Betriebskostenabrechnung prüfen [Rechtsanwalt Wien]

Betriebskostenabrechnung prüfen: Warum Mieter Belegkopien rechtzeitig verlangen müssen

Betriebskostenabrechnung prüfen: Eine Betriebskostenabrechnung wirft Fragen auf – doch die Hausverwaltung reagiert nicht. Viele Mieter warten zunächst ab und hoffen, dass die verlangten Belege noch übermittelt werden. Jahre später soll die Angelegenheit dann mit einem Antrag bei der Schlichtungsstelle geklärt werden. Genau dieses Zuwarten kann jedoch dazu führen, dass der Anspruch auf Herausgabe der Belegkopien nicht mehr durchgesetzt werden kann.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 zeigt deutlich: Ein erstes Schreiben an die Hausverwaltung reicht nicht immer aus, wenn danach über längere Zeit nichts weiter unternommen wird.

Betriebskostenabrechnung prüfen: Erst wird um Belege ersucht, dann vergeht die Zeit

Mieter erhalten eine Betriebskostenabrechnung und möchten nachvollziehen, wie sich die einzelnen Positionen zusammensetzen. Dafür verlangen sie Einsicht in die Belege oder ersuchen um Kopien gegen Kostenersatz.

Reagiert die Hausverwaltung nicht, entsteht oft der Eindruck, dass man zunächst nichts weiter tun müsse. Vielleicht wird die Anfrage noch bearbeitet. Vielleicht kommt die Antwort mit der nächsten Korrespondenz. Diese Erwartung kann riskant sein.

Im zugrunde liegenden Fall wurde die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 am 30. Juni 2008 übermittelt. Die Mieter ersuchten am 3. August 2008 schriftlich um die Anfertigung und Übermittlung von Belegkopien gegen Kostenersatz. Danach setzten sie jedoch längere Zeit keine wesentlichen weiteren Schritte.

Erst am 1. Juli 2011 beantragten sie bei der Schlichtungsstelle, die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft zur Herausgabe der Belegkopien zu verpflichten. Zwischen dem ersten Ersuchen und diesem Antrag lagen somit mehrere Jahre.

Was gilt für die Kontrolle einer Betriebskostenabrechnung?

Nach dem Mietrechtsgesetz haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Belege einer Betriebskostenabrechnung einzusehen. Außerdem können sie gegen Kostenersatz Kopien der Abrechnung oder der dazugehörigen Belege verlangen.

Dieses Kontrollrecht soll eine sachliche Überprüfung ermöglichen. Mieter sollen nachvollziehen können, ob die verrechneten Aufwendungen tatsächlich angefallen sind und ob sie als Betriebskosten berücksichtigt werden durften. Dafür ist es notwendig, die Abrechnung und die zugrunde liegenden Belege zeitnah zu prüfen.

Das Recht kann allerdings nicht unbegrenzt lange ohne weitere Verfolgung offenbleiben. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich ein zeitlicher Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Auflage beziehungsweise Übermittlung der Abrechnung erforderlich. Als maßgeblicher Zeitraum werden dabei grundsätzlich sechs Monate angesehen.

Entscheidend ist daher nicht nur, ob ein Mieter irgendwann einmal ein Schreiben an die Hausverwaltung geschickt hat. Ebenso wichtig ist, ob bei ausbleibender Reaktion innerhalb angemessener Zeit weitere Schritte gesetzt werden.

Der OGH: Ein jahrelanges Zuwarten kann den Anspruch ausschließen

In der Entscheidung OGH 23.04.2014, 5 Ob 50/14k blieb die Abweisung des Antrags bestehen. Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs zurück und sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine andere Beurteilung gerechtfertigt hätte. Zur Entscheidung.

Maßgeblich war, dass die Mieter zwar relativ bald nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung um Belegkopien ersucht hatten. Danach warteten sie jedoch über einen längeren Zeitraum auf eine Reaktion. Erst Jahre später wandten sie sich an die Schlichtungsstelle.

Das Gericht hielt damit fest: Auch wenn eine Hausverwaltung auf ein Schreiben nicht antwortet, verlängert sich der maßgebliche Zeitraum nicht automatisch unbegrenzt. Wer nach angemessener Zeit erkennt oder erkennen muss, dass die Anfrage möglicherweise nicht erfüllt wird, darf nicht jahrelang untätig bleiben.

Ob das Schreiben vom 3. August 2008 inhaltlich bereits alle Voraussetzungen für einen Anspruch auf Belegkopien erfüllt hatte, musste nicht mehr abschließend geprüft werden. Der Antrag aus dem Jahr 2011 war jedenfalls zu spät gestellt worden.

Zusätzlich mussten die Antragsteller der Erstantragsgegnerin die Kosten des Revisionsrekursverfahrens in Höhe von 410,83 Euro, darin enthalten 68,47 Euro Umsatzsteuer, binnen 14 Tagen ersetzen.

Was bedeutet das im Alltag?

Die Hausverwaltung antwortet überhaupt nicht

Ein schriftliches Ersuchen sollte nicht einfach in Vergessenheit geraten. Bleibt eine Reaktion aus, ist nach einer angemessenen Frist zu prüfen, ob eine neuerliche Aufforderung oder bereits die Einleitung weiterer Schritte notwendig ist.

Die Hausverwaltung vertröstet den Mieter

Auch wiederholte allgemeine Hinweise wie „Die Unterlagen werden nachgereicht“ sollten dokumentiert werden. Bleibt die Herausgabe weiterhin aus, kann nicht beliebig lange zugewartet werden.

Die Abrechnung wird erst Jahre später beanstandet

Wer erst lange nach der Übermittlung der Abrechnung Belegkopien verlangt oder erstmals eine Schlichtungsstelle einschaltet, riskiert, dass der erforderliche zeitliche Zusammenhang nicht mehr besteht.

Die Unterlagen werden nur teilweise übermittelt

In diesem Fall sollte genau festgehalten werden, welche Belege fehlen. Eine präzise schriftliche Aufforderung erleichtert die spätere Beurteilung, ob und wann weitere Schritte erforderlich sind.

So sollten Mieter jetzt vorgehen

• Abrechnung sofort aufbewahren: Die Betriebskostenabrechnung, das Kuvert oder die elektronische Übermittlung sowie alle Beilagen sollten gesichert werden.
• Belege schriftlich anfordern: Das Ersuchen sollte klar erkennen lassen, auf welche Abrechnung es sich bezieht und dass Kopien gegen Kostenersatz verlangt werden.
• Kommunikation dokumentieren: E-Mails, Briefe, Antworten und Nachweise über die Übermittlung sollten vollständig aufbewahrt werden.
• Eine angemessene Frist setzen: Die Hausverwaltung sollte nicht nur allgemein um Bearbeitung ersucht, sondern zur konkreten Reaktion innerhalb einer nachvollziehbaren Frist aufgefordert werden.
• Nicht jahrelang warten: Bleibt eine Antwort aus, sollten rasch die weiteren rechtlichen Möglichkeiten geprüft werden.
• Rechtzeitig Schlichtungsstelle oder Gericht einschalten: Wenn die Belege nicht herausgegeben werden, kann ein entsprechender Antrag erforderlich sein. Dabei ist der zeitliche Zusammenhang mit der Abrechnung besonders wichtig.

Ein erstes Schreiben ist daher zwar ein wichtiger Schritt, aber nicht in jedem Fall ausreichend. Gerade wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, sollte der weitere Ablauf beim Betriebskostenabrechnung prüfen rechtzeitig rechtlich beurteilt werden.

Häufige Fragen zur Belegeinsicht bei Betriebskosten

Wie lange kann ich die Belege einer Betriebskostenabrechnung verlangen?

Nach der in der Entscheidung dargestellten Rechtsprechung müssen Mieter grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach ordnungsgemäßer Auflage beziehungsweise Übermittlung der Abrechnung tätig werden, damit der erforderliche zeitliche Zusammenhang gewahrt bleibt. Die konkrete Beurteilung hängt vom Ablauf und den Umständen des Einzelfalls ab.

Reicht es, wenn ich einmal an die Hausverwaltung schreibe?

Nicht unbedingt. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, darf daraus nicht automatisch abgeleitet werden, dass der Anspruch unbegrenzt offenbleibt. Nach angemessener Zeit können weitere Schritte erforderlich sein.

Was mache ich, wenn die Hausverwaltung meine Anfrage ignoriert?

Bewahren Sie das ursprüngliche Schreiben und den Übermittlungsnachweis auf. Setzen Sie eine angemessene Frist für die Reaktion und lassen Sie anschließend prüfen, ob ein Antrag bei der Schlichtungsstelle oder ein gerichtliches Vorgehen notwendig ist.

Kann ich auch Jahre später noch eine Überprüfung versuchen?

Ein jahrelanges Zuwarten kann dazu führen, dass die Herausgabe der Belegkopien nicht mehr durchgesetzt werden kann. Ob ein Anspruch im konkreten Fall noch verfolgt werden kann, sollte daher nicht ohne rechtliche Prüfung angenommen werden.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Betriebskostenabrechnungen

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen, bei der Anforderung von Belegen und bei der Einschätzung weiterer Schritte, wenn eine Hausverwaltung nicht reagiert.

Wenn Sie eine Betriebskostenabrechnung erhalten haben oder bereits vergeblich um Belegkopien ersucht haben, sollten Sie nicht unnötig Zeit verstreichen lassen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Sie finden die Kanzlei am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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