehören.
Wer einen Rückstand aus bloßer Zahlungsunwilligkeit entstehen lässt, kann sich daher nicht ohne Weiteres auf die Schutzregelung berufen. Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn eine Forderung ernsthaft und nachvollziehbar bestritten wird und die Rechtslage tatsächlich schwierig ist.
Im entschiedenen Fall sprachen mehrere Umstände gegen ein grobes Verschulden der Mieter:
- Die Vermieterin hatte zunächst einen außergewöhnlich hohen Betrag verlangt.
- Die Betriebskostenabrechnung musste in einem umfangreichen Verfahren korrigiert werden.
- Die Mieter hatten die überhöhten Forderungen im Wesentlichen zu Recht beanstandet.
- Nach der gerichtlichen Klärung blieb nur ein wesentlich geringerer Betrag offen.
- Die Mieter zahlten diesen Betrag kurze Zeit später und jedenfalls vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz.
Der OGH stellte außerdem klar, dass Zweifel an der richtigen rechtlichen Beurteilung einer Forderung in der Regel höchstens leichte Fahrlässigkeit begründen. Wer eine Betriebskostenforderung wegen ernsthafter rechtlicher oder rechnerischer Einwände bestreitet, handelt daher nicht automatisch grob schuldhaft.
Warum Betriebskostenabrechnungen besonders sorgfältig geprüft werden müssen
Offene Betriebskosten können rechtlich eine erhebliche Bedeutung haben. Sie können – je nach Mietverhältnis und den anwendbaren Bestimmungen – wie ein Mietzinsrückstand behandelt werden. Wird eine berechtigte Forderung trotz ordnungsgemäßer Mahnung nicht bezahlt, kann eine Auflösung des Mietverhältnisses oder eine Räumungsklage drohen.
Das bedeutet umgekehrt aber nicht, dass jede vom Vermieter ausgestellte Abrechnung automatisch geschuldet ist. Gerade bei Einkaufszentren, Bürohäusern und größeren Gewerbeobjekten enthalten Betriebskostenabrechnungen oft zahlreiche Positionen. Dazu können Kosten gemeinsamer Anlagen, allgemeiner Flächen oder technischer Einrichtungen zählen.
Ob diese Kosten tatsächlich auf die Mieter überwälzt werden dürfen, hängt unter anderem vom konkreten Mietvertrag und der rechtlichen Wirksamkeit der jeweiligen Vertragsklausel ab. Eine pauschale Regelung, mit der sämtliche Kosten gemeinsamer Einrichtungen auf die Mieter übertragen werden sollen, ist daher nicht ohne Weiteres ausreichend.
Rechtsanwalt Wien: Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter: Nicht einfach ignorieren
Eine unklare oder überhöhte Betriebskostenabrechnung sollte nicht unbeachtet bleiben. Wer nicht reagiert, riskiert, dass der Vermieter von einem unbestrittenen Rückstand ausgeht und weitere Schritte einleitet.
- Prüfen Sie die Abrechnung möglichst rasch und bewahren Sie sämtliche Belege auf.
- Beanstanden Sie unklare oder nicht nachvollziehbare Positionen schriftlich.
- Benennen Sie konkret, welche Beträge oder Kostenarten bestritten werden.
- Bezahlen Sie den unstrittigen Teil der Forderung fristgerecht.
- Lassen Sie eine rechtliche Prüfung durchführen, wenn die Abrechnung umfangreich oder die Vertragslage unklar ist.
- Wird ein Rückstand gerichtlich festgestellt, sollte der geschuldete Betrag sofort bezahlt werden.
Besonders wichtig ist der Zeitpunkt der Zahlung. Im vorliegenden Fall war ausschlaggebend, dass der tatsächlich geschuldete Betrag noch vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz bezahlt wurde. Das ist jedoch kein Freibrief für beliebig verspätete Zahlungen. Bei klaren und unbestrittenen Rückständen kann eine Räumung weiterhin drohen.
Für Vermieter: Eine fehlerhafte Abrechnung kann die Räumung gefährden
Auch Vermieter müssen Betriebskostenforderungen sorgfältig vorbereiten. Eine Räumungsklage ist besonders riskant, wenn die Höhe des behaupteten Rückstands auf einer rechtlich zweifelhaften Vertragsklausel oder einer fehlerhaften Abrechnung beruht.
- Prüfen Sie, ob die einzelnen Kostenpositionen vom Mietvertrag gedeckt sind.
- Stellen Sie die Abrechnung nachvollziehbar und überprüfbar dar.
- Berücksichtigen Sie rechtzeitig Einwendungen des Mieters.
- Vermeiden Sie es, eine Räumung allein auf einen möglicherweise überhöhten Rückstand zu stützen.
- Bringen Sie alle wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Argumente rechtzeitig im Verfahren vor.
Wird ein zu hoher Betrag eingeklagt, kann das die gesamte rechtliche Beurteilung beeinflussen. Im entschiedenen Fall war gerade die erhebliche Differenz zwischen der ursprünglichen Forderung und dem tatsächlich berechtigten Betrag von Bedeutung.
Vier typische Situationen aus der Praxis
1. Die Abrechnung enthält Kosten für allgemeine Bereiche
Ein Mieter soll sich an den Kosten für Eingangsbereiche, technische Anlagen oder sonstige Gemeinschaftsflächen beteiligen. Ob das zulässig ist, hängt von der konkreten Vereinbarung und den gesetzlichen Grenzen ab. Eine pauschale Vorschreibung sollte daher überprüft werden.
2. Der Mieter bestreitet die gesamte Forderung
Auch bei einer bestrittenen Abrechnung sollte der unstrittige Teil bezahlt werden. Andernfalls kann der Eindruck entstehen, dass der Mieter überhaupt nicht zahlungsbereit ist.
3. Erst das Gericht klärt die tatsächliche Höhe
Stellt sich im Verfahren heraus, dass der Vermieter einen wesentlich zu hohen Betrag verlangt hat, kann eine verspätete Zahlung des verbleibenden Restbetrags anders zu beurteilen sein als die bewusste Nichtzahlung einer klaren Forderung.
4. Die Zahlung erfolgt nach Zustellung eines Teilurteils
In dieser Situation zählt jede Verzögerung. Der festgestellte Betrag sollte unverzüglich bezahlt und der Zahlungsnachweis gesichert werden. Entscheidend kann sein, dass die Zahlung noch vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz erfolgt.
Häufige Fragen zur Betriebskostenforderung und Räumung
Kann ich wegen offener Betriebskosten tatsächlich geräumt werden?
Das ist grundsätzlich möglich, wenn ein berechtigter Rückstand vorliegt, dieser trotz ordnungsgemäßer Mahnung nicht bezahlt wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Räumung erfolgt aber nicht automatisch bei jeder verspäteten Zahlung. Die Höhe des Rückstands, die Gründe für die Verzögerung und der Zeitpunkt der Zahlung sind entscheidend.
Reicht es, wenn ich die Betriebskosten einfach bestreite?
Nein. Ein bloßes Bestreiten schützt nicht automatisch vor rechtlichen Folgen. Die Einwände sollten nachvollziehbar und möglichst konkret sein. Außerdem sollte der unstrittige Betrag bezahlt werden.
Was passiert, wenn die Abrechnung offensichtlich zu hoch ist?
Dann sollte die Abrechnung rasch schriftlich beanstandet und rechtlich geprüft werden. Der vorliegende Fall zeigt, dass eine ursprünglich sehr hohe Forderung nach einer gerichtlichen Prüfung erheblich reduziert werden kann. Trotzdem darf die Prüfung nicht dazu führen, dass berechtigte Beträge unnötig lange offenbleiben.
Wann liegt grobes Verschulden vor?
Grobes Verschulden setzt ein besonders sorgloses Verhalten voraus, etwa bewusste Zahlungsunwilligkeit, Leichtsinn oder die klare Missachtung berechtigter Interessen des Vermieters. Ernsthafte Zweifel an der richtigen Höhe oder rechtlichen Grundlage einer Forderung sprechen dagegen nicht automatisch für grobes Verschulden.
Rechtzeitig handeln kann entscheidend sein
Die Entscheidung des OGH vom 17.07.2025, 9 Ob 75/25g, zeigt: Eine verspätete Zahlung ist ernst zu nehmen, führt aber nicht unter allen Umständen zur Räumung. Wenn eine Betriebskostenforderung überwiegend zu Unrecht verlangt wurde, die Rechtslage komplex ist und der tatsächlich geschuldete Restbetrag rasch bezahlt wird, kann ein grobes Verschulden fehlen.
Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich jedoch nur anhand des Mietvertrags, der Abrechnung, des bisherigen Schriftverkehrs und des Verfahrensverlaufs beurteilen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Prüfung von Betriebskostenforderungen sowie bei drohenden Räumungs- und Zahlungsstreitigkeiten.
Sind Sie mit einer hohen Betriebskostenforderung oder einer Räumungsdrohung konfrontiert? Lassen Sie Ihre Ansprüche und Risiken möglichst früh prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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