Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch: Warum die richtige Formulierung entscheidend ist
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot kann darüber entscheiden, ob ein Recht endgültig im Grundbuch eingetragen wird oder nicht. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: Wer ein Belastungs- und Veräußerungsverbot absichern möchte, muss die Zustimmung zur grundbücherlichen Eintragung präzise formulieren. Eine allgemein gehaltene Erklärung kann für die endgültige Einverleibung zu wenig sein.
Für Eigentümer, Angehörige und Vertragspartner ist das von großer praktischer Bedeutung. Denn ein Belastungs- und Veräußerungsverbot soll verhindern, dass eine Liegenschaft oder ein Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der berechtigten Person verkauft, übertragen oder mit Rechten Dritter belastet wird. Wird die erforderliche Erklärung jedoch nicht korrekt formuliert, kann die Eintragung scheitern – zumindest vorläufig.
Der konkrete Fall: Eine Zustimmung, die nicht eindeutig genug war
In dem vom OGH beurteilten Fall war ein Mann zur Hälfte Eigentümer einer Liegenschaft. In einer Vereinbarung vom 7. August 2023 räumte er seiner Tochter ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ein.
Das Verbot sollte den Eigentumsanteil des Vaters schützen. Ohne Zustimmung der Tochter sollte der Anteil weder verkauft oder anderweitig übertragen noch mit Rechten Dritter belastet werden können. Ein typisches Beispiel für eine solche Belastung wäre die Eintragung eines Pfandrechts.
Der Vater wollte das vereinbarte Verbot im Grundbuch eintragen lassen. In der Vereinbarung war allerdings lediglich festgehalten, dass die Beteiligten einwilligten, dass das Verbot „vorgenommen werden kann“. Eine ausdrückliche Zustimmung zur Einverleibung des Verbots enthielt die Erklärung nicht.
Das Erstgericht und das Rekursgericht wiesen den Antrag zunächst ab. Daraufhin musste der Oberste Gerichtshof klären, ob die vorhandene Erklärung trotzdem für eine endgültige grundbücherliche Eintragung ausreicht.
Was der OGH zum Belastungs- und Veräußerungsverbot entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof gab dem Rechtsmittel teilweise statt. Die endgültige Einverleibung des Belastungs- und Veräußerungsverbots wurde zwar nicht bewilligt. Das Gericht ließ den Antrag aber nicht vollständig scheitern, sondern genehmigte eine Vormerkung des Verbots.
Der OGH entschied dies in OGH vom 18.12.2024, 5 Ob 88/24p. Die Entscheidung bleibt für die Gestaltung und Prüfung von Grundbuchsanträgen von erheblicher Bedeutung. Zur Entscheidung.
Die Vormerkung ist eine vorläufige Form der grundbücherlichen Sicherung. Sie kann grundsätzlich in eine endgültige Einverleibung umgewandelt werden, sobald die noch fehlenden Voraussetzungen nachgereicht werden. Dafür muss eine neue oder ergänzende, formgültige Zustimmungserklärung vorgelegt werden. Aus dieser Erklärung muss zweifelsfrei hervorgehen, dass der Eigentümer der Einverleibung des konkreten Belastungs- und Veräußerungsverbots zustimmt.
Warum „Eintragung“ und „Einverleibung“ nicht einfach gleichbedeutend sind
Das Grundbuch kennt unterschiedliche Eintragungsformen. Eine endgültige Einverleibung ist nicht dasselbe wie eine Vormerkung. Beide haben unterschiedliche rechtliche Wirkungen und setzen teilweise unterschiedliche Voraussetzungen voraus.
Für eine Einverleibung benötigt das Grundbuchsgericht eine sogenannte Aufsandungserklärung. Dabei handelt es sich um die ausdrückliche Erklärung jener Person, deren Recht belastet, beschränkt oder übertragen werden soll, dass sie der Einverleibung zustimmt.
Nach der Entscheidung des OGH genügt es nicht ohne Weiteres, wenn eine Vereinbarung nur allgemein davon spricht, dass ein Recht „eingetragen“, „vorgenommen“ oder „durchgeführt“ werden könne. Entscheidend ist, ob aus der Erklärung eindeutig hervorgeht, welcher konkrete Grundbuchseintragung zugestimmt wird.
Das Grundbuchsgericht darf einen unklaren Wortlaut nicht einfach großzügig auslegen. Es darf auch nicht selbst ermitteln, was die Vertragsparteien möglicherweise gemeint haben. Bestehen begründete Zweifel und werden diese durch die Urkunde nicht vollständig beseitigt, darf die endgültige Einverleibung nicht bewilligt werden.
Das bedeutet nicht, dass jede Vereinbarung mit einer ungenauen Formulierung wertlos ist. Im konkreten Fall konnte die Erklärung immerhin eine Vormerkung rechtfertigen. Die endgültige Eintragung war jedoch erst nach Vorlage einer ergänzten und formgerechten Zustimmung möglich.
Welche Folgen hat das für Eigentümer und Angehörige?
Die Entscheidung betrifft nicht nur Belastungs- und Veräußerungsverbote. Sie macht allgemein deutlich, wie streng die formalen Anforderungen im Grundbuchsrecht sind. Vertragsparteien sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass das Grundbuchsgericht eine unpräzise Erklärung im gewünschten Sinn verstehen wird.
1. Schutz innerhalb der Familie
Eltern übertragen eine Liegenschaft oder einen Miteigentumsanteil an ein Kind und möchten verhindern, dass die Immobilie ohne Zustimmung eines anderen Familienmitglieds weiterverkauft oder belastet wird. Dafür reicht eine mündliche Absprache nicht. Auch die schriftliche Vereinbarung muss die gewünschte Rechtsposition und die Zustimmung zur Einverleibung klar beschreiben.
2. Übergabe einer Liegenschaft
Bei einer Übergabe zu Lebzeiten werden häufig mehrere Rechte gleichzeitig vereinbart. Dazu können Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Pfandrechte gehören. Werden die Erklärungen nicht sauber voneinander getrennt und eindeutig formuliert, kann es bei der Eintragung zu Rückfragen oder einer teilweisen Abweisung kommen.
3. Absicherung vor einem Verkauf oder einer Belastung
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot soll gerade verhindern, dass der Eigentümer später ohne Zustimmung handelt. Wird das Verbot aber nicht endgültig, sondern zunächst nur vorgemerkt, besteht weiterer Handlungsbedarf. Die fehlende Zustimmung zur Einverleibung muss nachgereicht werden.
4. Zeitdruck bei Finanzierungen oder Übertragungen
Eine fehlerhafte Grundbuchsurkunde kann den Ablauf eines Immobiliengeschäfts verzögern. Das kann problematisch werden, wenn bereits ein Kaufvertrag, eine Finanzierung oder eine Übergabe vorbereitet wurde. Eine Vormerkung kann zwar eine vorläufige Absicherung bieten, sie ersetzt aber nicht automatisch die endgültige Einverleibung.
So sollten Sie vor dem Grundbuchsantrag vorgehen
Vor der Einbringung eines Grundbuchsgesuchs sollte die gesamte Vereinbarung sorgfältig geprüft werden. Besonders wichtig sind folgende Punkte:
- Die Liegenschaft muss genau bezeichnet sein: Dazu gehört insbesondere die richtige Grundstücks- oder Einlagezahl sowie gegebenenfalls der konkrete Miteigentumsanteil.
- Das Recht muss eindeutig beschrieben werden: Aus der Urkunde sollte klar hervorgehen, ob ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, ein Pfandrecht oder ein anderes Recht vereinbart wurde.
- Die Zustimmung zur Einverleibung sollte ausdrücklich enthalten sein: Allgemeine Begriffe wie „Eintragung“, „Vornahme“ oder „Durchführung“ können zu Zweifeln führen.
- Die betroffene Person muss eindeutig zustimmen: Die Erklärung muss von jener Person stammen, deren Recht beschränkt oder belastet wird.
- Die Unterschriften müssen ordnungsgemäß beglaubigt sein: Grundsätzlich ist eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung erforderlich. Bei natürlichen Personen muss der Beglaubigungsvermerk auch das Geburtsdatum enthalten.
- Eine Vormerkung sollte mitbedacht werden: Wird nur die Einverleibung beantragt, umfasst der Antrag grundsätzlich auch das rechtliche „Weniger“, also die Vormerkung, sofern diese nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.
Gerade der letzte Punkt kann entscheidend sein. Im behandelten Fall war die Einverleibung nicht möglich. Weil die Vormerkung aber nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden war und die übrigen Voraussetzungen vorlagen, konnte das Gericht eine vorläufige Eintragung bewilligen.
Häufige Fragen zur Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots
Was passiert, wenn die Zustimmung zur Einverleibung fehlt?
Dann kann die endgültige Eintragung abgelehnt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kommt jedoch eine Vormerkung in Betracht. Für die endgültige Einverleibung muss anschließend eine ergänzte, formgültige Zustimmungserklärung vorgelegt werden.
Ist eine Vormerkung dasselbe wie eine Einverleibung?
Nein. Die Vormerkung ist eine vorläufige Eintragung. Sie kann grundsätzlich später in eine Einverleibung umgewandelt werden, wenn die erforderlichen Voraussetzungen nachgereicht und erfüllt werden. Sie ist daher hilfreich, aber nicht mit der endgültigen Eintragung gleichzusetzen.
Reicht es, wenn im Vertrag einfach „Eintragung im Grundbuch“ steht?
Darauf sollte man sich nicht verlassen. Entscheidend ist der konkrete Inhalt der Zustimmungserklärung. Wenn nicht eindeutig feststeht, dass der Eigentümer der Einverleibung des vereinbarten Rechts zustimmt, kann das Grundbuchsgericht die endgültige Eintragung verweigern.
Kann das Grundbuchsgericht selbst herausfinden, was gemeint war?
Nein, das Gericht darf einen unklaren Parteiwillen nicht beliebig aus einer Vereinbarung ableiten. Die für die Einverleibung erforderliche Zustimmung muss sich aus der Urkunde ausreichend klar ergeben.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt später nachbessern
Die Entscheidung des OGH zeigt: Im Grundbuchsrecht kommt es nicht nur darauf an, was die Parteien vereinbaren wollten. Ebenso wichtig ist, ob dieser Wille in der gesetzlich erforderlichen Form eindeutig dokumentiert wurde.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Grundbuchsrecht berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Vereinbarungen, Aufsandungserklärungen und Grundbuchsanträgen. Wenn Sie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eintragen lassen möchten oder eine Vormerkung bereits bewilligt wurde, sollte der nächste Schritt sorgfältig vorbereitet werden.
Sie möchten klären, ob Ihre Erklärung für eine endgültige Einverleibung ausreicht? Die Kanzlei Pichler ist telefonisch unter 01/5130700 und per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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