Besitznachfolgerecht im Grundbuch: Warum eine Löschung oft nicht einfach möglich ist
Eine Liegenschaft mit Besitznachfolgerecht innerhalb der Familie zu schenken, klingt zunächst nach einer unkomplizierten Lösung. Doch manche Schenkungsverträge enthalten langfristige Bindungen: Die Liegenschaft soll später an bestimmte Nachkommen weitergegeben werden. Wird ein solches Besitznachfolgerecht im Grundbuch angemerkt, kann das die spätere Veräußerung, Übertragung oder Vererbung erheblich beeinflussen.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich eine solche Anmerkung durch ein späteres Testament, eine neue Vereinbarung oder geänderte Familienverhältnisse automatisch erledigt. Das ist jedoch keineswegs sicher. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 klargestellt, dass für die Löschung eindeutige und inhaltlich passende Urkunden erforderlich sind.
Der typische Fall: Eine geschenkte Liegenschaft mit langfristiger Bindung
Ein Mann erhielt im Jahr 1998 von seinem Vater eine Liegenschaft geschenkt. Im Schenkungsvertrag war allerdings vorgesehen, dass der Beschenkte die Liegenschaft später an seine Nachkommen weitergeben sollte. Diese Regelung wurde im Grundbuch als fideikommissarische Substitution beziehungsweise als Besitznachfolgerecht angemerkt.
Vereinfacht bedeutet das: Der derzeitige Eigentümer soll über die Liegenschaft nicht völlig frei verfügen können. Die Vereinbarung sieht eine bestimmte Nachfolge vor. Je nach konkreter Vertragsgestaltung kann das insbesondere für einen Verkauf, eine weitere Schenkung oder die Vererbung von Bedeutung sein.
Jahre später wollte der Eigentümer die Anmerkung löschen lassen. Er legte dafür unter anderem eine Vereinbarung über den Verzicht seines Vaters auf ein Fruchtgenussrecht, das Testament seines Vaters und den Einantwortungsbeschluss aus dem Verlassenschaftsverfahren vor.
Der Eigentümer war der Ansicht, aus diesen Unterlagen ergebe sich, dass das Besitznachfolgerecht aufgehoben oder zumindest widerrufen worden sei. Die Vorinstanzen sahen das anders. Auch der Oberste Gerichtshof ließ die Löschung nicht zu.
Was der OGH zur Löschung des Besitznachfolgerechts gesagt hat
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Entscheidung der Vorinstanzen blieb damit bestehen. Zitierfähig lautet die Entscheidung: OGH vom 19.07.2022, 5 Ob 109/22y. Zur Entscheidung.
Der Oberste Gerichtshof stellte dabei insbesondere auf folgende Punkte ab:
- Die Regelung im Schenkungsvertrag war als vertraglich vereinbartes Besitznachfolgerecht zu verstehen.
- Ein solches Recht kann im Grundbuch angemerkt werden.
- Die vorgelegten Urkunden bewiesen nicht eindeutig, dass das Besitznachfolgerecht aufgehoben oder widerrufen worden war.
- Die spätere Einsetzung des Eigentümers als Alleinerbe bedeutete nicht automatisch, dass die frühere Vereinbarung entfallen war.
Wichtig ist die genaue Reichweite dieser Entscheidung: Der OGH sagte nicht, dass ein Besitznachfolgerecht niemals aufgehoben oder widerrufen werden kann. Entscheidend war vielmehr, dass sich aus den vorgelegten Dokumenten nicht klar und zweifelsfrei ergab, dass genau dieses Recht beendet worden war.
Warum ein Testament allein häufig nicht genügt
Ein Testament regelt grundsätzlich die Rechtsnachfolge im Todesfall. Ein Besitznachfolgerecht beruht hingegen auf einer vertraglichen Vereinbarung, die bereits bei der Schenkung getroffen wurde. Beide Dokumente können daher unterschiedliche Regelungsbereiche betreffen.
Dass der ursprüngliche Geschenkgeber den Eigentümer später zum Alleinerben einsetzt, sagt nicht zwingend etwas darüber aus, ob er zugleich auf ein früher vereinbartes Besitznachfolgerecht verzichten wollte. Dafür müsste sich aus der Urkunde oder aus einer anderen geeigneten Vereinbarung eindeutig ergeben, dass die frühere Regelung aufgehoben werden sollte.
Auch ein Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht hat nicht automatisch Auswirkungen auf ein Besitznachfolgerecht. Fruchtgenuss und Besitznachfolge sind unterschiedliche Rechtspositionen. Die Aufhebung des einen Rechts beseitigt daher nicht ohne Weiteres das andere.
Das Grundbuchsverfahren ist vor allem ein Urkundenverfahren
Der Hintergrund der Entscheidung liegt in der besonderen Struktur des Grundbuchsverfahrens. Das Grundbuchgericht prüft im Wesentlichen den Inhalt des Grundbuchs und die vorgelegten Urkunden. Es geht darum, ob sich die beantragte Rechtsänderung aus diesen Unterlagen klar ergibt.
Eine umfassende Beweisaufnahme wie in einem gewöhnlichen Zivilprozess findet dabei grundsätzlich nicht statt. Das Gericht hört daher normalerweise keine Zeugen dazu an, was die Vertragsparteien vor vielen Jahren tatsächlich gemeint haben. Auch eine weitreichende nachträgliche Auslegung älterer Vereinbarungen ist im Grundbuchsverfahren nur eingeschränkt möglich.
Für eine Löschung bedeutet das: Die vorgelegten Dokumente müssen nicht bloß eine bestimmte Vermutung nahelegen. Sie müssen vielmehr eindeutig erkennen lassen, dass das eingetragene oder angemerkte Recht nicht mehr bestehen soll.
Widersprüchliche Unterlagen, allgemeine Formulierungen oder Dokumente, die sich nur mit einem anderen Recht befassen, reichen dafür regelmäßig nicht aus. Ein späteres Testament kann daher möglicherweise auf eine geänderte Absicht hindeuten. Es ersetzt aber nicht automatisch eine klare Aufhebungsvereinbarung.
Was bedeutet das für Eigentümer und Familien?
1. Eine spätere Änderung der Verhältnisse löscht die Anmerkung nicht automatisch
Familienverhältnisse können sich verändern. Nachkommen können andere Lebenswege einschlagen, Vermögensverhältnisse können sich ändern oder ein Verkauf der Liegenschaft kann notwendig werden. Solche Entwicklungen führen jedoch nicht von selbst dazu, dass ein Besitznachfolgerecht aus dem Grundbuch verschwindet.
2. Ein Verkauf kann rechtlich erschwert sein
Wer eine Liegenschaft mit einem Besitznachfolgerecht verkaufen möchte, muss zunächst klären, welche Auswirkungen die Anmerkung auf die geplante Transaktion hat. Ein Käufer wird regelmäßig wissen wollen, ob er die Liegenschaft frei erwerben kann oder ob Rechte Dritter beziehungsweise Nachfolgebindungen zu berücksichtigen sind.
3. Eine Schenkung innerhalb der Familie wirkt oft über Generationen
Eine Schenkung ist nicht immer eine endgültige und vollständig freie Übertragung. Enthält der Vertrag eine Regelung zur späteren Weitergabe an Nachkommen, kann diese auch für die nächste Generation von Bedeutung sein. Der genaue Wortlaut des Schenkungsvertrags ist deshalb entscheidend.
4. Die richtige Urkunde ist entscheidend
Wer die Löschung anstrebt, sollte nicht nur allgemein dokumentieren, dass sich die Familien- oder Vermögensverhältnisse verändert haben. Erforderlich ist vielmehr eine möglichst klare, ausdrücklich auf das Besitznachfolgerecht bezogene Erklärung. Daraus sollte eindeutig hervorgehen, dass dieses Recht aufgehoben oder widerrufen wird und wer dazu berechtigt ist.
Vor einer Löschung: Diese Unterlagen sollten geprüft werden
- Aktueller Grundbuchsauszug: Welche Anmerkung ist genau eingetragen? Wie lautet ihr Wortlaut?
- Ursprünglicher Schenkungsvertrag: Welche Verpflichtungen wurden tatsächlich vereinbart?
- Nachträgliche Vereinbarungen: Beziehen sie sich ausdrücklich auf das Besitznachfolgerecht oder nur auf andere Rechte?
- Testamente und Verlassenschaftsunterlagen: Enthalten sie eine klare Erklärung zur Aufhebung der früheren Regelung?
- Rechtsnachfolge: Wer ist heute zur Aufhebung oder zum Verzicht berechtigt?
- Geplante Transaktion: Soll die Liegenschaft verkauft, verschenkt, belastet oder innerhalb der Familie übertragen werden?
Besonders wichtig ist, die Unterlagen nicht isoliert zu betrachten. Ein Testament, ein Einantwortungsbeschluss und eine Vereinbarung über ein Fruchtgenussrecht können jeweils für sich genommen verständlich sein. Daraus folgt aber noch nicht zwingend, dass ein eigenständiges Besitznachfolgerecht aufgehoben wurde.
Häufige Fragen zum Besitznachfolgerecht
Kann ich eine solche Grundbuchsanmerkung einfach löschen lassen?
Das hängt vom Inhalt des ursprünglichen Vertrags und von den späteren Urkunden ab. Eine Löschung ist möglich, wenn sich aus den geeigneten Unterlagen eindeutig ergibt, dass das Recht beendet wurde. Bloße Vermutungen oder eine mittelbare Schlussfolgerung reichen dafür nicht zwingend aus.
Reicht es, wenn der ursprüngliche Geschenkgeber mich später als Alleinerben eingesetzt hat?
Nicht automatisch. Eine Erbeinsetzung und ein Besitznachfolgerecht können unterschiedliche Regelungen sein. Ohne ausdrückliche oder sonst eindeutig erkennbare Aufhebung des Besitznachfolgerechts lässt sich aus einem Testament allein nicht verlässlich auf dessen Wegfall schließen.
Was ist, wenn im Vertrag gar nicht ausdrücklich „Besitznachfolgerecht“ steht?
Dann kommt es auf den gesamten Inhalt der Vereinbarung an. Entscheidend ist, welche Verpflichtung zur späteren Weitergabe tatsächlich vereinbart wurde. Eine rechtliche Prüfung muss daher den vollständigen Schenkungsvertrag und die Grundbuchsanmerkung berücksichtigen.
Kann ich die Liegenschaft trotz der Anmerkung verkaufen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die konkrete rechtliche Wirkung hängt vom Inhalt des Besitznachfolgerechts und von der geplanten Übertragung ab. Vor einem Verkauf sollte daher geklärt werden, ob die Anmerkung der Transaktion entgegensteht, welche Zustimmungen erforderlich sind und ob zunächst eine Löschung oder andere rechtliche Gestaltung notwendig ist.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen statt späteren Streit riskieren
Ein Besitznachfolgerecht kann eine sinnvolle familieninterne Regelung sein. Es kann aber auch Jahrzehnte später zu erheblichen Unsicherheiten führen, wenn der ursprüngliche Vertragszweck nicht mehr bekannt ist oder die Beteiligten von unterschiedlichen Rechtsfolgen ausgehen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich der Immobilien- und Vertragsprüfung berät die Kanzlei Pichler bei der Beurteilung von Schenkungsverträgen, Grundbuchsanmerkungen und geplanten Übertragungen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler auch dazu, welche Unterlagen für eine mögliche Löschung erforderlich sind und ob eine Vereinbarung eindeutig genug formuliert wurde.
Sind Sie Eigentümer einer Liegenschaft mit Besitznachfolgerecht oder planen Sie eine Schenkung, einen Verkauf oder eine Übertragung? Lassen Sie die Vertrags- und Grundbuchslage vor dem nächsten Schritt prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
