Ausländischer Immobilienfonds: Wann Anleger ihr Geld zurückfordern können
Ausländischer Immobilienfonds: Viele österreichische Anleger gehen davon aus, dass bei einer Beteiligung an einem deutschen Fonds automatisch deutsches Recht gilt. Das ist nicht zwingend richtig. Entscheidend können vielmehr der Wohnsitz des Anlegers, der Ort des Vertragsabschlusses, die konkrete Vermittlung und die laufende Betreuung des Vertrags sein.
Besonders wichtig ist außerdem, welche Unterlagen Anleger tatsächlich erhalten haben. Eine Zahlungseingangsbestätigung oder ein Beteiligungszertifikat bedeutet nicht automatisch, dass damit alle gesetzlich erforderlichen Informationen übermittelt wurden. Fehlen wesentliche Angaben, kann unter Umständen ein Rücktritt vom Vertrag möglich sein.
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2021: OGH vom 15.04.2021, 5 Ob 205/20p. Die Entscheidung zeigt, welche Bedeutung der Treuhandvertrag, die Anlegerinformationen und das auf den Vertrag anwendbare Recht haben können. Zur Entscheidung.
Eine Anlegerin verlangte ihre Einzahlung zurück
Im zugrunde liegenden Fall hatte sich eine österreichische Anlegerin im Jahr 2012 mit insgesamt 5.250 Euro an einem Immobilienanlageprodukt einer deutschen GmbH & Co KG beteiligt. Die Abwicklung erfolgte über eine deutsche Treuhandgesellschaft.
Die Anlegerin unterschrieb die Beitrittserklärung in Österreich und überwies den Betrag auf ein Konto der deutschen Treuhandgesellschaft. Von dieser erhielt sie unter anderem eine Zahlungseingangsbestätigung und ein Beteiligungszertifikat. Außerdem wurden ihr regelmäßig Informationen übermittelt. Einmal jährlich erhielt sie eine Bilanz.
Nach Ansicht der Anlegerin fehlte jedoch eine gesetzlich erforderliche schriftliche Bestätigung mit sämtlichen wesentlichen Informationen zur Veranlagung. Insbesondere waren Angaben zu ihrer rechtlichen Stellung sowie zum Veröffentlichungsorgan und zum Datum der Prospektveröffentlichung nicht vollständig enthalten.
Im Jahr 2018 erklärte die Anlegerin deshalb den Rücktritt und verlangte die Rückzahlung ihrer Einzahlung. Die Treuhandgesellschaft widersprach. Sie argumentierte unter anderem, dass deutsches Recht anzuwenden sei und sie nicht die richtige Anspruchsgegnerin wäre.
Was der OGH in der Entscheidung 5 Ob 205/20p klargestellt hat
Der OGH bestätigte im Ergebnis die Entscheidungen der Vorinstanzen zugunsten der Anlegerin. Sie durfte vom Treuhandvertrag zurücktreten. Die Treuhandgesellschaft musste ihr 5.250 Euro zuzüglich Zinsen zurückzahlen.
Die Rückzahlung erfolgte Zug um Zug gegen die Rückübertragung der Rechte und Pflichten aus dem Treuhandverhältnis. Das bedeutet: Die Anlegerin erhielt ihre Zahlung zurück, musste im Gegenzug aber die aus dem Treuhandvertrag resultierende Rechtsposition rückübertragen.
Die Revision der Treuhandgesellschaft wurde zurückgewiesen. Zusätzlich hatte sie der Anlegerin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 501,91 Euro zu ersetzen.
Ausländischer Immobilienfonds: Warum österreichisches Recht trotz deutscher Vertragspartner gelten kann
Der Sitz eines Unternehmens ist nicht immer allein entscheidend. Bei Verträgen zwischen österreichischen Verbrauchern und ausländischen Unternehmen kann österreichisches Verbraucherschutzrecht anwendbar sein, wenn das Unternehmen seine Tätigkeit auf Österreich ausrichtet.
Im konkreten Fall sprachen mehrere Umstände für einen ausreichenden Bezug zu Österreich:
- Die Beteiligung wurde in Österreich vermittelt.
- Die Anlegerin schloss den Vertrag in Österreich ab.
- Österreichische Anleger wurden gezielt angesprochen.
- Die Treuhandgesellschaft betreute das Vertragsverhältnis laufend und übermittelte der Anlegerin regelmäßig Informationen.
Dass die Treuhandgesellschaft ihren Sitz in Deutschland hatte, änderte an dieser Beurteilung nichts. Für Anleger bedeutet das: Bei einer grenzüberschreitenden Kapitalanlage sollte nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass ausschließlich ausländisches Recht gilt.
Der entscheidende Vertrag war der Treuhandvertrag
Ein weiterer zentraler Punkt betraf die Frage, von wem die Anlegerin ihr Geld zurückverlangen konnte. Sie hatte ihre Einzahlung zwar wirtschaftlich in Zusammenhang mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft geleistet. Ihr Rücktritt bezog sich jedoch auf den Vertrag mit der Treuhandgesellschaft.
Die Treuhandgesellschaft konnte sich daher nicht erfolgreich darauf berufen, dass die eigentliche Kommanditeinlage an die Fondsgesellschaft geflossen war. Maßgeblich war, zu welcher Leistung sich die Anlegerin gegenüber der Treuhandgesellschaft verpflichtet hatte und welche vertragliche Beziehung zwischen diesen beiden Parteien bestand.
Das ist für die Praxis besonders wichtig. Bei Anlageprodukten bestehen oft mehrere rechtliche Ebenen nebeneinander:
- ein Beteiligungsvertrag mit einer Fondsgesellschaft,
- ein Treuhandvertrag mit einer Treuhandgesellschaft,
- ein Vermittlungsverhältnis mit einem Finanzberater oder einer Vertriebsorganisation.
Wer Ansprüche geltend machen möchte, muss daher zunächst klären, welcher Vertrag betroffen ist und wer tatsächlich Vertragspartner geworden ist.
Unvollständige Unterlagen können rechtlich genauso bedeutsam sein wie fehlende Unterlagen
Nach der damals geltenden Fassung des Kapitalmarktgesetzes musste Anlegern eine schriftliche Bestätigung mit den wesentlichen Merkmalen der Veranlagung übergeben werden. Diese Pflicht sollte sicherstellen, dass Anleger ihre rechtliche und wirtschaftliche Position nachvollziehen können.
Der OGH stellte klar: Ein Rücktrittsrecht kann nicht nur dann bestehen, wenn überhaupt keine Bestätigung übergeben wurde. Auch eine Bestätigung, die in wesentlichen Punkten fehlerhaft oder unvollständig ist, kann den gesetzlichen Anforderungen nicht genügen.
Eine bloße Zahlungseingangsbestätigung beweist lediglich, dass Geld eingelangt ist. Ein Beteiligungszertifikat weist möglicherweise auf eine Beteiligung hin. Beide Dokumente müssen aber nicht automatisch jene Informationen enthalten, die gesetzlich vorgeschrieben waren.
Zu den relevanten Angaben können insbesondere gehören:
- die rechtliche Stellung des Anlegers,
- der Gegenwert der Veranlagung,
- die wesentlichen Merkmale des Anlageprodukts,
- das Veröffentlichungsorgan und
- das Datum der Prospektveröffentlichung.
Ob eine konkrete Unterlage ausreichend ist, lässt sich allerdings nur durch einen Vergleich mit den damals geltenden gesetzlichen Anforderungen und dem gesamten Vertragswerk beurteilen. Nicht jede fehlende Information führt automatisch zu einem Rücktrittsrecht.
Rücktritt bedeutete nicht bloß eine spätere Abrechnung
Die Entscheidung hatte auch deshalb erhebliche praktische Bedeutung, weil der Rücktritt das Treuhandverhältnis rückwirkend auflöste. Die Anlegerin musste sich daher nicht bloß mit einem möglicherweise niedrigeren aktuellen Anteilswert oder einem später zu berechnenden Auseinandersetzungsguthaben zufriedengeben.
Sie konnte grundsätzlich die Rückzahlung ihrer geleisteten Einzahlung verlangen. Im konkreten Fall blieb die Treuhandgesellschaft weiterhin Gesellschafterin der Fondsgesellschaft. Dadurch wurden weder unmittelbar die Zahl der Gesellschafter noch das Gesellschaftsvermögen verändert.
Das zeigt, warum die genaue rechtliche Konstruktion entscheidend ist. Ein Rücktritt von einem Treuhandvertrag ist nicht ohne Weiteres mit einem unmittelbaren Ausscheiden aus einer Gesellschaft gleichzusetzen.
Was bedeutet das für Anleger im Alltag?
Die Entscheidung kann insbesondere für Personen relevant sein, die sich über ausländische Anbieter an Immobilienfonds, Kommanditgesellschaften oder vergleichbaren Anlageprodukten beteiligt haben.
Beispiel 1: Beteiligung in Österreich, Anbieter in Deutschland
Ein Anleger unterschreibt die Beitrittsunterlagen in Wien, wird von einem in Österreich tätigen Vertrieb angesprochen und erhält die Vertragsunterlagen von einer deutschen Gesellschaft. Der ausländische Sitz allein schließt die Anwendung österreichischer Schutzvorschriften nicht aus.
Beispiel 2: Nur Zahlungsbestätigung und Zertifikat
Eine Anlegerin besitzt lediglich eine Bestätigung über den Zahlungseingang und ein Zertifikat über ihre Beteiligung. Ob diese Unterlagen ausreichen, hängt vom Inhalt ab. Fehlen gesetzlich erforderliche Kerninformationen, kann eine rechtliche Prüfung sinnvoll sein.
Beispiel 3: Unklarheit über den richtigen Anspruchsgegner
Ein Anleger weiß nicht, ob er sich an die Fondsgesellschaft, die Treuhandgesellschaft oder den Vermittler wenden muss. In diesem Fall dürfen die Vertragsunterlagen nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist, welche Vereinbarung mit welchem Unternehmen geschlossen wurde.
Beispiel 4: Alte Beteiligung mit laufenden Informationen
Auch wenn jährlich Bilanzen oder Berichte übermittelt wurden, ersetzt das nicht zwingend eine ursprünglich erforderliche Anlegerbestätigung. Laufende Informationen können die rechtliche Bewertung beeinflussen, beseitigen aber nicht automatisch frühere Mängel.
Diese Unterlagen sollten Betroffene jetzt zusammentragen
- Beitrittserklärung und Zeichnungsschein
- Treuhand- oder Verwaltungsvertrag
- Beteiligungszertifikat und Zahlungseingangsbestätigung
- Prospekt und sonstige Verkaufsunterlagen
- Schriftverkehr mit Anbieter, Treuhänder und Vermittler
- Jahresberichte, Bilanzen und Ausschüttungsabrechnungen
- Nachweise über Einzahlungen und erhaltene Zahlungen
- Unterlagen zu einer bereits erklärten Kündigung oder Rücktrittserklärung
Danach sollte insbesondere geprüft werden:
- Wer ist Vertragspartner geworden?
- Welche Vertragsart liegt tatsächlich vor?
- Welche Informationen wurden bei Vertragsabschluss schriftlich übergeben?
- Welche Rechtslage galt im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses?
- Wurde die Tätigkeit des ausländischen Unternehmens auf Österreich ausgerichtet?
- Sind Fristen für einen Rücktritt oder andere Ansprüche zu beachten?
Vorsicht ist bei älteren Beteiligungen besonders wichtig. Die Entscheidung des OGH bezog sich auf einen Vertragsabschluss aus dem Jahr 2012 und auf eine damals geltende Fassung des Kapitalmarktgesetzes. Ob ein Rücktritt heute noch erklärt werden kann, hängt daher vom konkreten Produkt, den Unterlagen, dem anwendbaren Recht und möglichen Fristen ab.
Häufige Fragen zu ausländischen Anlageprodukten
Kann ich mein Geld zurückfordern, wenn der Anbieter in Deutschland sitzt?
Das kann möglich sein. Der Unternehmenssitz allein entscheidet nicht abschließend über das anwendbare Recht. Maßgeblich sind unter anderem der Ort des Vertragsabschlusses, die Ausrichtung der Tätigkeit auf Österreich und die konkrete Vertragsgestaltung.
Reicht ein Beteiligungszertifikat als Anlegerbestätigung aus?
Nicht automatisch. Ein Zertifikat kann wichtige Angaben enthalten, muss aber nicht alle gesetzlich geforderten Informationen umfassen. Entscheidend ist der genaue Inhalt der übergebenen Unterlagen.
Muss ich mich an die Fondsgesellschaft oder an die Treuhandgesellschaft wenden?
Das hängt davon ab, auf welchen Vertrag sich der Anspruch stützt. Im vom OGH entschiedenen Fall richtete sich der Rücktritt gegen die Treuhandgesellschaft, weil die Anlegerin den maßgeblichen Vertrag mit ihr geschlossen hatte.
Kann ich auch bei einer alten Beteiligung noch etwas unternehmen?
Eine Prüfung kann trotz des Alters der Beteiligung sinnvoll sein. Ob Ansprüche bestehen, hängt jedoch unter anderem von den damaligen Unterlagen, dem anwendbaren Gesetz, der bisherigen Kommunikation und möglichen Verjährungs- oder Ausschlussfristen ab.
Ansprüche sorgfältig prüfen lassen
Grenzüberschreitende Kapitalanlagen sind rechtlich häufig komplex. Eine vorschnelle Rücktrittserklärung kann ebenso problematisch sein wie das Abwarten, bis mögliche Fristen ablaufen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis prüft die Kanzlei Pichler Vertragsunterlagen, Anlegerinformationen, Treuhandverhältnisse und die Frage, gegen welchen Vertragspartner Ansprüche sinnvoll geltend gemacht werden können.
Wenn Sie an einem ausländischen Immobilienfonds oder einer vergleichbaren Anlage beteiligt sind, lassen Sie Ihre Unterlagen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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