Bauträger stellt Bau ein: Bauträger Schadenersatz für Wohnungskäufer
Bauträger Schadenersatz stellt sich vor allem dann als zentrale Frage, wenn eine gekaufte Wohnung nicht fertiggestellt wird, der Kaufpreis aber bereits ganz oder teilweise bezahlt wurde. Für Betroffene geht es häufig um weit mehr als eine verzögerte Übergabe. Die Wohnung kann deutlich weniger wert sein, Kredite laufen weiter und gleichzeitig ist unklar, ob noch Geld auf einem Treuhandkonto liegt oder bereits an andere Gläubiger geflossen ist.
Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs zeigt, worauf es beim Bauträger Schadenersatz ankommt: Schadenersatz soll den tatsächlichen Nachteil ausgleichen, aber keine doppelte Entschädigung ermöglichen. Bereits zurückgezahlte oder noch rückforderbare Treuhandgelder können den Anspruch daher erheblich reduzieren.
Der typische Konflikt: Gekauft wurde eine fertige Wohnung, übergeben aber nur ein Rohbau
Beim Kauf von Wohnungseigentumsobjekten werden Kaufpreise häufig über einen Treuhänder abgewickelt. Die Auszahlung an den Bauträger erfolgt üblicherweise nach bestimmten Voraussetzungen und Baufortschritten. Wird das Projekt eingestellt, stellt sich daher sofort eine zentrale Frage: Welche Beträge wurden bereits ausbezahlt und welche befinden sich noch auf dem Treuhandkonto?
In dem vom OGH beurteilten Fall hatte eine Käuferin von einem Bauträger zwei Wohnungseigentumsobjekte erworben. Die Wohnungen sollten noch ausgebaut werden. Der Gesamtkaufpreis betrug 300.000 Euro und wurde teilweise über Kredite finanziert.
Der Bauträger begann zwar mit den Arbeiten, stellte den Ausbau jedoch bereits nach einer ersten, wirtschaftlich kaum bedeutenden Ausbaustufe ein. Ende 2008 stand fest, dass er die Wohnungen nicht mehr fertigstellen würde. Die tatsächlich überlassenen, nicht fertig ausgebauten Objekte hatten nur einen Wert von rund 41.000 Euro. Bei vollständiger Fertigstellung wären sie insgesamt rund 280.000 Euro wert gewesen.
Die Käuferin geriet in weiterer Folge mit ihren Kreditverbindlichkeiten in Rückstand. Eine Bank ließ deshalb ihre Ansprüche gegen den Bauträger und den Treuhänder pfänden und sich zur Einziehung überweisen. Die Bank machte anschließend Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger geltend.
Was der OGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2014 zum Bauträger Schadenersatz klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof entschied in der Entscheidung OGH vom 10.12.2014, 7 Ob 153/14x, dass der Bauträger 71.000,01 Euro zuzüglich 4 Prozent Zinsen seit 1. Jänner 2008 zu zahlen hatte. Das darüber hinausgehende Zahlungsbegehren wurde abgewiesen. Zur Entscheidung des OGH.
Die Entscheidung ist damit keine neue Entscheidung, sondern stammt aus dem Jahr 2014. Ihre Grundgedanken sind für vergleichbare Bauträgerfälle weiterhin besonders anschaulich: Es kommt nicht nur auf die Differenz zwischen dem vereinbarten Zustand und dem tatsächlich erhaltenen Objekt an. Auch finanzielle Vorteile oder Rückforderungsansprüche müssen berücksichtigt werden.
Der Schaden wurde in mehreren Schritten berechnet
- Wert der Wohnungen bei vollständiger Fertigstellung: 280.000 Euro
- Abzüglich des Werts des tatsächlich überlassenen Rohdachbodens: 41.000 Euro
- Grundsätzlicher Unterschied und damit Nichterfüllungsschaden: 239.000 Euro
- Abzüglich Treuhandgelder in Höhe von 80.105,64 Euro und 87.894,35 Euro
- Verbleibender Schadenersatzanspruch: 71.000,01 Euro
Auf einem Treuhandkonto waren noch rund 87.894,35 Euro vorhanden. Weitere 80.105,64 Euro waren aufgrund eines Exekutionsverfahrens an eine andere Bank ausgezahlt worden. Insgesamt mussten diese Beträge bei der Schadensberechnung berücksichtigt werden.
Warum der volle Wertunterschied beim Bauträger Schadenersatz nicht automatisch ausbezahlt wird
Wenn ein Bauträger seine Leistung endgültig nicht erbringen kann, kann dem Käufer grundsätzlich ein Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung zustehen. Vereinfacht gesagt soll der Geschädigte finanziell so gestellt werden, wie er bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung gestanden wäre.
Im konkreten Fall lag der Wertunterschied zwischen der fertig ausgebauten Wohnung und dem tatsächlich überlassenen Rohdachboden bei 239.000 Euro. Das bedeutete aber nicht, dass dieser Betrag zusätzlich zu allen anderen Rückzahlungen verlangt werden konnte.
Der Grund ist das Verbot der Überkompensation. Ein Geschädigter soll seinen tatsächlichen Schaden ersetzt bekommen, aber nicht wirtschaftlich besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfüllung. Geldbeträge, die den Schaden bereits ausgleichen oder noch ausgleichen können, sind daher einzubeziehen.
Das betraf hier die Treuhandgelder. Der noch nicht an den Bauträger ausbezahlte Betrag blieb wirtschaftlich der Käuferin zugeordnet. Da der Bauträger die Wohnungen nicht mehr fertigstellen konnte, durfte der Kaufpreisrest nicht einfach weiterhin bei ihm verbleiben. Die Käuferin hatte grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung dieser Beträge.
Auch wenn die Gelder nicht unmittelbar als Schadenersatzzahlung vom Bauträger geleistet wurden, verringerten sie den wirtschaftlichen Gesamtschaden. Andernfalls hätte die Käuferin beziehungsweise ihre Gläubiger sowohl die Treuhandgelder als auch den vollständigen Wertunterschied erhalten.
Was bedeutet das für Käufer, Banken und andere Gläubiger?
Für Käufer von Bauträgerwohnungen
Wer eine Wohnung kauft, die nicht fertiggestellt wird, sollte den Schaden nicht vorschnell mit dem gesamten Kaufpreis gleichsetzen. Entscheidend ist regelmäßig der Vergleich zwischen dem Wert der vertragsgemäß fertiggestellten Wohnung und dem Wert dessen, was tatsächlich übergeben wurde.
Zusätzlich muss geprüft werden, ob bereits andere Leistungen oder Rückzahlungen erfolgt sind. Dazu können insbesondere gehören:
- Rückzahlungen aus einem Treuhandkonto,
- noch nicht an den Bauträger ausbezahlte Kaufpreisraten,
- Versicherungsleistungen,
- vergleichbare Ersatzleistungen oder
- sonstige Vorteile, die den konkreten Schaden wirtschaftlich vermindern.
Für Banken und andere Gläubiger
Eine Bank muss nicht selbst Käuferin der Wohnung sein, um Ansprüche gegen den Bauträger geltend machen zu können. Werden Ansprüche des Käufers gepfändet und zur Einziehung überwiesen, kann der Gläubiger diese Ansprüche unter den jeweiligen Voraussetzungen verfolgen.
Die Bank erhält dadurch jedoch keine bessere Rechtsposition als der Käufer. Sie kann nur jenen Betrag durchsetzen, der dem Käufer tatsächlich zusteht. Rückforderbare Treuhandgelder und andere anspruchsmindernde Umstände sind daher auch gegenüber dem Gläubiger zu berücksichtigen.
Rücktritt oder Schadenersatz?
Eine wichtige Weichenstellung ist die Frage, ob am Vertrag festgehalten und Schadenersatz verlangt oder ob ein Rücktritt erklärt werden soll. Diese Entscheidung hängt vom konkreten Vertrag, dem Bauzustand, der wirtschaftlichen Situation des Bauträgers und den Sicherheiten ab.
Ein Rücktritt kann andere Rechtsfolgen auslösen als ein Schadenersatzbegehren bei aufrechtem Vertrag. Wer vorschnell Erklärungen abgibt oder Zahlungen einstellt, kann seine rechtliche Position dadurch erschweren. Eine einheitliche Lösung für alle Bauträgerprojekte gibt es nicht.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Vertragsunterlagen sichern: Kaufvertrag, Treuhandvereinbarung, Zahlungsplan, Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie Schriftverkehr sollten vollständig zusammengestellt werden.
- Treuhandabwicklung nachvollziehen: Es sollte geklärt werden, welche Kaufpreisraten bereits an den Bauträger ausgezahlt wurden und welche Beträge noch auf einem Treuhandkonto liegen.
- Bauzustand dokumentieren: Fotos, Sachverständigenberichte, Fertigstellungsprotokolle und Schriftverkehr können für die Bewertung des tatsächlich übergebenen Zustands wesentlich sein.
- Werte feststellen lassen: Für die Schadensberechnung ist der Wert der fertiggestellten Wohnung dem Wert des tatsächlich erhaltenen Zustands gegenüberzustellen.
- Exekutionen und Insolvenz prüfen: Maßnahmen anderer Gläubiger können beeinflussen, ob Treuhandgelder noch verfügbar sind und wer auf bestimmte Ansprüche zugreifen kann.
- Entscheidung über das weitere Vorgehen treffen: Vor einem Rücktritt, einer Klage oder einer sonstigen Erklärung sollte geprüft werden, welche Variante wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist.
Besonders wichtig ist das richtige Timing. Wenn ein Bauträger die Arbeiten einstellt, können sich die Verhältnisse rasch ändern. Treuhandgelder werden möglicherweise ausbezahlt, andere Gläubiger leiten Exekutionsmaßnahmen ein oder der Bauträger gerät in finanzielle Schwierigkeiten. Abwarten kann deshalb dazu führen, dass Beweismittel oder Zugriffsmöglichkeiten verloren gehen.
Häufige Fragen von Betroffenen
Kann ich den gesamten Unterschied zwischen Kaufpreis und aktuellem Wert verlangen?
Nicht automatisch. Maßgeblich ist der konkrete Schaden. Dabei können der Wert des tatsächlich übergebenen Objekts, bereits erhaltene Zahlungen und noch bestehende Rückforderungsansprüche eine Rolle spielen. Auch die vertragliche Gestaltung und die Frage, ob am Vertrag festgehalten wird, sind entscheidend.
Was passiert mit Geld, das noch auf dem Treuhandkonto liegt?
Wenn der Bauträger seine Leistung nicht mehr erbringen kann, darf ein noch nicht ausbezahlter Kaufpreisrest nicht ohne Weiteres an ihn weitergeleitet werden. Es kann ein Anspruch auf Rückzahlung bestehen. Diese Beträge werden bei einem Schadenersatzanspruch regelmäßig berücksichtigt, weil sonst eine doppelte Entschädigung entstehen könnte.
Kann meine Bank Ansprüche gegen den Bauträger geltend machen?
Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn die Ansprüche gepfändet und zur Einziehung überwiesen wurden. Die Bank kann jedoch nicht mehr verlangen, als dem Käufer selbst zustünde. Sie muss sich daher ebenfalls anspruchsmindernde Treuhandgelder und andere Vorteile entgegenhalten lassen.
Was soll ich tun, wenn der Bauträger nicht mehr erreichbar ist?
Sie sollten die Unterlagen sichern, den Treuhänder kontaktieren und rasch klären lassen, welche Zahlungen bereits erfolgt sind. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob Exekutions- oder Insolvenzverfahren anhängig sind. Eigene Erklärungen wie ein Rücktritt oder eine endgültige Zahlungsaufforderung sollten nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung abgegeben werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei unfertigen Bauträgerprojekten
Ein eingestelltes Bauträgerprojekt bringt meist erhebliche finanzielle und persönliche Belastungen mit sich. Es geht nicht nur um die Frage, wie hoch ein Schaden ist. Ebenso wichtig sind die Treuhandabwicklung, mögliche Rückzahlungsansprüche, die Finanzierung, konkurrierende Gläubiger und die Entscheidung zwischen Vertragsfortsetzung und Rücktritt.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei der Prüfung von Bauträgerverträgen, Treuhandkonten und Schadenersatzansprüchen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh beurteilen, damit vorhandene Ansprüche und Sicherheiten nicht ungenutzt bleiben.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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