Bauliche Veränderungen Mietwohnung: Wann droht wirklich die Auflösung des Mietvertrags?
Bauliche Veränderungen Mietwohnung können den Wohnkomfort deutlich erhöhen. Ein Mauerdurchbruch, ein zusammengelegter Wohnbereich oder eine umfassende Modernisierung können rechtlich heikel werden, wenn solche Arbeiten ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Viele Mieter befürchten in dieser Situation sofort die Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses. Ganz so einfach ist die Rechtslage allerdings nicht.
Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt, dass nicht jede unerlaubte bauliche Veränderung automatisch zur Beendigung des Mietvertrags führt. Maßgeblich sind vielmehr die konkreten Folgen des Umbaus, mögliche Gefahren für das Mietobjekt und die Frage, ob das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter schwerwiegend zerstört wurde.
Der konkrete Fall: Zwei Wohnungen wurden miteinander verbunden
In dem Verfahren bewohnte eine Mieterin eine Wohnung. Die unmittelbar danebenliegende Wohnung war von ihrer Mutter gemietet. Im Jahr 2004 wurden die beiden Wohnungen durch einen Durchbruch miteinander verbunden.
Die Zustimmung der Vermieterin beziehungsweise ihrer Rechtsvorgängerin lag zunächst nicht vor. Auch eine baubehördliche Bewilligung war zum Zeitpunkt der Durchführung nicht eingeholt worden. Der Durchbruch wurde allerdings fachgerecht und entsprechend den Bauvorschriften ausgeführt. Später erfolgte eine Meldung an die Baupolizei; die bauliche Veränderung wurde von dieser abgenommen.
Die Vermieterin beziehungsweise deren Rechtsnachfolger wollte das Mietverhältnis dennoch auflösen. Sie argumentierte, die Verbindung der Wohnungen beeinträchtige ihre Interessen und jene anderer Wohnungseigentümer. Die Mieterin hielt dagegen, sie habe darauf vertrauen dürfen, dass die Maßnahme genehmigt gewesen sei. Dafür sprach aus ihrer Sicht unter anderem, dass die frühere Vermieterin einer Zusammenlegung der Wohnung ihrer Mutter bereits zugestimmt hatte und ihr mitgeteilt worden war, auch der Hausverwalter habe der konkreten Verbindung zugestimmt.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Die bauliche Verbindung der beiden Wohnungen rechtfertigte in diesem konkreten Fall nicht die Auflösung des Mietverhältnisses.
Der OGH vom 05.07.2017, 7 Ob 99/17k, stellte dabei nicht fest, dass Mieter Wohnungen generell ohne Zustimmung baulich verändern dürfen. Die Entscheidung betraf vielmehr die besonders weitreichende Rechtsfolge der Auflösung des Mietverhältnisses. Zur Entscheidung.
Nach Ansicht der Gerichte war der Durchbruch fachgerecht ausgeführt und später von der Baupolizei abgenommen worden. Außerdem durfte die Mieterin unter den besonderen Umständen annehmen, dass die erforderliche Zustimmung vorlag. Sie war daher nicht als vertrauensunwürdig anzusehen. Diese Beurteilung war jedenfalls vertretbar.
Die Entscheidung ist mittlerweile mehrere Jahre alt. Sie bleibt dennoch für die Praxis relevant, weil sie eine wichtige Grenze aufzeigt: Zwischen einer nicht genehmigten baulichen Veränderung und der sofortigen Auflösung des Mietvertrags liegt rechtlich ein erheblicher Unterschied.
Warum bauliche Veränderungen in der Mietwohnung nicht automatisch zur Kündigung führen
Nach dem Mietrechtsgesetz kann ein Mietverhältnis aufgelöst werden, wenn ein Mieter die Wohnung erheblich nachteilig gebraucht. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Substanz des Mietobjekts erheblich beschädigt wird oder eine solche Beschädigung droht.
Auch wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter können betroffen sein. Darüber hinaus kann ein Verhalten problematisch werden, wenn dadurch das für das Mietverhältnis erforderliche Vertrauen in schwerwiegender Weise verloren geht.
Eine bloße Verletzung der Zustimmungspflicht reicht daher nicht zwingend aus. Entscheidend ist, ob die bauliche Veränderung tatsächlich erhebliche Nachteile verursacht oder konkrete Gefahren begründet. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an.
Welche Umstände besonders kritisch sind
- Die Bausubstanz wird beschädigt oder gefährdet.
- Tragende Bauteile werden ohne entsprechende Prüfung verändert.
- Brand- oder Sicherheitsvorschriften werden verletzt.
- Allgemeine Teile des Hauses werden beeinträchtigt.
- Andere Mieter oder Wohnungseigentümer werden in ihren Rechten gestört.
- Die Maßnahme führt zu einer nicht gewollten gemeinsamen Nutzung oder zu einer rechtlich problematischen Verbindung mehrerer Mietobjekte.
- Der Mieter wusste oder musste wissen, dass keine Zustimmung vorlag und setzte sich dennoch bewusst darüber hinweg.
Umgekehrt kann eine fachgerecht ausgeführte und behördlich überprüfte Maßnahme gegen eine sofortige Vertragsauflösung sprechen. Das bedeutet aber nicht, dass der Umbau dadurch automatisch erlaubt wird. Der Vermieter kann unter Umständen weiterhin die Unterlassung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Auf die Vertrauenslage kommt es entscheidend an
Bei baulichen Veränderungen spielt nicht nur die technische Ausführung eine Rolle. Ebenso wichtig ist, wie sich die Situation aus Sicht des Mieters dargestellt hat.
Wer eindeutig weiß, dass der Vermieter einen Umbau nicht erlaubt hat, und die Arbeiten trotzdem durchführen lässt, setzt sich einem höheren rechtlichen Risiko aus. Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn konkrete Umstände für eine Zustimmung sprechen. Das können etwa frühere Genehmigungen, schriftliche Mitteilungen oder klare Auskünfte der Hausverwaltung sein.
Eine mündliche Zusage oder eine beiläufige Information sollte dennoch nicht leichtfertig als ausreichende Genehmigung verstanden werden. Gerade bei Eingriffen in die Bausubstanz muss nachvollziehbar sein, wer die Zustimmung erteilt hat und welchen Umfang sie besitzt.
Die Entscheidung zeigt außerdem, dass für eine Auflösung nicht zwingend ein klassisches Verschulden erforderlich ist. Maßgeblich kann bereits sein, ob der Mieter wusste oder wissen musste, dass sein Verhalten nachteilig und vertragswidrig war. Im konkreten Fall durfte die Mieterin jedoch auf eine Genehmigung vertrauen. Deshalb fehlte es an einem ausreichenden Vertrauensverlust.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter: Erst Zustimmung, dann Umbau
Bauliche Veränderungen sollten niemals allein deshalb begonnen werden, weil sie technisch problemlos erscheinen. Auch ein fachgerecht ausgeführter Umbau kann ohne Zustimmung des Vermieters rechtliche Folgen haben.
Das gilt insbesondere für:
- Mauerdurchbrüche und das Zusammenlegen von Wohnungen,
- Veränderungen an tragenden Bauteilen,
- Eingriffe in Leitungen, Heizung oder Lüftung,
- Änderungen an allgemeinen Teilen des Hauses,
- Maßnahmen mit Auswirkungen auf Brand- oder Schallschutz,
- Umbauten, die andere Wohnungen oder Wohnungseigentümer betreffen können.
Die Zustimmung sollte schriftlich eingeholt werden. Aus dem Dokument sollte klar hervorgehen, welche Arbeiten erlaubt sind, wer die Kosten trägt und ob der ursprüngliche Zustand beim Ende des Mietverhältnisses wiederhergestellt werden muss. Bei Wohnungseigentumsobjekten können zusätzlich weitere Zustimmungen oder behördliche Bewilligungen erforderlich sein.
Für Vermieter: Nicht jede Abweichung rechtfertigt die Vertragsauflösung
Vermieter sollten eine nicht genehmigte bauliche Veränderung sorgfältig prüfen und dokumentieren. Für die rechtliche Beurteilung ist wesentlich, welche konkrete Maßnahme vorgenommen wurde und welche Folgen sie hat.
Hilfreich sind insbesondere Unterlagen zu folgenden Fragen:
- Welche bauliche Veränderung wurde tatsächlich durchgeführt?
- Besteht eine Gefahr für die Bausubstanz?
- Wurden Bau-, Brand- oder Sicherheitsvorschriften verletzt?
- Sind andere Bewohner oder Wohnungseigentümer konkret beeinträchtigt?
- War dem Mieter bekannt, dass die Zustimmung fehlte?
- Gibt es Hinweise auf eine Zustimmung oder eine berechtigte Vertrauensgrundlage?
Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Auflösung des Mietverhältnisses nicht erfüllt sind, können andere Ansprüche bestehen. Dazu zählen insbesondere die Forderung nach Unterlassung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Checkliste: Was Betroffene unmittelbar tun sollten
- Umbauunterlagen sichern: Bewahren Sie Pläne, Rechnungen, E-Mails, Nachrichten und behördliche Unterlagen auf.
- Keine weiteren Arbeiten ohne Prüfung: Stoppen Sie geplante oder laufende Eingriffe, wenn die Zustimmungslage unklar ist.
- Zustimmungen genau hinterfragen: Klären Sie, ob die Erklärung tatsächlich vom Vermieter oder einer dazu berechtigten Person stammt.
- Technische Auswirkungen feststellen: Lassen Sie insbesondere bei Mauerdurchbrüchen und Eingriffen in Leitungen fachlich prüfen, ob Gefahren bestehen.
- Schriftlich kommunizieren: Reagieren Sie auf Aufforderungen des Vermieters nicht vorschnell und geben Sie keine unnötigen Schuldeingeständnisse ab.
- Rechtliche Fristen beachten: Eine angedrohte Vertragsauflösung oder Klage sollte rasch rechtlich geprüft werden.
Häufige Fragen zu baulichen Veränderungen in Mietwohnungen
Kann der Vermieter wegen eines unerlaubten Umbaus sofort kündigen?
Nicht automatisch. Eine unerlaubte Veränderung kann zwar rechtlich erheblich sein. Für die Auflösung des Mietverhältnisses müssen jedoch regelmäßig zusätzliche Umstände vorliegen, etwa eine erhebliche Beeinträchtigung, eine konkrete Gefährdung oder ein schwerwiegender Vertrauensverlust.
Reicht es, wenn der Umbau fachgerecht ausgeführt wurde?
Nein. Die fachgerechte Ausführung kann gegen eine erhebliche Beeinträchtigung sprechen, ersetzt aber grundsätzlich nicht die erforderliche Zustimmung. Zusätzlich können baubehördliche, wohnungseigentumsrechtliche oder sonstige rechtliche Anforderungen gelten.
Gilt eine mündliche Zusage der Hausverwaltung als Genehmigung?
Das hängt von den Umständen und der Vertretungsbefugnis ab. Eine unklare mündliche Aussage ist jedoch mit erheblichen Beweisproblemen verbunden. Wer umbauen möchte, sollte sich die Zustimmung in eindeutiger schriftlicher Form geben lassen.
Was kann der Vermieter verlangen, wenn eine Vertragsauflösung nicht möglich ist?
Je nach Situation können Ansprüche auf Unterlassung, Beseitigung oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bestehen. Ob solche Ansprüche berechtigt sind, hängt von der konkreten Veränderung und den getroffenen Vereinbarungen ab.
Rechtsanwalt Wien bei baulichen Veränderungen und Mietvertragsauflösung
Bauliche Veränderungen bewegen sich häufig an der Schnittstelle zwischen Mietrecht, Baurecht und Wohnungseigentumsrecht. Eine vorschnelle Reaktion kann die Position sowohl von Mietern als auch von Vermietern verschlechtern.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu nicht genehmigten Umbauten, Zustimmungserklärungen, Wiederherstellungsforderungen und der angedrohten Auflösung von Mietverhältnissen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis werden die technischen, vertraglichen und rechtlichen Umstände des Einzelfalls gemeinsam betrachtet.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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