Balkon im Wohnungseigentum: Wann müssen die Nachbarn zustimmen?
Ein Balkon im Wohnungseigentum klingt zunächst nach einer attraktiven Verbesserung der eigenen Wohnung. Doch in einer Wohnungseigentumsanlage endet die Entscheidungsfreiheit nicht immer an der Wohnungstür. Sobald die Fassade, ein Grünstreifen, tragende Bauteile oder andere allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind, können die übrigen Wohnungseigentümer ein wichtiges Wort mitreden.
Besonders heikel wird es, wenn sich ein geplanter Balkon deutlich von der bestehenden Gestaltung der Wohnanlage abhebt. Eine baurechtliche Genehmigung allein genügt dann nicht unbedingt. Das zeigt eine bereits mehrere Jahre zurückliegende Entscheidung des Obersten Gerichtshofs: OGH vom 04.04.2017, 5 Ob 9/17k. Zur Entscheidung.
Ein Balkonturm, der nicht zum Haus passte
In dem vom OGH entschiedenen Fall wollten mehrere Wohnungseigentümer an der Rückseite ihres Hauses einen sogenannten „Balkonturm“ errichten. Vorgesehen waren mehrere Balkone, der Umbau bestehender Fenster zu Balkontüren sowie ein zusätzliches französisches Fenster.
Die Konstruktion sollte aus einem Stahlrahmen mit Stützen und eigenen Fundamenten bestehen. Dafür wäre auch ein Grünstreifen in Anspruch genommen worden. Die geplanten Balkone sollten allerdings nicht symmetrisch am Gebäude angeordnet werden. Sie wären nur auf einer Seite des vorspringenden Mittelteils des Hauses errichtet worden und hätten diesen um rund 122 Zentimeter überragt.
In der Wohnanlage gab es bereits andere Balkone. Diese waren jedoch symmetrisch gestaltet und schlossen mit dem vorspringenden Gebäudeteil ab. Die geplante Konstruktion hätte sich daher deutlich von der bisherigen Architektur unterschieden.
Die betroffenen Wohnungseigentümer wollten die anderen Eigentümer gerichtlich dazu verpflichten, die Arbeiten zu dulden. Das Erstgericht wies den Antrag ab. Nachdem das Rekursgericht weitere Feststellungen für erforderlich hielt, gelangte die Angelegenheit zum Obersten Gerichtshof.
Warum eine baurechtliche Bewilligung für einen Balkon im Wohnungseigentum nicht ausreicht
Wohnungseigentümer dürfen ihre Wohnung grundsätzlich auf eigene Kosten verändern. Dieses Recht ist jedoch nicht grenzenlos. Nach § 16 WEG darf eine Änderung insbesondere nicht zu einer Beschädigung des Hauses, einer Gefährdung der Sicherheit oder einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer führen.
Auch das äußere Erscheinungsbild der Wohnhausanlage darf durch eine Maßnahme nicht wesentlich verschlechtert werden. Das kann insbesondere bei Eingriffen in die Fassade, bei auffälligen Anbauten oder bei baulichen Veränderungen auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft eine Rolle spielen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei verschiedenen Genehmigungsebenen:
- Baurecht: Die Baubehörde prüft, ob das Vorhaben nach den baurechtlichen Vorschriften zulässig ist.
- Wohnungseigentumsrecht: Zusätzlich ist zu klären, ob die Maßnahme gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durchgesetzt werden kann.
Eine baubehördliche Bewilligung ersetzt daher nicht automatisch die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eine wohnungseigentumsrechtliche Genehmigung. Beide Fragen müssen getrennt geprüft werden. Das gilt auch für einen Balkon im Wohnungseigentum.
Der OGH: Keine Duldungspflicht für den auffälligen Balkonturm
Der OGH gab dem Rechtsmittel der Gegner statt und stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Die anderen Wohnungseigentümer mussten den geplanten Balkonturm daher nicht dulden.
Auch der Umbau der Fenster zu Balkontüren beziehungsweise zu einem französischen Fenster konnte in dieser Form nicht gegen den Willen der übrigen Eigentümer durchgesetzt werden. Nach Ansicht des Gerichts beeinträchtigte die geplante Konstruktion das äußere Erscheinungsbild der Wohnhausanlage wesentlich.
Für diese Beurteilung waren mehrere Umstände maßgeblich:
- Die Wohnanlage wies ein einheitliches architektonisches Konzept auf.
- Die bereits bestehenden Balkone waren symmetrisch angeordnet.
- Der geplante Balkonturm sollte nur auf einer Seite des vorspringenden Gebäudeteils errichtet werden.
- Die Konstruktion hätte den Mittelteil des Gebäudes deutlich überragt.
- Dadurch wäre der Balkonturm als auffälliger Fremdkörper wahrgenommen worden.
Dass die betroffene Fassade nicht zur Straße, sondern zu einem Sportplatz ausgerichtet war, änderte daran nichts. Eine Fassade muss nicht unmittelbar von einer Straße aus sichtbar sein, damit ihr Erscheinungsbild rechtlich berücksichtigt wird.
Der OGH stellte außerdem klar, dass nicht jede optische Veränderung automatisch unzulässig ist. Entscheidend ist vielmehr, ob sich das äußere Erscheinungsbild tatsächlich wesentlich verschlechtert und ob schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden.
Weil die geplante Ausführung bereits aus diesem Grund problematisch war, musste das Gericht nicht mehr abschließend prüfen, ob Balkone in der Wohnanlage grundsätzlich üblich sind oder ob ein wichtiges Interesse der Antragsteller an der konkreten Ausführung bestand.
Zusätzlich mussten die Antragsteller den Zweit- bis Viertantragsgegnern die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 1.269,36 Euro ersetzen.
Was bedeutet das für geplante Balkone und Fassadenänderungen?
Die Entscheidung betrifft nicht nur Balkontürme. Sie ist für zahlreiche Umbauten in Wohnungseigentumsanlagen relevant. Maßgeblich ist stets, ob die geplante Änderung über den eigenen Wohnungsbereich hinausgeht und gemeinschaftliche Teile oder das Erscheinungsbild des Hauses betrifft. Das betrifft auch den geplanten Balkon im Wohnungseigentum.
1. Ein zusätzlicher Balkon
Ein Balkon wird regelmäßig an der Außenfassade befestigt. Je nach Konstruktion können außerdem Fundamente, Grünflächen oder andere allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sein. Eine Zustimmung der übrigen Eigentümer kann daher erforderlich sein. Besonders problematisch ist eine Gestaltung, die deutlich von bereits vorhandenen Balkonen abweicht.
2. Der Umbau eines Fensters zur Balkontür
Auch wenn innerhalb der Wohnung kein zusätzlicher Raum geschaffen wird, verändert sich die Fassade. Zudem können tragende oder gemeinschaftliche Bauteile betroffen sein. Der Umbau sollte deshalb nicht allein mit dem Argument begonnen werden, dass es sich „nur“ um eine neue Tür handelt.
3. Eine Loggia oder Terrassenkonstruktion
Eine Loggia oder Terrasse kann das äußere Erscheinungsbild ebenso prägen wie ein Balkon. Werden dafür allgemeine Flächen, das Dach, die Fassade oder ein Grünstreifen genutzt, ist eine wohnungseigentumsrechtliche Prüfung besonders wichtig.
4. Eine asymmetrische Sonderlösung
Je auffälliger und individueller die Konstruktion ist, desto größer kann das Risiko einer Ablehnung sein. Eine symmetrische Gestaltung, die sich an den bestehenden Bauteilen orientiert, kann die Zustimmungschancen verbessern. Einen Anspruch auf Zustimmung gibt es deshalb aber nicht automatisch.
Vor dem ersten Auftrag: Diese Schritte sind sinnvoll
Wer einen Balkon, eine Loggia, eine Terrasse oder eine neue Öffnung in der Außenfassade plant, sollte die rechtlichen Fragen klären, bevor ein Bauunternehmen beauftragt oder ein verbindlicher Auftrag erteilt wird.
- Pläne genau prüfen: Welche Teile des Gebäudes werden verändert? Betrifft das Vorhaben die Fassade, tragende Bauteile, das Dach, einen Grünstreifen oder sonstige Gemeinschaftsflächen?
- Bestehende Gestaltung vergleichen: Gibt es bereits Balkone oder Terrassen? Sind diese symmetrisch angeordnet oder einheitlich gestaltet?
- Wohnungseigentumsrecht klären: Ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich? Kommt eine gerichtliche Genehmigung oder eine andere rechtliche Absicherung in Betracht?
- Baurecht getrennt beurteilen: Zusätzlich zur Zustimmung im Wohnungseigentumsrecht kann eine baubehördliche Bewilligung notwendig sein.
- Schriftliche Unterlagen sichern: Pläne, Beschlüsse, Zustimmungen und behördliche Bewilligungen sollten vollständig dokumentiert werden.
- Nicht eigenmächtig beginnen: Wer ohne ausreichende Zustimmung baut, riskiert einen Rechtsstreit und erhebliche zusätzliche Kosten.
Oft lässt sich bereits in der Planungsphase erkennen, ob eine weniger auffällige oder stärker an der bestehenden Architektur orientierte Lösung rechtlich besser vertretbar ist. Eine frühe Prüfung kann daher nicht nur Streit vermeiden, sondern auch Kosten für spätere Planänderungen reduzieren.
Häufige Fragen zu Balkonen im Wohnungseigentum
Kann ich einen Balkon bauen, wenn die Baubehörde das Projekt genehmigt?
Nicht unbedingt. Die baurechtliche Genehmigung beantwortet nur die Frage, ob das Bauvorhaben nach dem Baurecht zulässig ist. Zusätzlich müssen die wohnungseigentumsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Die anderen Wohnungseigentümer können einer Maßnahme daher trotz Baubewilligung entgegentreten.
Muss ich wirklich die Nachbarn fragen, wenn der Balkon nur meine Wohnung betrifft?
Das kommt auf die konkrete Ausführung an. Sobald die Außenfassade, allgemeine Teile der Liegenschaft, ein Grünstreifen oder gemeinschaftliche Bauteile betroffen sind, reicht die Entscheidung des einzelnen Wohnungseigentümers häufig nicht aus. Auch das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage kann rechtlich geschützt sein.
Ist jede Veränderung der Fassade verboten?
Nein. Der OGH hat nicht ausgesprochen, dass jede optische Änderung unzulässig ist. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Gestaltung, die bestehende Architektur und die Frage, ob das Erscheinungsbild wesentlich verschlechtert oder schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt werden.
Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung mit dem Bau beginne?
Dann kann ein gerichtlicher Streit entstehen. Je nach Situation können ein Baustopp, die Rückgängigmachung der Maßnahme oder weitere Kostenfolgen drohen. Eine verbindliche Einschätzung ist nur anhand der konkreten Pläne, der Eigentumsverhältnisse und der bereits vorliegenden Genehmigungen möglich.
Rechtzeitig prüfen lassen statt teuer nachbessern
Die Entscheidung des OGH vom 04.04.2017, 5 Ob 9/17k zeigt deutlich: Ein persönlicher Wohnwunsch muss mit den Interessen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft in Einklang stehen. Besonders bei Balkonen, Terrassen und Fassadenänderungen kommt es nicht allein auf den praktischen Nutzen an, sondern auch auf die architektonische Wirkung und die Nutzung gemeinschaftlicher Teile.
Rechtsanwalt Wien für Balkone im Wohnungseigentum
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der rechtlichen Prüfung geplanter Umbauten, bei Fragen zur Zustimmung der Miteigentümer und bei Konflikten über bauliche Veränderungen. Lassen Sie Ihre Pläne möglichst früh prüfen, bevor Kosten entstehen oder ein gerichtliches Verfahren notwendig wird.
Für eine Terminvereinbarung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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