Zu hohe Miete bei befristeten Verträgen mit mehreren Mietern? Was der OGH zu Ihren Rechten sagt – Rechtsanwalt Wien
Rechtsanwalt Wien: Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht, dass sie auch Jahre später noch Geld zurückfordern können, wenn die Miete ursprünglich zu hoch vereinbart wurde – selbst dann, wenn sie längst aus der Wohnung ausgezogen sind und nur ein Mitmieter geblieben ist. Genau darum ging es in einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus dem Jahr 2020, die für befristete Mietverträge mit mehreren Mietern von großer Bedeutung ist.
Typische Ausgangslage: Mehrere Mieter, befristeter Vertrag, hohe Miete
In der Praxis ist folgendes Bild sehr häufig:
- Eine Wohnung wird an zwei oder drei Personen gemeinsam vermietet (z. B. WG, Paar mit Freund, Geschwister).
- Der Mietvertrag ist befristet, oft auf 3 Jahre.
- Die Miete erscheint hoch, aber niemand will riskieren, die Wohnung zu verlieren.
- Nach Ablauf der Befristung schließt der Vermieter mit nur einer Person aus der ursprünglichen Gruppe einen neuen Vertrag ab.
- Die anderen ziehen aus und gehen davon aus, dass ihre Rechte damit enden.
Genau hier liegt der Knackpunkt: Haben die „ehemaligen“ Mitmieter noch Ansprüche wegen zu hoher Miete aus der Zeit, in der sie gemeinsam Mieter waren? Oder verlieren sie diese Rechte, weil jemand aus der Gruppe weiter in der Wohnung bleibt?
Mit dieser Konstellation befasste sich der OGH in der Entscheidung OGH vom 28.09.2020, 5 Ob 56/20a. Die Antwort ist für Mieter erfreulich – und für Vermieter ein deutlicher Warnhinweis. Zur Entscheidung.
Rechtsanwalt Wien
Was war im konkreten Fall passiert?
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wiener Wohnung, die der Vermieter wie folgt vergeben hatte:
- 1. Mietvertrag: Vom 1.10.2009 bis 30.9.2012 wurde die Wohnung an drei Personen als Mitmieter vermietet (befristeter Vertrag).
- 2. Mietvertrag: Nach Ablauf dieser Befristung schloss der Vermieter mit einem der drei ursprünglichen Mitmieter einen neuen, wiederum befristeten Vertrag für die Zeit vom 1.10.2012 bis 30.9.2015 ab.
Zwischen den Parteien entstand Streit, weil die Mieter der Meinung waren, dass
- die vereinbarte Hauptmiete, und
- eine gesondert verrechnete Möbel- bzw. Inventarmiete
die gesetzlich zulässigen Höchstbeträge nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) überschritten.
Die Vorinstanzen (also die Gerichte erster und zweiter Instanz) stellten fest, dass die vereinbarten Entgelte für den Zeitraum 2009–2012 zu hoch waren und teilweise auch für spätere Zeiträume. Besonders strittig war dann die Frage, ob die drei ursprünglichen Mitmieter die Unwirksamkeit der ersten Mietzinsvereinbarung aus dem Jahr 2009 noch geltend machen konnten oder ob ihre Rechte wegen Fristablaufs („Präklusion“) verloren waren, weil einer von ihnen das Mietverhältnis allein fortgesetzt hatte.
Der Vermieter bekämpfte die Entscheidungen der Vorinstanzen mit einem Revisionsrekurs an den OGH – blieb damit aber erfolglos.
Was hat der OGH entschieden?
Der OGH wies den Revisionsrekurs des Vermieters als unzulässig zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen, wonach es zu Mietzinsüberschreitungen gekommen war, aufrecht.
Wichtig ist die Begründung: Der OGH stellte klar, dass die Frage, wie lange Mitmieter überhöhte Mieten geltend machen können, bereits durch seine Rechtsprechung geklärt ist. Deshalb bestand kein Anlass, die Sache inhaltlich erneut zu prüfen.
Die Mieter mussten allerdings die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung selbst tragen, weil sie in ihrer Stellungnahme nicht ausdrücklich darauf hingewiesen hatten, dass der Revisionsrekurs des Vermieters unzulässig war. Das ist ein Kostenaspekt, der in zivilgerichtlichen Verfahren eine Rolle spielen kann.
Wie funktionieren Fristen und Schutzmechanismen bei überhöhter Miete?
Rechtlicher Kernpunkt der Entscheidung ist § 16 Abs. 8 Mietrechtsgesetz (MRG). Vereinfacht gesagt, regelt diese Bestimmung zwei Dinge:
- Unwirksamkeit überhöhter Mietzinsvereinbarungen: Wird eine Miete vereinbart, die die nach dem MRG zulässigen Höchstbeträge überschreitet, ist diese Vereinbarung unwirksam. Der Vermieter darf diesen überhöhten Teil also nicht behalten.
- Präklusivfrist: Mieter müssen die Unwirksamkeit innerhalb bestimmter Fristen geltend machen (z. B. bei der Schlichtungsstelle oder beim Gericht), sonst verlieren sie ihre Ansprüche.
Der Gesetzgeber hat dabei berücksichtigt, dass Mieter in befristeten Verträgen oft in einer schwächeren Position sind. Viele fürchten, dass der Vertrag nicht verlängert wird, wenn sie sich gegen die Miete wehren. Deshalb wurde die Geltendmachung der Unwirksamkeit bei befristeten Verträgen besonders geregelt und die Fristen entsprechend ausgestaltet.
Der Schutzzweck ist klar: Niemand soll während eines befristeten Mietverhältnisses gezwungen sein, überhöhte Mieten widerstandslos zu zahlen, nur aus Angst, die Wohnung zu verlieren.
Weshalb sind auch „ausgezogene“ Mitmieter weiterhin geschützt?
Der spannende Punkt in der Entscheidung: Was passiert mit den Rechten der ursprünglichen Mitmieter, wenn nur ein Mitmieter den Vertrag fortsetzt?
Der OGH hat klargestellt, dass die Schutzwirkung des § 16 Abs. 8 MRG allen ursprünglichen Mitmietern zukommt. Das bedeutet:
- Die Mitmieter bilden im Hinblick auf die Mietzinsvereinbarung eine Einheit.
- Nur weil ein Mitmieter nach Ablauf der Befristung einen neuen Vertrag abschließt und in der Wohnung bleibt, verlieren die anderen nicht automatisch ihre Rechte auf Rückforderung überhöhter Miete aus der ersten Vertragsperiode.
- Die für die Geltendmachung geltenden Fristen laufen nicht schon deshalb ab, weil das Mietverhältnis in veränderter Form weiterbesteht.
Für die Praxis heißt das: Auch ehemalige Mitmieter können noch Ansprüche geltend machen, wenn die Miete während ihrer gemeinsamen Mietzeit überhöht war – natürlich innerhalb der gesetzlichen Fristen.
Was bedeutet das konkret für Mieter und Vermieter?
Konsequenzen für Mieter
Für Mieter ergeben sich daraus mehrere wichtige Punkte:
- Rechte enden nicht automatisch mit dem Auszug: Wenn Sie Teil eines befristeten Mitmietvertrags waren, können Sie auch nach Ihrem Auszug noch prüfen lassen, ob die Miete damals zulässig war.
- Alle Mitmieter haben eigenständige Ansprüche: Selbst wenn nur ein Mitmieter den Vertrag fortsetzt, behalten die übrigen ihre Ansprüche aus der ersten Vertragsperiode.
- Fristen beachten: Die Geltendmachung überhöhter Miete ist zeitlich begrenzt. Wer zögert, riskiert den Verlust von Rückforderungsansprüchen.
- Schlichtungsstelle als erste Anlaufstelle: In vielen Fällen ist die zuständige Schlichtungsstelle der richtige erste Schritt, um die Zulässigkeit der Miete überprüfen zu lassen. Als Rechtsanwalt Wien empfehle ich zudem, frühzeitig fachlichen Rat einzuholen.
Konsequenzen für Vermieter
Vermieter sollten aus der Entscheidung Folgendes mitnehmen:
- Überhöhte Mieten bleiben riskant: Die Hoffnung, dass mit Umgestaltung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses mit nur einem Mieter frühere Ansprüche „verschwinden“, ist trügerisch.
- Alle Entgeltbestandteile prüfen: Nicht nur die Hauptmiete, auch Möbel- oder Inventarmieten unterliegen rechtlichen Grenzen und können im Ergebnis wie Teil der Miete behandelt werden.
- Mehrere Anspruchsteller einkalkulieren: Bei befristeten Mitmietverhältnissen können unter Umständen mehrere Personen Rückforderungsansprüche stellen.
- Rechtzeitige Beratung spart Geld: Vor Vertragsverlängerungen, Mietzinsanpassungen oder Umstellungen von Mitmiete auf Einzalmiete ist eine rechtliche Prüfung empfehlenswert. Vermieter können sich ebenfalls an einen Rechtsanwalt Wien wenden, um Risiken zu minimieren.
Praktische Beispiele: Wo lauern typische Fehler?
- WG mit befristetem Vertrag: Drei Studierende mieten gemeinsam eine Wohnung befristet für drei Jahre. Nach Ablauf bleibt einer, zwei ziehen aus. Jahre später stellt sich heraus, dass die Miete zu hoch war. Auch die zwei Ausgezogenen können noch Ansprüche auf Rückzahlung für die Zeit der gemeinsamen Miete haben, wenn sie rechtzeitig vorgehen.
- Möbelmiete als „Trick“: Ein Vermieter verlangt eine vermeintlich niedrige Hauptmiete, dafür aber eine hohe monatliche Zahlung für Möbel und Inventar. In Summe wird der gesetzliche Höchstbetrag überschritten. Die Aufsplittung auf „Hauptmiete“ und „Inventar“ schützt nicht vor der Überprüfung und Rückzahlungspflicht.
- „Wir verlängern, wenn Sie nicht streiten“: Ein Vermieter signalisiert, dass eine Vertragsverlängerung von „Problemlosigkeit“ abhängt. Mieter zahlen aus Angst stillschweigend weiter. Genau diesem Druck soll die Regelung des § 16 Abs. 8 MRG entgegenwirken.
Was sollten Betroffene jetzt konkret tun?
Checkliste für Mieter
- 1. Unterlagen sammeln: Alten Mietvertrag, eventuelle Nachträge, alle Mietzinsvorschreibungen und Zahlungsbelege zusammentragen.
- 2. Mietzins prüfen lassen: Klären, ob die vereinbarte Haupt- und Inventarmiete im Rahmen der gesetzlich zulässigen Höchstbeträge liegt. Das ist ohne fachliche Unterstützung oft kaum verlässlich zu beurteilen.
- 3. Fristen im Blick behalten: Je mehr Zeit vergeht, desto höher das Risiko der Präklusion. Frühzeitig handeln.
- 4. Schlichtungsstelle oder anwaltliche Beratung nutzen: In vielen Fällen ist die Schlichtungsstelle der erste Schritt; eine anwaltliche Einschätzung hilft, Chancen und Risiken realistisch abzuwägen.
- 5. Kostenrisiko besprechen: Vor gerichtlichen Schritten sollten Sie wissen, welche Kosten im Erfolgs- wie im Misserfolgsfall auf Sie zukommen können.
Checkliste für Vermieter
- 1. Mietzinsberechnung dokumentieren: Aufzeichnungen und Berechnungsgrundlagen zur Angemessenheit der Miete und allfälliger Inventarentgelte bereithalten.
- 2. Verträge vor Verlängerung prüfen: Vor allem bei Umstellungen von mehreren Mietern auf einen einzelnen Mieter sollte die Mietzinsgestaltung rechtlich geprüft werden.
- 3. Konflikte frühzeitig klären: Viele Streitigkeiten lassen sich durch Anpassung des Mietzinses oder einvernehmliche Lösungen entschärfen.
- 4. Schriftliche Kommunikation bevorzugen: Mündliche Zusagen oder Absprachen sind im Streitfall schwer zu beweisen. Klare schriftliche Vereinbarungen schaffen Rechtssicherheit.
Häufige Fragen zur Rückforderung überhöhter Miete bei Mitmietern
Kann ich nach meinem Auszug überhaupt noch Geld zurückverlangen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist nicht, ob Sie noch in der Wohnung wohnen, sondern ob Sie während des relevanten Zeitraums Mitmieter waren und ob die Fristen zur Geltendmachung noch laufen. Die Entscheidung des OGH zeigt, dass auch ehemalige Mitmieter ihre Ansprüche nicht allein durch den Auszug verlieren.
Verfallen meine Ansprüche, wenn einer der Mitmieter den Vertrag weiterführt?
Nein. Der OGH hat ausdrücklich klargestellt, dass die Schutzwirkung des § 16 Abs. 8 MRG allen ursprünglichen Mitmietern zugutekommt. Die Tatsache, dass ein Mitmieter einen neuen Vertrag abschließt und in der Wohnung bleibt, lässt die Ansprüche der anderen Mitmieter aus dem ersten Vertrag nicht automatisch verfallen. Trotzdem sind die gesetzlichen Fristen einzuhalten.
Wie finde ich heraus, ob meine Miete wirklich „zu hoch“ ist?
Das lässt sich meist nicht allein durch ein Gefühl beurteilen. Es kommt auf die Anwendbarkeit des MRG, die Kategoriebestimmungen bzw. Richtwerte, die Ausstattung, die Lage und die Wohnfläche an. Auch Möbel- und Inventarentgelte können eine Rolle spielen. Eine fachliche Prüfung – etwa durch eine anwaltliche Beratung oder über die Schlichtungsstelle – ist sinnvoll.
Muss ich mit hohen Gerichtskosten rechnen, wenn ich etwas unternehme?
Das Kostenrisiko hängt davon ab, welches Verfahren gewählt wird, wie hoch der geltend gemachte Betrag ist und wie die Gegenpartei reagiert. Zudem können – wie im entschiedenen Fall – Kostenfolgen entstehen, wenn Rechtsmittel ohne ausreichende Erfolgsaussichten erhoben oder nicht zweckmäßig beantwortet werden. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Individuelle Abklärung: Lassen Sie Ihre Mietzins-Situation prüfen
Wenn Sie den Verdacht haben, in einem befristeten Mietverhältnis – insbesondere mit mehreren Mietern – zu viel Miete bezahlt zu haben, oder wenn Sie als Vermieter Ihre Mietzinsgestaltung rechtssicher überprüfen wollen, sollten Sie nicht abwarten. Fristen können zum Verlust sonst bestehender Ansprüche führen, und unbedachte Schritte verursachen vermeidbare Kosten.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zu:
- der Wirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen nach dem MRG,
- Rückforderungsansprüchen bei Mietzinsüberschreitungen,
- Fragen rund um befristete Verträge und Mitmietverhältnisse,
- strategisch sinnvollen Schritten gegenüber Schlichtungsstelle und Gericht.
Sie müssen diese Fragen nicht allein klären. Lassen Sie Ihre konkrete Situation prüfen und holen Sie sich eine fundierte Einschätzung Ihrer Möglichkeiten. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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