Außerbücherliches Eigentum trotz Gemeindefusion: Wann außerbücherliche Eigentümer eine Rangordnung beantragen dürfen
Außerbücherliches Eigentum bedeutet, dass eine Person oder Körperschaft bereits Eigentümerin geworden sein kann, obwohl die Eintragung im Grundbuch noch auf den früheren Rechtsträger lautet. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt daher nicht immer auch als tatsächlich verfügungsberechtigt. Gerade bei Fusionen, Umgründungen und gesetzlichen Gesamtrechtsnachfolgen kann dieser Unterschied erhebliche praktische Folgen haben.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: In einer Entscheidung aus dem Jahr 2017, dem OGH vom 27.06.2017, 5 Ob 16/17i, ging es um eine Gemeindefusion, einen noch nicht berichtigten Grundbuchstand und die Frage, ob die neu entstandene Gemeinde trotzdem eine Rangordnung für den geplanten Verkauf einer Liegenschaft beantragen durfte. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Neue Gemeinde, alter Grundbuchstand
Mehrere steirische Gemeinden vereinigten sich mit Wirkung zum 1. Jänner 2015 zu einer neuen Stadtgemeinde. Die neu entstandene Gemeinde trug unter anderem denselben Namen wie eine der früheren Gemeinden.
Bei einer Liegenschaft war im Grundbuch weiterhin die frühere, inzwischen nicht mehr bestehende Stadtgemeinde als Eigentümerin eingetragen. Die neue Gemeinde beabsichtigte offenbar, das Grundstück zu verkaufen. Um die Rangstelle für den späteren Eigentumsübergang zu sichern, beantragte sie beim Grundbuchsgericht die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag zunächst ab. Das Erstgericht vertrat die Auffassung, vor dem Antrag müsse zunächst das Eigentum im Grundbuch auf die neue Gemeinde berichtigt werden. Das Rekursgericht ging zwar davon aus, dass die neue Gemeinde aufgrund der Fusion bereits Eigentümerin geworden war. Es verlangte jedoch, dass die Gemeinde die Fusion ausdrücklich geltend mache und die entsprechende Kundmachung im Landesgesetzblatt vorlege.
Was der OGH zum außerbücherlichen Eigentum entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof gab dem Rechtsmittel der Gemeinde statt und hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Das Erstgericht muss den Antrag auf Anmerkung der Rangordnung bewilligen und den entsprechenden Beschluss ausfertigen.
Die zentrale Aussage lautet: Bei einer Gemeindefusion geht das Eigentum an den Liegenschaften der früheren Gemeinden automatisch auf die neu entstandene Gemeinde über. Eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs ist nicht erforderlich, damit die neue Gemeinde eine Rangordnung für den geplanten Verkauf beantragen kann.
Die neu entstandene Gemeinde war daher trotz des alten Grundbuchstands antragsberechtigt. Dass die frühere Gemeinde noch als Eigentümerin eingetragen war, stand dem Antrag nicht entgegen. Damit bestätigte der OGH, dass außerbücherliches Eigentum in dieser Konstellation für die Beantragung einer Rangordnung ausreicht.
Warum der Eigentumsübergang ohne Grundbuchberichtigung möglich war
Nach der Steiermärkischen Gemeindeordnung führt die Vereinigung mehrerer Gemeinden zu einer sogenannten Gesamtrechtsnachfolge. Vereinfacht bedeutet das: Die neu entstandene Gemeinde tritt umfassend in die Rechtspositionen der bisherigen Gemeinden ein.
Das betrifft nicht nur einzelne Verträge oder bestimmte Vermögenswerte. Übernommen werden grundsätzlich sämtliche Rechte und Pflichten der früheren Gemeinden. Dazu gehören auch Grundstücke und andere Liegenschaften.
Der Eigentumsübergang erfolgt in einer solchen Konstellation unmittelbar aufgrund des Gesetzes. Die neue Gemeinde wird daher bereits mit der wirksamen Fusion Eigentümerin, auch wenn das Grundbuch zu diesem Zeitpunkt noch nicht angepasst wurde.
In der juristischen Fachsprache wird eine solche Rechtsposition als außerbücherliches Eigentum bezeichnet. „Außerbücherlich“ heißt dabei nicht, dass kein Eigentum besteht. Es bedeutet lediglich, dass die Eigentümerstellung noch nicht aus dem aktuellen Grundbuchstand hervorgeht.
Kann ein außerbücherlicher Eigentümer eine Rangordnung beantragen?
Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung dient dazu, die Rangstelle für eine spätere Eintragung im Grundbuch zu sichern. Sie kann bei einem geplanten Grundstücksverkauf von großer Bedeutung sein, insbesondere wenn zwischen Vertragsabschluss und endgültiger Eintragung Zeit vergeht.
Grundsätzlich wird ein solcher Antrag vom im Grundbuch eingetragenen oder vorgemerkten Eigentümer gestellt. Der OGH hat jedoch bereits für bestimmte Fallgruppen anerkannt, dass auch ein außerbücherlicher Eigentümer antragsberechtigt sein kann. Das gilt insbesondere dann, wenn außerbücherliches Eigentum aufgrund einer gesetzlichen Rechtsnachfolge entstanden ist.
Dazu zählen etwa:
- ein Erbe, der bereits Eigentümer geworden ist, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen wurde,
- ein Ersteher nach einer Zwangsversteigerung,
- bestimmte Rechtsnachfolger bei einer Gesellschaft sowie
- Rechtsnachfolger, die aufgrund einer gesetzlichen Gesamtrechtsnachfolge Eigentümer geworden sind.
Nach Ansicht des OGH ist die Rechtsposition einer durch Gemeindefusion entstandenen neuen Gemeinde mit jener eines eingetragenen Eigentümers ausreichend vergleichbar. Sie muss daher nicht zuerst eine Grundbuchberichtigung abwarten, wenn sie die Rangordnung für einen geplanten Verkauf sichern möchte.
Gerichte müssen günstige Folgen einer bekannten Tatsache berücksichtigen
Ein weiterer Aspekt der Entscheidung betrifft den Umgang des Gerichts mit sogenannten gerichtsbekannten Tatsachen. Die Vorinstanzen hatten die Gemeindefusion berücksichtigt und daraus Zweifel an der Antragsberechtigung der neuen Gemeinde abgeleitet.
Der OGH stellte klar: Wenn ein Gericht eine Fusion als bekannt voraussetzt, darf es daraus nicht nur nachteilige Konsequenzen für die antragstellende Gemeinde ziehen. Es muss auch die günstige Rechtsfolge berücksichtigen – nämlich, dass die neue Gemeinde aufgrund der gesetzlichen Gesamtrechtsnachfolge Eigentümerin geworden ist.
Die Gemeinde durfte daher nicht allein deshalb abgewiesen werden, weil die neue Rechtslage im Grundbuch noch nicht nachvollzogen war. Entscheidend war die materielle Eigentumslage, nicht ausschließlich der historische Eintrag im Grundbuch. Gerade beim außerbücherlichen Eigentum muss das Gericht die gesetzliche Eigentumsübertragung berücksichtigen.
Was bedeutet das für Grundstücksverkäufe in der Praxis?
1. Gemeinden müssen nicht immer zuerst das Grundbuch berichtigen lassen
Nach einer gesetzlichen Gemeindefusion kann die neu entstandene Gemeinde unter den Voraussetzungen der Entscheidung bereits über Liegenschaften verfügen, obwohl noch die frühere Gemeinde im Grundbuch eingetragen ist. Das kann Zeit sparen, wenn ein Verkauf unmittelbar vorbereitet werden soll. Ein außerbücherliches Eigentum kann daher praktische Vorteile bei der Vorbereitung des Rechtsgeschäfts haben.
2. Käufer dürfen sich nicht ausschließlich auf den Grundbuchstand verlassen
Das Grundbuch ist ein zentrales Instrument für die Beurteilung von Eigentumsverhältnissen. Es zeigt aber nicht in jeder Situation die vollständige materielle Rechtslage. Bei einer Fusion oder sonstigen gesetzlichen Umstrukturierung kann der Eigentümerwechsel bereits eingetreten sein, obwohl die Eintragung noch nicht berichtigt wurde.
Vor einem Kauf sollte daher geprüft werden:
- Wer war ursprünglich Eigentümer der Liegenschaft?
- Hat eine Fusion, Umgründung oder sonstige Rechtsnachfolge stattgefunden?
- Welche gesetzlichen oder behördlichen Dokumente belegen diese Rechtsnachfolge?
- Ist die im Grundbuch eingetragene Person oder Körperschaft noch existent und verfügungsberechtigt?
3. Die Rangordnung kann für die Abwicklung entscheidend sein
Die Anmerkung der Rangordnung sichert die Rangstelle für eine spätere Eintragung, etwa für den Eigentumsübergang an den Käufer. Sie schafft damit einen wichtigen Schutz zwischen der Vorbereitung des Kaufvertrags und der endgültigen Verbücherung.
Wird die Rangordnung zu spät oder von der falschen Person beantragt, kann dies die Abwicklung verzögern und zu zusätzlichen Risiken führen. Gerade bei Liegenschaften mit mehreren Belastungen oder geplanten Finanzierungsschritten sollte die Rangordnung frühzeitig geprüft werden.
Checkliste für Gemeinden, Käufer und Rechtsnachfolger
Wer nach einer Fusion oder anderen Gesamtrechtsnachfolge über eine Liegenschaft verfügen möchte, sollte strukturiert vorgehen:
- Rechtsnachfolge feststellen: Prüfen Sie, auf welcher gesetzlichen oder behördlichen Grundlage der Eigentumsübergang erfolgt ist.
- Grundbuchstand abgleichen: Vergleichen Sie die eingetragene Eigentümerin mit der tatsächlichen Rechtsnachfolgerin.
- Nachweise vorbereiten: Halten Sie die maßgeblichen Kundmachungen, gesetzlichen Grundlagen und sonstigen Dokumente für das Grundbuchverfahren bereit.
- Rangordnung rechtzeitig beantragen: Bei einem geplanten Verkauf sollte die Rangstelle nicht erst in letzter Minute gesichert werden.
- Verfügungsberechtigung prüfen: Vor der Vertragsunterzeichnung muss feststehen, wer den Kaufvertrag wirksam abschließen kann.
- Besonderheiten offenlegen: Ein noch nicht berichtigter Grundbuchstand sollte gegenüber Vertragspartnern, Banken und dem Grundbuchsgericht nachvollziehbar erklärt werden.
Die Entscheidung betrifft unmittelbar eine Gemeindefusion in der Steiermark. Ihr Grundgedanke kann jedoch auch für vergleichbare Fälle von Bedeutung sein: Eine gesetzliche Gesamtrechtsnachfolge kann dazu führen, dass der Eigentümerwechsel bereits wirksam ist, bevor das Grundbuch angepasst wurde. Das kann insbesondere dann relevant sein, wenn außerbücherliches Eigentum für die Beantragung einer Rangordnung geltend gemacht wird.
Häufige Fragen zum Eigentum trotz altem Grundbuchstand
Ist automatisch derjenige Eigentümer, der im Grundbuch steht?
Der Grundbuchstand ist ein wesentlicher Anhaltspunkt, bildet aber nicht in jeder Situation die vollständige materielle Rechtslage ab. Bei einer gesetzlichen Gesamtrechtsnachfolge kann das Eigentum bereits auf einen anderen Rechtsträger übergegangen sein, obwohl die Berichtigung noch nicht erfolgt ist. In solchen Fällen kann außerbücherliches Eigentum vorliegen.
Kann eine neue Gemeinde ein Grundstück verkaufen, wenn noch die alte Gemeinde eingetragen ist?
Nach der Entscheidung des OGH kann die neue Gemeinde aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge bereits Eigentümerin und für eine Rangordnung antragsberechtigt sein. Ob ein Verkauf im konkreten Fall wirksam vorbereitet und abgewickelt werden kann, hängt von den jeweiligen gesetzlichen Grundlagen und den vorhandenen Nachweisen ab.
Was bringt die Anmerkung der Rangordnung?
Sie sichert die Rangstelle für eine spätere Eintragung, etwa für den Eigentumsübergang an den Käufer. Dadurch kann die Position des geplanten Rechtsgeschäfts im Grundbuch geschützt werden.
Muss vor jedem Verkauf eine Grundbuchberichtigung erfolgen?
Nicht zwingend. Die Entscheidung zeigt, dass eine vorherige Berichtigung bei einer gesetzlichen Gesamtrechtsnachfolge nicht immer Voraussetzung für die Beantragung einer Rangordnung ist. Ob eine Berichtigung dennoch zweckmäßig oder für einen anderen Verfahrensschritt erforderlich ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Fusionen und Grundbuchfragen
Ein alter Grundbuchstand muss nicht automatisch bedeuten, dass ein Grundstück nicht verkauft oder eine Rangordnung nicht beantragt werden kann. Umgekehrt darf eine Rechtsnachfolge nicht bloß angenommen werden, ohne die maßgeblichen Unterlagen und rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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