Einstweilige Verfügung im Wohnungseigentum: Warum versäumte Rechtsmittelfristen besonders gefährlich sind
Einstweilige Verfügung im Wohnungseigentum: Eine gerichtliche Entscheidung über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage kann weitreichende Folgen haben. Wer darf die Eigentümergemeinschaft vertreten? Wer darf Zahlungen entgegennehmen? Und kann eine bisher tätige Person daran gehindert werden, weiterhin als Verwalterin aufzutreten?
Gerade wenn eine solche Situation rasch geklärt werden soll, wird häufig eine einstweilige Verfügung beantragt. Doch die Eile gilt nicht nur für den Antrag selbst. Auch gegen gerichtliche Entscheidungen müssen Rechtsmittel innerhalb der vorgesehenen Frist eingebracht werden. Wird diese Frist versäumt, kann das Gericht die inhaltlichen Argumente möglicherweise gar nicht mehr prüfen.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: OGH vom 07.07.2020, 5 Ob 88/20g. Die Entscheidung ist bereits mehrere Jahre alt, bleibt für Verfahren im Wohnungseigentumsrecht und den Umgang mit Rechtsmittelfristen aber von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung des OGH.
Der Ausgangsfall: Streit um die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft
In einer Wohnungseigentumsanlage trat seit dem Jahr 2008 eine Frau faktisch als Verwalterin auf. Sie war allerdings selbst keine Mit- oder Wohnungseigentümerin. Außerdem war strittig, ob sie jemals wirksam zur Verwalterin bestellt worden war.
In weiterer Folge bestellte das Bezirksgericht eine andere Person zur vorläufigen Verwalterin der Liegenschaft. Die bisher faktisch tätige Verwalterin und sieben Wohnungseigentümer wollten diese neue Verwaltung verhindern. Sie beantragten unter anderem, der bestellten Verwalterin bestimmte Tätigkeiten zu untersagen. Sie sollte insbesondere:
- nicht als Verwalterin auftreten,
- die Eigentümergemeinschaft nicht vertreten und
- keine Zahlungen entgegennehmen dürfen.
Zusätzlich wurde eine einstweilige Verfügung beantragt. Die genannten Tätigkeiten sollten damit sofort und vorläufig bis zum Abschluss des Verfahrens untersagt werden.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung ab. Dagegen erhoben die Betroffenen Rechtsmittel. Das zentrale Problem lag letztlich jedoch nicht nur in der Frage, wer tatsächlich verwalten durfte, sondern in der Einhaltung der Rechtsmittelfrist.
Der OGH: Eine verspätete Eingabe bleibt verspätet
Die Entscheidung des Berufungsgerichts war am 12. Februar 2020 zugestellt worden. Die maßgebliche längere Rechtsmittelfrist endete am 11. März 2020. Das Rechtsmittel wurde jedoch erst am 12. März 2020 elektronisch eingebracht.
Damit war die Frist bereits abgelaufen.
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs gegen die Entscheidung über die einstweilige Verfügung als verspätet zurück. Daran änderte auch nichts, dass das Erstgericht später eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bewilligt hatte. Diese sollte bewirken, dass das verspätete Rechtsmittel so behandelt wird, als wäre es rechtzeitig eingebracht worden.
Für Verfahren über einstweilige Verfügungen gilt jedoch eine besondere Strenge: Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung einer Rechtsmittelfrist ist grundsätzlich nicht möglich. Die nachträgliche Bewilligung durch das Erstgericht konnte den bereits eingetretenen Rechtsverlust daher nicht beseitigen.
Der OGH entschied damit nicht endgültig, ob die vorläufig bestellte Verwalterin wirksam bestellt worden war oder ob sie ihre Tätigkeit inhaltlich ausüben durfte. Im konkreten Rechtsmittelverfahren ging es zunächst um die prozessualen Voraussetzungen.
Warum die einstweilige Verfügung bei Wohnungseigentum so entscheidend ist
Eine einstweilige Verfügung soll eine vorläufige Situation sichern. Sie kann verhindern, dass eine bestimmte Handlung während eines laufenden Verfahrens gesetzt wird oder dass sich eine umstrittene Situation weiter verfestigt.
Gerade deshalb laufen in diesem Bereich Rechtsmittelfristen besonders strikt. Wer eine Entscheidung über eine einstweilige Verfügung bekämpfen will, muss rasch handeln:
- Das Zustelldatum der gerichtlichen Entscheidung muss genau festgestellt werden.
- Die richtige Rechtsmittelfrist muss ermittelt werden.
- Die Eingabe muss rechtzeitig beim zuständigen Gericht einlangen.
- Die elektronische Übermittlung muss erfolgreich abgeschlossen sein.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass ein Fehler nachträglich immer durch einen Antrag auf Wiedereinsetzung repariert werden könne. Die Entscheidung des OGH zeigt, dass dies bei versäumten Rechtsmittelfristen in Verfahren über einstweilige Verfügungen grundsätzlich nicht funktioniert.
Das bedeutet praktisch: Das Gericht kann sich mit den eigentlichen Argumenten gegen die Entscheidung gar nicht mehr befassen. Selbst wenn ein Vorbringen inhaltlich überzeugend wäre, kann es an der Verspätung scheitern.
Mehrere Wohnungseigentümer: Gemeinsame Klage bedeutet nicht automatisch gemeinsamer Anspruch
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft die sieben Wohnungseigentümer, die gemeinsam gegen die Situation vorgingen. Auf den ersten Blick könnte man annehmen, dass ihre Ansprüche zusammengerechnet werden. Der OGH stellte jedoch klar, dass dies nicht automatisch der Fall ist.
Zu unterscheiden ist zwischen den verschiedenen beantragten Tätigkeitsverboten einerseits und den Ansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer andererseits.
Die drei Tätigkeitsverbote – das Auftreten als Verwalterin, die Vertretung der Eigentümergemeinschaft und die Entgegennahme von Zahlungen – beruhten auf demselben behaupteten Sachverhalt. Sie konnten daher grundsätzlich gemeinsam bewertet werden.
Die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer waren hingegen jeweils rechtlich eigenständige Ansprüche. Die Eigentümer bildeten insoweit keine materielle Streitgenossenschaft. Dass sie dieselbe Verwalterin betrafen und ähnliche rechtliche Argumente vorbrachten, reichte für eine automatische Zusammenrechnung nicht aus.
Diese Unterscheidung ist nicht bloß theoretisch. Sie kann Auswirkungen auf den Streitwert, die Zulässigkeit eines Rechtsmittels und die Kosten des Verfahrens haben. Wird der Wert jedes einzelnen Anspruchs nicht richtig beurteilt, kann auch die Frage der Zulässigkeit einer Revision zum OGH anders ausfallen.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer in der Praxis?
1. Eine neue Verwaltung soll sofort verhindert werden
Wer der Ansicht ist, dass eine Person zu Unrecht als Verwalterin auftritt, möchte häufig rasch verhindern, dass diese Verträge abschließt, die Eigentümergemeinschaft vertritt oder über das Gemeinschaftskonto verfügt. Eine einstweilige Verfügung kann für eine vorläufige Sicherung in Betracht kommen. Sie ersetzt aber nicht automatisch die endgültige Klärung im Hauptverfahren.
2. Die gerichtliche Bestellung ist noch nicht rechtskräftig
Auch wenn ein Gericht eine vorläufige Verwalterin bestellt hat, können Fragen zur Wirksamkeit, zum Umfang der Bestellung oder zur Vertretungsbefugnis offenbleiben. Welche Rechtsmittel möglich sind und welche Frist läuft, hängt von der konkreten Entscheidung und ihrer Zustellung ab.
3. Mehrere Eigentümer wollen gemeinsam vorgehen
Ein gemeinsames Vorgehen kann organisatorisch sinnvoll sein. Trotzdem muss für jeden einzelnen Wohnungseigentümer geprüft werden, welche eigene Rechtsposition besteht. Nicht jeder Eigentümer hat automatisch denselben Anspruch. Das kann sich auf die Klageberechtigung, den Streitwert und die Kostenverteilung auswirken.
4. Die E-Mail an die Kanzlei ersetzt nicht die rechtzeitige Einbringung
Eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit einer Rechtsanwaltskanzlei ist wichtig. Sie bedeutet aber nicht automatisch, dass ein Rechtsmittel fristwahrend eingebracht wurde. Entscheidend ist, dass die erforderliche Eingabe rechtzeitig beim zuständigen Gericht einlangt. Bei elektronischen Eingaben muss außerdem kontrolliert werden, ob die Übermittlung tatsächlich erfolgreich war.
Diese Punkte sollten Betroffene sofort prüfen
- Zustellung dokumentieren: Notieren Sie, wann die gerichtliche Entscheidung tatsächlich zugestellt wurde, und bewahren Sie den Zustellnachweis auf.
- Frist berechnen lassen: Verlassen Sie sich nicht auf eine grobe Schätzung. Bei einstweiligen Verfügungen kann ein einziger Tag entscheidend sein.
- Entscheidung vollständig weiterleiten: Übermitteln Sie der Rechtsvertretung den gesamten Beschluss samt Beilagen und Zustellnachweis.
- Vorläufige und endgültige Ziele trennen: Klären Sie, welche Handlung sofort verhindert werden soll und welche Frage im Hauptverfahren endgültig zu entscheiden ist.
- Eigene Ansprüche jedes Eigentümers prüfen: Bei mehreren Wohnungseigentümern sollte nicht ohne Weiteres von einem gemeinsamen Anspruch ausgegangen werden.
- Streitwert und Rechtsmittelzulässigkeit klären: Die Bewertung kann davon abhängen, ob Ansprüche zusammenzurechnen sind oder getrennt beurteilt werden müssen.
- Nicht auf Wiedereinsetzung verlassen: Bei versäumten Rechtsmittelfristen im Zusammenhang mit einstweiligen Verfügungen kann eine nachträgliche Korrektur grundsätzlich ausgeschlossen sein.
Häufige Fragen zum Thema
Kann ich ein verspätetes Rechtsmittel gegen eine einstweilige Verfügung noch retten?
Grundsätzlich ist das äußerst problematisch. Der OGH hat in der Entscheidung vom 07.07.2020 klargestellt, dass eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei der Versäumung einer Rechtsmittelfrist in Verfahren über einstweilige Verfügungen grundsätzlich nicht möglich ist. Ob im Einzelfall eine andere rechtliche Möglichkeit besteht, muss sofort geprüft werden.
Entscheidet eine einstweilige Verfügung endgültig, wer Verwalter ist?
Nein. Eine einstweilige Verfügung dient grundsätzlich der vorläufigen Regelung oder Sicherung. Sie entscheidet nicht automatisch endgültig darüber, wer dauerhaft als Verwalterin oder Verwalter der Eigentümergemeinschaft tätig sein darf. Dafür kann ein Hauptverfahren erforderlich sein.
Werden die Ansprüche mehrerer Wohnungseigentümer automatisch zusammengerechnet?
Nein. Gemeinsames Vorgehen und gleichartige Argumente reichen dafür nicht automatisch aus. Die Ansprüche jedes einzelnen Wohnungseigentümers können rechtlich selbstständig sein. Das kann Auswirkungen auf Streitwert, Rechtsmittel und Verfahrenskosten haben.
Was soll ich tun, wenn die Frist möglicherweise schon abgelaufen ist?
Handeln Sie trotzdem unverzüglich. Übermitteln Sie die Entscheidung, den Zustellnachweis und alle bisherigen Eingaben an eine Rechtsanwaltskanzlei. Nur so kann rasch beurteilt werden, ob die Frist tatsächlich abgelaufen ist und welche Schritte noch möglich sind.
Rechtzeitig handeln, bevor das Verfahren an der Frist scheitert
Die Entscheidung OGH vom 07.07.2020, 5 Ob 88/20g, ist vor allem eine Warnung vor zwei Risiken: Erstens können Rechtsmittelfristen bei einstweiligen Verfügungen besonders streng wirken. Zweitens führt ein gemeinsames Vorgehen mehrerer Wohnungseigentümer nicht automatisch dazu, dass alle Ansprüche als ein einziger Anspruch behandelt werden.
Rechtsanwalt Wien bei einstweiliger Verfügung und Wohnungseigentum
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich zivilrechtlicher Verfahren berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften zur Prüfung von Verwalterbestellungen, einstweiligen Verfügungen, Rechtsmittelfristen und verfahrensrechtlichen Risiken. Lassen Sie eine gerichtliche Entscheidung möglichst unmittelbar nach der Zustellung prüfen.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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