Betriebskosten-Nachforderung: Verjährung [Rechtsanwalt Wien]

Betriebskosten-Nachforderung und Verjährung: Wann darf der Vermieter noch Geld verlangen?

Eine Betriebskosten-Nachforderung kommt Monate oder sogar Jahre nach dem Abrechnungsjahr. Dann stellt sich für Mieter regelmäßig die entscheidende Frage: Ist die Nachforderung bereits verjährt? Viele gehen davon aus, dass ein Vermieter nur bis zu einem bestimmten, leicht berechenbaren Zeitpunkt abrechnen darf. So einfach ist die Rechtslage jedoch nicht.

Für die Beurteilung kommt es unter anderem darauf an, wann eine Abrechnung objektiv möglich war, welche Abrechnungsfristen vereinbart wurden und ob im konkreten Geschäftsbereich eine bestimmte Abrechnungspraxis üblich ist. Auch die rechtliche Einordnung des Mietobjekts spielt eine wesentliche Rolle.

Eine verspätete Betriebskosten-Nachforderung ist nicht automatisch verjährt

Typischerweise leisten Mieter während des Jahres monatliche Akontozahlungen für Betriebskosten. Nach Ende des Abrechnungsjahres erstellt der Vermieter eine Abrechnung. Waren die tatsächlichen Kosten höher als die geleisteten Vorauszahlungen, wird ein Fehlbetrag nachgefordert.

Problematisch wird es, wenn diese Abrechnung nicht unmittelbar nach dem Jahreswechsel einlangt. Mieter fragen sich dann häufig, ob der Vermieter die Abrechnung nicht längst hätte erstellen müssen. Umgekehrt besteht bei Vermietern die Sorge, dass eine später ausgesprochene Nachforderung allein wegen des Zeitablaufs nicht mehr durchsetzbar ist.

Der bloße Umstand, dass die Abrechnung nicht am frühestmöglichen Tag erstellt wurde, beantwortet die Verjährungsfrage allerdings noch nicht. Entscheidend ist vielmehr, welcher Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung rechtlich maßgeblich ist.

Was der OGH zur Betriebskosten-Nachforderung entschieden hat

Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 17.06.2015, 3 Ob 113/15m. Zur Entscheidung. Gegenstand des Verfahrens war eine Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2010. Die Mieterin hatte während des Jahres bereits monatliche Akontozahlungen geleistet. Nach der späteren Betriebskostenabrechnung blieb dennoch ein offener Betrag bestehen, den der Vermieter geltend machte.

Die Mieterin vertrat die Ansicht, dass der Anspruch bereits verjährt sei. Nach ihrer Auffassung hätte die Verjährungsfrist bereits zu jenem Zeitpunkt zu laufen begonnen, zu dem der Vermieter die Abrechnung objektiv hätte erstellen können. Dieser Zeitpunkt könne daher deutlich vor dem tatsächlichen Versand der Abrechnung liegen.

Das Mietobjekt unterlag unstrittig nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die besondere Regelung über Betriebskostenabrechnungen in § 21 Abs 3 MRG war daher nicht anwendbar.

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Mieterin zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Der Anspruch auf Zahlung des Betriebskostenfehlbetrags für das Jahr 2010 war noch nicht verjährt. Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine Entscheidung über die außerordentliche Revision gerechtfertigt hätte.

Warum der Zeitpunkt der üblichen Abrechnung eine Rolle spielt

Für den Beginn der Verjährung ist grundsätzlich relevant, ab wann der Anspruch geltend gemacht werden konnte. Bei einer Betriebskosten-Nachforderung stellt sich deshalb die Frage, wann eine ordnungsgemäße Abrechnung möglich war.

Der OGH stellte in der genannten Entscheidung jedoch klar, dass nicht ausschließlich auf den frühestmöglichen theoretischen Zeitpunkt abgestellt werden muss. Auch die übliche Geschäftspraxis kann berücksichtigt werden.

Bei Betriebskostenabrechnungen ist es regelmäßig üblich, dass die Abrechnung erst im ersten Halbjahr des Folgejahres oder bis zum Ende dieses Folgehalbjahres erstellt wird. Diese branchen- oder geschäftsübliche Abrechnungsfrist kann für den Beginn der Verjährung relevant sein.

Vereinfacht bedeutet das:

• Die Verjährung beginnt nicht zwingend an jenem Tag, an dem der Vermieter theoretisch erstmals hätte abrechnen können.
• Maßgeblich kann auch sein, wann nach den Umständen des Geschäftsverkehrs üblicherweise abgerechnet wird.
• Wird die Abrechnung deutlich verspätet erstellt, kann stärker darauf abgestellt werden, wann sie objektiv möglich gewesen wäre.
• Eine konkrete vertragliche Vereinbarung kann für die Beurteilung ebenfalls wichtig sein.

Im Verfahren war die übliche Abrechnungspraxis von der Mieterin nicht bestritten worden. Deshalb musste der OGH diese Frage nicht im Detail überprüfen. Die Entscheidung liefert somit keine pauschale Frist für jede Betriebskostenabrechnung. Sie zeigt vielmehr, dass die Beurteilung von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Der entscheidende Unterschied: MRG oder freie Vereinbarung?

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn vorschnell mit den Regelungen des Mietrechtsgesetzes argumentiert wird. Die Entscheidung aus dem Jahr 2015 betraf ausdrücklich ein Mietobjekt, das nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterlag.

Bei einem Mietobjekt außerhalb des Vollanwendungsbereichs können die gesetzlichen Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung anders zu beurteilen sein. Dann kommt dem Mietvertrag eine besondere Bedeutung zu. Regelungen zu Vorauszahlungen, Abrechnungszeiträumen, Nachforderungen und Fälligkeit können im Vertrag näher festgelegt sein.

Bei Wohnungen, auf die das MRG oder andere besondere gesetzliche Bestimmungen anwendbar sind, können hingegen andere Abrechnungs- und Verjährungsregeln gelten. Deshalb sollte nicht allein anhand des Rechnungsdatums entschieden werden, ob eine Forderung verjährt ist.

Was bedeutet das im Alltag?

Die Abrechnung kommt deutlich nach dem Jahreswechsel

Eine Abrechnung, die erst einige Monate nach Ende des Abrechnungsjahres einlangt, ist nicht automatisch unwirksam oder verjährt. Es kann der üblichen Abrechnungspraxis entsprechen, dass zunächst Rechnungen gesammelt, Kosten zugeordnet und die Abrechnung erstellt werden müssen.

Der Vermieter fordert einen hohen Fehlbetrag

Auch wenn die Forderung noch nicht verjährt ist, muss sie deshalb nicht automatisch inhaltlich richtig sein. Mieter können prüfen, ob die verrechneten Kosten tatsächlich als Betriebskosten weiterverrechnet werden dürfen, ob die Berechnung nachvollziehbar ist und ob die geleisteten Akontozahlungen richtig berücksichtigt wurden.

Die Abrechnung wird erst sehr spät erstellt

Je länger der Vermieter mit der Abrechnung wartet, desto wichtiger wird die Frage, wann eine Abrechnung objektiv möglich gewesen wäre. Eine bloß allgemeine Berufung auf eine übliche Praxis wird nicht jede erhebliche Verzögerung rechtfertigen.

Der Mietvertrag enthält eigene Abrechnungsfristen

Eine vertraglich vereinbarte Frist kann die rechtliche Beurteilung maßgeblich beeinflussen. Deshalb sollte der Mietvertrag gemeinsam mit der Abrechnung und den Zahlungsaufstellungen geprüft werden. Einzelne Formulierungen können entscheidend sein.

So sollten Mieter und Vermieter jetzt vorgehen

• Abrechnungsjahr feststellen: Prüfen Sie, für welches Jahr die Nachforderung tatsächlich berechnet wurde.
• Zustell- und Zahlungsdaten dokumentieren: Bewahren Sie die Abrechnung, das Begleitschreiben und Nachweise über den Zugang auf.
• Akontozahlungen vergleichen: Stellen Sie den geforderten Betrag den monatlich geleisteten Vorauszahlungen gegenüber.
• Mietvertrag lesen: Suchen Sie nach Regelungen über Betriebskosten, Abrechnungszeiträume, Fälligkeit und Nachforderungen.
• Rechtliche Einordnung klären: Prüfen Sie, ob das Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt oder außerhalb davon liegt.
• Abrechnung nicht vorschnell anerkennen: Eine Zahlung oder schriftliche Erklärung kann je nach Inhalt rechtliche Auswirkungen haben.
• Fristen beachten: Wenn eine Zahlungsfrist gesetzt wurde oder bereits ein gerichtliches Verfahren droht, sollte rasch rechtlicher Rat eingeholt werden.

Vermieter sollten Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich möglichst zeitnah erstellen und offene Beträge ohne unnötige Verzögerung geltend machen. Auch wenn eine Nachforderung nicht allein wegen einer späteren Abrechnung verjährt ist, können lange Verzögerungen zu Beweisproblemen und Streit über den maßgeblichen Verjährungsbeginn führen.

Häufige Fragen zur Verjährung von Betriebskosten-Nachforderungen

Ist eine Betriebskostenabrechnung automatisch verjährt, wenn sie erst spät kommt?

Nein. Eine verspätet wirkende Abrechnung ist nicht automatisch verjährt. Entscheidend sind unter anderem die rechtliche Einordnung des Mietobjekts, der Mietvertrag, der Zeitpunkt der möglichen Abrechnung, die übliche Abrechnungspraxis und der Zeitpunkt, zu dem die Forderung geltend gemacht wurde.

Kann der Vermieter einfach behaupten, dass eine späte Abrechnung üblich ist?

Ob eine Abrechnung noch innerhalb eines angemessenen Zeitraums erstellt wurde, muss anhand der konkreten Umstände beurteilt werden. Die übliche Geschäftspraxis kann zwar relevant sein. Sie rechtfertigt aber nicht automatisch jede beliebige Verzögerung.

Muss ich eine Betriebskosten-Nachforderung bezahlen, wenn ich sie für falsch halte?

Nicht jede Nachforderung ist inhaltlich korrekt. Vor einer Anerkennung sollte geprüft werden, ob die Kosten nachvollziehbar abgerechnet, die Akontozahlungen berücksichtigt und nur zulässige Positionen verrechnet wurden. Bei Zweifeln sollte die Forderung rechtlich und rechnerisch überprüft werden.

Gilt die Entscheidung des OGH für jede Mietwohnung?

Nein. Die Entscheidung OGH vom 17.06.2015, 3 Ob 113/15m betraf ein Mietobjekt außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Für andere Mietverhältnisse können besondere gesetzliche oder vertragliche Regelungen gelten. Eine Übertragung auf jeden Fall ist daher nicht ohne weiteres möglich.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann unnötige Zahlungen und Risiken vermeiden

Ob eine Betriebskosten-Nachforderung verjährt ist, lässt sich meist nur durch die Zusammenschau mehrerer Unterlagen zuverlässig beurteilen. Dazu gehören insbesondere der Mietvertrag, die Betriebskostenabrechnung, Zahlungsnachweise und der zeitliche Ablauf der Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen, Nachforderungen und Verjährungsfragen. Wenn Sie eine konkrete Abrechnung erhalten haben oder eine Forderung wegen Zeitablaufs zurückweisen möchten, lassen Sie die rechtliche Situation frühzeitig prüfen.

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