Benützungsvereinbarung im Wohnungseigentum: Warum eine Unterschrift weitreichende Folgen haben kann
Benützungsvereinbarung soll meist Klarheit schaffen: Wer darf welchen Teil des Hofs nutzen? Wem steht ein Flachdach zur Verfügung? Darf eine Wohnung erweitert oder eine Dachterrasse errichtet werden? Problematisch wird es, wenn nicht alle Beteiligten den vollständigen Inhalt kennen oder wenn eine bauliche Maßnahme zwar von den Wohnungseigentümern akzeptiert, aber nicht von der Baubehörde genehmigt wurde.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie eng Vertragsanfechtung, gemeinschaftliche Vereinbarungen und baurechtliche Vorgaben miteinander verbunden sind. Der OGH befasste sich in seiner Entscheidung vom 23.02.2016, 5 Ob 12/16z mit einer Benützungsvereinbarung, die von sämtlichen Mit- und Wohnungseigentümern unterschrieben worden war. Zur Entscheidung.
Was vereinbart wurde – und warum später Streit entstand
In einer Wohnungseigentumsanlage hatten alle Mit- und Wohnungseigentümer zwei Benützungsvereinbarungen unterzeichnet. Diese erlaubten einem Wohnungseigentümer unter anderem, zwei Wohnungen zusammenzulegen. Zusätzlich durfte er bestimmte Hof- und Gangflächen allein nutzen. Auch die ausschließliche Nutzung eines Flachdachs war vorgesehen.
Darüber hinaus sollte ein Zugang von seiner Wohnung auf das Flachdach beziehungsweise auf die geplante Dachterrasse hergestellt werden können, sofern die erforderliche baubehördliche Genehmigung erteilt wird.
Zwei Wohnungseigentümer erklärten später, sie hätten die Vereinbarungen nicht vollständig gelesen. Nach den Feststellungen des Gerichts sei ihnen lediglich erklärt worden, dass es um die Zusammenlegung der Wohnungen gehe. Von der alleinigen Nutzung des Hofs und der Errichtung einer Dachterrasse hätten sie nichts erfahren.
Nachdem sie den gesamten Inhalt kannten, wollten sie die Vereinbarungen wegen Irrtums und arglistiger Irreführung beseitigen lassen. Außerdem verlangten sie die Entfernung des bereits errichteten Aufgangs zur Dachterrasse.
Warum der OGH die Vereinbarung nicht einfach teilweise beseitigte
Der OGH wies die Revision der klagenden Wohnungseigentümer zurück. Sie konnten daher nicht erreichen, dass die Benützungsvereinbarungen allein aufgrund ihrer Anfechtung beseitigt werden.
Der entscheidende Punkt: Die Vereinbarung war nicht nur zwischen zwei einzelnen Personen abgeschlossen worden. Sie stammte von sämtlichen Wohnungseigentümern gemeinsam. Damit lag ein gemeinschaftlicher Vertrag vor, der die Nutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft regelte.
Eine Anfechtung wegen Irrtums ist ein sogenanntes Gestaltungsrecht. Sie soll die bestehende Rechtslage verändern oder einen Vertrag beseitigen. Bei einer von allen Wohnungseigentümern geschlossenen Benützungsvereinbarung kann eine solche Änderung grundsätzlich nicht isoliert nur zwischen einzelnen Beteiligten erfolgen.
Vereinfacht gesagt: Eine betroffene Person kann nicht ohne Weiteres verlangen, dass eine gemeinsame Vereinbarung nur teilweise und nur im Verhältnis zu bestimmten Vertragspartnern unwirksam wird. Soll die Vereinbarung wegen Irrtums oder Täuschung beseitigt werden, muss die rechtliche Wirkung grundsätzlich gegenüber allen Vertragspartnern einheitlich beurteilt werden.
Eigentumsstörung und Vertragsanfechtung sind zwei verschiedene Wege
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer Vertragsanfechtung und einer Eigentumsfreiheitsklage.
Wer durch eine konkrete bauliche Maßnahme in seinem Eigentum beeinträchtigt wird, kann grundsätzlich gegen diese Störung vorgehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein allgemeiner Gebäudeteil ohne ausreichende Berechtigung verändert, ein Zugang errichtet oder eine Fassade in Anspruch genommen wird.
Etwas anderes gilt, wenn nicht nur die konkrete Maßnahme, sondern die gesamte Benützungsvereinbarung beseitigt oder geändert werden soll. Dann geht es um die Wirksamkeit eines gemeinschaftlich abgeschlossenen Vertrags. In diesem Fall müssen grundsätzlich alle übrigen Wohnungseigentümer in die rechtliche Auseinandersetzung einbezogen werden.
Die Kläger konnten sich daher nicht einfach darauf berufen, dass bei einer Eigentumsfreiheitsklage normalerweise nicht sämtliche Wohnungseigentümer beteiligt sein müssen. Der konkrete Anspruch und das angestrebte rechtliche Ergebnis waren entscheidend.
Die Zustimmung der Eigentümer ersetzt keine Baubewilligung
Der Fall zeigt außerdem eine zweite, in der Praxis häufig unterschätzte Grenze: Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer bedeutet nicht automatisch, dass eine bauliche Veränderung auch baurechtlich zulässig ist.
Der geplante Zugang zur Dachterrasse betraf allgemeine Teile des Hauses. Dazu gehörten insbesondere die Geschossdecke und die Außenfassade. Für einen solchen Eingriff kann eine baubehördliche Genehmigung erforderlich sein.
Die Benützungsvereinbarung sah ausdrücklich vor, dass der Zugang nur hergestellt werden durfte, sofern die Baubehörde dies genehmigt. Damit war die privatrechtliche Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht ausreichend. Es musste zusätzlich geklärt werden, ob die notwendige baubehördliche Genehmigung tatsächlich vorlag.
Der OGH hob die Entscheidung über die Entfernung des Aufgangs auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurück. Die bisher getroffenen Feststellungen reichten nicht aus, um abschließend festzustellen, ob der Aufgang ohne Baubewilligung errichtet worden war.
Der OGH entschied somit nicht endgültig, dass der Aufgang entfernt werden muss. Er stellte vielmehr klar, dass die Frage der baubehördlichen Genehmigung sorgfältig anhand der Unterlagen und des weiteren Verfahrens geklärt werden muss.
Was die Entscheidung für Wohnungseigentümer praktisch bedeutet
1. Lesen Sie eine Benützungsvereinbarung vollständig
Eine Benützungsvereinbarung kann deutlich mehr regeln als zunächst besprochen. Besonders sorgfältig sollten Bestimmungen geprüft werden über:
- die alleinige Nutzung von Hof-, Gang- oder Dachflächen,
- die Errichtung oder Nutzung einer Dachterrasse,
- exklusive Zugänge zu allgemeinen Teilen des Hauses,
- bauliche Veränderungen an Fassade, Decke oder Dach,
- die dauerhafte Bindung späterer Wohnungseigentümer.
Wer einen Vertrag unterschreibt, obwohl er den Inhalt nicht vollständig gelesen hat, kann sich später nur schwer darauf berufen, einzelne Regelungen nicht gekannt zu haben. Eine andere Beurteilung kann sich ergeben, wenn eine Person nachweislich bewusst getäuscht oder über wesentliche Inhalte gezielt im Unklaren gelassen wurde. Das muss jedoch rechtlich und tatsächlich bewiesen werden.
2. Prüfen Sie bei einem Wohnungskauf auch bestehende Vereinbarungen
Für Käufer einer Eigentumswohnung reicht es nicht immer aus, nur den Kaufvertrag und einen Grundbuchauszug zu prüfen. Auch Benützungsvereinbarungen, Hausunterlagen und bestehende Regelungen zur Nutzung allgemeiner Teile können erhebliche Bedeutung haben.
Das gilt insbesondere dann, wenn ein Hof, ein Dachboden, ein Flachdach, ein Garten oder ein Stellplatz ausschließlich von einer bestimmten Wohnung genutzt wird. Solche Regelungen können – abhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung und ihrer Ersichtlichmachung – auch für spätere Wohnungseigentümer von Bedeutung sein.
3. Bauliche Maßnahmen brauchen oft zwei Zustimmungen
Wer einen Balkon, eine Dachterrasse, einen Zugang, eine Wendeltreppe oder eine sonstige bauliche Veränderung plant, sollte zwei Fragen getrennt prüfen:
- Haben die Wohnungseigentümer beziehungsweise die sonst erforderlichen Beteiligten zugestimmt?
- Liegt die notwendige baubehördliche Genehmigung vor?
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die Maßnahme rechtswidrig sein. Eine eigenmächtige bauliche Veränderung kann im Ergebnis zur Forderung führen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das kann hohe Kosten verursachen – insbesondere dann, wenn bereits umfangreiche Bauarbeiten durchgeführt wurden.
4. Handeln Sie bei Täuschung oder Irrtum nicht zu spät
Wer erst nach der Unterschrift erkennt, dass eine Vereinbarung einen wesentlich größeren Umfang hat als angenommen, sollte die Unterlagen rasch rechtlich prüfen lassen. Von Bedeutung sind unter anderem:
- der genaue Wortlaut der Vereinbarung,
- die Umstände der Unterzeichnung,
- die abgegebenen Erklärungen und die Kommunikation davor,
- die Frage, wer Vertragspartner geworden ist,
- allfällige Fristen für eine Anfechtung,
- die baubehördliche Situation der konkreten Maßnahme.
Je länger eine Regelung akzeptiert und umgesetzt wird, desto schwieriger kann die spätere Durchsetzung von Ansprüchen werden. Auch E-Mails, Gesprächsnotizen, Protokolle von Eigentümerversammlungen und frühere Planunterlagen können entscheidend sein.
Häufige Fragen zur Benützungsvereinbarung
Kann ich eine Benützungsvereinbarung allein wieder zurücknehmen?
Das hängt vom Inhalt und von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei einer einstimmig von allen Wohnungseigentümern abgeschlossenen Vereinbarung kann eine Anfechtung wegen Irrtums grundsätzlich nicht einfach nur gegenüber einzelnen Beteiligten wirken. Die Vereinbarung muss als gemeinschaftlicher Vertrag beurteilt werden.
Ich habe den Vertrag nicht vollständig gelesen. Ist er deshalb unwirksam?
Das bloße Nichtlesen führt normalerweise nicht automatisch zur Unwirksamkeit. Anders kann die Situation sein, wenn jemand über den wesentlichen Inhalt bewusst getäuscht wurde oder eine Erklärung abgegeben hat, die auf einem rechtlich relevanten Irrtum beruhte. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss anhand der konkreten Umstände geprüft werden.
Reicht die Zustimmung der Wohnungseigentümer für eine Dachterrasse?
Nicht zwingend. Zusätzlich zur Zustimmung der Wohnungseigentümer kann eine baubehördliche Genehmigung erforderlich sein. Eine privatrechtliche Vereinbarung ersetzt die öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Baubehörde nicht.
Kann ich gegen einen unerlaubten Aufgang oder eine andere bauliche Veränderung vorgehen?
Eine konkrete eigenmächtige bauliche Veränderung kann grundsätzlich gesondert bekämpft werden. Entscheidend ist unter anderem, ob eine Zustimmung vorlag, welche allgemeinen Teile des Hauses betroffen sind und ob die erforderliche baubehördliche Genehmigung erteilt wurde.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Kosten verhindern
Die Entscheidung des OGH vom 23.02.2016, 5 Ob 12/16z, ist keine neue Entscheidung, bleibt für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts aber von Bedeutung. Ihre Kernaussage: Eine gemeinsam von allen Wohnungseigentümern geschlossene Benützungsvereinbarung kann nicht ohne Weiteres von einzelnen Beteiligten isoliert beseitigt werden. Gleichzeitig macht eine solche Vereinbarung eine bauliche Veränderung nicht automatisch baurechtlich zulässig.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der Prüfung von Benützungsvereinbarungen, bei Streitigkeiten über allgemeine Teile der Liegenschaft und bei Fragen zu baulichen Veränderungen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht unterstützt die Kanzlei dabei, Vertragsunterlagen, Zustimmungsfragen und mögliche Ansprüche strukturiert zu beurteilen.
Sind Sie von einer Benützungsvereinbarung, einer Dachterrasse oder einer umstrittenen baulichen Veränderung betroffen? Lassen Sie die rechtliche Situation frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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