Mietrückstand trotz Dauerauftrag [Rechtsanwalt Wien]

Mietrückstand trotz Dauerauftrag: Wann droht eine Räumungsklage?

Mietrückstand trotz Dauerauftrag: Viele Mieter gehen davon aus, dass ein eingerichteter Dauerauftrag genügt. Doch was passiert, wenn das Konto nicht gedeckt ist, mehrere Mietzahlungen ausbleiben und der Vermieter bereits auf den Rückstand hingewiesen hat? Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass Gerichte nicht nur den einzelnen Zahlungsausfall betrachten. Entscheidend kann vielmehr das gesamte Verhalten des Mieters sein.

Besonders heikel wird die Situation, wenn Mietrückstände wiederholt auftreten, der Mieter längere Zeit abwesend ist oder bekannte Probleme mit der Kontodeckung nicht behoben werden. Auch eine Erkrankung schützt nicht automatisch vor den rechtlichen Folgen.

Der typische Konflikt: Der Dauerauftrag läuft – aber das Geld kommt nicht an

In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall hatte eine Mieterin ein Reihenhaus gemietet. Sie war wiederholt mit den Mietzinszahlungen in Rückstand geraten. Zwar hatte sie einen Dauerauftrag eingerichtet. Mehrere Überweisungen wurden jedoch offenbar wegen fehlender Kontodeckung nicht durchgeführt.

Vor einer Reise in die Türkei wies der Vermieter die Mieterin ausdrücklich darauf hin, dass die nächste Monatsmiete fällig werde. Trotzdem reiste sie ab, ohne sicherzustellen, dass die Zahlung während ihrer Abwesenheit tatsächlich erfolgen würde. Während der Reise war sie für den Vermieter nicht erreichbar.

Auch nachdem ihr Sohn sie über offene Mietzinse informiert hatte, reagierte sie zunächst nicht. In weiterer Folge blieben unter anderem die Mietzinse für Jänner, März und April 2012 unbezahlt. Die Vermieter brachten daraufhin eine Mietzins- und Räumungsklage ein.

Die offenen Beträge wurden später weitgehend bezahlt. Der letzte noch aushaftende Betrag samt Zinsen wurde allerdings erst im Laufe des Gerichtsverfahrens beglichen. Die Mieterin berief sich außerdem auf eine Alkoholabhängigkeit. Diese habe dazu geführt, dass sie die Folgen ihrer Nachlässigkeit nicht richtig habe einschätzen können.

Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2014 klargestellt hat

Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 22.10.2014, 1 Ob 174/14s. Zur Entscheidung.

Wichtig ist: Der OGH entschied nicht endgültig, dass die Mieterin jedenfalls ausziehen muss. Er stellte aber klar, dass das Berufungsgericht die Frage des Verschuldens zu großzügig beurteilt hatte. Die Sache musste daher nochmals geprüft werden.

Das Berufungsgericht hatte der Alkoholabhängigkeit der Mieterin eine entscheidende Bedeutung beigemessen. Deshalb war es davon ausgegangen, dass ihr kein grobes Verschulden an den Mietzinsrückständen vorgeworfen werden könne.

Nach Ansicht des OGH durfte diese Frage jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Das Gericht musste insbesondere prüfen:

• ob die Mieterin auch aus anderen Gründen nachlässig gehandelt hatte,
• welche Bedeutung ihr wiederholtes Zahlungsverhalten in der Vergangenheit hatte,
• ob die Alkoholabhängigkeit ihre Fähigkeit zur ordnungsgemäßen Zahlung tatsächlich wesentlich beeinträchtigte,
• und ob die fehlende Kontodeckung trotz des bekannten Problems als grobe Nachlässigkeit zu bewerten war.

Ihre grundsätzliche Aussage zur umfassenden Prüfung des Verschuldens bei Mietzinsrückständen ist für vergleichbare Fälle von Bedeutung.

Warum ein Mietrückstand trotz Dauerauftrag entstehen kann

Ein Dauerauftrag ist zunächst eine sinnvolle organisatorische Maßnahme. Er entbindet Mieter aber nicht davon, regelmäßig zu kontrollieren, ob die Überweisung tatsächlich durchgeführt wurde.

Wenn bekannt ist, dass das Konto nicht ausreichend gedeckt ist, kann das bloße Bestehen eines Dauerauftrags nicht automatisch entlasten. Ein Mieter muss in einer solchen Situation vielmehr reagieren. Dazu gehört etwa, das Konto rechtzeitig zu dotieren, die Bank zu kontaktieren oder eine andere verlässliche Zahlungsweise zu wählen.

Besonders problematisch kann es sein, wenn mehrere Umstände zusammenkommen:

• Es gab bereits in der Vergangenheit Zahlungsrückstände.
• Der Mieter wurde ausdrücklich an die bevorstehende Zahlung erinnert.
• Es war bekannt, dass der Dauerauftrag wegen fehlender Kontodeckung nicht funktioniert.
• Der Mieter war längere Zeit abwesend und organisierte keine Kontrolle der Zahlungen.
• Auf Hinweise des Vermieters oder naher Angehöriger wurde nicht unverzüglich reagiert.

In einem solchen Gesamtbild kann der Vorwurf grober Nachlässigkeit entstehen. Entscheidend ist nicht zwingend ein einzelner Fehler. Das Gericht darf vielmehr bewerten, ob das Verhalten insgesamt noch als nachvollziehbares Versehen oder bereits als besonders sorglos einzustufen ist.

Kann eine Erkrankung vor einer Räumung schützen?

Eine psychische oder körperliche Erkrankung kann bei der Beurteilung des Verschuldens eine Rolle spielen. Das gilt auch für eine Alkoholabhängigkeit. Sie führt jedoch nicht automatisch dazu, dass ein grobes Verschulden ausgeschlossen ist.

Erforderlich ist eine konkrete Prüfung. Dabei kommt es unter anderem darauf an, wie schwer die Erkrankung war und ob sie tatsächlich dazu führte, dass die betroffene Person ihre Mietzahlungen nicht organisieren oder die Folgen ihres Verhaltens nicht erkennen konnte.

Eine bloße Behauptung, krankheitsbedingt nicht handlungsfähig gewesen zu sein, reicht daher nicht zwingend aus. In einem gerichtlichen Verfahren können medizinische Unterlagen, ärztliche Befunde und geeignete Beweisanträge von Bedeutung sein.

Gleichzeitig darf eine Erkrankung nicht automatisch sämtliche anderen Ursachen des Zahlungsrückstands verdrängen. Das Gericht kann auch prüfen, ob der Mieter trotz seiner Erkrankung organisatorische Maßnahmen hätte treffen können oder ob andere Gründe für die Nichtzahlung ausschlaggebend waren.

Was bedeutet das im Alltag?

1. Die Miete wird wegen fehlender Kontodeckung nicht überwiesen

Wer einen Dauerauftrag eingerichtet hat, aber wiederholt nicht kontrolliert, ob das Konto ausreichend gedeckt ist, setzt sich einem vermeidbaren Risiko aus. Sobald eine Rückbuchung oder Nichtdurchführung bekannt wird, sollte die Zahlung sofort nachgeholt und die Ursache behoben werden.

2. Der Mieter fährt für längere Zeit ins Ausland

Eine Reise unterbricht die Verpflichtung zur Mietzinszahlung nicht. Vor einer längeren Abwesenheit sollte daher geprüft werden, ob alle fälligen Zahlungen gesichert sind. Außerdem kann es sinnvoll sein, eine Vertrauensperson mit der Kontrolle des Kontos und der Post zu betrauen.

3. Der Vermieter mahnt ausdrücklich

Eine Zahlungserinnerung sollte ernst genommen werden. Wer trotz eines konkreten Hinweises nicht reagiert, kann dadurch den Eindruck verstärken, dass er die Zahlungspflichten nicht ausreichend ernst nimmt.

4. Die Rückstände werden später bezahlt

Eine nachträgliche Zahlung ist wichtig, beseitigt aber nicht automatisch jedes rechtliche Risiko. Bis zur vollständigen Zahlung können bereits zusätzliche Kosten entstehen. Außerdem kann die Frage des Verschuldens anhand des bisherigen Verhaltens weiterhin relevant sein.

Was Mieter jetzt tun sollten

• Kontobewegungen regelmäßig prüfen: Nicht nur den Dauerauftrag einrichten, sondern kontrollieren, ob die Überweisung tatsächlich ausgeführt wurde.
• Rückstände sofort ausgleichen: Jede Verzögerung kann die Situation verschärfen. Wenn eine vollständige Zahlung nicht möglich ist, sollte unverzüglich Kontakt mit dem Vermieter aufgenommen werden.
• Schriftlich kommunizieren: Zahlungsvereinbarungen, Überweisungen und Zusagen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
• Belege aufbewahren: Kontoauszüge, Zahlungsbestätigungen und Nachrichten können später wichtige Nachweise sein.
• Bei Krankheit Unterlagen sichern: Wenn eine Erkrankung das Verhalten beeinflusst hat, sollten medizinische Nachweise rechtzeitig zusammengestellt werden.
• Bei längerer Abwesenheit vorsorgen: Eine verlässliche Person sollte die Zahlungsabwicklung und wichtige Mitteilungen kontrollieren können.
• Gerichtliche Schreiben nicht ignorieren: Eine Mietzins- oder Räumungsklage erfordert rasches Handeln. Fristen dürfen nicht versäumt werden.

Auch Vermieter sollten die Entwicklung sorgfältig dokumentieren. Dazu gehören frühere Zahlungsrückstände, Rückbuchungen, Mahnungen, ausdrückliche Zahlungserinnerungen und Vereinbarungen über Nachzahlungen. Je genauer der Ablauf festgehalten wird, desto besser lässt sich die Situation später nachvollziehen.

Häufige Fragen zu Mietrückständen und Daueraufträgen

Reicht es aus, wenn ich einen Dauerauftrag eingerichtet habe?

Nein. Ein Dauerauftrag schützt nicht automatisch vor den Folgen eines Mietrückstands. Sie müssen auch sicherstellen, dass das Konto ausreichend gedeckt ist und die Überweisung tatsächlich durchgeführt wird.

Kann ich eine Räumungsklage durch spätere Zahlung verhindern?

Eine nachträgliche Zahlung kann die Situation verbessern, beseitigt aber nicht automatisch alle rechtlichen Folgen. Ob ein Verfahren beendet werden kann oder welche Konsequenzen bestehen bleiben, hängt vom konkreten Ablauf und den maßgeblichen Voraussetzungen ab.

Was ist, wenn ich wegen einer Erkrankung nicht zahlen konnte?

Eine Erkrankung kann bei der Verschuldensprüfung berücksichtigt werden. Sie muss jedoch konkret nachgewiesen werden und tatsächlich erklären, weshalb die Mietzahlungen nicht organisiert werden konnten. Eine pauschale Berufung auf eine Erkrankung genügt nicht immer.

Was soll ich tun, wenn bereits eine Klage zugestellt wurde?

Reagieren Sie sofort und lassen Sie die Unterlagen rechtlich prüfen. Eine Klage, gerichtliche Frist oder Ladung sollte keinesfalls unbeachtet bleiben. Sammeln Sie außerdem alle Zahlungsbelege, Kontoauszüge, Mahnungen und medizinischen Unterlagen.

Rechtsanwalt Wien bei Mietrückstand trotz Dauerauftrag

Rechtzeitig handeln, bevor aus dem Rückstand eine existenzielle Krise wird

Mietzinsrückstände können sich rasch zu einer ernsten rechtlichen und finanziellen Belastung entwickeln. Die Einrichtung eines Dauerauftrags genügt nicht, wenn bekannte Probleme mit der Kontodeckung ungelöst bleiben. Ebenso schützt eine Erkrankung nicht automatisch vor dem Vorwurf grober Nachlässigkeit.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht prüft die Kanzlei Pichler, welche Schritte in der konkreten Situation möglich und sinnvoll sind. Lassen Sie Mietrückstände, Mahnungen oder eine Räumungsklage frühzeitig beurteilen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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