Sondernutzungsrecht: Kaufpreis zurück [Rechtsanwalt Wien]

Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum unwirksam: Wann kann der Kaufpreis zurückgefordert werden?

Sondernutzungsrecht an einer Sauna, einer Teeküche oder einem anderen allgemeinen Teil der Liegenschaft kann den Wert einer Wohnung deutlich erhöhen. Doch was gilt, wenn sich später herausstellt, dass dieses Recht rechtlich gar nicht wirksam eingeräumt oder übertragen werden konnte?

Für Käufer geht es dann häufig um erhebliche Beträge und um die Frage, ob der Anspruch auf Rückzahlung bereits verjährt ist. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, worauf es dabei ankommen kann: Nicht jede frühere Beanstandung durch einen anderen Wohnungseigentümer lässt die Verjährungsfrist sofort beginnen.

84.000 Euro für ein Nutzungsrecht an Sauna und Teeküche

In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall hatte sich ein Wohnungseigentumsorganisator bei der Errichtung einer Wohnanlage besondere Nutzungsrechte an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vorbehalten. Konkret ging es um eine Sauna und eine Teeküche.

Später verkaufte er diese Nutzungsrechte an einen Wohnungskäufer. Der Käufer bezahlte dafür 84.000 Euro. Im Zusammenhang mit dem Vertrag wurde erklärt, die Rechte seien „dem Eigentumsrecht gleichzusetzen“.

Ein anderer Wohnungseigentümer stellte danach infrage, ob der Käufer tatsächlich von der Nutzung dieser Räume ausgeschlossen werden dürfe. Der Verkäufer beruhigte den Käufer jedoch und bestätigte ausdrücklich, dass der Vertrag gültig sei.

Erst Jahre später erhielt der Käufer Unterlagen aus einem gerichtlichen Verfahren. Daraus ergaben sich für ihn erstmals konkrete und ernsthafte Zweifel, ob die Vereinbarung rechtlich überhaupt Bestand haben konnte. Der Käufer verlangte daraufhin die Rückzahlung des bezahlten Betrags, unter anderem aus dem Titel der Gewährleistung.

Der Verkäufer wandte ein, der Anspruch sei bereits verjährt. Zusätzlich verlangte er ein Benützungsentgelt für die Zeit, in der der Käufer Sauna und Teeküche genutzt hatte.

Warum ein Sondernutzungsrecht rechtlich mangelhaft sein kann

Ein Rechtsmangel liegt nicht darin, dass eine Sache körperlich beschädigt ist. Er kann vielmehr darin bestehen, dass der Käufer die zugesagte rechtliche Position nicht wirksam erwerben konnte oder in ihrer Nutzung rechtlich eingeschränkt ist.

Bei allgemeinen Teilen einer Liegenschaft sind Sondernutzungsrechte grundsätzlich möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Vereinbarung automatisch wirksam ist. Entscheidend ist unter anderem, wer das Recht eingeräumt hat, auf welcher rechtlichen Grundlage dies geschah und ob zwingende Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts eingehalten wurden.

Eine besondere Bedeutung kann dabei die Stellung des Wohnungseigentumsorganisators haben. Behält sich dieser bestimmte Nutzungsrechte selbst vor und verkauft sie später an einen Wohnungskäufer, ist im Einzelfall zu prüfen, ob dieser Vorbehalt rechtlich zulässig war und ob das Recht wirksam übertragen werden konnte.

Auch eine weitreichende Vertragsformulierung schafft keine absolute Sicherheit. Die Bezeichnung, ein Nutzungsrecht sei „dem Eigentumsrecht gleichzusetzen“, ersetzt nicht die rechtliche Prüfung. Maßgeblich ist nicht allein der Wortlaut des Vertrags, sondern auch, ob die vereinbarte Rechtsposition überhaupt entstehen und übertragen werden konnte.

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage

Der Oberste Gerichtshof hat die außerordentliche Revision des Verkäufers zurückgewiesen. Die Entscheidung ist im Fließtext mit OGH 01.10.2026, 5 Ob 120/26x zu bezeichnen. Zur Entscheidung.

Wichtig ist die genaue Bedeutung dieser Entscheidung: Der OGH hat keine vollständige neue Sachentscheidung getroffen. Er prüfte lediglich, ob die Revision eine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt, die eine inhaltliche Befassung rechtfertigt. Das verneinte der OGH.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen, darunter des Oberlandesgerichts Wien, blieben damit im Wesentlichen bestehen. Der Käufer konnte die Rückzahlung des Entgelts verlangen. Der Anspruch wurde nicht als verjährt beurteilt. Ein Teil des Zinsenbegehrens wurde allerdings nicht zugesprochen.

Der OGH hielt die Beurteilung der Vorinstanzen somit für vertretbar. Daraus folgt nicht, dass jede vergleichbare Vereinbarung unwirksam ist oder jeder Käufer automatisch den gesamten Kaufpreis zurückerhält. Entscheidend bleiben die konkrete Vertragsgestaltung und die Umstände des Einzelfalls.

Wann beginnt die dreijährige Gewährleistungsfrist?

Der zentrale rechtliche Punkt betraf den Beginn der dreijährigen Gewährleistungsfrist bei einem Rechtsmangel.

Nach der Beurteilung in diesem Verfahren begann die Frist nicht bereits zu dem Zeitpunkt zu laufen, als ein anderer Wohnungseigentümer allgemein behauptete, ebenfalls zur Nutzung der Räume berechtigt zu sein. Eine solche Äußerung war noch kein ausreichender Hinweis darauf, dass der konkrete Vertrag wegen eines gesetzlichen Verbots unwirksam sein könnte.

Zusätzlich hatte der Verkäufer den Käufer anschließend ausdrücklich beruhigt und die Gültigkeit der Vereinbarung bestätigt. In dieser Situation musste der Käufer nicht ohne Weiteres sofort davon ausgehen, dass ein Rechtsmangel vorlag und unmittelbar gerichtliche Schritte einleiten musste.

Entscheidend war vielmehr, wann der Käufer aus den gerichtlichen Unterlagen konkrete Zweifel an der Rechtsbeständigkeit seines Nutzungsrechts gewinnen musste. Erst ab diesem Zeitpunkt konnte die Verjährungsfrist nach der rechtlichen Beurteilung der Vorinstanzen frühestens zu laufen beginnen.

Das ist für die Praxis bedeutsam: Nicht jede Unklarheit und nicht jede Behauptung eines Dritten führt automatisch dazu, dass ein Anspruch verjährt. Es kommt darauf an, wann eine ausreichende Kenntnis vom möglichen Rechtsmangel vorhanden war. Auch Erklärungen des Verkäufers können bei der Beurteilung eine Rolle spielen.

Kein Benützungsentgelt für die bisherige Nutzung

Der Verkäufer konnte den Rückzahlungsanspruch auch nicht einfach mit einem Benützungsentgelt aufrechnen.

Nach der rechtlichen Beurteilung der Vorinstanzen schuldete der Käufer als redlicher Besitzer für die betroffenen, nicht der Abnützung unterliegenden Räume keinen solchen Ausgleich. Außerdem kann ein Entgelt wegen einer übermäßigen Nutzung unter Miteigentümern grundsätzlich nicht ohne Weiteres rückwirkend verlangt werden.

Für Käufer bedeutet das: Die bloße Nutzung eines Raums schließt eine Rückforderung nicht automatisch aus. Ob ein Benützungsentgelt geschuldet wird, hängt von mehreren Umständen ab – insbesondere von der Gutgläubigkeit des Nutzers, der Art der Nutzung und der konkreten rechtlichen Ausgestaltung der Gemeinschaft.

Was Wohnungskäufer jetzt prüfen sollten

• Vertrag vollständig sichern: Kaufvertrag, Zusatzvereinbarungen, Zahlungsbelege und schriftliche Zusagen sollten gesammelt und unverändert aufbewahrt werden.
• Grundlagen des Nutzungsrechts prüfen: Relevant sind unter anderem Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Benützungsregelungen und sonstige Vereinbarungen zur Liegenschaft.
• Rolle des Verkäufers klären: Es ist wichtig festzustellen, ob der Verkäufer Wohnungseigentumsorganisator war und ob er sich das betreffende Recht ursprünglich selbst vorbehalten hatte.
• Kenntniszeitpunkt dokumentieren: Briefe, E-Mails, Protokolle und gerichtliche Unterlagen können zeigen, wann erstmals konkrete Zweifel an der Wirksamkeit des Rechts entstanden sind.
• Beschwichtigungen nicht übersehen: Aussagen des Verkäufers, wonach der Vertrag jedenfalls gültig sei, können für die Beurteilung des Vertrauens und des Verjährungsbeginns relevant sein.
• Rasch rechtlich prüfen lassen: Auch wenn die Verjährung nicht bereits mit dem ersten Zweifel beginnt, sollten mögliche Ansprüche nicht über längere Zeit ungeklärt bleiben.

Besonders vorsichtig sollten Käufer sein, wenn ein Nutzungsrecht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft gesondert bezahlt wurde. Die Bezeichnung als „Sondernutzungsrecht“ beantwortet noch nicht die Frage, ob dieses Recht wirksam vereinbart und übertragen wurde.

Häufige Fragen zu unwirksamen Sondernutzungsrechten

Kann ich den Kaufpreis zurückfordern, wenn das Nutzungsrecht nicht gilt?

Das kann möglich sein, wenn sich herausstellt, dass das vereinbarte Recht unwirksam oder rechtlich nicht durchsetzbar ist. Ob tatsächlich ein Rückzahlungsanspruch besteht, hängt vom Vertrag, der rechtlichen Grundlage des Nutzungsrechts und den konkreten Umständen ab.

Beginnt die Verjährung schon, wenn ein anderer Eigentümer das Recht bestreitet?

Nicht zwingend. Nach der Beurteilung im Verfahren OGH 01.10.2026, 5 Ob 120/26x war eine allgemeine Behauptung eines anderen Wohnungseigentümers noch kein ausreichender Hinweis auf einen konkreten Rechtsmangel. Entscheidend kann sein, wann nachvollziehbare und konkrete Kenntnis von der möglichen Unwirksamkeit vorliegt.

Kann der Verkäufer für die Nutzung der Räume nachträglich Geld verlangen?

Ein Benützungsentgelt ist nicht automatisch geschuldet. In dem behandelten Verfahren konnte der Verkäufer einen solchen Anspruch dem Rückzahlungsbegehren nicht entgegenhalten. Ob dies auch in einem anderen Fall gilt, muss anhand der Nutzung, der Gutgläubigkeit und der rechtlichen Vereinbarungen beurteilt werden.

Reicht eine Klausel aus, wonach das Nutzungsrecht dem Eigentum gleichzusetzen ist?

Nein. Eine solche Formulierung kann die wirtschaftliche Bedeutung des Rechts beschreiben, ersetzt aber nicht die Prüfung seiner rechtlichen Wirksamkeit. Maßgeblich ist, ob das Recht nach den einschlägigen wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben überhaupt bestehen und übertragen werden konnte.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein

Wer für ein Sondernutzungsrecht einen erheblichen Betrag bezahlt hat und später an dessen Wirksamkeit zweifelt, sollte Verträge und Unterlagen nicht vorschnell selbst beurteilen. Gerade bei Wohnungseigentum kommt es häufig auf die Zusammenschau mehrerer Dokumente und auf den genauen Ablauf der Ereignisse an.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer und Käufer bei der Prüfung von Nutzungsrechten, möglichen Rechtsmängeln, Rückforderungsansprüchen und Fragen der Verjährung. Sind Sie betroffen, können Sie die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren.

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