Ausschluss Wohnungseigentümer § 36 WEG [Rechtsanwalt Wien]

Ausschluss Wohnungseigentümer § 36 WEG: Wohnungseigentümer ausschließen nach § 36 WEG: Wann ist das möglich – und wie streng sind die Gerichte?

Ausschluss Wohnungseigentümer § 36 WEG: Viele Wohnungseigentümer wissen nicht, dass ein einzelner Miteigentümer so weit gehen kann, dass die übrige Gemeinschaft seinen Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen darf. Gleichzeitig unterschätzen betroffene Eigentümer oft, wie ernst die Folgen baurechtlicher Verstöße und ständiger Blockadehaltung sein können.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 hat der Oberste Gerichtshof (OGH vom 29.06.2022, 5 Ob 45/22m) wichtige Eckpunkte dazu klargestellt: Wann ist das Verhalten eines Miteigentümers „unzumutbar“? Was müssen die übrigen Wohnungseigentümer beweisen? Und was passiert, wenn im Verfahren Formvorschriften – etwa bei der Revision – nicht eingehalten werden? Zur Entscheidung

Typische Konfliktsituation: Wenn ein Eigentümer „sein eigenes Ding“ macht

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentumsanlage, in der ein Miteigentümer einen Balkon ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer und ohne baubehördliche Genehmigung errichtet hatte.

Das Problem verschärfte sich deutlich, als die Behörde einen Rückbau dieses illegal errichteten Balkons anordnete. Der betroffene Eigentümer:

• kam dem behördlichen Rückbauauftrag nicht nach und
• verhinderte zusätzlich aktiv, dass die Eigentümergemeinschaft oder andere Miteigentümer den Rückbau vornehmen konnten.

Damit setzte er nicht nur seinen eigenen Rechtsfrieden aufs Spiel, sondern brachte auch die anderen Eigentümer in ernsthafte Schwierigkeiten: Die Gemeinschaft lief Gefahr, von der Behörde mit Verwaltungszwangsmaßnahmen konfrontiert zu werden.

Die übrigen Eigentümer zogen die Notbremse und beantragten den Ausschluss dieses Miteigentümers aus der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 36 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

§ 36 WEG: Wann ist ein Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich?

Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers ist das schärfste Schwert im Wohnungseigentumsrecht. Das Gesetz setzt die Hürden bewusst hoch. Nach § 36 WEG kann ein Miteigentümer nur dann ausgeschlossen werden, wenn sein Verhalten für die übrigen Eigentümer nicht mehr zumutbar ist. Dahinter stehen vor allem folgende Überlegungen:

• Schwerwiegende Pflichtverletzungen: Der betroffene Eigentümer muss in erheblichem Ausmaß gegen seine Pflichten als Wohnungseigentümer verstoßen, etwa durch grob rechtswidrige bauliche Veränderungen, wiederholte Verletzung von Hausordnungen oder massive Störungen des Zusammenlebens.
• Empfindliche Schädigung der übrigen Eigentümer: Es genügt nicht, dass andere sich „ärgern“. Die anderen Miteigentümer müssen durch das Verhalten wirtschaftlich, rechtlich oder tatsächlich erheblich beeinträchtigt werden.
• Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft: Die Gerichte prüfen, ob den übrigen Eigentümern das weitere Zusammenleben mit diesem Miteigentümer noch zugemutet werden kann. Das ist eine Gesamtabwägung aller Umstände.

Gerade dieser letzte Punkt ist zentral: Ob die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten wird, hängt immer stark vom Einzelfall ab. Es werden nicht nur einzelne Vorfälle bewertet, sondern das gesamte Verhalten über einen längeren Zeitraum.

Wie hat der OGH im konkreten Fall entschieden?

Die Vorinstanzen hatten den Ausschluss des Eigentümers bejaht. Sie sahen im Verhalten des Beklagten ein besonders schwerwiegendes und für die Gemeinschaft untragbares Verhalten: Er hatte nicht nur eine baurechtlich unzulässige Baumaßnahme gesetzt, sondern sich auch behördlichen Anordnungen widersetzt und jeden Versuch der Gemeinschaft, den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen, blockiert.

Gegen diese Entscheidungen erhob der betroffene Wohnungseigentümer eine außerordentliche Revision. Zusätzlich legte er nach Einbringung der Revision noch einen weiteren Schriftsatz vor.

Der OGH entschied in seiner Entscheidung vom 29.06.2022 (5 Ob 45/22m) zweierlei:

• Der nachgereichte Schriftsatz wurde zurückgewiesen. Nach Einbringung der Revision ist nur eine Rechtsmittelschrift zulässig. Nachträgliche „Nachträge“ sind verfahrensrechtlich unzulässig und werden vom OGH nicht berücksichtigt.
• Die außerordentliche Revision wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der OGH prüfte, ob eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO vorliegt. Das war nicht der Fall. Die Frage, ob im konkreten Fall die Voraussetzungen für einen Ausschluss nach § 36 WEG erfüllt sind, ist eine typische Einzelfallabwägung. Solche Abwägungen greift der OGH nur bei auffallender Fehlbeurteilung an – eine solche lag hier nicht vor.

Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Der Ausschluss des Wohnungseigentümers aus der Eigentümergemeinschaft wurde bestätigt.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümer und Gemeinschaften in der Praxis?

1. Illegale Baumaßnahmen sind kein Kavaliersdelikt

Wer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer und ohne baubehördliche Bewilligung baut, riskiert nicht nur Streit mit den Nachbarn, sondern auch weitreichende rechtliche Konsequenzen:

• Behördliche Rückbauverfügungen können nicht nur den Verursacher, sondern die gesamte Anlage belasten.
• Weigert sich ein Eigentümer hartnäckig, rechtswidrige Zustände zu beseitigen, und behindert er aktiv die Gemeinschaft, kann dies als schwerwiegende Pflichtverletzung gewertet werden.
• Im Extremfall – wie im entschiedenen Fall – kann dies den Ausschluss nach § 36 WEG rechtfertigen.

2. Die übrigen Eigentümer sollten Verstöße konsequent dokumentieren

Für die Eigentümergemeinschaft ist entscheidend, dass problematisches Verhalten sauber und lückenlos nachgewiesen werden kann. Wichtig sind insbesondere:

• Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Protokolle)
• Schriftverkehr mit dem betroffenen Eigentümer (E-Mails, Briefe, Aufforderungen)
• Behördliche Bescheide und Rückbauverfügungen
• Dokumentation von Verweigerungshandlungen (z.B. Zutrittsverweigerung, Sperren von Zugängen)

Solche Unterlagen sind vor Gericht entscheidend, um darzulegen, dass das Verhalten des betroffenen Eigentümers tatsächlich schwerwiegend ist und die übrigen Eigentümer empfindlich beeinträchtigt.

3. Einzelfallabwägung: Keine „Garantie“ für den Ausschluss

Wichtig ist: Auch bei massiv störendem Verhalten ist ein Ausschluss nicht automatisch durchsetzbar. Die Gerichte prüfen immer die Gesamtumstände des Einzelfalls:

• Wie lange dauert das Fehlverhalten schon an?
• Gab es Abmahnungen oder Versuche gütlicher Einigung?
• Wie stark sind die übrigen Eigentümer tatsächlich betroffen (finanziell, rechtlich, im Alltag)?
• Gibt es Alternativen zum Ausschluss (z.B. Unterlassungstitel, Durchsetzung des Rückbaus auf anderem Weg)?

Der OGH hebt in seiner Rechtsprechung immer wieder hervor, dass er solche Abwägungen der Vorinstanzen nur dann korrigiert, wenn diese „auffallend fehlbeurteilt“ wurden. Das war im besprochenen Fall gerade nicht der Fall.

4. Für den betroffenen Eigentümer: Blockade kann existenzielle Folgen haben

Wer als Wohnungseigentümer beharrlich gegen behördliche Bescheide oder Gemeinschaftsbeschlüsse arbeitet und jede Lösung blockiert, riskiert viel:

• Erhebliche Verfahrenskosten für behördliche und gerichtliche Verfahren
• Schadenersatzansprüche der übrigen Eigentümer
• Im Extremfall den Verlust der Stellung als Wohnungseigentümer durch Ausschluss

Frühzeitige Kooperation mit der Gemeinschaft und der Behörde, die Bereitschaft zum Rückbau unzulässiger Baumaßnahmen und gegebenenfalls der Versuch einer einvernehmlichen Lösung (etwa durch Mediation) können häufig ein Ausschlussverfahren vermeiden.

Formale Fehler bei Rechtsmitteln: Warum ein „Nachtrag“ zur Revision nicht hilft

Die Entscheidung des OGH zeigt auch, wie streng formelle Verfahrensregeln gehandhabt werden:

• Nach Einbringung einer Revision ist nur eine Rechtsmittelschrift zulässig.
• Spätere „Ergänzungen“, „Nachträge“ oder zusätzliche Schriftsätze werden grundsätzlich nicht berücksichtigt und vom Gericht zurückgewiesen.
• Alle Argumente, Beweisanträge und rechtlichen Ausführungen müssen daher vollständig und rechtzeitig in der ersten Rechtsmittelschrift enthalten sein.

Gerade im außerordentlichen Revisionsverfahren, das an das Vorliegen einer „erheblichen Rechtsfrage“ nach § 502 Abs 1 ZPO geknüpft ist, ist eine präzise und formell einwandfreie Begründung entscheidend. Versäumte Punkte lassen sich später in der Regel nicht mehr nachholen.

Rechtsanwalt Wien

Konkrete Handlungsempfehlungen für Eigentümergemeinschaften und Betroffene

Checkliste für Wohnungseigentümergemeinschaften

• 1. Frühzeitig reagieren: Bei illegalen Baumaßnahmen oder massiven Störungen nicht jahrelang zusehen. Frühzeitige Gespräche führen, schriftlich abmahnen, Beschlüsse fassen.
• 2. Alles schriftlich festhalten: Protokolle der Eigentümerversammlung, Schreiben an den betroffenen Eigentümer, Antworten, behördliche Bescheide – alles systematisch sammeln.
• 3. Behördliche Verfahren aktiv begleiten: Mit der Behörde kommunizieren, Bedenken mitteilen, Rückbauverfügungen beachten und Schritte zur Umsetzung prüfen.
• 4. Ausmaß der Beeinträchtigung dokumentieren: Kosten, Risiken (z.B. Verwaltungsstrafen, Zwangsmaßnahmen), Einschränkungen im Gebrauch der allgemeinen Teile der Liegenschaft klar nachweisen.
• 5. Ausschluss nur als letztes Mittel sehen: Vor einem Ausschlussverfahren Alternativen prüfen (Unterlassungsklage, Durchsetzung des Rückbaus, Mediation), aber bei massiver und dauerhafter Blockade nicht davor zurückschrecken.
• 6. Frühzeitig anwaltlichen Rat einholen: Gerade bei einem Ausschlussverfahren nach § 36 WEG ist eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend.

Checkliste für den betroffenen Eigentümer

• 1. Baubehördliche Vorgaben ernst nehmen: Bescheide lesen, Fristen beachten, gegebenenfalls rechtzeitig bekämpfen – aber nicht einfach ignorieren.
• 2. Kommunikation mit der Gemeinschaft suchen: Offenlegen, welche Lösungen man anstrebt, Kompromisse anbieten, Vorschläge der anderen ernsthaft prüfen.
• 3. Rechtslage prüfen lassen: Vor größeren baulichen Veränderungen klären, ob Zustimmung der übrigen Eigentümer oder der Behörde benötigt wird.
• 4. Sturheit vermeiden: Eine kompromisslose Blockadehaltung mag kurzfristig befriedigend wirken, kann aber langfristig existenzielle Folgen haben – bis hin zum Ausschluss.

FAQ: Häufige Fragen rund um den Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft

Kann man wirklich „einfach so“ aus der Wohnungseigentümergemeinschaft geworfen werden?

Nein. Ein Ausschluss nach § 36 WEG ist nur bei besonders gravierenden Pflichtverletzungen möglich, die den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen. Es braucht eine gerichtliche Entscheidung. Bloße Unbeliebtheit, einzelne Konflikte oder normale Nachbarschaftsstreitigkeiten reichen dafür nicht aus.

Reicht eine einmalige illegale Baumaßnahme schon für einen Ausschluss?

Eine einmalige, wenn auch illegale Baumaßnahme führt in der Regel nicht automatisch zum Ausschluss. Entscheidend ist das Gesamtbild: Wird der rechtswidrige Zustand nach Aufforderung beseitigt? Oder ignoriert der Eigentümer behördliche Bescheide, verweigert jede Kooperation und behindert aktiv die Gemeinschaft? Erst bei einem dauerhaft uneinsichtigen und schädigenden Verhalten kann ein Ausschluss in Betracht kommen.

Was, wenn ich mir die formellen Regeln bei einer Revision „zerschieße“?

Wer bei einer Revision Formvorschriften nicht einhält, riskiert, dass wesentliche Argumente unberücksichtigt bleiben oder das Rechtsmittel insgesamt zurückgewiesen wird. Nachträgliche Schriftsätze werden, wie im entschiedenen Fall, nicht akzeptiert. Es ist daher wichtig, frühzeitig einen Rechtsanwalt einzubinden, der die Rechtsmittelschrift vollständig und formgerecht ausarbeitet.

Wer trägt die Kosten eines Ausschlussverfahrens?

Wie in Zivilverfahren üblich, gilt grundsätzlich das Veranlassungs- und Erfolgsprinzip: Wer ein Verfahren verursacht und verliert, muss typischerweise die Kosten (zumindest großteils) tragen. Das kann bei Ausschlussverfahren sehr teuer werden – sowohl für die Gemeinschaft, wenn sie scheitert, als auch für den betroffenen Eigentümer, wenn sein Verhalten als unzumutbar eingestuft wird.

Rechtzeitig handeln – bevor der Konflikt eskaliert

Konflikte in Wohnungseigentumsanlagen eskalieren häufig schleichend. Was mit einer baulichen Kleinigkeit oder einem „Präzedenzfall“ beginnt, kann sich über Jahre aufschaukeln und schließlich in einem Ausschlussverfahren enden – mit gravierenden Folgen für alle Beteiligten.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH sowohl die Perspektive der Eigentümergemeinschaft als auch jene einzelner betroffener Wohnungseigentümer. Ziel ist es stets, tragfähige und rechtssichere Lösungen zu finden – idealerweise bevor der Streit den Punkt erreicht, an dem nur noch ein Ausschlussverfahren in Betracht kommt.

Wenn Sie in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft mit erheblichen Pflichtverletzungen eines Miteigentümers konfrontiert sind oder selbst von Ausschlussdrohungen betroffen sind, lassen Sie Ihre rechtliche Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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