Scheidung Immobilien: Wann gehören Wohnungen und Mieteinnahmen zur Aufteilungsmasse?
Scheidung Immobilien: Wer darf eine vermietete Wohnung während des Scheidungsverfahrens nutzen? Wer erhält die laufenden Mieteinnahmen? Und kann ein Ehepartner die vorläufige Zuweisung eines Garagenplatzes verlangen, obwohl dieser im Grundbuch ausschließlich auf den anderen Ehepartner eingetragen ist?
Diese Fragen stellen sich besonders dann, wenn einer der Ehepartner bereits vor der Eheschließung mehrere Immobilien besessen hat. Die gemeinsame Verwaltung oder Vermietung während der Ehe führt nämlich nicht automatisch dazu, dass aus ursprünglich privatem Vermögen eheliches Vermögen wird.
Scheidung Immobilien: Der Ausgangspunkt – mehrere Wohnungen, getrennte Eigentumsverhältnisse
Im Anlassfall eines Scheidungsverfahrens verfügten beide Ehepartner jeweils allein über mehrere Wohnungen. Die meisten dieser Objekte waren bereits vor der Ehe angeschafft worden. Eine weitere Wohnung wurde zwar erst während der Ehe gekauft, der Kaufpreis stammte jedoch aus Vermögen, das schon vor der Eheschließung vorhanden gewesen war.
Die Wohnungen waren vermietet. Teilweise wurden Wohnungen und Garagenplätze während der Ehe gemeinsam verwaltet oder gemeinsam vermietet. Der Ehemann beantragte, dass das Gericht vorläufig regelt, wer welche Wohnungen und Garagenplätze nutzen und wer die daraus erzielten Mieteinnahmen erhalten darf. Unter anderem wollte er auch die vorläufige Zuweisung eines Garagenplatzes erreichen, der grundbücherlich allein der Ehefrau gehörte.
Die Vorinstanzen wiesen diesen Antrag ab. Der Ehemann wandte sich daraufhin an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zur vorläufigen Nutzung entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Eine vorläufige gerichtliche Regelung über die Nutzung der Wohnungen und Garagenplätze wurde nicht erlassen.
Der OGH begründete dies im Wesentlichen damit, dass die betroffenen Wohnungen und Garagenplätze nicht zur ehelichen Aufteilungsmasse gehörten. Die Immobilien waren entweder schon vor der Ehe erworben worden oder während der Ehe mit vorehelichem Vermögen finanziert worden. Deshalb konnte der Ehemann keine vorläufige Zuweisung dieser Objekte und der daraus erzielten Mieteinnahmen im Rahmen des Scheidungsverfahrens verlangen.
Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 27.08.2026, 1 Ob 119/26w. Zur Entscheidung.
Dass einzelne Garagenplätze während der Ehe gemeinsam mit Wohnungen vermietet worden waren, änderte daran nichts. Die gemeinsame Vermietung oder Verwaltung allein führte nach der Beurteilung des OGH nicht dazu, dass die ursprünglich ausgenommene Immobilie nachträglich Teil der ehelichen Aufteilungsmasse wurde.
Im Beschluss wurde außerdem ein offensichtlicher Schreibfehler berichtigt. Der betreffende Garagenplatz war richtig mit B-LNR 18 und nicht mit B-LNR 22 bezeichnet worden. An der rechtlichen Beurteilung und am Ergebnis änderte diese Korrektur nichts.
Warum voreheliches Vermögen bei Scheidung und Immobilien eine entscheidende Rolle spielt
Bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens wird nicht automatisch alles berücksichtigt, was während der Ehe vorhanden war oder genutzt wurde. Nach den Grundsätzen des Ehegesetzes bleiben Sachen, die ein Ehepartner bereits in die Ehe eingebracht hat, grundsätzlich von der Aufteilung ausgenommen.
Das kann auch für eine Immobilie gelten, die erst während der Ehe erworben wurde. Entscheidend ist dann, ob der Kauf mit vorehelichem Vermögen finanziert wurde und sich diese Herkunft des Geldes nachvollziehbar feststellen lässt.
Im konkreten Fall waren mehrere Wohnungen bereits vor der Eheschließung angeschafft worden. Bei einer weiteren Wohnung konnte der Erwerb während der Ehe dem vorehelichen Vermögen der Ehefrau zugeordnet werden. Die Objekte standen jeweils im alleinigen Eigentum eines Ehepartners.
Für die rechtliche Einordnung kommt es daher nicht nur darauf an, wann eine Immobilie gekauft wurde. Ebenso wichtig sind:
- die Herkunft des Kaufpreises,
- die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch,
- die Finanzierung und ihre Dokumentation,
- mögliche Umschichtungen oder Weiterverwendungen vorehelicher Mittel,
- Investitionen des jeweils anderen Ehepartners.
Wer voreheliches Vermögen während der Ehe auf ein gemeinsames Konto überträgt, mit anderen Mitteln vermischt oder mehrfach umschichtet, kann später vor erheblichen Nachweisproblemen stehen. Je klarer die Geldbewegungen dokumentiert sind, desto besser lässt sich die ursprüngliche Herkunft des Vermögens darlegen.
Gemeinsame Vermietung macht nicht automatisch gemeinsames Vermögen
In der Praxis entsteht häufig der Eindruck, eine Immobilie werde durch die Ehe „gemeinsam“, wenn beide Ehepartner Mietverträge verwalten, Reparaturen organisieren oder Einnahmen kontrollieren. Rechtlich reicht das allein jedoch nicht aus.
Auch die Tatsache, dass eine Wohnung während der Ehe Mieteinnahmen abwirft, verändert nicht automatisch ihre ursprüngliche Zuordnung. Ebenso wenig wird ein Garagenplatz allein deshalb eheliches Vermögen, weil er gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wurde.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Beiträge des anderen Ehepartners immer unbeachtlich bleiben. Der OGH weist darauf hin, dass wertsteigernde Aufwendungen bei der späteren Aufteilung eine Rolle spielen können. Dazu können beispielsweise umfangreiche Renovierungen, Verbesserungen oder andere substanzielle Investitionen gehören.
Wichtig ist die Abgrenzung: Eine Investition in eine fremde Immobilie macht den investierenden Ehepartner nicht automatisch zum Miteigentümer. Auch wird dadurch nicht zwingend die gesamte Wohnung oder Liegenschaft Teil der ehelichen Aufteilungsmasse. Es kann vielmehr nur um den Wert konkreter, nachweisbarer Beiträge gehen.
Was bedeutet das für Nutzung und Mieteinnahmen?
Im Scheidungsverfahren kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen vorläufig regeln, wer bestimmte Sachen nutzen oder daraus erzielte Erträge beziehen darf. Eine solche Regelung ist jedoch nicht losgelöst von der späteren Vermögensaufteilung zu betrachten.
Gehört ein Objekt überhaupt nicht zur ehelichen Aufteilungsmasse, kann eine vorläufige Zuweisung im Rahmen des Scheidungsverfahrens scheitern. Die Analyse des OGH betrifft dabei auch eine Regelung nach § 382 Z 8 lit b EO.
Für Betroffene ergeben sich daraus insbesondere folgende praktische Situationen:
- Voreheliche Eigentumswohnung: Eine Ehefrau besitzt seit Jahren eine vermietete Wohnung. Während der Ehe kümmert sich auch der Ehemann um die Mieter. Daraus folgt nicht automatisch ein Anspruch auf die Wohnung oder deren Mieteinnahmen.
- Kauf während der Ehe: Eine Wohnung wird nach der Eheschließung erworben, der Kaufpreis stammt aber nachweisbar aus einem Sparguthaben, das bereits vor der Ehe vorhanden war. Auch dann kann die Immobilie grundsätzlich aus der Aufteilung ausgenommen sein.
- Renovierung einer Immobilie des anderen: Ein Ehepartner finanziert eine umfassende Sanierung der Wohnung des anderen. Dadurch entsteht nicht automatisch Miteigentum. Die wertsteigernden Aufwendungen können aber bei der Vermögensaufteilung relevant werden.
- Gemeinsam vermieteter Garagenplatz: Ein Garagenplatz wird zusammen mit einer Wohnung vermietet und von beiden Ehepartnern verwaltet. Entscheidend bleiben dennoch Eigentum, Erwerbszeitpunkt und Finanzierung.
Rechtsanwalt Wien: Diese Unterlagen sollten Sie jetzt sichern
Wer von einer Scheidung betroffen ist und Immobilien besitzt oder in Immobilien des anderen investiert hat, sollte die Vermögensgeschichte möglichst früh aufarbeiten. Empfehlenswert ist eine geordnete Zusammenstellung folgender Unterlagen:
- Kaufverträge und Grundbuchauszüge,
- Kontoauszüge zum Nachweis der Kaufpreiszahlung,
- Unterlagen über Sparguthaben vor der Ehe,
- Nachweise über Schenkungen oder Erbschaften,
- Kredit- und Finanzierungsunterlagen,
- Rechnungen für Renovierungen und Verbesserungen,
- Überweisungsbelege und Zahlungsvereinbarungen,
- Mietverträge und Abrechnungen über Mieteinnahmen,
- Unterlagen zur gemeinsamen Verwaltung oder zu getätigten Investitionen.
Zusätzlich sollten Betroffene folgende Fragen klären:
- Wann wurde die Immobilie erworben?
- Wer war und ist im Grundbuch eingetragen?
- Mit welchen Mitteln wurde der Kaufpreis bezahlt?
- Sind voreheliche Gelder klar nachvollziehbar geblieben?
- Welche konkreten Beiträge hat der andere Ehepartner geleistet?
- Wer verwaltet derzeit die Immobilie und erhält die Mieteinnahmen?
Eine vorschnelle Änderung von Mietkonten, Mietverträgen oder Zahlungsflüssen kann die Situation zusätzlich verschärfen. Vor wichtigen Schritten sollte daher geprüft werden, welche Ansprüche tatsächlich bestehen und welche Nachweise dafür vorhanden sind.
Häufige Fragen zu Immobilien und Mieteinnahmen bei Scheidung
Kann ich während der Scheidung verlangen, in die Wohnung meines Ehepartners einzuziehen?
Nicht automatisch. Eine vorläufige Nutzungsregelung setzt voraus, dass das betreffende Objekt in den rechtlichen Zusammenhang der ehelichen Aufteilung fällt. Bei vorehelichem oder mit nachweisbarem vorehelichem Vermögen erworbenem Eigentum kann ein solcher Antrag scheitern.
Wird eine Wohnung durch die gemeinsame Vermietung während der Ehe gemeinsames Vermögen?
Die gemeinsame Vermietung allein reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Maßgeblich bleiben unter anderem der Zeitpunkt des Erwerbs, die Finanzierung, die Eigentumsverhältnisse und allfällige wertsteigernde Beiträge des anderen Ehepartners.
Ich habe viel Geld in die Wohnung meines Ehepartners gesteckt. Bekomme ich jetzt einen Anteil an der Wohnung?
Eine Beteiligung am Eigentum entsteht dadurch nicht automatisch. Wertsteigernde Investitionen können aber bei der späteren Aufteilung berücksichtigt werden. Dafür müssen die Investitionen und ihr tatsächlicher Beitrag zur Wertsteigerung möglichst genau nachgewiesen werden.
Wem gehören die Mieteinnahmen während des Scheidungsverfahrens?
Das hängt von den Eigentums- und Vermögensverhältnissen sowie von den konkreten rechtlichen Umständen ab. Eine gerichtliche vorläufige Zuweisung ist nicht in jedem Fall möglich. Gerade bei vermieteten Immobilien sollte daher rasch geprüft werden, welche Ansprüche bestehen und wie Einnahmen rechtssicher behandelt werden.
Bei einer Scheidung mit Immobilien, Garagenplätzen oder laufenden Mieteinnahmen kommt es auf Details an, die später kaum nachholbar sind. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler zu Fragen der ehelichen Vermögensaufteilung, zur Einordnung vorehelicher Immobilien und zur Sicherung wertsteigernder Investitionen. Vereinbaren Sie ein persönliches Beratungsgespräch unter +43 1 51 30 700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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