Miteigentum aufteilen: OGH-Entscheidung [Rechtsanwalt Wien]

Miteigentum aufteilen: Wann die Begründung von Wohnungseigentum scheitert

Miteigentum aufteilen klingt bei einer gemeinsamen Liegenschaft zunächst nach einer klaren Eigentumslösung. Schwieriger wird es, wenn die Miteigentümer getrennte Wege gehen möchten. Besonders bei einem Wohnhaus liegt der Gedanke nahe, jedem Beteiligten bestimmte Wohnungen zuzuweisen und dadurch die Eigentümergemeinschaft zu beenden.

Das funktioniert jedoch nicht automatisch. Die einzelnen Wohnungen müssen tatsächlich selbstständig nutzbar sein. Außerdem dürfen die notwendigen Umbaukosten nicht in einem völlig unangemessenen Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft stehen. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich.

Der Ausgangsfall: Sechs Wohnungen, zwei Miteigentümer

Die Klägerin und der Beklagte waren jeweils zur Hälfte Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Wohnhaus und insgesamt sechs Wohneinheiten. Die Klägerin wollte die Miteigentumsgemeinschaft beenden. Ihr Vorschlag sah vor, die bisherige gemeinsame Eigentümerstellung durch Wohnungseigentum zu ersetzen.

Nach diesem Modell sollte die Klägerin drei Wohnungen im nördlichen Teil des Hauses erhalten. Dem Beklagten sollten drei Wohnungen im südlichen Teil zugeordnet werden.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage jedoch ab. Ausschlaggebend war die wirtschaftliche und bauliche Situation: Um die drei Wohnungen im südlichen Gebäudeteil als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte nutzen zu können, wären Investitionen von 225.000 Euro erforderlich gewesen. Der Verkehrswert der gesamten Liegenschaft betrug hingegen 211.000 Euro.

Die Klägerin wandte sich gegen diese Beurteilung an den Obersten Gerichtshof. Dieser wies die außerordentliche Revision zurück.

Was der OGH tatsächlich geprüft hat

Die Entscheidung OGH 01.10.2026, 5 Ob 78/26w war keine vollständige neue Sachentscheidung. Der Oberste Gerichtshof prüfte nicht sämtliche Tatsachen und Bewertungen nochmals von Grund auf. Bei einer außerordentlichen Revision geht es zunächst darum, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt, die eine weitere Prüfung durch den OGH rechtfertigt.

Eine solche erhebliche Rechtsfrage sah der OGH nicht. Er hielt die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar. Damit blieb es bei der Abweisung der Klage. Die geplante Aufteilung durch Begründung von Wohnungseigentum wurde nicht umgesetzt.

Als Vorinstanz ist im Entscheidungskopf das Oberlandesgericht Graz angeführt. Die Art der Entscheidung lautet: Rechtsmittel zurückgewiesen. Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass der OGH eine umfassende neue Entscheidung über die gewünschte Aufteilung getroffen hätte.

Zur Entscheidung.

Warum hohe Umbaukosten entscheidend sein können

Nach den gesetzlichen Grundsätzen soll eine Miteigentumsgemeinschaft an einer Liegenschaft grundsätzlich durch eine tatsächliche Aufteilung beendet werden. Ein Verkauf oder eine Versteigerung der gesamten Liegenschaft kommt nur als Ausnahmelösung in Betracht, wenn eine reale Aufteilung nicht möglich oder nicht sinnvoll ist.

Auch die Begründung von Wohnungseigentum kann eine solche Aufteilung darstellen. Dafür müssen die entstehenden Wohnungseigentumsobjekte allerdings annähernd gleichwertig und selbstständig nutzbar sein. Es reicht daher nicht, auf einem Plan bestimmte Räume oder Gebäudeteile einzelnen Miteigentümern zuzuweisen.

Im konkreten Fall waren die südlichen Wohnungen noch nicht in einem Zustand, der eine eigenständige Nutzung als Wohnungseigentumsobjekte ohne erhebliche Maßnahmen ermöglicht hätte. Die erforderlichen Adaptierungen hätten 225.000 Euro gekostet. Dieser Betrag lag sogar über dem Verkehrswert der gesamten Liegenschaft von 211.000 Euro.

Damit stand nicht bloß die Frage im Raum, ob eine Wohnung etwas mehr oder weniger wert ist als eine andere. Entscheidend war vielmehr, ob die geplante Aufteilung unter den gegebenen Umständen wirtschaftlich sinnvoll und praktisch umsetzbar war. Nach der Beurteilung der Vorinstanzen war das nicht der Fall. Der OGH sah darin keine grobe Überschreitung des rechtlichen Beurteilungsspielraums.

Was das für Miteigentümer in der Praxis bedeutet

Die Entscheidung zeigt, dass eine gewünschte Aufteilung nicht allein am Willen eines Miteigentümers scheitert oder gelingt. Erforderlich ist eine belastbare Prüfung der baulichen, technischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen, wenn Miteigentum aufgeteilt werden soll.

• Bauliche Selbstständigkeit: Die geplanten Wohnungen müssen tatsächlich als eigenständige Einheiten genutzt werden können. Fragen der Erschließung, Versorgung und notwendigen Adaptierung können dabei eine wesentliche Rolle spielen.
• Wirtschaftliches Verhältnis: Hohe Umbaukosten können eine Aufteilung untunlich machen, insbesondere wenn sie in keinem vertretbaren Verhältnis zum Wert der Liegenschaft stehen.
• Nicht nur der Wohnungswert zählt: Unterschiedliche Werte der einzelnen Wohnungen sind nicht automatisch das Hauptproblem. Maßgeblich können die Kosten sein, die zuerst investiert werden müssten, damit die Einheiten überhaupt rechtlich und praktisch selbstständig nutzbar sind.
• Vorbereitung vor dem Verfahren: Ein Aufteilungsvorschlag sollte nicht nur aus einer Skizze oder einer allgemeinen Wertschätzung bestehen. Er braucht eine nachvollziehbare bautechnische und wirtschaftliche Grundlage.

Vier typische Situationen aus dem Alltag

Ein nicht abgeschlossener Gebäudeteil: Ein Miteigentümer soll mehrere Wohnungen erhalten, doch diese verfügen noch nicht über die erforderliche Ausstattung oder bauliche Trennung. Die Kosten für den Ausbau können die geplante Aufteilung wirtschaftlich unvertretbar machen.

Unterschiedliche Zugangsmöglichkeiten: Eine Wohnung ist nur über Bereiche erreichbar, die weiterhin gemeinsam genutzt werden müssten. Dann kann fraglich sein, ob tatsächlich ein selbstständiges Wohnungseigentumsobjekt entsteht.

Sanierungsbedarf vor der Teilung: Die Zuordnung einzelner Einheiten wirkt auf dem Papier ausgewogen. Erst ein Gutachten zeigt jedoch, dass vor der Nutzung umfangreiche Investitionen erforderlich wären.

Einseitige wirtschaftliche Belastung: Ein Miteigentümer erhält zwar mehrere Einheiten, müsste aber allein die Kosten tragen, um diese nutzbar zu machen. Auch das kann die praktische Durchführbarkeit der vorgeschlagenen Lösung beeinflussen.

Vor einer Klage: Diese Punkte sollten geprüft werden

Wer eine Miteigentumsgemeinschaft beenden möchte, sollte die geplante Lösung sorgfältig vorbereiten. Folgende Schritte sind besonders wichtig:

• Den baulichen Zustand sämtlicher geplanten Wohnungseigentumsobjekte dokumentieren lassen.
• Prüfen, ob die Einheiten technisch und praktisch selbstständig nutzbar sind.
• Erforderliche Umbau-, Adaptierungs- und Sanierungskosten realistisch ermitteln lassen.
• Die Kosten den Verkehrswerten der Liegenschaft und der einzelnen Einheiten gegenüberstellen.
• Abklären, ob die Wohnungen annähernd gleichwertig aufgeteilt werden können.
• Im Verfahren die tragenden Argumente der Vorinstanz konkret und nachvollziehbar bekämpfen.
• Auch einvernehmliche Alternativen vergleichen, etwa eine Eigentumsübertragung oder eine andere Form der Aufhebung der Gemeinschaft.

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Ein gerichtliches Verfahren kann nicht ersetzen, was baulich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll umsetzbar ist. Eine frühzeitige Prüfung alternativer Lösungen kann daher helfen, unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Häufige Fragen zur Aufteilung von Miteigentum

Kann ich verlangen, dass mir bestimmte Wohnungen zugeteilt werden?

Eine solche Lösung ist nicht automatisch durchsetzbar. Die geplanten Wohnungen müssen als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte geeignet sein. Zusätzlich muss die konkrete Aufteilung wirtschaftlich sinnvoll und praktisch umsetzbar sein.

Reicht es, wenn die Wohnungen ungefähr gleich viel wert sind?

Nein. Die Wertverhältnisse sind zwar wichtig, aber nicht der einzige Prüfpunkt. Auch notwendige Umbaukosten können entscheidend sein. Sind diese unverhältnismäßig hoch, kann die Aufteilung trotz annähernd ähnlicher Werte als nicht sinnvoll beurteilt werden.

Hat der OGH den Fall vollständig neu entschieden?

Nein. Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück und sah keine erhebliche Rechtsfrage. Er hielt die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar. Die Abweisung der Klage blieb daher bestehen.

Was sollte ich vor dem Einbringen einer Klage tun?

Vorher sollten die bauliche Eignung, die Selbstständigkeit der geplanten Einheiten, die voraussichtlichen Kosten und die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit geprüft werden. Ebenso sollte überlegt werden, ob eine einvernehmliche Eigentumsübertragung oder eine andere Lösung praktikabler ist.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei Miteigentum und Wohnungseigentum

Ob eine Liegenschaft durch Begründung von Wohnungseigentum aufgeteilt werden kann, hängt regelmäßig von mehreren Umständen ab. Bauliche Gegebenheiten, Verkehrswerte, Adaptierungskosten und die konkrete Nutzbarkeit müssen gemeinsam betrachtet werden.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Miteigentümer bei der Prüfung möglicher Aufteilungslösungen und bei der rechtlichen Vorbereitung weiterer Schritte. Sind Sie von einer Auseinandersetzung über eine gemeinsame Liegenschaft betroffen, können Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH ist am Karlsplatz 3, 1010 Wien, erreichbar.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.