Wohnungseigentum und bauliche Veränderungen: Warum Balkon, Klimagerät und Regenwasser rechtlich getrennt betrachtet werden
bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum können unterschiedliche rechtliche Folgen haben: Ein Balkon wird errichtet, ein Klimagerät an der Außenwand montiert und das Regenwasser in einen Hofbereich geleitet. Für die betroffenen Wohnungseigentümer mag all das wie ein zusammenhängendes Bauprojekt wirken. Rechtlich kann es sich jedoch um mehrere eigenständige Eingriffe und Ansprüche handeln.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017 besonders deutlich: Im OGH vom 04.04.2017, 5 Ob 30/17y ging es nicht nur um die Frage, welche baulichen Maßnahmen zulässig waren. Im Mittelpunkt stand zunächst die verfahrensrechtliche Frage, wie mehrere unterschiedliche Ansprüche für die Zulässigkeit einer Revision zu bewerten sind. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung ist zwar nicht neu. Ihre praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer bleibt aber groß. Sie macht deutlich, warum konkrete Zustimmungen, eine präzise Beschreibung einzelner Eingriffe und eine realistische Einschätzung des Streitwerts entscheidend sein können.
Bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum: Ein Bauprojekt, mehrere rechtliche Streitpunkte
Ausgangspunkt war ein Streit zwischen Mit- und Wohnungseigentümern derselben Liegenschaft. Ein Wohnungseigentümer hatte von einem anderen mehrere Wohnungen gekauft. Im Zusammenhang mit diesem Verkauf wurde grundsätzlich einer Sanierung, der Zusammenlegung der Wohnungen und auch der Errichtung eines Balkons zugestimmt.
Entscheidend war jedoch: Zum Zeitpunkt dieser Zustimmung lagen noch keine konkreten Balkonpläne vor.
Später wurde der Balkon tatsächlich errichtet. Dabei wurde er mit Streben und Konsolen an der Außenwand des Hauses befestigt. Außerdem wurde das Regenwasser über zwei Rohre in den Hofbereich vor einer anderen Wohnung geleitet. Zusätzlich montierte der Eigentümer ohne Zustimmung ein Klimagerät in einem Lichthof.
Der andere Wohnungseigentümer wollte diese Maßnahmen nicht hinnehmen. Er klagte unter anderem auf:
- Entfernung der Balkonstreben,
- Entfernung des Klimageräts,
- Unterlassung der Nutzung der Außenwand für das Klimagerät,
- Unterlassung der Ableitung des Balkonregenwassers in den betroffenen Hofbereich.
Das Erstgericht gab der Klage nur hinsichtlich des Klimageräts statt. Die Begehren betreffend die Balkonstreben und die Regenwasserrohre wurden abgewiesen. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Anschließend wandte sich der Kläger an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH tatsächlich entschieden hat
Der OGH entschied in dieser Verfahrensstufe noch nicht endgültig darüber, ob die Balkonstreben, das Klimagerät oder die Regenwasserableitung rechtmäßig waren. Es ging also nicht um eine abschließende Beurteilung der Eigentums- oder Immissionsfragen.
Der zentrale Punkt war vielmehr die Bewertung der einzelnen Ansprüche für die Frage, ob eine Revision an den OGH zulässig ist.
Der OGH hielt fest, dass die verschiedenen Begehren unterschiedliche Eingriffe betreffen. Die Befestigung des Balkons an der Außenwand, die Montage des Klimageräts und die Ableitung des Regenwassers sind weder rechtlich noch tatsächlich automatisch ein einziger Streitgegenstand. Sie dürfen daher für die Ermittlung des maßgeblichen Werts nicht ohne Weiteres zusammengerechnet werden.
Das Berufungsgericht hätte den Wert jedes einzelnen Anspruchs gesondert feststellen müssen. Weil dies nicht ausreichend geschehen war, wurden die Akten an das Berufungsgericht zurückgeschickt. Dieses musste zunächst die einzelnen Streitgegenstände getrennt bewerten und anschließend prüfen, ob und in welcher Form das Rechtsmittel zulässig ist.
Warum die getrennte Bewertung so wichtig ist
Die Höhe des jeweiligen Streitwerts kann entscheidend dafür sein, ob der OGH einen Fall überhaupt prüfen darf. Werden mehrere Ansprüche zusammengerechnet, kann eine maßgebliche Wertgrenze möglicherweise überschritten werden. Werden sie hingegen getrennt betrachtet, kann jeder einzelne Anspruch unter dieser Grenze liegen.
Im konkreten Verfahren hatte sich das Berufungsgericht an einer pauschalen Gesamtbewertung des Klägers von 34.000 Euro orientiert. Nach Ansicht des OGH genügte das nicht. Maßgeblich ist nicht allein, dass mehrere Streitpunkte dieselbe Liegenschaft betreffen oder im Rahmen einer Klage geltend gemacht werden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Ansprüche inhaltlich so eng zusammenhängen, dass eine gemeinsame Bewertung gerechtfertigt ist.
Vereinfacht gesagt: Mehrere Probleme rund um dieselbe Wohnung bilden nicht automatisch einen einzigen großen Anspruch.
Keine automatische Zustimmung zu jeder Ausführung
Der Fall zeigt außerdem, dass eine allgemeine Zustimmung zu einer Sanierung oder zur Errichtung eines Balkons nicht zwingend jede spätere konkrete Ausführung umfasst. Ob eine Zustimmung auch die Befestigung an der Außenwand, die Nutzung allgemeiner Teile des Hauses oder bestimmte technische Details einschließt, hängt vom Inhalt und Umfang der Zustimmung ab.
Besonders problematisch können unklare oder nur mündlich erteilte Einverständniserklärungen sein. Wenn zum Zeitpunkt der Zustimmung noch keine konkreten Pläne existieren, bleibt häufig offen, welche Ausführung tatsächlich akzeptiert wurde.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Eine Zustimmung sollte möglichst genau festhalten, was errichtet oder verändert werden darf. Dazu können insbesondere folgende Punkte gehören:
- die konkrete Lage und Größe eines Balkons,
- die Art der Befestigung,
- die Nutzung von Außenwänden oder anderen allgemeinen Teilen,
- die Führung von Leitungen und Rohren,
- die Ableitung von Regenwasser,
- die Montage technischer Geräte wie Klimaanlagen.
Je genauer eine Maßnahme beschrieben ist, desto geringer ist später das Risiko, dass die Beteiligten von unterschiedlichen Genehmigungen ausgehen.
Was bedeutet das für die Praxis?
1. Balkonbau und Fassadenbefestigung
Ein Balkon ist nicht nur eine Angelegenheit innerhalb der eigenen Wohnung. Werden Streben, Konsolen oder andere Bauteile an der Außenwand angebracht, kann dies allgemeine Teile des Hauses betreffen. Eine Zustimmung zur Errichtung eines Balkons beantwortet daher nicht immer automatisch die Frage, ob auch eine bestimmte Befestigung zulässig ist.
2. Klimageräte an Außenwänden oder in Lichthöfen
Die Montage eines Klimageräts kann in die Rechte anderer Wohnungseigentümer eingreifen. Das gilt insbesondere dann, wenn allgemeine Teile des Hauses genutzt werden oder Auswirkungen auf andere Wohnungen entstehen. Eine eigenmächtige Montage kann zu Unterlassungs- und Entfernungsklagen führen.
3. Regenwasser auf fremde Bereiche
Regenwasser sollte nicht einfach in einen Hofbereich, Garten oder sonstigen Bereich vor einer anderen Wohnung geleitet werden. Ob eine solche Ableitung rechtlich unzulässig ist, hängt von den konkreten Umständen und der tatsächlichen Beeinträchtigung ab. Technisch und rechtlich sollte daher vor Beginn der Arbeiten geklärt werden, wie die Entwässerung ordnungsgemäß erfolgen kann.
4. Mehrere Vorwürfe in einem Verfahren
Wer mehrere Maßnahmen beanstandet, sollte diese nicht nur allgemein als „rechtswidrige Umbauten“ bezeichnen. Jeder Eingriff sollte konkret beschrieben und einem eigenen Begehren zugeordnet werden. Das betrifft nicht nur die rechtliche Prüfung, sondern auch die Frage, wie die Ansprüche für ein gerichtliches Verfahren und ein mögliches Rechtsmittel bewertet werden.
Checkliste für Wohnungseigentümer
Vor einer baulichen Veränderung oder bei einem bereits bestehenden Streit sind folgende Schritte sinnvoll:
- Unterlagen sammeln: Sichern Sie Kaufverträge, Zustimmungen, Pläne, E-Mails, Protokolle und sonstige Vereinbarungen.
- Maßnahmen einzeln erfassen: Trennen Sie Balkon, Klimagerät, Leitungen, Rohre und andere Veränderungen voneinander.
- Betroffene Gebäudeteile prüfen: Klären Sie, ob Außenwände, Fassaden, Lichthöfe oder sonstige allgemeine Teile genutzt werden.
- Technische Auswirkungen dokumentieren: Halten Sie fest, wohin Wasser abgeleitet wird und ob Lärm, Wärme, Gerüche oder andere Auswirkungen entstehen.
- Zustimmungen genau auslegen: Prüfen Sie, ob eine vorhandene Zustimmung tatsächlich die konkrete Ausführung umfasst.
- Keine eigenmächtigen Änderungen vornehmen: Vor der Montage eines Klimageräts oder der Errichtung eines Balkons sollte die notwendige Zustimmung und rechtliche Zulässigkeit geklärt werden.
- Ansprüche und Streitwerte getrennt prüfen lassen: Bei einem Gerichtsverfahren kann es entscheidend sein, welche einzelnen Begehren geltend gemacht werden.
Häufige Fragen aus der Praxis
Gilt eine Zustimmung zum Balkon automatisch auch für die Befestigung an der Außenwand?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, wie konkret die Zustimmung formuliert wurde und welche Ausführung damals bekannt war. Wenn noch keine Pläne oder technischen Details vorlagen, kann offen sein, ob auch die konkrete Befestigung umfasst war.
Darf ein Wohnungseigentümer ein Klimagerät einfach im Lichthof montieren?
Eine eigenmächtige Montage kann rechtliche Probleme verursachen. Insbesondere wenn allgemeine Teile des Hauses betroffen sind oder andere Eigentümer beeinträchtigt werden, sollte vorab geprüft werden, ob eine Zustimmung erforderlich ist und welche weiteren Anforderungen gelten.
Kann ich mehrere bauliche Eingriffe gemeinsam einklagen?
Mehrere Eingriffe können grundsätzlich in einem Verfahren geltend gemacht werden. Sie werden dadurch aber nicht automatisch zu einem einzigen rechtlichen Anspruch. Balkonbefestigung, Klimagerät und Regenwasserableitung können jeweils gesondert beurteilt und bewertet werden.
Hat der OGH in diesem Fall entschieden, dass der Balkon rechtswidrig war?
Nein. Der OGH traf in dieser Entscheidung keine endgültige Sachentscheidung über die Rechtmäßigkeit der Balkonstreben, des Klimageräts oder der Regenwasserableitung. Er beanstandete zunächst, dass die einzelnen Ansprüche für die Frage der Revisionszulässigkeit nicht ausreichend getrennt bewertet worden waren.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten im Wohnungseigentum
Die Entscheidung aus dem Jahr 2017 zeigt, wie eng materiell-rechtliche und verfahrensrechtliche Fragen im Wohnungseigentum miteinander verbunden sein können. Ob eine Maßnahme zulässig ist, hängt häufig von den konkreten Plänen, erteilten Zustimmungen und tatsächlichen Auswirkungen ab. Für den weiteren Verfahrensweg kann zusätzlich entscheidend sein, ob mehrere Ansprüche getrennt oder gemeinsam zu bewerten sind.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei Streitigkeiten über bauliche Veränderungen, die Nutzung allgemeiner Teile, Klimageräte, Balkone und Entwässerungsmaßnahmen. Lassen Sie frühzeitig prüfen, welche Ansprüche bestehen und wie die einzelnen Eingriffe rechtlich einzuordnen sind.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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