Touristische Vermietung im Freiland: Wann ist ein Wettbewerbsvorteil durch Rechtsbruch unlauter?
Touristische Vermietung kann in einem Skigebiet wirtschaftlich besonders attraktiv sein. Doch was gilt, wenn ein Mitbewerber meint, die dafür verwendeten Appartements oder Hütten seien nach der Flächenwidmung oder den baurechtlichen Bewilligungen gar nicht zulässig?
Die Entscheidung OGH 24.06.2025, 4 Ob 164/24g zeigt, dass eine solche Auseinandersetzung nicht automatisch mit einer erfolgreichen Wettbewerbsklage endet. Der Oberste Gerichtshof sah keine erhebliche Rechtsfrage und hielt die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar. Für Betreiber touristischer Unterkünfte und ihre Mitbewerber ist das aus mehreren Gründen bedeutsam. Zur Entscheidung
Der Ausgangsfall: Streit um touristische Vermietung bei einer Skischule
Der Kläger betreibt in einem Skigebiet einen Beherbergungsbetrieb. Die beklagte GmbH führt bei der Talstation eine Skischule und einen Skiverleih. Zusätzlich vermietet sie in ihrem Gebäude Appartements beziehungsweise Hütten an Touristen.
Der Kläger war der Ansicht, dass diese touristische Nutzung mit der Flächenwidmung und den baurechtlichen Vorgaben nicht vereinbar sei. Das Grundstück liegt im Freiland und ist als „Sondernutzung für Sportzwecke (Ski Alpin)“ gewidmet.
Nach Ansicht des Klägers verschaffte sich die beklagte GmbH durch einen Verstoß gegen Raumordnungs- und Baurecht einen unlauteren Wettbewerbsvorteil. Er wollte daher erreichen, dass die touristische Vermietung untersagt wird.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Der Kläger erhob dagegen eine außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH tatsächlich zur touristischen Vermietung entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Das ist rechtlich präzise einzuordnen: Der OGH traf keine vollständige neue Sachentscheidung über die Zulässigkeit der touristischen Vermietung. Er prüfte vielmehr, ob die Revision eine erhebliche Rechtsfrage aufzeigte, die eine Entscheidung des Höchstgerichts rechtfertigen würde.
Nach Auffassung des OGH war das nicht der Fall. Die Beurteilung der Vorinstanzen war vertretbar. Damit blieb es im konkreten Verfahren bei der Abweisung der Klage.
Die Vorinstanzen waren davon ausgegangen, dass die beklagte GmbH die bewilligten Wohneinheiten touristisch vermieten durfte, solange das Gebäude weiterhin im Zusammenhang mit der Skischule und dem Skiverleih und damit für Sportzwecke genutzt wurde.
Als Vorinstanz ist im Entscheidungskopf das Oberlandesgericht Graz angeführt. Die Art der Entscheidung lautet: Rechtsmittel zurückgewiesen. Der OGH hat somit keine generelle Aussage getroffen, wonach touristische Vermietungen im Freiland stets zulässig wären.
Warum ein behaupteter Rechtsverstoß nicht automatisch unlauteren Wettbewerb bedeutet
Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb kann grundsätzlich herangezogen werden, wenn sich ein Unternehmen durch einen Rechtsbruch einen Wettbewerbsvorteil verschafft. Damit kann ein Mitbewerber gegen einen Vorsprung vorgehen, der gerade auf einem Verstoß gegen verbindliche Rechtsvorschriften beruht.
Die Anforderungen sind allerdings nicht gering. Nicht jede umstrittene Rechtsfrage führt zu einem Vorgehen wegen unlauteren Wettbewerbs. Nach der im Verfahren zugrunde gelegten Rechtsprechung muss der behauptete Rechtsverstoß zumindest eindeutig und unvertretbar sein.
Eine andere Beurteilung ist möglich, wenn die Rechtslage offen ist und mehrere vertretbare Auslegungen bestehen. Dann reicht es regelmäßig nicht aus, lediglich die strengere oder für den Betreiber ungünstigere Auslegung zu vertreten.
Genau darin lag ein wesentlicher Punkt der Entscheidung. Der Kläger legte die Widmung und die Bewilligungsauflagen besonders streng aus. Nach seiner Auffassung war die touristische Vermietung nicht vom zulässigen Nutzungszweck gedeckt. Die Vorinstanzen und der OGH hielten jedoch auch eine andere Auslegung für vertretbar.
Bewilligungen schaffen eine wichtige Ausgangslage
Die beklagte GmbH verfügte über Baubewilligungen, die sich nach den Feststellungen auch auf Vermietungs- beziehungsweise Wohneinheiten bezogen. Nach dem Umbau wurde außerdem eine Benützungsbewilligung erteilt.
Solche behördlichen Bewilligungen sind in einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren ein wichtiger Gesichtspunkt. Wer eine behördlich bewilligte Nutzung ausübt, kann nicht ohne Weiteres als Unternehmen dargestellt werden, das sich durch einen klaren Rechtsbruch einen Wettbewerbsvorteil verschafft.
Das bedeutet nicht, dass jede Bewilligung automatisch jede Nutzung deckt. Entscheidend bleiben stets der konkrete Inhalt der Bewilligung, ihre Auflagen, die Flächenwidmung und die tatsächliche Nutzung des Gebäudes.
Der OGH hielt aber fest, dass ein Verfahren nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb grundsätzlich nicht dazu dient, umfassend zu prüfen, ob eine behördliche Bewilligung in jeder Hinsicht mit sämtlichen raumordnungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Für eine solche Prüfung können verwaltungsrechtliche Verfahren vorgesehen sein.
Keine Pflicht zur wirtschaftlich ungünstigsten Auslegung
Ein Unternehmen muss nicht automatisch jene Auslegung einer Bewilligung wählen, die für den Betrieb am nachteiligsten ist. Gibt es mehrere vertretbare Auslegungen, kann nicht ohne Weiteres verlangt werden, dass sich der Bewilligungsinhaber für die strengste Variante entscheidet.
Im konkreten Fall war es nach der Beurteilung der Vorinstanzen vertretbar, die bewilligten Wohneinheiten auch touristisch zu vermieten. Maßgeblich war dabei, dass die Nutzung weiterhin mit dem Betrieb der Skischule und des Skiverleihs verbunden blieb.
Diese Verbindung war kein nebensächliches Detail. Die Entscheidung lässt sich nicht dahin verstehen, dass eine touristische Vermietung auf jedem als Freiland gewidmeten Grundstück zulässig wäre. Vielmehr kam es auf das Zusammenspiel mehrerer Faktoren an:
- die konkrete Flächenwidmung,
- den Inhalt der erteilten Baubewilligungen,
- die Benützungsbewilligung,
- die Bewilligungsauflagen und
- die tatsächliche Verbindung der Vermietung mit dem Sportbetrieb.
Was Betreiber und Mitbewerber jetzt beachten sollten
Für Betreiber touristischer Unterkünfte
Wer Appartements, Hütten oder andere Einheiten touristisch vermieten möchte, sollte die rechtliche Grundlage nicht nur allgemein, sondern anhand der konkreten Dokumente prüfen. Besonders wichtig ist, ob die Bewilligungen tatsächlich Wohn- oder Vermietungseinheiten erfassen und ob bestimmte Auflagen einzuhalten sind.
Auch die tatsächliche Nutzung muss mit dem bewilligten Zweck übereinstimmen. Eine bestehende Bewilligung schützt nicht vor rechtlichen Problemen, wenn der Betrieb später wesentlich ausgeweitet oder anders geführt wird.
Für konkurrierende Beherbergungsbetriebe
Ein Mitbewerber kann eine touristische Nutzung nicht allein deshalb erfolgreich bekämpfen, weil er selbst eine andere Auslegung der Widmung oder der Bewilligungsauflagen für richtig hält. Für ein Vorgehen wegen unlauteren Wettbewerbs muss ein klarer und unvertretbarer Rechtsverstoß dargelegt werden.
Der Weg über das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb ersetzt außerdem kein Verwaltungsverfahren. Geht es um die Gültigkeit, Reichweite oder Vereinbarkeit einer Baubewilligung mit raumordnungsrechtlichen Vorschriften, ist zu prüfen, welches Verfahren dafür vorgesehen ist.
Praktische Beispiele aus dem Geschäftsalltag
- Vermietung bewilligter Einheiten: Eine Skischule verfügt über bewilligte Wohneinheiten und vermietet diese an Gäste. Solange die Nutzung vom Bewilligungsumfang gedeckt und mit dem Sportbetrieb verbunden ist, wird ein UWG-Vorwurf nicht allein wegen einer abweichenden Auslegung der Widmung erfolgreich sein.
- Ausweitung der Nutzung: Werden zusätzliche Einheiten geschaffen oder Räumlichkeiten anders genutzt als bewilligt, kann sich die rechtliche Beurteilung ändern. Entscheidend ist dann nicht nur die bestehende Bewilligung, sondern auch die konkrete tatsächliche Nutzung.
- Unklare Bewilligungsauflagen: Sind die Unterlagen nicht eindeutig, darf nicht vorschnell von einem klaren Rechtsbruch ausgegangen werden. Eine vertretbare Auslegung kann einem wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsbegehren entgegenstehen.
- Behauptete Konkurrenzverzerrung: Ein Beherbergungsbetrieb, der sich durch eine andere Unterkunft benachteiligt fühlt, muss zwischen einer möglichen verwaltungsrechtlichen Unzulässigkeit und einem unlauteren Wettbewerbsvorteil unterscheiden.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten geprüft werden
- Welche Flächenwidmung gilt für das Grundstück?
- Was genau wurde baubehördlich bewilligt?
- Beziehen sich die Bewilligungen ausdrücklich oder nach vertretbarer Auslegung auf Wohn- und Vermietungseinheiten?
- Welche Auflagen enthält die Baubewilligung?
- Wurde nach dem Umbau eine Benützungsbewilligung erteilt?
- Wie werden die Räumlichkeiten tatsächlich genutzt?
- Besteht weiterhin ein nachvollziehbarer Zusammenhang mit dem bewilligten Sportbetrieb?
- Geht es um eine wettbewerbsrechtliche Unterlassung oder eigentlich um die Klärung einer verwaltungsrechtlichen Frage?
Diese Prüfung sollte möglichst vor Aufnahme oder Ausweitung der touristischen Vermietung erfolgen. Auch Mitbewerber sollten vor einer Klage die Bewilligungsunterlagen und die konkrete Nutzung sorgfältig analysieren.
Häufige Fragen zur touristischen Vermietung im Freiland
Heißt die Entscheidung, dass touristische Vermietung im Freiland immer erlaubt ist?
Nein. Der OGH hat keine allgemeine Freigabe ausgesprochen. Entscheidend sind die konkrete Widmung, die Baubewilligungen, die Benützungsbewilligung, allfällige Auflagen und die tatsächliche Nutzung.
Kann ich als Mitbewerber gegen eine unzulässige Vermietung vorgehen?
Das kann grundsätzlich möglich sein. Für ein Vorgehen wegen unlauteren Wettbewerbs muss jedoch ein eindeutiger und unvertretbarer Rechtsverstoß vorliegen. Eine bloß umstrittene oder anders auslegbare Rechtsfrage wird dafür regelmäßig nicht genügen.
Schützt eine Baubewilligung immer vor einer Klage?
Nein. Eine Bewilligung ist aber ein wesentlicher Gesichtspunkt. Wenn die konkrete Nutzung vom Bewilligungsumfang gedeckt ist und mehrere vertretbare Auslegungen bestehen, ist ein Vorwurf des unlauteren Wettbewerbsvorteils deutlich schwieriger zu begründen.
Was bedeutet die Zurückweisung der außerordentlichen Revision?
Der OGH hat keine vollständige neue Sachentscheidung getroffen. Er sah keine erhebliche Rechtsfrage, die ein weiteres Verfahren vor dem Höchstgericht rechtfertigte. Daher blieb es bei der Entscheidung der Vorinstanzen, welche die Klage abgewiesen hatten.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Widmung, Bewilligung und Wettbewerb
Ob eine touristische Vermietung zulässig ist oder ein Vorgehen gegen einen Mitbewerber Aussicht auf Erfolg hat, hängt regelmäßig von mehreren Dokumenten und der tatsächlichen Nutzung ab. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Einordnung von Bewilligungen, raumordnungsrechtlichen Fragen und wettbewerbsrechtlichen Ansprüchen.
Sind Sie von einer touristischen Vermietung, einer behaupteten Konkurrenz durch Rechtsbruch oder einer unklaren Bewilligungslage betroffen? Lassen Sie die maßgeblichen Unterlagen und die konkrete Nutzung rechtlich prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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