Schenkung in der Ehe und Scheidung: Was passiert mit einer gemeinsam gekauften Immobilie?
Schenkung in der Ehe: Was geschieht bei einer Scheidung mit einer Immobilie, die zwar gemeinsam gekauft wurde, aber vollständig aus dem geerbten oder geschenkten Vermögen nur eines Ehegatten finanziert worden ist?
Viele Ehepaare gehen davon aus, dass die Herkunft des Geldes automatisch entscheidet. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Wird der andere Ehegatte während der Ehe als Miteigentümer eingetragen, kann darin eine ehebezogene Schenkung liegen. Bei der späteren nachehelichen Vermögensaufteilung kann dieser Anteil daher eine besondere Rolle spielen.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 ausführlich auseinandergesetzt. Das Urteil zeigt, warum die Finanzierung, die Eigentumseintragung und der Zweck der Vermögensübertragung sorgfältig unterschieden werden müssen.
Der Ausgangsfall: Gemeinsame Wohnung, alleinige Finanzierung
Ein Ehepaar war seit 1990 verheiratet und wurde im Jahr 2018 geschieden. Während der Ehe kauften die Eheleute gemeinsam eine Eigentumswohnung samt Garage an der italienischen Adriaküste. Beide wurden jeweils zur Hälfte als Eigentümer eingetragen.
Der Kaufpreis betrug rund 180.000 Euro. Finanziert wurde er jedoch ausschließlich aus Geld, das die Ehefrau durch den Verkauf einer Sache erhalten hatte, die ihr zuvor von ihrer Mutter geschenkt worden war.
Die Ehegatten waren sich nach der Scheidung grundsätzlich einig, dass die Wohnung im Aufteilungsverfahren berücksichtigt werden sollte. Ebenso bestand Einigkeit darüber, dass der Hälfteanteil des Mannes auf die Frau übertragen werden sollte. Streit gab es vor allem über die Frage, ob die Frau dafür eine Ausgleichszahlung leisten müsse.
Die Gerichte erster und zweiter Instanz gingen zunächst davon aus, dass die Wohnung insgesamt vom nachehelichen Aufteilungsverfahren ausgenommen sei. Begründet wurde dies mit der Herkunft des Kaufpreises aus dem ursprünglich geschützten Vermögen der Ehefrau.
Die Ehefrau bekämpfte diese Beurteilung. Der Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH entschieden hat
In der Entscheidung OGH vom 26.03.2020, 1 Ob 208/19y hob der Oberste Gerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Zur Entscheidung.
Die zentrale Aussage lautet vereinfacht: Wird während der Ehe mit Vermögen, das ursprünglich nur einem Ehegatten gehört und grundsätzlich von der nachehelichen Aufteilung ausgenommen ist, gemeinsam eine Sache angeschafft und dadurch dem anderen Ehegatten ein Eigentumsanteil geschenkt, kann dieser geschenkte Anteil in die Aufteilung einbezogen werden.
Das bedeutet im konkreten Zusammenhang: Der Hälfteanteil des Mannes an der Wohnung in Italien war nicht allein deshalb geschützt, weil der gesamte Kaufpreis ursprünglich aus dem Vermögen der Frau stammte.
Der OGH hat damit aber nicht endgültig angeordnet, dass die Wohnung sofort auf die Frau zu übertragen ist. Das Erstgericht musste zunächst weitere Fragen klären. Dazu gehörten insbesondere die genauen italienischen Kataster- und Grundbuchangaben sowie die Frage, wie eine österreichische gerichtliche Entscheidung in Italien umgesetzt werden kann.
Warum geerbtes oder geschenktes Vermögen grundsätzlich geschützt ist
Im österreichischen nachehelichen Aufteilungsverfahren werden bestimmte Vermögenswerte grundsätzlich nicht zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Dazu gehören insbesondere:
- Vermögen, das bereits vor der Ehe vorhanden war,
- Erbschaften,
- Geschenke von Eltern oder anderen dritten Personen.
Der Grundgedanke dahinter ist nachvollziehbar: Vermögen, das nicht durch die gemeinsame eheliche Lebensführung entstanden ist, soll grundsätzlich beim Ehegatten bleiben, dem es zugekommen ist.
Dieser Schutz kann auch dann fortbestehen, wenn das ursprüngliche Vermögen durch einen anderen Vermögensgegenstand ersetzt wird. Wer beispielsweise ein geerbtes Sparguthaben verwendet, um eine Wohnung zu kaufen, kann sich grundsätzlich darauf berufen, dass die Wohnung an die Stelle des geschützten Vermögens getreten ist. Dieses Prinzip wird häufig als Surrogationsprinzip bezeichnet.
Die rechtliche Beurteilung kann sich aber verändern, wenn mit dem geschützten Vermögen nicht nur ein eigener Vermögensgegenstand erworben, sondern zugleich dem anderen Ehegatten ein Eigentumsrecht eingeräumt wird.
Die entscheidende Abgrenzung: Geschenk von außen oder Schenkung zwischen Ehegatten?
Ein Geschenk der Mutter an die Ehefrau ist grundsätzlich anders zu beurteilen als die Übertragung eines Hälfteanteils an der Wohnung auf den Ehemann.
Im ersten Fall handelt es sich um eine Zuwendung einer dritten Person. Sie steht grundsätzlich außerhalb der ehelichen Vermögensgemeinschaft. Im zweiten Fall erhält jedoch der Ehegatte selbst einen Vermögensvorteil. Dieser Vorteil kann in einem engen Zusammenhang mit der Ehe stehen.
Wer gemeinsam mit dem Ehepartner eine Immobilie kauft und ihn als Miteigentümer eintragen lässt, verfolgt damit häufig den Zweck, den anderen Ehegatten am gemeinsamen ehelichen Lebensbereich zu beteiligen. Die Eigentumsübertragung erfolgt dann nicht zwingend aus einer von der Ehe unabhängigen, reinen Freigebigkeit. Sie kann vielmehr auf dem Vertrauen in den Fortbestand der Ehe beruhen.
Genau diese Unterscheidung war für den OGH wesentlich. Der Hälfteanteil des Mannes war während der Ehe entstanden und ihm von seiner Ehefrau eingeräumt worden. Deshalb konnte dieser Anteil nicht automatisch so behandelt werden, als stamme er unmittelbar aus einem geschützten Geschenk der Mutter. Eine Schenkung in der Ehe kann daher bei der nachehelichen Aufteilung anders bewertet werden als eine ursprüngliche Schenkung von Eltern.
Keine Ausgleichszahlung trotz Übertragung?
Die Einbeziehung des geschenkten Anteils in das Aufteilungsverfahren bedeutet nicht zwingend, dass der finanzierende Ehegatte den anderen Ehegatten auszahlen muss oder umgekehrt.
Im entschiedenen Fall sprachen mehrere Umstände dafür, den Hälfteanteil des Mannes der Frau zu übertragen, ohne ihr dafür grundsätzlich eine zusätzliche Ausgleichszahlung aufzuerlegen:
- Der gesamte Kaufpreis stammte aus dem Vermögen der Frau.
- Der Mann hatte seinen Hälfteanteil während der Ehe erhalten.
- Es gab keine konkreten Anhaltspunkte für eine von der Ehe unabhängige, reine Schenkung.
- Eine erhebliche Wertsteigerung durch gemeinsame Arbeitsleistungen oder Investitionen war nach den bisherigen Feststellungen nicht ersichtlich.
Das Ergebnis hängt allerdings immer von den konkreten Umständen ab. Wurde die Immobilie etwa gemeinsam renoviert, aus gemeinsamen Einkommen finanziert oder durch erhebliche Arbeitsleistungen eines Ehegatten aufgewertet, kann dies die Aufteilung beeinflussen.
Auch die damalige Absicht der Ehegatten kann bedeutsam sein. Sollte der eingetragene Anteil nur treuhändig gehalten werden oder sollte die Eigentumsübertragung tatsächlich endgültig und unabhängig von der Ehe erfolgen, sind diese Umstände möglichst nachvollziehbar zu dokumentieren.
Was bedeutet das für Ehepaare in der Praxis?
1. Die Eintragung im Grundbuch ist nicht die ganze Geschichte
Die Eigentumsverhältnisse sind ein wichtiger Ausgangspunkt. Bei einer Scheidung wird aber zusätzlich geprüft, wie der jeweilige Anteil erworben und finanziert wurde. Ein Ehegatte kann daher trotz hälftiger Finanzierung durch den anderen als Eigentümer eingetragen sein und dennoch im Aufteilungsverfahren anders behandelt werden, als es auf den ersten Blick erscheint.
2. Elternschenkungen sollten nicht undokumentiert bleiben
Wer Geld oder Vermögen von den Eltern erhält und damit während der Ehe eine Immobilie finanziert, sollte Zahlungsflüsse und Herkunft des Geldes nachvollziehbar festhalten. Kontoauszüge, Schenkungsverträge und Kaufunterlagen können später entscheidend sein.
3. Eine gemeinsame Immobilie kann erhebliche Folgefragen auslösen
Das gilt etwa dann, wenn ein Ehegatte den gesamten Kaufpreis bezahlt, beide aber zu gleichen Teilen Eigentümer werden. Ebenso problematisch kann es sein, wenn ein Elternhaus verkauft und der Erlös in eine gemeinsam angeschaffte Wohnung investiert wird.
4. Auslandsimmobilien erfordern zusätzliche Prüfung
Bei einer Immobilie in Italien oder einem anderen ausländischen Staat genügt eine österreichische Entscheidung nicht automatisch für die Änderung des ausländischen Grundbuchs. Anerkennung, Vollstreckung, Formvorschriften sowie Kataster- und Grundbuchangaben müssen gesondert geprüft werden.
Diese Unterlagen sollten Sie frühzeitig sichern
Wer eigenes, geerbtes oder geschenktes Vermögen in eine gemeinsame Immobilie investiert hat, sollte möglichst früh folgende Fragen und Unterlagen klären:
- Woher stammte der Kaufpreis genau?
- Wer hat welche Beträge überwiesen?
- Existiert ein schriftlicher Schenkungsvertrag der Eltern oder anderer Angehöriger?
- War die Eintragung des anderen Ehegatten als Eigentümer endgültig beabsichtigt?
- Sollte der andere Ehegatte nur treuhändig oder tatsächlich wirtschaftlich beteiligt sein?
- Wer hat Renovierungen, Darlehensraten und laufende Investitionen bezahlt?
- Welche Wertsteigerungen beruhen auf gemeinsamen Leistungen?
- Welche ausländischen Grundbuch- und Katasterdaten liegen vor?
Je länger eine Ehe dauert, desto schwieriger kann es sein, die damaligen Zahlungsflüsse und Absprachen nachträglich zu rekonstruieren. Eine frühzeitige Dokumentation schafft daher Klarheit und kann spätere Streitigkeiten deutlich reduzieren.
Häufige Fragen zur Schenkung und Immobilie bei Scheidung
Bleibt eine Immobilie automatisch geschützt, wenn das Geld von meinen Eltern stammt?
Nein, nicht automatisch. Das ursprünglich von den Eltern geschenkte Vermögen kann grundsätzlich geschützt sein. Wird damit aber eine Immobilie gemeinsam gekauft und der andere Ehegatte als Miteigentümer eingetragen, kann dessen Anteil als ehebezogene Schenkung in die nacheheliche Aufteilung einbezogen werden.
Muss ich meinen Ehepartner dann jedenfalls auszahlen?
Das hängt von den Umständen ab. Wenn der gesamte Kaufpreis aus dem geschützten Vermögen eines Ehegatten stammt und keine relevante gemeinsame Wertsteigerung festgestellt wird, kann eine Übertragung des Anteils ohne zusätzliche Ausgleichszahlung in Betracht kommen. Eine pauschale Antwort ist jedoch nicht möglich.
Was passiert, wenn wir die Wohnung gemeinsam renoviert haben?
Gemeinsame Investitionen, umfangreiche Renovierungen oder erhebliche Arbeitsleistungen können bei der Aufteilung berücksichtigt werden. Sie können den Wert der Immobilie und damit auch die Ausgleichsfrage beeinflussen.
Gilt eine österreichische Entscheidung automatisch für eine Wohnung in Italien?
Nein. Bei einer Auslandsimmobilie muss zusätzlich geklärt werden, wie die Entscheidung im jeweiligen Staat anerkannt und im Grundbuch oder Kataster umgesetzt werden kann. Dafür sind die dortigen formellen Anforderungen und Eigentumsdaten zu prüfen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig beraten lassen, bevor aus Vermögen ein Streitfall wird
Die Entscheidung des OGH vom 26.03.2020, 1 Ob 208/19y zeigt deutlich: Bei einer Scheidung zählt nicht nur, wem eine Immobilie formal gehört. Entscheidend können ebenso die Herkunft des Geldes, der Zweck der Eigentumsübertragung, eheliche Investitionen und die konkrete Entwicklung des Vermögens sein.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Familien- und Vermögensrecht berät die Kanzlei Pichler Ehegatten bei Fragen zur nachehelichen Aufteilung, zu Schenkungen innerhalb der Familie und zu Immobilien im In- und Ausland. Lassen Sie Ihre Eigentumsverhältnisse und Zahlungsflüsse möglichst frühzeitig prüfen.
Für ein persönliches Beratungsgespräch erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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