Räumungsklage gegen Untermieter: Warum die rechtliche Grundlage entscheidend ist
Räumungsklage gegen Untermieter bedeutet nicht immer dasselbe. Zwar geht es am Ende meist um die Frage, ob ein Objekt verlassen werden muss. Rechtlich entscheidend ist jedoch, warum die Räumung verlangt wird und ob zwischen den beteiligten Personen überhaupt ein eigener Miet- oder Bestandvertrag besteht.
Diese Unterscheidung kann Auswirkungen auf die Einordnung des Verfahrens, die Zuständigkeit des Gerichts und die Möglichkeit einer Anfechtung beim Obersten Gerichtshof haben. Das zeigt eine Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2015 besonders deutlich: OGH vom 27.05.2015, 6 Ob 52/15p.
Räumungsklage gegen Untermieter: Untermiete beendet – muss der Untermieter automatisch ausziehen?
Typischerweise besteht bei einer Untermiete eine Vertragskette: Der Eigentümer vermietet ein Objekt an einen Hauptmieter. Dieser überlässt es seinerseits ganz oder teilweise einer weiteren Person. Zwischen Hauptmieter und Untermieter gibt es einen Untermietvertrag.
Endet der Hauptmiet- oder Hauptbestandvertrag, entsteht für den Untermieter eine schwierige Situation. Der Eigentümer oder Hauptvermieter kann die Räumung verlangen. Dabei kommt es aber nicht nur darauf an, dass der Hauptvertrag beendet wurde. Ebenso wichtig ist, ob zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter ein eigener Vertrag besteht.
Der Eigentümer kann sich beispielsweise darauf berufen, dass:
- ein eigener Mietvertrag mit dem Nutzer beendet wurde,
- zwischen den Parteien nie ein Mietvertrag bestanden hat oder
- der Nutzer das Objekt nunmehr ohne rechtliche Grundlage verwendet.
Diese Argumentation ist nicht bloß eine Frage der Wortwahl. Sie kann darüber entscheiden, ob ein klassischer Bestandstreit vorliegt oder ob die Räumung auf eine behauptete titellose Benützung gestützt wird.
Was der OGH in 6 Ob 52/15p zur Räumungsklage gegen Untermieter klargestellt hat
In dem Verfahren verlangte die Klägerin die Räumung eines Objekts. Die beklagte Partei nutzte dieses aufgrund eines Unterbestandverhältnisses, war also vereinfacht gesagt Untermieterin. Der Hauptmiet- beziehungsweise Hauptbestandvertrag war jedoch beendet worden.
Die Klägerin behauptete, dass zwischen ihr und der beklagten Untermieterin kein eigener Mietvertrag bestanden habe. Die Nutzung erfolge daher ohne rechtliche Grundlage. Der Räumungsanspruch wurde nach dem Vorbringen der Klägerin somit nicht auf die Beendigung eines zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags gestützt.
Der OGH traf in dieser Entscheidung noch keine endgültige Aussage darüber, ob die beklagte Partei tatsächlich räumen musste. Stattdessen verwies er den Akt an das Berufungsgericht zurück. Dieses musste seine Entscheidung ergänzen und ausdrücklich angeben, welchen Wert der Entscheidungsgegenstand hatte.
Diese Wertangabe war für die Frage erforderlich, ob eine Revision an den OGH zulässig sein konnte. Es ging daher in erster Linie um eine prozessuale Einordnung und nicht um die abschließende Entscheidung über den Räumungsanspruch.
Zur Entscheidung des OGH 6 Ob 52/15p.
Räumungsklage ist nicht automatisch ein Mietrechtsstreit
Der OGH unterschied zwischen zwei wesentlichen Konstellationen:
Räumung wegen Beendigung eines Miet- oder Bestandvertrags
Wird die Räumung damit begründet, dass ein zwischen Kläger und Beklagtem bestehender Miet- oder Bestandvertrag beendet wurde, liegt grundsätzlich eine Bestandstreitigkeit vor. Im Mittelpunkt steht dann ein Vertragsverhältnis zwischen genau diesen Parteien.
Das kann etwa der Fall sein, wenn der Eigentümer selbst einen Mietvertrag mit dem Bewohner abgeschlossen hat und diesen später kündigt oder anderweitig beendet. Auch Streitigkeiten über das Bestehen oder Nichtbestehen eines solchen Vertrags können in diesen Bereich fallen.
Räumung wegen titelloser Benützung
Anders ist die Situation, wenn der Kläger behauptet, dass mit dem Beklagten von Anfang an kein eigener Vertrag bestanden habe. Der Beklagte soll das Objekt dann ohne rechtlichen Besitzgrund nutzen. In diesem Fall steht nicht die Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien im Vordergrund, sondern die behauptete Nutzung ohne Titel.
Genau diese zweite Variante lag nach dem Vorbringen der Klägerin im Verfahren 6 Ob 52/15p vor. Der OGH stellte klar, dass eine Räumungsklage nicht allein deshalb als mietrechtlicher oder bestandrechtlicher Streit einzustufen ist, weil es um ein Mietobjekt geht.
Entscheidend ist vielmehr, auf welche Tatsachen und welchen rechtlichen Anspruch die Klage konkret gestützt wird.
Warum diese Einordnung für Rechtsmittel wichtig sein kann
Bei bestimmten miet- und bestandrechtlichen Streitigkeiten gelten besondere verfahrensrechtliche Regeln. Dazu zählen unter anderem Verfahren über die Kündigung eines Mietvertrags, die Räumung eines Mietobjekts sowie das Bestehen oder Nichtbestehen eines Miet- oder Bestandvertrags.
Diese Sonderregeln können eine Bedeutung dafür haben, ob eine Revision an den OGH von bestimmten Wertgrenzen abhängig ist. Wird ein Verfahren als Bestandstreitigkeit eingeordnet, kann dies den Zugang zu einer weiteren gerichtlichen Überprüfung erleichtern. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Räumungsklage automatisch ohne Rücksicht auf den Streitwert beim OGH angefochten werden kann.
Gerade deshalb musste das Berufungsgericht im genannten Verfahren den Wert des Entscheidungsgegenstands feststellen. Erst auf dieser Grundlage konnte beurteilt werden, welche Rechtsmittel offenstanden.
Die Entscheidung zeigt damit auch: Eine scheinbar formale Frage kann für die weitere Prozessführung erhebliche Folgen haben. Wird die rechtliche Grundlage der Räumung falsch oder unklar eingeordnet, kann dies die Zuständigkeit, den Verfahrensablauf und die Anfechtungsmöglichkeiten betreffen.
Was bedeutet das für Eigentümer, Vermieter und Untermieter?
Die Entscheidung aus dem Jahr 2015 ist für die Praxis weiterhin anschaulich, weil sie die Bedeutung des konkreten Vertragsverhältnisses hervorhebt. Je nach Ausgangslage ergeben sich unterschiedliche Risiken.
Für Untermieter
Ein Untermieter sollte nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass sein Vertrag unabhängig vom Hauptmietvertrag dauerhaft Bestand hat. Endet der Hauptvertrag, kann der Eigentümer oder Hauptvermieter die weitere Nutzung bestreiten. Besonders heikel wird es, wenn der Eigentümer den Untermieter nie als eigenen Vertragspartner anerkannt hat.
Gleichzeitig sollte ein Untermieter eine Räumungsaufforderung nicht vorschnell akzeptieren. Zu prüfen ist unter anderem, welche Vereinbarungen tatsächlich bestanden, wer Zahlungen entgegengenommen hat und ob möglicherweise doch ein direktes Vertragsverhältnis behauptet werden kann.
Für Eigentümer und Vermieter
Vor Einbringung einer Räumungsklage sollte genau geklärt werden, gegen wen sich der Anspruch richtet und worauf er gestützt wird. Insbesondere sind folgende Fragen relevant:
- Besteht ein direkter Mietvertrag mit der betroffenen Person?
- War die Person Hauptmieter, Untermieter oder lediglich geduldeter Nutzer?
- Wurde die Nutzung durch einen Vertrag, eine Vereinbarung oder eine sonstige Grundlage erlaubt?
- Ist diese Grundlage beendet oder soll von Anfang an keine vertragliche Beziehung bestanden haben?
- Welche Auswirkungen hat diese Einordnung auf das zuständige Gericht und mögliche Rechtsmittel?
Eine Räumungsklage sollte daher nicht allein mit dem Hinweis vorbereitet werden, dass der Hauptvertrag beendet ist. Die Vertragsbeziehungen müssen vollständig erfasst und in der Klage widerspruchsfrei dargestellt werden.
Diese Schritte sind vor einer Räumungsklage oder nach deren Erhalt wichtig
- Alle Verträge sammeln: Dazu gehören Hauptmietvertrag, Untermietvertrag, Nachträge, schriftliche Zusagen und relevante Korrespondenz.
- Die Vertragsparteien feststellen: Entscheidend ist, wer mit wem welche Vereinbarung getroffen hat.
- Zahlungsflüsse prüfen: Mietzahlungen, Betriebskosten und Kautionen können Hinweise darauf geben, wie die Beteiligten ihre Rechtsbeziehungen gelebt haben.
- Den behaupteten Räumungsgrund analysieren: Geht es um die Beendigung eines eigenen Mietvertrags oder um eine Nutzung ohne behaupteten Rechtstitel?
- Fristen beachten: Nach Zustellung gerichtlicher Schriftstücke sollte umgehend geprüft werden, welche Reaktions- und Rechtsmittelfristen laufen.
- Die Prozessstrategie vorab klären: Die rechtliche Einordnung kann Einfluss auf Zuständigkeit, Beweisführung und weitere Rechtsmittel haben.
Wer eine Räumungsklage erhält, sollte das Schriftstück nicht einfach beiseitelegen. Auch wenn die eigene Position überzeugend erscheint, können versäumte Fristen erhebliche Nachteile verursachen.
Häufige Fragen zur Räumung von Untermietern
Kann der Eigentümer einen Untermieter direkt auf Räumung klagen?
Das hängt von den konkreten Vertrags- und Besitzverhältnissen ab. Der Eigentümer muss darlegen, worauf der Räumungsanspruch gestützt wird. Besteht kein eigener Vertrag mit dem Untermieter, kann die Räumung unter Umständen mit einer titellosen Benützung begründet werden. Ob diese rechtliche Einordnung zutrifft, ist im Einzelfall zu prüfen.
Endet der Untermietvertrag automatisch mit dem Hauptmietvertrag?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Das Ende des Hauptvertrags kann die Grundlage der Untermiete erheblich beeinträchtigen. Entscheidend sind jedoch der konkrete Inhalt des Untermietvertrags, die beteiligten Parteien und die rechtliche Beziehung zum Eigentümer oder Hauptvermieter.
Ist jede Räumungsklage ein Mietrechtsfall?
Nein. Nach der Entscheidung des OGH kommt es darauf an, worauf die klagende Partei den Anspruch stützt. Eine Räumung wegen der Beendigung eines bestehenden Mietvertrags ist anders einzuordnen als eine Räumung wegen behaupteter Nutzung ohne jeden Vertrag mit dem Kläger.
Kann man gegen eine Räumungsentscheidung zum OGH gehen?
Ob eine Revision zulässig ist, hängt unter anderem von der rechtlichen Einordnung des Verfahrens und den jeweils maßgeblichen verfahrensrechtlichen Voraussetzungen ab. Im Verfahren 6 Ob 52/15p musste zunächst der Wert des Entscheidungsgegenstands ausdrücklich festgestellt werden. Eine automatische Anfechtbarkeit jeder Räumungsentscheidung beim OGH besteht daher nicht.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein
Ob Eigentümer, Vermieter, Hauptmieter oder Untermieter: Bei einer Räumung kommt es auf die Details der Vertragsbeziehung an. Eine unklare oder unzutreffende Einordnung kann nicht nur die Erfolgsaussichten der Klage, sondern auch Zuständigkeit und Rechtsmittel beeinflussen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler in Wien bei der Prüfung von Miet- und Untermietverhältnissen, Räumungsforderungen sowie den damit verbundenen verfahrensrechtlichen Fragen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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